TRIBUNAL

de [Localité 10]

[Adresse 5]

[Localité 7]

☎ [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00334 – N° Portalis DB22-W-B7I-SI2N

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

JUGEMENT

DU

23 JANVIER 2025.

Société CDC HABITAT SOCIAL

C/

[E] [V]

Expédition exécutoire

délivrée le

à M^e PEREZ

Expédition copie certifiée conforme

délivrée le

à Mme [V] [E]

Minute : /202

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 23 Janvier 2025 ;

Sous la Présidence de [X] [N], auditeur de justice sous le contrôle de Viviane BRETHENOUX, Première Vice-Présidente chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Versailles, assistés de Sylvie PAWLOWSKI, Greffière ;

Après débats à l’audience du 9 janvier 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE

DEMANDERESSE :

Société CDC HABITAT SOCIAL

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par M^e PEREZ Marc-Antoined de la SELARL PEREZ-MESSAGER ET ASSOCIES, avocats au barreau de Paris

ET

DEFENDERESSE:

Mme [E] [V]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Non comparante, ni représentée

A l’audience du 09 janvier 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré.

La Présidente a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2025 aux heures d’ouverture au public.

RG 24/00334. Jugement du 23 janvier 2025.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 26 janvier 2011 pour une durée de 1 mois renouvelable automatiquement par tacite reconduction, la SA [Adresse 9], aux droits de laquelle intervient la société CDC HABITAT SOCIAL, a donné à bail à Madame [E] [V] un appartement à usage d’habitation de type T4 sis [Adresse 3] pour un loyer mensuel principal révisable de 482,86 euros, outre des provisions sur charges pour un montant de 71,98 euros, ainsi qu’un emplacement de stationnement sis à l’adresse précitée pour un loyer mensuel de 50 euros.

Les loyers et les charges ont cessé d’être payés, de sorte qu’une dette s’est constituée.

Par acte d’huissier délivré 9 juillet 2024, la société CDC HABITAT SOCIAL, a fait assigner Madame [E] [V] devant le Juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal judiciaire de VERSAILLES, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 16 mai 2024,

Subsidiairement,

— juger que Madame [E] [V] ne procède qu’au règlement partiel et irrégulier du loyer et accumule une dette locative au mépris de ses obligations contractuelles,

Et par conséquent,

— prononcer la résiliation du bail,

En toute hypothèse,

— condamner Madame [E] [V] au paiement :

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent aux loyers, provision sur charges comprise, et de la consommation d’eau, à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire soit le 16 mai 2024 et ce, jusqu’à libération effective des lieux ainsi que de tout occupant et meubles de son chef

— d’une somme de 2 538,87 euros correspondant à la dette locative au 5 juin 2024 (loyer de mai 2024 inclus)

En outre,

— ordonner l’expulsion de Madame [E] [V] et de tout occupant de son chef de l’appartement sis [Adresse 3] et de l’emplacement du parking au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— autoriser la société CDC HABITAT SOCIAL à faire enlever, transférer ou séquestrer les meubles et objets mobiliers, personnels garnissant les lieux loués dans tout endroit de son chef aux frais, risques et périls de Madame [E] [V], en application des dispositions de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Subsidiairement,

— ordonner la séquestration de tous meubles et objets mobiliers, personnels, se trouvant dans les lieux et ce, avec la faculté de les entreposer dans tel garde-meubles qu’il conviendra de désigner, aux seuls frais, risques et périls du locataire, et ce conformément aux dispositions de l’article 1961 du code civil,

— ordonner l’exécution provisoire

— condamner Madame [E] [V] au paiement de la somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [E] [V] aux entiers dépens.

L’affaire, enregistrée au greffe sous le numéro RG 24-334, a été plaidée à l’audience du 9 janvier 2025.

La société CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil actualise la dette locative à la somme de 2991,03 euros, loyer de décembre 2024 inclus. Elle s’oppose à tout délai malgré la reprise du paiement du loyer courant. Elle justifie cette opposition par la nécessité de prononcer une expulsion immédiate des occupants, en raison du départ de Madame [E] [V] des lieux loués suite aux violences subies de la part de son époux et de son fils. Elle précise que Madame [E] [V] a donné congé mais n’a pas rendu les clés.

Bien que régulièrement citée à étude d’huissier, Madame [E] [V] n’était ni présente ni représentée.

Un autre exemplaire de l’assignation a été enregistré au greffe sous le numéro RG 24-959.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation de la demanderesse pour un plus ample exposé de ses prétentions et de ses moyens.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur régulièrement cité à l’instance, ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Il sera observé à cet égard que les termes dans lesquels se trouve rédigée l’assignation, le fait notamment qu’elle contienne une demande d’indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux et que le loyer soit une créance périodique dont le montant et la périodicité sont déterminés et connus à l’avance par les parties, permettent l’actualisation de leur créance par les demandeurs à l’audience, malgré la non-comparution des défendeurs.

