TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 MAI 2025

Minute n° :

N° RG 24/00799 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G5UQ

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Monsieur [K] [D], demeurant [Adresse 5]

représenté par la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Madame [J] [P], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

Madame [V] [O], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [U] [O], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 27 Février 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 avril 2017 à effet au 17 mai 2017, Monsieur [Z] [D] a consenti à Madame [J] [P] un bail d’habitation d’une durée de 3 ans renouvelable portant sur un appartement avec box n°115 situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 606,34 € – et 60,00 € de provision pour charges – payable d’avance le 1er jour de chaque mois.

Par deux actes d’engagement de cautions solidaires en date du 11 avril 2017 annexés au contrat de location, Madame [V] [E] et Monsieur [U] [E] se sont portés cautions solidaires pour le paiement des loyers, charges, dégradations locatives et factures diverses dus au titre du bail ainsi consenti à Madame [J] [P].

Suite à des impayés de loyers, Monsieur [Z] [D] a fait délivrer par acte de commissaire de justice du 22 mars 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail à Madame [J] [P] avec sommation de payer la somme principale de 1613,98 €.

Le 15 juillet 2024, le bailleur a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret de cette situation d’impayés.

Puis, Monsieur [Z] [D] a, par actes de commissaire de justice en date du 27 septembre 2024 s’agissant de Madame [J] [P] et Madame [V] [E] et du 1er octobre 2024 s’agissant de Monsieur [U] [E] fait assigner en référé sa locataires ainsi que les cautions, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins suivantes:

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail pour défaut de paiement des loyers et charges en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et dire la locataire sans droit ni titre d’occupation,

— d’ordonner en conséquence son expulsion des lieux qu’elle occupe indûment ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, conformément à l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

— d’autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place, dans les conditions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

— de condamner solidairement la locataire et les cautions au paiement par provision de la somme de 3981,78 euros correspondant au montant des loyers et charges impayés au jour de la résiliation du bail,

— de les condamner solidairement par provision au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant qu’il y aura lieu de fixer à la somme de 632,97 euros, égale au dernier terme de loyer, à compter du jour où le bail s’est trouvé résilié et jusqu’à son départ effectif des lieux ainsi que celui de tout occupant de son chef,

— de les condamner solidairement au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre intérêts de droit à compter de la décision à intervenir,

— de les condamner solidairement aux entiers dépens de la présente instance et de son exécution sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile, outre intérêts de droit à compter de la décision à intervenir.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 octobre 2024.

L’affaire a été évoquée et retenue à l’audience du 27 février 2025.

Monsieur [Z] [D], représenté par son avocat, a maintenu ses demandes et déposé son dossier. Il a transmis un décompte actualisé de la dette faisant état de la somme de 4207,29 euros due au 25 février 2025.

Madame [J] [P] a comparu à l’audience. Elle a expliqué que les cautions sont son ex-mari et sa fille et qu’elle a sa mère à charge deux mois et demi sur cinq. Elle explique avoir du gérer le décès de son fils et qu’elle n’a jamais cessé de régler son loyer, donnant actuellement 100 euros de plus par mois pour régler sa dette. Elle a indiqué avoir déposé un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable par la Banque de France le 13 février 2025. Elle a précisé que sa fille est en longue maladie et qu’elle veut se maintenir dans les lieux. Elle a sollicité des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Respectivement cités par procès verbaux de recherches infructueuses, Madame [V] [E] et Monsieur [U] [E] n’ont pas comparu.

Une fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience.Il y est indiqué que la locataire est divorcée et vit seule avec sa mère âgée de 96 ans, toutes deux touchant une retraite. Madame [J] [P] a expliqué ses difficultés familiales qui ont entraîné pour elle des difficultés financières.

La décision a été mise en délibéré à la date du 14 mai 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

Il convient à titre liminaire de relever qu’une erreur dans l’orthographe du nom de famille des cautions apparaît dans l’assignation, s’agissant de Madame [V] [E] et de Monsieur [U] [E] et non [O], l’orthographe exacte ressortant du contrat de bail ainsi que des actes de cautions solidaires. Les identités suivantes : Madame [V] [E] et de Monsieur [U] [E] seront donc retenues dans le cadre du présent jugement.

I. Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

— Sur la recevabilité de l’action :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 2 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 27 février 2025.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 15 juillet 2024, cette formalité n’étant pas prévue à peine d’irrecevabilité pour un bailleur personne physique.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du bail, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat du 21 avril 2017 contient une clause résolutoire (Clause résolutoire, page 4 et 5).

Un commandement de payer dans les six semaines visant cette clause a été signifié à la locataire le 22 mars 2024, pour la somme en principal de 1613,98 euros.

Il convient de retenir que, la loi du 27 juillet 2023 ne comprenant pas de disposition dérogeant à l’article 2 du Code civil et ne disposant que pour l’avenir, le délai de six semaines prévu en son article 10 ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours et le bail visé ci-dessus reste régi par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail : le délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer, en vigueur à la date du bail et mentionné dans le bail, s’applique donc.

Madame [J] [P] avait alors jusqu’au lundi 24 juin 2024 à 24 heures pour régler la somme de 1613,98 euros, le 22 juin 2024 correspondant à un samedi et le terme du délai étant donc reporté au premier jour ouvrable suivant en application des articles 641 et suivants du Code de procédure civile.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, la locataire ayant seulement réglé la somme de 804,97 euros sur la période, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 juin 2024.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 25 juin 2024.

II. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

Enfin, aux termes de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification.

En l’espèce, Monsieur [Z] [D] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Ce décompte, arrêté à la date du 25 février 2025, évalue la dette locative à la somme de 4207,29 euros. Il convient toutefois de retrancher à ce somme les montants suivants, faute de justificatifs transmis ou parce qu’il s’agit de frais relevant des dépens :

-45,10 euros pour l’achat d’un émetteur

-131 euros pour la taxe ordures ménagères

-321,51 euros pour des frais d’huissier

-26,75 euros de régularisation de charges

-516,64 euros pour des fraits d’huisser.

Madame [J] [P], présente à l’audience, ne conteste pas le principe ni le montant de cette dette locative dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Elle sera en conséquence condamnée à payer la somme 3166,29 euros, à titre provisionnel.

Monsieur [Z] [D] verse aux débats deux actes de cautionnement solidaires signés le 11 avril 2017 par Madame [V] [E] et Monsieur [U] [E]. Ces actes de cautionnement reprennent qu’ils sont solidairement tenus notamment au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation.

S’agissant de la caution, l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, Monsieur [Z] [D] ne justifie pas avoir dénoncé le commandement de payer aux cautions.

Par ailleurs l’assignation en référé ne formule pas de demandes relatives à d’éventuels intérêts portés par la condamnation en paiement.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [J] [P], Madame [V] [E] et Monsieur [U] [E] à la somme de 3166,29 euros et de dire que cette somme de portera pas intérêts à l’égard des cautions.

S’agissant de Madame [J] [P], la décision de la commission de surendettement des particuliers du Loiret du 13 février 2025 déclarant son dossier de surendettement recevable nous a été transmise par les parties. La concernant, l’absence d’intérêts est donc sous toute réserve de l’application des dispositions du Code de la consommation en matière d’intérêt à partir de la recevabilité du dossier de surendettement prononcée le 13 février 2025.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [J] [P] a sollicité des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Le bailleur n’a pas émis d’observations quant à cette demande.

Il ressort du décompte transmis par le bailleur que Madame [J] [P] a réglé les trois derniers mois de loyer ainsi qu’une somme supplémentaire de 78,34 euros. Elle s’est présentée à l’audience et à répondu à l’enquête sociale diligentée indiquant les difficultés personnelles et financières qu’elle a pu rencontrer.

Il y aura donc lieu de faire droit à la demande de délais de paiement formée par la locataire.

Compte tenu de ces éléments Madame [J] [P] sera autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Madame [J] [P] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer et des charges et indexée, dans les conditions qui seront précisées dans le dispositif au regard de l’existence d’un dossier de surendettement.

Le montant de l’indemnité d’occupation sera ainsi fixé, conformément à la demande formulée dans l’assignation à la somme de 632,97 euros, le juge ne pouvant aller au delà des demandes des parties.

Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif y compris eu égard au fait que Madame [J] [P] bénéficie d’un dossier de surendettement recevable.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

— Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [J] [P], Madame [V] [E] et Monsieur [U] [E] parties perdantes, supporteront in solidum la charge des entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 22 mars 2024 et de sa notification à la CCAPEX, ainsi que le coût des assignations des 27 septembre 2024 et 1er octobre 2024 et de leur transmission à la préfecture.

— Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [Z] [D], Madame [J] [P], Madame [V] [E] et Monsieur [U] [E] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 500 euros sur ce fondement.

— Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 21 avril 2017 à effet au 17 mai 2017, entre Monsieur [Z] [D], d’une part, et Madame [J] [P], d’autre part, concernant le logement et le box situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 25 juin 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Madame [J] [P], en sa qualité de locataire et Madame [V] [E] et Monsieur [U] [E], en leurs qualités de cautions solidaires, à verser à Monsieur [Z] [D] la somme provisionnelle de 3166,29 euros, cette somme correspondant aux loyers et charges dus à la date du 25 février 2025, loyer de février 2025 inclus ;

PRECISE que les intérêts à l’égard de Madame [J] [P] sont régis par les dispositions du Code de la consommation en matière de surendettement à partir de la décision de recevabilité au surendettement de Madame [J] [P] prononcée le 13 février 2025;

DISONS que cette somme ne produira pas d’intérêts à l’égard de Madame [V] [E] et Monsieur [U] [E] compte tenu de la non dénonciation du commandement de payer aux cautions ;

AUTORISONS Madame [J] [P] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 88 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation au profit de Madame [J] [P], ou la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, ou le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, ou le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire, ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [J] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [Z] [D] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que dans ce cas, le sort des biens de la locataire sera régi par les disposition de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

* que Madame [J] [P], en sa qualité de locataire et Madame [V] [E] et Monsieur [U] [E], en leurs qualités de cautions solidaires soient condamnés à verser à Monsieur [Z] [D] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du premier impayé et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés et fixée à la somme de 632,97 euros, conformément à la demande ;

CONDAMNONS Madame [J] [P], Madame [V] [E] et Monsieur [U] [E] in solidum à payer à Monsieur [Z] [D], une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [J] [P], Madame [V] [E] et Monsieur [U] [E] in solidum aux dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer du 22 mars 2024 et de sa notification à la CCAPEX, ainsi que le coût des assignations des 27 septembre 2024 et 1er octobre 2024 et de leur transmission à la préfecture. ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 14 mai 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La Greffière, La Juge,