TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

Minute

N° RG 25/01429 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2H3T

2 copies

GROSSE délivrée

le 15/09/2025

à M^e Sabine CHASTAGNIER

la SELARL GARONNE AVOCATS

Rendue le QUINZE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 07 juillet 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDERESSE

Société IMMO EVOLUTIF

Société civile de placement immobilier à capital variable

Inscrite au RCS de [Localité 6] sous le n° 449 134 857

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Emmanuel BARAST de la SELARL GARONNE AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX, M^e Sabine CHASTAGNIER, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE

S.A.S.U. ID SOFT La société ID SOFT

Société par actions simplifiée (à associé unique)

Inscrite au RCS de [Localité 4] sous le n° 450 655 873

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 8]

[Localité 1]

défaillante

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 07 avril 2025, la SCPI IMMO EVOLUTIF a fait assigner la SASU ID SOFT, au visa des articles L.145-41 du code de commerce, 834 et 835 du code de procédure civile et 1343-5 et 1728 du code civil, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin de voir :

— constater que la SASU ID SOFT n’a pas procédé au règlement intégral des causes du commandement du 14 novembre 2022 dans le délai d’un mois ;

— constater que la SASU ID SOFT n’a pas procédé au règlement intégral des causes du commandement du 30 août 2024 dans le délai d’un mois ;

— constater que la SASU ID SOFT n’a pas procédé au règlement intégral des causes du commandement du 04 novembre 2024 dans le délai d’un mois ;

en conséquence,

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire à effet du 14 décembre 2022, et dès lors la résiliation de plein droit à compter de cette date ;

— à titre subsidiaire, constater l’acquisition de la clause résolutoire à effet du 30 septembre 2024, et dès lors la résiliation de plein droit à compter de cette date ;

— à titre plus subsidiaire, constater l’acquisition de la clause résolutoire à effet du 04 décembre 2024, et dès lors la résiliation de plein droit à compter de cette date ;

en tout état de cause,

— condamner par provision la SASU ID SOFT à lui payer à titre d’arriéré de loyers/indemnités d’occupation, charges et accessoires, la somme de 87 131,21 euros, sauf à parfaire, au 12 mars 2025, et sous réserve de la fixation de l’indemnité d’occupation ;

— condamner par provision la SASU ID SOFT à lui payer, au titre de la clause pénale, la somme de 8 713,12 euros, sauf à parfaire ;

— condamner par provision la SASU ID SOFT à lui payer un intérêt fixé conventionnellement au taux EURIBOR trois mois majoré de 600 points de base avec un minimum de 10% l’an

— ordonner l’expulsion de la SASU ID SOFT et de toute personne occupante de son chef des lots 0.4 et 0.8 dépendants de l’ensemble immobilier “[Adresse 7]” situé à [Localité 5], et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tel grade-meubles qu’il plaira au tribunal de désigner, et ce en garantie des indemnités d’occupation et de réparations locatives qui pourront être dues ;

— fixer à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à libération des lieux loués sur la base du dernier loyer annuel majoré de 100%, charges et taxes en sus selon la convention locative échue, et condamner sur ces bases la SASU ID SOFT à compter du 04 décembre 2024 et jusqu’à libération des lieux ;

— dire que le dépôt de garantie lui restera acquis à titre d’indemnité ;

— débouter la SASU ID SOFT de toutes éventuelle demande de suspension des effets de la clause résolutoire et d’otroi de délais qui pourrait être formulée ;

— condamner la SASU ID SOFT aux entiers dépens qui comprendront le coût des commandements de payer visant la clause résolutoire des 14 novembre 2022, 30 août 2024 et 04 novembre 2024, et de la levée des états d’inscriptions de privilèges et de nantissements dont distraction au profit de Maître Emmanuel BARAST, avocat au barreau de Bordeaux ;

— condamner la SASU ID SOFT à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La demanderesse expose que, par acte sous seing privé du 19 septembre 2019, elle a donné à bail à la SASU ID SOFT des locaux à usage commercial dépendant de l’ensemble immobilier “[Adresse 7]” à [Localité 5] ; que le compte locatif de la SASU ID SOFT est débiteur depuis le début de la relation contractuelle ; que par actes des 14 novembre 2022, 30 août 2024 et 04 novembre 2024, elle lui a fait délivrer trois commandements de payer, visant chacun la clause résolutoire, en vain.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 07 juillet 2025.

La demanderesse a conclu pour la dernière fois dans son acte introductif d’instance auquel la présente décision se rapporte pour un plus ample exposé de ses demandes et moyens.

Bien que régulièrement assignée par acte remis à personne habilitée, la SASU ID SOFT n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. La procédure est régulière et elle a disposé d’un délai suffisant pour faire valoir ses observations. Il sera statué par décision réputée contradictoire.

L’assignation a par ailleurs été dénoncée aux créanciers inscrits, en l’espèce la SAS LEASECOM, la SA CAPITOLE FINANCE-TOFINSO, l’URSSAF AQUITAINE, et la DRFIP 33, et un délai de un mois s’est écoulé depuis cette dénonciation.

II – MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d’urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l’existence d’une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge, même en présence d’une contestation sérieuse, de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’allouer une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution de cette obligation même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats et des observations respectives des parties :

— que le bail liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ;

— qu’un premier commandement de payer, visant la clause résolutoire et reproduisant le délai, a été régulièrement signifié à la SASU ID SOFT, le 14 novembre 2022, à hauteur d’une somme de 68535,77 euros dont 68 168,15 euros de loyers selon décompte arrêté au 18 novembre 2022 et 367,62 euros au titre du coût de l’acte ;

— qu’un deuxième commandement de payer, visant la clause résolutoire et reproduisant le délai, a été régulièrement signifié à la SASU ID SOFT, le 30 août 2024, à hauteur d’une somme de 44 530,66 euros dont 44 218,16 euros de loyers, 237,62 euros de prestation de recouvrement A444-31 et 74,88 euros au titre du coût de l’acte ;

— qu’un troisième commandement de payer, visant la clause résolutoire et reproduisant le délai, a été régulièrement signifié à la SASU ID SOFT, le 04 novembre 2024, à hauteur d’une somme de 70 290,35 euros dont 69 913,48 euros de loyers selon décompte arrêté au 30 octobre 2024 et 376,87 euros au titre du coût de l’acte ;

— que le preneur ne s’est pas acquitté de son obligation de paiement intégral dans le délai prescrit par chaque commandement ;

— que la dette s’élève selon décompte arrêté au 12 mars 2025 à 87 131,21 euros, premier trimestre 2025 inclus.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la résiliation du bail commercial est intervenue le 04 décembre 2024 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, et qu’il convient donc :

— d’ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SASU ID SOFT, de ses biens et des occupants de son chef des locaux litigieux et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier ;

— de dire qu’à compter du 04 décembre 2024, et jusqu’à complète libération des lieux, la SASU ID SOFT est devenue redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer en vigueur avant cette date ;

— de condamner la SASU ID SOFT au paiement de la somme provisionnelle de 87 131,21 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés (premier trimestre 2025 inclus) arrêtée au 12 mars 2025, cette somme n’étant pas sérieusement contestable, augmentée des intérêts au taux légal, seul taux non sérieusement contestable, à compter de l’assignation ;

— de condamner la SASU ID SOFT au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date, soit 8 389,57euros (25 168,71/3), à compter du 1er avril 2025, et jusqu’à libération effective des lieux.

Afin d’assurer l’effectivité du départ de la SASU ID SOFT, les biens meubles éventuellement laissés par elle après son départ des lieux loués pourront être transportés par le bailleur dans tout lieu qui lui paraîtra approprié, aux frais, risques et périls du preneur conformément aux dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Les demandes tendant à voir majorer de 100 % le loyer au titre de l’indemnité d’occupation et de 10 % les sommes dues au titre de l’arriéré locatif, et à voir déclarer le dépôt de garantie définitivement acquis au bailleur en application des stipulations contractuelles, seront quant à elles rejetées car fondées sur des clauses s’apparentant à des clauses pénales soumises au pouvoir modérateur du juge du fond et susceptibles de se heurter à des contestations sérieuses qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher.

Sur les demandes accessoires

La SASU ID SOFT sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 04 novembre 2024 qui seul fonde la demande, et de la levée des états d’inscriptions de privilèges et de nantissements dont distraction au profit de Maître Emmanuel BARAST, avocat au barreau de Bordeaux.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. La SASU ID SOFT sera condamnée à lui verser la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

III – DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance réputée contradictoire, publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel ;

Constate la résiliation, par l’acquisition de la clause résolutoire, du bail liant la SCPI IMMO EVOLUTIF à la SASU ID SOFT ;

Condamne la SASU ID SOFT à payer à la SCPI IMMO EVOLUTIF la somme provisionnelle de 87131,21 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés (premier trimestre 2025 inclus) arrêtée au 12 mars 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

Condamne la SASU ID SOFT à payer à la SCPI IMMO EVOLUTIF une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date, soit 8 389,57euros, à compter du 1er avril 2025, et jusqu’à complète libération des lieux ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SASU ID SOFT, de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux situés au sein de l’ensemble immobilier “[Adresse 7]” à [Localité 5] et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier ;

Autorise la SCPI IMMO EVOLUTIF à faire transporter dans tout lieu qu’il lui plaira les meubles éventuellement laissés par le preneur dans les lieux loués après son départ, et ce aux frais, risques et périls de la SASU ID SOFT ;

Condamne la SASU ID SOFT à payer à la SCPI IMMO EVOLUTIF la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SCPI IMMO EVOLUTIF du surplus de ses demandes ;

Condamne la SASU ID SOFT aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 04 novembre 2024, et de la levée des états d’inscriptions de privilèges et de nantissements dont recouvrement direct au profit de Maître Emmanuel BARAST, avocat au barreau de Bordeaux en application de l’article 699 du code de procédure civile.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,