1- Sur la jonction d’instance

Il existe entre les deux instances, inscrites au n° RG 24/00334 d’une part, et RG 24/00959 d’autre part, un lien tel qu’il est de l’intérêt d’une bonne justice, au sens de l’article 367 du Code de Procédure Civile, de les faire juger ensemble.

En conséquence, la jonction des dossiers précités sera ordonnée sous le numéro unique n°24/00334.

2- Sur la recevabilité de la demande

L’assignation a été dénoncée au Préfet des Yvelines le 11 juillet 2024 dans les conditions visées à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, soit six semaines au moins avant l’audience du 9 janvier 2025.

Il est justifié de la saisine CCAPEX le 7 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

3- Sur le paiement de l’arriéré locatif

L’article 9 du Code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats et notamment du décompte des sommes dues, que Madame [E] [V] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges.

Il ressort du décompte locatif produit aux débats que la dette locative s’élève à la somme de 2991,03 euros, arrêtée au 7 janvier 2025.

Toutefois, ce décompte porte au débit des locataires la facturation de frais de contentieux à savoir : 132,90 euros le 31 mars 2024 et 184,79 euros le 18 juillet 2024, soit un total de 317,69 euros. Cette somme ne constitue pas des loyers, charges ou indemnités d’occupation impayés mais des dépens et seront donc pris en compte à ce titre. Il convient donc de déduire cette somme de la dette locative.

La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner Madame [E] [V] au paiement de la somme de 2673,34 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 7 janvier 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 047,46 euros à compter du commandement de payer du 15 mars 2024 et de la signification du présent jugement pour le surplus.

4 – Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 26 janvier 2011 entre les parties contient une clause de résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause résolutoire et reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 a été signifié à Madame [E] [V] par acte d’huissier le 15 mars 2024 pour un montant de 2 047,46 euros.

La locataire n’ayant pas réglé la dette dans le délai de deux mois, il convient donc de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de société CDC HABITAT SOCIAL, à la date du 15 mai 2024.

5 – Sur l’expulsion immédiate

Il convient d’ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [E] [V] et de tout occupant de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

La situation d’impayé locatif durant depuis le mois de juillet 2023 et l’importance de la dette justifient que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit supprimé.

En conséquence, il convient d’indiquer qu’à défaut de libération volontaire des lieux sis [Adresse 3], il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [E] [V] et de tout occupant de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

L’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution dispose que : « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. »

En l’espèce, il ressort des débats et des éléments du dossier que Madame [E] [V] a subi des violences de la part de son fils et de son époux, ce qui l’a contrainte à quitter les lieux loués. Cette situation familiale particulièrement conflictuelle justifie l’expulsion immédiate des occupants des lieux.

En conséquence, le délai dit de la trêve hivernale prévu par l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution sera supprimé et il pourra être procédé à l’expulsion immédiate et sans délai de Madame [E] [V] et de tout occupant de leur chef des lieux loués dès la signification du jugement.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

6 – Sur l’indemnité d’occupation

Le bail s’étant trouvé résilié suite à l’acquisition de la clause résolutoire le 15 mai 2024, l’occupation du logement cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il y a lieu en tant que de besoin et au vu des éléments de faits propres à l’affaire, de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer principal tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté des provisions sur charges s’il s’était poursuivi, et en conséquence de condamner Madame [E] [V] au paiement de cette indemnité d’occupation à compter du 16 mai 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés.

7 – Sur les autres demandes

Madame [E] [V], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment les coûts relatifs au commandement de payer et à la signification de l’assignation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il ne sera pas fait droit à la demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 514 nouveau du code de procédure civile dispose que l’exécution provisoire est de droit pour les décisions en première instance.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE la demande recevable,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 15 mai 2024,

CONDAMNE Madame [E] [V] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL, la somme de 2673,34 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 047,46 euros à compter du 15 mars 2024 et de la signification du présent jugement pour le surplus,

SUPPRIME le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

SUPPRIME le délai dit de trêve hivernale prévu par l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux loués, sis [Adresse 3], il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [E] [V] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, IMMEDIATEMENT après la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [E] [V] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, à compter du 16 mai 2024 et jusqu’à totale libération des lieux et remise des clés,

CONDAMNE Madame [E] [V] aux entiers dépens,

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de VERSAILLES, à la date figurant en tête du présent jugement.

La greffière La présidente