TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Maître Xavier FRERING

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Anne CORVEST

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/06215 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2PSY

N° MINUTE :

1

JUGEMENT

rendu le jeudi 19 décembre 2024

DEMANDERESSES

Madame [Z] [S], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Xavier FRERING de la SELARL CAUSIDICOR, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #J0133

DÉFENDEURS

S.A.R.L. GROUPE BSI OGIPA, dont le siège social est sis [Adresse 4]

Madame [D] [N], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [G] [N], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [I] [N], demeurant [Adresse 1]

Madame [P] [N], demeurant [Adresse 7]

Madame [U] [N], demeurant [Adresse 6]

Madame [F] [N], domiciliée chez Monsieur [N] [G], [Adresse 6]

tous représentés par M^e Anne CORVEST, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : #PN198

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Nicolas REVERDY, Greffier

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 octobre 2024

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 décembre 2024 par Romain BRIEC, Juge assisté de Nicolas REVERDY, Greffier

Décision du 19 décembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 23/06215 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2PSY

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 27 juillet 2021, Monsieur [G] [N], Madame [D] [N], Monsieur [I] [N], Madame [P] [N], Madame [U] [N] et Madame [F] [N] ont donné à bail à Madame [Z] [S] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] moyennant un loyer mensuel de 820 euros et 70 euros de provisions sur charges. La gestion locative de l’appartement était assurée par le groupe BSI OGIPA.

Madame [Z] [S] a donné congé à ses bailleurs à effet le 7 avril 2023, considérant que le logement n’était pas décent et ce, malgré ses protestations auprès du groupe BSI OGIPA.

Dans ces conditions, par actes de commissaire de justice des 13 juillet 2023 et 23 février 2024, Madame [Z] [S] a fait assigner les consorts [N] et le groupe BSI OGIPA devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, après jonction des procédures et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, leur condamnation solidaire en paiement de :

8348,80 euros en réparation du trouble de jouissance,1300,72 euros en restitution du trop-perçu de loyers4500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris le coût des procès-verbaux des 13 octobre 2022 et 8 mars 2023, celui du diagnostic du 20 mars 2023, et les frais d’exécution de la décision.

Après plusieurs renvois, les affaires ont été appelées et retenues à l’audience du 20 septembre 2024, puis ont fait l’objet d’une réouverture des débats à l’audience du 28 octobre 2024 pour que le respect du contradictoire soit assuré dans le cadre d’une procédure orale.

A l’audience, Madame [Z] [S], représentée par son conseil, a fait viser des conclusions soutenues oralement auxquelles il convient de se reporter, par lesquelles elle a maintenu les demandes de ses assignations.

Les consorts [N] et le groupe BSI OGIPA ont été représentées par leur avocat commun et ont fait viser des écritures développées oralement auxquelles il sera reporté, pour solliciter le rejet des prétentions adverses et la condamnation de Madame [Z] [S] à leur payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700, outre les dépens.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire et en application de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En l’espèce, dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, il sera procédé à la jonction des affaires RG 23/06215 et RG 24/02976.

Sur le manquement à l’obligation de délivrance du bailleur

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistance et aux conditions prévues au contrat et de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le logement doit permettre une aération suffisante et que les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements soient en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements, et que les réseaux et branchements d’électricité doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d’usage et de fonctionnement.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, étant précisé que la mise en place de bouches de ventilation et la réparation et mise aux normes du système électrique ne font pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur listées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987, seuls le ramonage des conduits de ventilation et le remplacement des interrupteurs et prises de courant en faisant partie.

Le fait que le preneur ait accepté le logement en l’état ne décharge nullement pas le bailleur de son obligation de délivrance (Ccass civ 3ème 18 février 2014 n°12.13-271).

