TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

AFFAIRE : N° RG 25/01567 – N° Portalis DBYM-W-B7J-DTXR

JUGEMENT

Rendu le 3 mars 2026

AFFAIRE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[Y] [L]

COMPOSITION du TRIBUNAL

Président : Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente, agissant en qualité de juge des contentieux et de la protection.

Greffier, lors des débats et lors du prononcé du délibéré : Madame Florence BOURNAT

AFFAIRE

DEMANDEUR(S) :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e SELARL LEVY-ROCHE-SARDA, avocat au barreau de LYON substitué par M^e Elisabeth DE BRISIS, avocat au barreau de DAX

CONTRE :

DEFENDEUR(S) :

Madame [Y] [L]

[Adresse 2]

[Localité 3]

comparante en personne

Le 3 mars 2026

1 FEX + 1 CCC M^e DE BRISIS

1 CCC M le Préfet des [Localité 4]

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 28/10/2024 à effet au même jour , M. [V] [T] a donné à bail à Mme [Y] [L] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] [Localité 5] [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 659,28 euros et 24€ de provision sur charges.

Dans le cadre du dispositif VISALE, et par acte en date du 16/10/2024, M. [V] [T], bailleur, et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ont conclu un contrat de cautionnement, cette dernière se portant ainsi caution du preneur pour le paiement des loyers et charges.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a mi s en œuvre l’engagement de caution pour une somme de 968,84 euros suivant quittance subrogative du 08/04/2025.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Mme [Y] [L] le 24/04/2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant en principal de 968,84 euros .

Par acte de commissaire de justice en date du 02/10/2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite fait assigner Mme [Y] [L] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Mont-de-Marsan, au visa des articles 1103, 1217, 1231-1, 1224 et 1346 et suivants et 2305 et suivants du code civil, et de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 aux fins de voir :

— déclarer la demande recevable,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du fait du non-paiement des loyers et des charges,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire aux torts de Mme [Y] [L],

— ordonner l’expulsion des lieux de Mme [Y] [L], ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamner Mme [Y] [L] à lui payer :

* la somme de 1732,77 euros sur les loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 968,84 euros à compter de la signification du commandement de payer du 24/04/2025 et pour le surplus à compter de l’assignation,

* une indemnité d’occupation égale au montant mensuel des loyers et de la provision sur charges, jusqu’à libération des lieux, dès lors que l’indemnité d’occupation est justifiée par une quittance subrogative,

* la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner in solidum Mme [Y] [L] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,

— dire n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire du jugement à intervenir .

Le dossier a été appelé à l’audience du 06 janvier 2026 et a été retenu.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, sollicitait le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 4477,32 euros au 31/12/2025. Elle s’en remet sur la demande de délais de paiement.

Mme [Y] [L] a comparu en personne. Elle demandait des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle expose percevoir un revenu salarié de 1700 euros, en CDD et avoir trois enfants à charge.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe préalablement à l’audience et il a en été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 03 mars 2026. Les parties ont été autorisées à produire une note en délibéré avant le 15/01/2026 sur le paiement du mois de décembre 2025.

Par note en délibéré du 06/01/2026, Mme [Y] [L] a transmis le justificatif d’un virement de la somme de 418,18 euros en date du 22/12/2025. Il lui a été demandé de justifier de la perception de l’aide au logement par note en délibéré du 02 février 2026 restée sans réponse.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur la recevabilité de la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire

● Sur les notifications

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des [Localité 4] par la voie électronique le 07/10/2025, soit six semaines au moins avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par ailleurs, SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 25/04/2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est ainsi recevable.

● Sur la qualité à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES et la recevabilité de ses demandes

L’article 2306 du Code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il est constant qu’en matière de bail d’habitation, la caution qui a payé la dette locative est subrogée à tous les droits et actions du bailleur, s’agissant de l’action qui a pour but le recouvrement des loyers impayés que celle tendant à la résiliation du contrat de bail et l’expulsion consécutive du locataire.

Au surplus, l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en oeuvre de Visale prévoit que “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en oeuvre de la clause résolutoire)”.

Il n’est ainsi pas contesté que la demanderesse est subrogée aux droits et actions de M. [V] [T] à l’encontre de Mme [Y] [L], aux fins d’obtenir la résiliation du contrat de bail, leur expulsion et le paiement des loyers impayés, dès lors qu’elle démontre l’existence de ce cautionnement et justifie de quittances subrogatives.

En l’espèce, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES justifie du contrat de cautionnement signé le 16/10/2024 et de la quittance subrogative en date du 08/12/2025 attestant du paiement par la caution des loyers au bailleur pour un montant de 4477,32 euros.

Par conséquent, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES démontre sa qualité à agir à l’encontre de Mme [Y] [L], de sorte que ses demandes seront déclarées recevables.

2 – Sur la demande en paiement

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de bail, du commandement de payer délivré, de la quittance subrogative du 08/12/2025 à hauteur de 4477,32 euros que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a versé au bailleur la somme de 4477,32 euros. Le décompte de la créance actualisé au 23/12/2025 montre que la SAS ACTTION LOGEMENT a perçu du bailleur la somme de 2651,91 euros, soit un solde restant à la charge de la caution de 1825,41 euros.

Mme [Y] [L] ne conteste pas le principe ni le montant de cette dette.

Il convient par conséquent de condamner Mme [Y] [L] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1825,41 euros actualisée au 08/12/2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24/04/2025 sur la somme de 968,84 euros, sur la somme de 763,93 euros ( 1732,77€-968,84€) à compter de l’assignation du 02/10/2025 et à compter du présent jugement pour le surplus , conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

3- Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, d’application immédiate, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 , dans sa version antérieure, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause et indiquant un délai de régularisation de deux mois a été signifié le 24/04/2025 , pour la somme en principal de 968,84 euros. Aucune régularisation n’est intervenue dans ce délai.

Les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail prévue par l’article 24 al 1er et 1° de la loi du 6 juillet 1989 sont applicables au contrat de bail de l’espèce puisqu’il a été conclu postérieurement à l’entrée en vigueur de cette loi.

Pour autant, tant le contrat que le commandement de payer visent un délai de régularisation de deux mois, délai qui sera retenu conformément à la volonté des parties.

Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 25/06/2025.

Par ailleurs, l’article 2306 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il en résulte que la société ACTION LOGEMENT SERVICES, caution ayant réglé au bailleur les sommes restant dues par les locataires, est subrogée dans les droits du bailleur et est en conséquence fondée à solliciter la résiliation du bail et l’expulsion des locataires.

4- Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [Y] [L] sollicite un échéancier de paiement. Mme [Y] [L] déclare percevoir un salaire de 1700 euros par mois, et avoir trois enfants à charge. Elle ne justifie pas avoir repris le paiement du loyer et des charges. Elle produit un virement en date du 22/12/2025 de 418,80 euros au profit de « [P] AIS COMPTE SEQUESTRE ». Il n’est nullement justifié que le bénéficiaire du virement est le bailleur, M. [V] [T] et qu’il s’agit du loyer de décembre 2025. En outre, ce montant est inférieur au montant du loyer et elle ne justifie pas que le bailleur ait perçu une aide au logement pour le mois de décembre 2025.

Dès lors, elle ne remplit pas les conditions légales pour bénéficier de délais de paiement .

Ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire seront dès lors rejetées.

Par suite, Mme [Y] [L] étant occupante sans droit ni titre du logement depuis le 25/06/2025, il y a lieu d’ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L 433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

5- Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 25/06/2025 , Mme [Y] [L] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local , après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner Mme [Y] [L] au paiement de cette indemnité à compter du mois de décembre 2025, date d’arrêté de compte incluant le mois de novembre 2025 , jusqu’à la libération effective des lieux.

6- Sur les demandes accessoires

● Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [Y] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture.

● Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, Mme [Y] [L] sera condamnée à lui verser une somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

● Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire que toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

La nature du litige est compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire. En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28/10/2024 entre M. [V] [T] et Mme [Y] [L] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 4] [Localité 6] [Adresse 5] sont réunies à la date du 25/06/2025 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [Y] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Mme [Y] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L 433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [Y] [L] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1825,41 euros actualisée au 08/12/2025 , échéance du mois de novembre 2025 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24/04/2025 sur la somme de 968,84 euros, sur la somme de 763,93 euros à compter de l’assignation du 02/10/2025 et à compter du présent jugement pour le surplus;

DEBOUTE Mme [Y] [L] de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Mme [Y] [L] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du mois de décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

CONDAMNE Mme [Y] [L] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [Y] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture;

REJETTE les prétentions plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile ;

DIT qu’une copie de la présente sera adressée à M. Le Préfet des [Localité 4] en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution .

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal , le 03 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection, et par M^me Florence BOURNAT, Greffière.

La Greffière La Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection