TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 21/11/2024

à :Maitre Emmanuelle BONNETON

Copie exécutoire délivrée

le : 21/11/2024

à : Maitre Matteo BONAGLIA

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 24/06514

N° Portalis 352J-W-B7I-C5J2O

N° MINUTE : 3/2024

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 21 novembre 2024

DEMANDERESSE

La S.A.S. PARIS4 A02, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maitre Emmanuelle BONNETON, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #C1908

DÉFENDEUR

Monsieur [I] [S], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maitre Matteo BONAGLIA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1292

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Delphine VANHOVE, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 octobre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 21 novembre 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Greffière

Décision du 21 novembre 2024

PCP JCP référé – N° RG 24/06514 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5J2O

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte notarié du 31/05/2022, la SAS PARIS4 A02 est devenue propriétaire des lots numéro 3, 4, 5, 10, 11, 12, 15, 18, 19, 20, 23, 24, 25, 26, 27, 101, 201, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39 au sein de l’immeuble situé au [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice remis à étude le 07/06/2024, la SAS PARIS4 A02 a assigné [I] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé aux fins, au visa de l’article 835 du code de procédure civile.

L’affaire était appelée à l’audience du 18/07/2024 et faisait l’objet d’un renvoi avec injonction de rencontrer un conciliateur de justice.

Suite à l’échec de la tentative de conciliation, l’affaire était examinée à l’audience du 17/10/2024.

La SAS PARIS4 A02, représentée par son avocat, sollicite en vertu de ses dernières écritures reprises oralement à l’audience, et au visa des accords collectifs de 1998 et 2005, de la loi du 6 juillet 1989, des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, de voir :

— juger que la société PARIS4 02 ne commercialise que 8 logements et qu’elle n’a aucun lien avec la société IMMOXINE ;

— juger que le défendeur à l’obligation de laisser accéder à son logement, dans les conditions définies par l’article 7-1 du contrat de bail et l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de faire visiter en vue de sa vente et de procéder aux diagnostics immobiliers ;

à titre principal :

— juger qu’en refusant cet accès, le défendeur contrevient de manière évidente et incontestable à ses obligations contractuelles ;

— enjoindre à [I] [S] de laisser le libre accès de l’appartement dans les conditions définies par l’article 7-1 du contrat de bail et l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir ;

— se réserver la liquidation de l’astreinte ;

à titre subsidiaire :

— juger qu’en refusant cet accès, le défendeur empêche le bailleur de commercialiser efficacement son bien et de procéder aux diagnostics préalables à toute vente ;

— juger que ce refus constitue un trouble manifestement illicite ;

— ordonner au défendeur de faire cesser le trouble en laissant l’accès à son logement dans les conditions prévues par l’article 12-5 du contrat de bail, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir ;

— se réserver la liquidation de l’astreinte ;

— en tout état de cause : condamner le défendeur au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

[I] [S], représenté par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières conclusions reprises oralement, de voir :

— dire applicables aux deux logements du troisième secteur locatif donnés à bail par la SAS PARIS4 A02 les accords collectifs de location des 9 juin 1998 et 16 mars 2005 ;

— rappeler qu’il n’existe aucune obligation légale imposant au preneur de laisser l’accès à son propriétaire-bailleur pour qu’il organise des visites aux fins de vente en l’absence de stipulation contractuelle expresse l’y obligeant ;

— dire inopposable à [I] [S] la clause stipulée à l’article 12 paragraphe 15 du second bail conclu sur le second appartement qu’il occupe mais qui communique avec le premier ;

— dire qu’en toute hypothèse il existe une contestation sérieuse ;

— dire n’y avoir lieu à référé ;

— condamner la demanderesse à payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens.

Décision du 21 novembre 2024

PCP JCP référé – N° RG 24/06514 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5J2O

Il sera référé aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 21/11/2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’accès au logement de [I] [S] au titre de l’obligation non sérieusement contestable

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procedure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La SAS PARIS4 A02 sollicite qu’il soit enjoint au défendeur de laisser libre accès à son logement, afin de pouvoir faire visiter l’appartement en vue de sa vente. Elle estime que les accords collectifs de 1998 et 2005 ne sont pas applicables car elle ne met pas en vente plus de 10 lots habitables de l’immeuble. Elle affirme que le défendeur ne soulève aucune contestation sérieuse et que l’obligation de laisser le propriétaire-bailleurs visiter les lieux est stipulée au contrat de bail et est prévue par l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989.

