TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

51A

Minute n° 24/

N° RG 23/01555 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YBJT

3 copies

GROSSE délivrée

le10/06/2024

àla SELARL MAITRE INGRID THOMAS

la SARL SELARL DUPHIL-PRUVOST AVOCATS

Rendue le DIX JUIN DEUX MIL VINGT QUATRE

Après débats à l’audience publique du 06 Mai 2024

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDEURS

Madame [J] [T]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Ingrid THOMAS de la SELARL MAITRE INGRID THOMAS, avocats au barreau de BORDEAUX

Monsieur [V] [N]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par Maître Ingrid THOMAS de la SELARL MAITRE INGRID THOMAS, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. RLJ, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Renaud PRUVOST de la SARL SELARL DUPHIL-PRUVOST AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte en date du 17 juillet 2023, Madame [T] et Monsieur [N] ont assigné la SARL RLJ, au visa des articles L.145-41 du code de commerce et 834 et 835 du code de procédure civile, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin de voir :

— prononcer l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 23 juin 2023 ;

— ordonner l’expulsion immédiate de la défenderesse ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux donnés à bail, dans un délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance, au besoin par l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner la défenderesse à lui verser la somme provisionnelle de 9 387,82 euros au titre de la dette locative arrêtée au 23 juin 2023, assortie des intérêts de droit ;

— la condamner au paiement par provision d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer à compter du 23 juin 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— la condamner à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 23 mai 2023

— prononcer l’exécution provisoire de droit.

Les demandeurs exposent que par acte notarié du 04 novembre 2011, ils ont donné à bail à Monsieur [L] des locaux à usage commercial situés [Adresse 1] à [Localité 7] aux fins d’y exploiter une activité de dépôt de pain, pâtisserie, boissons à emporter ; que par avenant du 30 avril 2021, ils ont convenu de la déspécialisation du bail au bénéfice de la société RLJ pour l’exercice d’une activité de brasserie, restauration, traiteur, pizzeria, crêperie, sandwicherie, rôtisserie ; que la locataire a formulé une demande de renouvellement le 16 mars 2023 ; que cependant, la locataire étant défaillante dans le paiement des loyers depuis septembre 2022, par acte du 25 mai 2023, ils lui ont fait délivrer un commandement de payer la somme de 9 387,82 euros visant la clause résolutoire qui est resté sans suite.

L’affaire, appelée à l’audience du 30 octobre 2023, a fait l’objet de renvois pour échanges et conclusions des parties avant d’être retenue à l’audience du 06 mai 2024.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

— les demandeurs, le 29 février 2024, par des conclusions dans lesquelles ils maintiennent toutes leurs demandes et actualisent à 18 238,81 euros le montant de l’arriéré locatif ;

— la défenderesse, le 21 mars 2024, par des conclusions dans lesquelles elle sollicite :

— à titre principal,

— le rejet des demandes compte tenu de l’existence d’une contestation sérieuse ;

— la condamnation des demandeurs à réaliser les travaux de toiture sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

— leur condamnation à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du PV de constat du 05 mars 2024.

Elle fait valoir qu’elle est fondée à opposer une exception d’inexécution dans la mesure où le local nécessite d’importants travaux en raison des désordres (dégradation de la toiture et infiltrations) qui affectent substantiellement l’exploitation du fonds : en résultant ; qu’elle a fait établir un devis (de 23 680 euros) et a avisé les bailleurs par courriel du 26 avril 2022 en proposant un rachat des murs en l’état pour 220 000 euros ; que Monsieur [N] a acquiescé à la proposition de rachat sous réserve de l’accord de Mme [T] ; que celle-ci a aussi donné son accord le 11 mai 2022 pour une somme de 230 000 euros avant de réclamer le 26 mai 2022 la somme de 240 000 euros ; que des pourparlers se sont engagés ; que compte tenu de l’aggravation des fuites, elle n’a eu d’autre choix que de suspendre le paiement des loyers ; que l’obligation est sérieusement contestable alors que sa carence trouve précisément son origine dans le propre manquement des bailleurs, tenus des grosses réparations (article 606 du code civil), qui doivent lui délivrer un local étanche ; que le PV de constat du 02 mai 2022 confirme que la charpente est totalement pourrie, et que les déchets de démolition sont rongés par l’humidité et les insectes xylophages ; que les réserves totalement inexploitables ; qu’elle s’expose à une fermeture pour non respect des règles d’hygiène ; qu’elle ne peut réaliser les travaux de transformation rendus nécessaires par le changement de destination, qui empiétent sur la réserve ; que le PV de constat du 05 mars 2024 atteste de la persistance de la situation contrairement à ce qu’allèguent les demandeurs.

L’assignation a été régulièrement dénoncée à la SA BNP PARIBAS, créancier inscrit.

L’état des privilèges et nantissements n’a révélé l’existence d’aucune inscription.

II – MOTIFS DE LA DECISION

sur les demandes principales :

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d’urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l’existence d’une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge, même en présence d’une contestation sérieuse, de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’allouer une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution de cette obligation même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats et des observations respectives des parties :

— que le bail liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ;

— qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant le délai a été régulièrement signifié au preneur le 25 mai 2023, à hauteur d’une somme de 9 387,82 euros dont 171,83 euros au titre du coût de l’acte ;

— que le preneur ne s’est pas acquitté de son obligation de paiement intégral de sa dette dans le délai ci-dessus prescrit ;

— que la dette locative s’élèvait à 12 424,57 euros selon décompte arrêté au 17 juillet 2024, mensualité de juillet 2023 incluse.

La défenderesse, qui ne conteste pas sa carence, soutient que son obligation de paiement est sérieusement contestable compte tenu du litige qui oppose les parties depuis avril 2022 sur les travaux de réparation de la toiture, dont l’état de dégradation est à l’origine d’infiltrations qui affectent substantiellement l’exploitation du fonds et l’empêchent de procéder à la transformation du local pour lui permettre d’y exploiter sa nouvelle activité.

Les demandeurs opposent :

— d’une part, que le juge des référés n’est pas compétent pour se prononcer sur le bienfondé de l’exception d’exécution invoquée par la locataire, qui relève de l’appréciation souveraine des juges du fond ;

— d’autre part, alors qu’elle ne peut invoquer cette exception d’inexécution que si les désordres la mettent dans l’impossibilité totale d’exercer son activité dans les lieux loués, que la locataire ne pâtit d’aucun préjudice dans le cadre de son exploitation ;

— enfin, qu’il apparaît que les travaux de réfection de la toiture (qui initialement devaient être mis à la charge du preneur) ont été réalisés il y a plus d’un an.

Il ressort cependant des pièces produites par la défenderesse, et notamment des deux P.V de constats des 02 mai 2022 et 05 mai 2024, que les désordres affectant la toiture sont importants et irréversibles, qu’ils perduraient à la date du 05 mai 2024, et qu’ils rendent inexploitables les réserves dans lesquelles la locataire souhaitait réaliser des travaux pour exercer sa nouvelle activité de brasserie, restauration, traiteur, pizzeria, crêperie, sandwicherie, rôtisserie, autorisée par avenant du 30 avril 2021, de sorte qu’ils peuvent être assimilés à des désordres la mettant dans l’impossibilité totale d’exercer son activité.

Dans ces conditions, la défenderesse est recevable à opposer une exception d’inexécution dont l’examen du bien fondé échappe certes au pouvoir du juge des référés, mais qui constitue une contestation sérieuse commandant le rejet des demandes.

Surabondamment, alors qu’il ressort des pièces et débats que la locataire a toujours fait preuve de transparence tant sur l’existence de désordres que sur son intention de se rendre le cas échéant acquéreur des murs, alors que les demandeurs n’ont jamais contesté devoir prendre en charge ces travaux dont la réalisation leur incombait de plus fort après l’échec du projet d’acquisition, il doit être considéré que le commandement de payer, pour un montant inférieur à celui du devis de réparation, n’a pas été délivré de bonne foi, de sorte que la clause acquisitoire qu’il contient ne peut produire ses effets.

Les demandeurs seront en conséquence déboutés de leurs demandes.

sur la demande reconventionnelle :

La défenderesse sollicite la condamnation des demandeurs à réaliser les travaux de toiture sous astreinte de 100 euros par jour de retard. En l’état des pièces et des débats, et alors qu’elle est de son côté débitrice d’une dette locative d’un montant avoisinant celui du devis, cette demande doit être rejetée comme se heurtant elle aussi à une contestation sérieuse.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la défenderesse les sommes, non comprises dans les dépens, qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. Les demandeurs seront condamnés à lui verser la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les demandeurs seront condamnés aux dépens, en ce compris le coût du PV de constat du 05 mars 2024.

III – DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, publiquement par mise à disposition au greffe et susceptible d’opposition ;

Déboute Madame [T] et Monsieur [N] de toutes leurs demandes

Déboute la SARL RLJ de sa demande

Condamne Madame [T] et Monsieur [N] à payer à la SARL RLJ la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [T] et Monsieur [N] aux dépens, en ce compris le coût du PV de constat du 05 mars 2024.

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier,Le Président,