Il est admis qu’un logement qui comporte une installation électrique défectueuse ou dangereuse est indécent (CA Paris, pôle 4, 4e ch., 1er févr. 2011, n° 08/17463). Il a cependant été jugé que le locataire ne peut exiger la mise en conformité de l’installation électrique à des normes arrêtées plusieurs années après la prise à bail que s’il démontre la dangerosité de cette installation ou l’existence de troubles dans la jouissance de ses éléments d’équipement (CA Paris, 6e ch., sect. B, 27 mars 2003 : AJDI 2003, p. 503). Autrement dit, peu importe que l’installation électrique ne réponde pas aux normes en vigueur, dès lors qu’elle ne présente pas de caractère de dangerosité (CA Paris, 3e ch., 14 oct. 2010, n° 08/24062).

Il est également admis qu’une ventilation insuffisante peut générer une humidité importante et engager la responsabilité du propriétaire (CA Versailles, 1re ch., 2e sect., 30 nov. 2010, n° 09/09539 ; CA Aix-en-Provence, 11e ch. B, 7 mai 2013, n° 2013/240).

Ces obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément.

En matière d’indécence en particulier, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir du juge une réduction du loyer.

Enfin, aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, plusieurs manquements à l’obligation de délivrance des bailleurs sont allégués par Madame [Z] [S] lesquels seront successivement examinés.

S’agissant des défauts électriques invoqués, Madame [Z] [S] fait état de « prises endommagées » dans un courrier électronique du 15 août 2021. Elle allègue en outre, dans un courrier du 18 octobre 2021 que « le branchement à la terre de mon logement n’est pas fait ». Elle verse pour l’étayer aux débats un diagnostic du 20 mars 2023 qui indique que plusieurs « socle(s) de prise de courant ne comporte(nt) pas de broche de terre », qu’elles sont « non reliée(s) à la terre » et que le « matériel électrique (est) vétuste (douilles, interrupteurs, socles de prise) » (p.3). Le diagnostiqueur diligenté par Madame [Z] [S] pose toutefois que « l’ensemble de l’installation électrique est protégé par au moins un dispositif différentiel à haute sensibilité ». Dès lors, le diagnostiqueur ne renvoie qu’à des anomalies sur des prises et interrupteurs dont la réparation appartient au preneur en application des dispositions réglementaires précitées. En outre, il ne relève aucune dangerosité de l’installation électrique, au sens de la jurisprudence, mais précise au contraire que le système électrique est « protégé ». En ce sens, un électricien intervenu dans l’appartement à la demande des bailleurs le 15 septembre 2021, n’a « trouvé aucune prise électrique défectueuse dans l’appartement », ce qui contredit les relevés du diagnostiqueur, et précise dans son rapport que les équipements ne sont « ni défectueux ni dangereux ». Dans un autre compte-rendu d’intervention du 9 janvier 2022, le professionnel confirme que l’appartement « ne présente aucun problème de sécurité ou de vétusté ». Par suite, en l’absence de dangerosité, Madame [Z] [S] échoue à établir d’un trouble de jouissance en raison de l’installation électrique de l’appartement.

En ce qui concerne le manque de ventilation allégué, Madame [Z] [S] fait référence à une absence de VMC en état de fonctionnement dans la salle de bain dans son courrier électronique du 18 octobre 2021. Elle produit un courrier électronique du groupe BSI OGIPA du 7 mars 2022 sur un projet d’installation d’une « ventilation avec extracteur électrique » par lequel le gestionnaire sollicite les disponibilités de la locataire pour qu’il puisse être procédé aux travaux. Il ressort de différentes pièces des parties que cette installation n’a pas été réalisée avant le congé de Madame [Z] [S], par exemple, l’état des lieux de sortie du 7 avril 2023 faisant référence à une ventilation mécanique et non électrique. Pour autant, le commissaire de justice y relève que la salle d’eau « comporte une ventilation mécanique contrôlée, fonctionnelle et bruyante » (p.14). En conséquence, la défectuosité de la VMC de la salle d’eau n’est pas établie par Madame [Z] [S]. D’autant plus que l’appartement comporte des aérations aux fenêtres, comme en attestent des photographies versées aux débats. Le logement ne présente d’ailleurs aucune trace d’humidité importante, autre que les « tâches d’humidité » relevées dans l’état des lieux d’entrée du 27 juillet 2021 faisant suite à un dégât des eaux antérieur provenant d’un logement voisin, ce qui se comprend à la lecture des échanges électroniques entre les parties ainsi que d’une correspondance entre Madame [Z] [S] et son assureur. Madame [Z] [S] échoue donc également à établir un trouble de jouissance qui serait causé par un manque de ventilation dans l’appartement.

