Tribunal Judiciaire de Paris, Pcp jcp fond, 20 décembre 2024, n° 24/04781

TJ Paris 20 décembre 2024

Arguments

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Accepté
Non-conformité du logement
La cour a reconnu que les problèmes d'humidité ont affecté la jouissance des locataires, bien que cela n'ait pas privé totalement de jouissance du logement.
Accepté
Démarches multiples pour faire reconnaître les droits
La cour a estimé que les désordres avaient causé un préjudice moral aux locataires, justifiant une indemnisation.
Rejeté
Non-réalisation des travaux
La cour a rejeté cette demande, n'ayant pas ordonné de travaux.
Rejeté
Risque d'intoxication au plomb
La cour a estimé que la faute du bailleur n'était pas établie et que le risque était faible.
Accepté
Frais de justice engagés
La cour a accordé une indemnisation pour les frais de justice engagés par les locataires.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, pcp jcp fond, 20 déc. 2024, n° 24/04781
Numéro(s) :	24/04781
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Pierre-Bruno GENON CATALOTAude ABOUKHATER
Parties :	Etablissement public [ Localité 4 ] HABITAT - OPH

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Aude ABOUKHATER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/04781 – N° Portalis 352J-W-B7I-C42RX

N° MINUTE :

6 JCP

JUGEMENT

rendu le vendredi 20 décembre 2024

DEMANDEURS

Madame [M] [Y], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [V] [R], demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Aude ABOUKHATER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0031

DÉFENDERESSE

Etablissement public [Localité 4] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 novembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 décembre 2024 par Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 20 décembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/04781 – N° Portalis 352J-W-B7I-C42RX

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 juin 2021, [Localité 4] HABITAT OPH a donné à bail d’habitation à Mme [M] [G] [J] un appartement de deux pièces principales situé [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer de 384,39 euros outre les charges.

Mme [M] [G] [J] occupe le logement avec son compagnon, M. [V] [R] et leur enfant, [I] [R].

Depuis 2022, Mme [M] [G] [J] se plaint de problèmes d’humidité entraînant le développement de moisissures dans le logement.

En 2022 et 2023, des travaux de recherches de fuite ont été effectués dans la salle d’eau et ont conduit au changement d’une partie de la faïence de la douche.

Une déclaration de sinistre a été effectuée par Mme [M] [G] [J] fin 2022 concernant le plafond de la cuisine qui a été suivie d’une recherche de fuite le 13 janvier 2023 et de travaux de réfection en mars 2023.

Un procès-verbal de constat a été dressé par Maître [Z] [N], commissaire de justice, le 27 janvier 2023, à la requête de Mme [M] [G] [J] et M. [V] [R].

Ce procès-verbal a été dénoncé avec sommation le 3 mars 2023 à [Localité 4] HABITAT OPH.

Par courrier recommandé AR du 17 avril 2023, [Localité 4] HABITAT OPH a été informée par le Préfet de la Ville de [Localité 4] qu’un diagnostic du risque d’intoxication par le plomb des peintures avait été réalisé le 24 mars 2023 et que celui-ci s’étant avéré positif, il appartenait au bailleur de réaliser les travaux palliatifs suivant un arrêté du même jour qui relevait que les éléments dégradés étaient les garde-corps du séjour et de la chambre du logement.

La réfection des garde-corps a été effectuée au mois de janvier 2024.

Une lettre de mise en demeure a été adressée par le conseil des locataires au bailleur le 16 janvier 2024.

Par courrier du 9 octobre 2024, le Préfet de la Ville de [Localité 4] a informé [Localité 4] HABITAT OPH que la mise en demeure de réaliser les travaux palliatifs avait été levée.

Mme [M] [G] [J] et M. [V] [R] ont assigné PARIS HABITAT OPH devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, par acte du 7 mai 2024, aux fins de voir PARIS HABITAT OPH condamné à réaliser sous astreinte les travaux permettant de remédier aux désordres relatifs à la présence de plomb ainsi qu’à ceux provenant de la toiture, à leur verser des dommages et intérêts en réparation des divers préjudices subis, de voir ordonner la suspension du paiement du loyer à hauteur de 70% jusqu’à la réalisation des travaux et payer la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 mai 2024 et a été renvoyée au 6 novembre 2024.

A cette audience, Mme [M] [G] [J] et M. [V] [R] étaient représentés par leur conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement au titre desquelles les demandes suivantes ont été formées, au visa de la loi du 6 juillet 1989 et du décret n°2002-120 du 30 janvier 2022 :

Condamner [Localité 4] HABITAT OPH à verser à Mme [M] [G] [J] et M. [V] [R] la somme de :25.259,66 euros en réparation du préjudice de jouissance,10.000 euros en réparation du préjudice moral,10.000 euros en réparation du préjudice d’anxiété,399,12 euros en réparation du préjudice financier,Enjoindre à [Localité 4] HABITAT OPH de réaliser le changement de la colonne d’évacuation des eaux usées en fonte pour mettre un terme aux désordres subis et une fois les travaux de la toiture réalisés, à effectuer les travaux de remise en état de l’appartement dans un délai de deux mois et sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, passé ce délai de deux mois, ladite astreinte courant pendant un délai de six mois ; Autoriser Mme [M] [G] [J] et M. [V] [R] à suspendre partiellement, à hauteur de 70%, le paiement du loyer jusqu’à parfaite réalisation des travaux de remise en état de l’appartement constatée par un commissaire de justice aux frais du bailleur ;Condamner [Localité 4] HABITAT OPH à leur payer la somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

[Localité 4] HABITAT OPH, représenté par son conseil, a également sollicité le bénéfice de ses écritures déposées à l’audience et a demandé au juge des contentieux de la protection, à titre principal, qu’il déboute Mme [M] [G] [J] et M. [V] [R] de leurs demandes, à titre subsidiaire qu’il ramène les prétentions à de plus justes proportions et les condamnent solidairement à lui payer la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions déposées par les conseils respectifs des parties à l’audience et que ceux-ci ont exposées oralement, pour un plus ample exposé des moyens développés à l’appui de leurs prétentions.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de condamnation du bailleur à réaliser les travaux de changement de la colonne des eaux usées et à indemniser le préjudice de jouissance subi

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, auquel le bail liant les parties est soumis, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leur consistance et aux conditions prévues au contrat et de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le logement, pour assurer la sécurité physique et la santé des locataires, doit permettre une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements doivent être en bon état et permettre un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

En l’espèce, il résulte des pièces produites par la locataire que cette dernière s’est plainte à compter de septembre 2022 de présence d’humidité et de développement de moisissures en plusieurs endroits du logement.

Il ressort du constat de commissaire de justice du 27 janvier 2023 que le logement présentait à cette date un écaillement de la peinture en plusieurs endroits (salle de bains, cuisine et mur du couloir mitoyen de la salle de bains) ainsi que des auréoles jaunes.

A cette époque, [Localité 4] HABITAT OPH a fait intervenir à plusieurs reprises la société AQUADIM qui a relevé un défaut d’étanchéité de la faïence de la douche et a procédé à plusieurs interventions de réparation en novembre 2022 ainsi qu’en décembre 2023.

Fin 2022, Mme [M] [G] [J] a fait une déclaration de sinistre concernant le plafond de la cuisine à la suite de laquelle une recherche de fuite a été réalisée par la société LA LOUISIANE SA le 13 janvier 2023 qui a réalisé les réparations le 9 mars 2023.

Il apparaît ainsi que si le logement a présenté des problèmes d’humidité fin 2022 et courant 2023, plusieurs interventions techniques ont été réalisées à la demande du bailleur, la dernière étant intervenue en décembre 2023 soit très peu de temps avant le prélèvement de moisissures effectué au mois de janvier 2024.

Il n’est donc pas établi que le logement présente toujours un problème d’humidité et la nécessité du changement de la colonne d’évacuation des eaux usées n’est pas établie.

En effet, la facture n°196786 du 13 janvier 2023 de la société LOUISIANE SA, sur laquelle les demandeurs s’appuient pour solliciter ces travaux, n’évoque pas la nécessité de changer la colonne présente dans le logement des demandeurs mais le tuyau en fonte des combles.

Il apparaît en conséquence que les demandeurs n’établissent pas la permanence du problème d’humidité depuis la dernière intervention de décembre 2023 et la nécessité des travaux qu’ils demandent.

Ils seront en conséquence déboutés de cette demande.

S’agissant du préjudice de jouissance subi à la suite de l’humidité présente dans le logement sur la période de septembre 2022 à janvier 2024, il convient de relever que cette humidité est circonscrite à certains pans de murs et n’a pas privé les demandeurs de la jouissance totale du logement.

En conséquence, le préjudice de jouissance sera justement évalué à la somme de 2.000 euros en considération de l’étendue et de la durée de celui-ci.

Sur la demande de suspension ou de réduction des loyers

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des deux premiers alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. (…) Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

Il résulte de cette disposition que la réduction de loyer peut être ordonnée jusqu’à l’exécution de travaux.

En l’espèce, aucuns travaux n’ayant été ordonnés, il convient de rejeter la demande de Mme [M] [G] [J] et M. [V] [R].

Sur la demande d’indemnisation du préjudice d’anxiété

L’article 1240 du code civil pose le principe de la responsabilité délictuelle selon lequel tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à la réparer.

En l’espèce, Mme [M] [G] [J] et M. [V] [R] font état d’un préjudice d’anxiété consécutif au risque d’intoxication au plomb de leur enfant en raison de l’état dégradé des peintures du logement.

Or, il résulte du diagnostic réalisé dans le logement de Mme [M] [G] [J] et M. [V] [R] que seuls les garde-corps de la chambre et du séjour ont révélé la présence de plomb et qu’à la suite de ce diagnostic, un arrêté a été notifié le 17 avril 2023 par le préfet de la ville de [Localité 4] à [Localité 4] HABITAT OPH l’informant du diagnostic et l’informant qu’il lui appartenait de réaliser les travaux palliatifs.

A réception de cet arrêté, [Localité 4] HABITAT OPH a fait réaliser un devis et la réfection des garde-corps ce qui a été constaté lors d’une visite effectuée le 27 septembre 2024. Par courrier du 9 octobre 2024, le Préfet de la Ville de [Localité 4] a informé [Localité 4] HABITAT OPH que la mise en demeure de réaliser les travaux palliatifs avait été levée par arrêté du même jour.

En premier lieu, il convient de relever que la faute de [Localité 4] HABITAT OPH n’est pas établie dès lors que le bailleur a procédé aux travaux palliatifs.

Dès lors que la faute du bailleur n’a pas été établie, la responsabilité de celui-ci ne saurait être retenue.

Dans ces conditions, il ne pourra être fait droit à l’indemnisation sollicitée par les locataires ce d’autant que le risque de contamination de leur enfant était infiniment faible compte tenu du jeune âge de l’enfant et de la localisation de la présence de plomb.

Sur le préjudice moral

Les désordres du logement ont entraîné un préjudice moral pour Mme [M] [G] [J] et M. [V] [R] qui ont dû multiplier les démarches pour établir l’existence des désordres et entreprendre la présente action pour faire reconnaître leurs droits.

Il leur sera alloué la somme de 500 euros en réparation de leur préjudice moral.

Sur les mesures accessoires

[Localité 4] HABITAT OPH, partie perdante, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du constat du 27 janvier 2023 et de sa dénonciation du 3 mars 2023.

Il sera fait droit à la demande formée par Mme [M] [G] [J] et M. [V] [R] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 1.000 euros.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort rendu par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE [Localité 4] HABITAT OPH à payer à Mme [M] [G] [J] et M. [V] [R] la somme de 2 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

CONDAMNE [Localité 4] HABITAT OPH à payer à Mme [M] [G] [J] et M. [V] [R] la somme de 500 euros en réparation de leur préjudice moral,

CONDAMNE [Localité 4] HABITAT OPH à payer à Mme [M] [G] [J] et M. [V] [R] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE [Localité 4] HABITAT OPH aux dépens qui comprendront le coût du constat du 27 janvier 2023 et de sa dénonciation du 3 mars 2023,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

LA GREFFIERE LA JUGE