[I] [S] s’oppose à cette demande, estimant que les accords collectifs sont applicables car la bailleresse est susceptible de mettre en vente plus de 10 lots habitables de l’immeuble. Il affirme par ailleurs qu’il n’existe aucune obligation légale ou contractuelle lui imposant de laisser l’accès à son logement pour des visites en vue de la vente.

En l’espèce, la SAS PARIS4 A02 soulève l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, mais peine à démonter l’existence de cette obligation. En effet, il est constant et non contesté que [I] [S] a conclu deux baux concernant le logement objet du litige, qui est constitué de deux lots réunis en un seul. Aucun des baux originels ne dispose d’une clause contractuelle imposant au locataire de laisser visiter les lieux. Seul un des deux contrats a fait l’objet d’un renouvellement par écrit, où une clause imposant un droit de visite a été insérée. Or, ce contrat ne concerne qu’une partie du logement de [I] [L], et ne peut constituer un droit sur l’ensemble de l’appartement occupé par le défendeur.

Enfin, l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 ne prévoit pas une obligation légale de laisser l’accès au logement pour visiter les lieux, mais encadre seulement les modalités de cette obligation en cas de stipulation au contrat de bail.

[I] [S] soulève donc une contestation sérieuse en remettant en question l’existence d’une obligation contractuelle et légale permettant l’accès aux lieux.

La demande principale de la SAS PARIS4 A02 sera donc rejetée à ce titre.

Sur la demande subsidiaire d’accès au logement de [I] [S] au titre du trouble manifestement illicite

Selon l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’accord collectif du 16 mars 2005, comme celui du 9 juin 1998, vise à protéger les locataires lorsqu’un même bailleur souhaite leur donner congé pour mettre en vente plus 10 logements libres ou occupés dans un même immeuble.

Sont concernés par les accords les bailleurs des secteurs locatifs II et III. Le secteur II regroupe les logements des SEM, des sociétés immobilières à participation majoritaire de la Caisse des dépôts et consignations, des collectivités publiques, des sociétés filiales d’un organisme collecteur du 1 % logement et des filiales de ces organismes. Le secteur III comprend les logements des entreprises d’assurance, des établissements de crédit, des sociétés immobilières conventionnées et des sociétés immobilières d’investissement et des filiales de ces organismes.

En l’espèce, la SAS PARIS4 A02 peine à démontrer l’existence d’un trouble manifestement illicite. En effet, en cas d’applicabilité des accords collectifs de 1998 et 2005, la SAS PARIS4 A02 ne disposerait pas d’un droit de vente de l’appartement occupé par le locataire sans respecter les modalités prévues par les accords. Ainsi, dans cette hypothèse, et en l’absence d’un droit de vente, il n’est pas démontré l’existence d’un trouble manifestement illicite.

Or, pour vérifier l’applicabilité de ces dispositions, il convient d’examiner l’habitabilité des logements, la décence, l’éventuelle modification des lots par la propriétaire, l’existence ou non d’un bail exclusivement commercial. Ces éléments sont débattus précisément par les deux parties dans leurs écritures, et ne relèvent pas de l’évidence mais nécessitent un examen au fond des moyens et pièces des parties sur ces critères.

Enfin, et comme évoqué précédemment, la bailleresse ne justifie pas de l’existence d’une clause dans les deux baux permettant l’accès aux lieux dans le cas de visites en vue de la vente du logement.

Ainsi, il n’est pas démontré par la demanderesse qu’elle dispose d’un droit manifeste, soit le droit de vendre. [I] [S] ne peut donc causer un trouble manifestement illicite en refusant l’accès à son appartement pour permettre des visites et la rééalisation d’un diagnostic dans le cadre de sa vente.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé et la demande sera rejetée.

La demande reconventionnelle de prononcé de l’applicabilité des accords de 1998 et 2005 sera également rejetée, cette prétention n’étant pas de la compétence du juge des référés.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SAS PARIS4 A02, partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

La SAS PARIS4 A02 sera condamnée au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la décision sera ordonnée de plein droit.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DIT n’y avoir lieu à référé ;

DEBOUTE la SAS PARIS4 A02 de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la SAS PARIS4 A02 à verser à [I] [S] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE la SAS PARIS4 A02 aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,