Sur l’absence supposée d’isolation thermique, Madame [Z] [S] y fait état dans un courrier électronique du 22 décembre 2022 en raison « du plancher (qui) est nu et aucun isolant dessous » à cause de travaux dans l’immeuble. Or, Madame [Z] [S] ne présente aucun relevé de température ni aucune autre pièce de nature à corroborer son ressenti de froid. La photographie annexée à son courrier électronique du 22 décembre 2022 est insuffisante à elle seule pour l’étayer puisqu’elle a été prise non pas en décembre 2022 mais le 21 mai 2022 (elle est nommée « IMG 20220521 155650 ») si bien qu’elle ne peut illustrer l’état du plancher en période hivernale. En outre, les consorts [N] et le groupe BSI OGIPA versent plusieurs diagnostics faisant tous référence à une isolation de l’appartement de niveau « D », ce qui ne correspond pas à un logement manquant d’isolation thermique. Le diagnostic bien différent du diagnostiqueur diligenté par Madame [Z] [S] en date du 20 mars 2023, mentionnant que l’isolation serait de niveau « G », paraît souffrir d’erreurs objectives dans la prise des mesures en raison d’une ignorance des matériaux composant la structure de l’appartement, que seuls les propriétaires sont susceptibles de connaître sur la base de factures et pièces jointes à l’acte notarié d’acquisition, comme exposé par une entreprise spécialisée DPLG dans un avis du 22 septembre 2023. Madame [Z] [S] échoue donc également à établir un trouble de jouissance qui serait causé par une absence d’isolation thermique de l’appartement.

Au final la responsabilité de les consorts [N] comme du groupe BSI OGIPA ne saurait être engagée.

Sur la superficie du logement et ses conséquences sur les loyers

Aux termes de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.

L’article R.156-1 du code de la construction et de l’habitation précise que la surface et le volume habitables d’un logement doivent être de 14 mètres carrés et de 33 mètres cubes au moins par habitant prévu lors de l’établissement du programme de construction pour les quatre premiers habitants et de 10 mètres carrés et 23 mètres cubes au moins par habitant supplémentaire au-delà du quatrième. La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond. Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R. 155-1, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

En l’espèce, le bail du 27 janvier 2021 indique une surface habitable de l’appartement de 32m². Le diagnostic du 23 mars 2023 diligenté par Madame [Z] [S] fait référence à une surface de 29,62m², soit un écart de 2,38m². Or, un diagnostic du 5 février 2014 d’un architecte DPLG communiqué en défense fait mention d’une surface de 31,68m². Un autre diagnostic du 6 septembre 2023 effectué par un troisième professionnel pose que l’appartement est d’une superficie de 31,2m², soit un écart de 0,8m² avec la superficie figurant au contrat. Il s’ensuit que deux diagnostics renvoient à une surface presque équivalente à celle mentionnée dans le contrat de bail, si bien que le loyer fixé au contrat n’a pas à être re évalué.

La demande de Madame [Z] [S] en remboursement d’un trop-perçu de loyers sera en conséquence rejetée.

Sur les mesures accessoires

Madame [Z] [S], qui succombe sur le principe des demandes, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera alloué à les consorts [N] et le groupe BSI OGIPA la somme globale de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la jonction des procédures RG 23/06215 et RG 24/02976 ;

REJETTE les demandes de Madame [Z] [S] ;

CONDAMNE Madame [Z] [S] à verser à l’indivision composée de Monsieur [G] [N], Madame [D] [N], Monsieur [I] [N], Madame [P] [N], Madame [U] [N], Madame [F] [N] et au groupe BSI OGIPA la somme globale de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [Z] [S] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection