TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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N° RG 23/55077 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C2CBV

N° : 16-DB

Assignation du :

14 Juin 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 06 novembre 2024

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDEURS

S.A.R.L. LOTCENT

[Adresse 6]

[Localité 7]

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic la société LOTCENT

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentés par M^e Alice MALEKPOUR, avocat au barreau de PARIS – #G0206

DEFENDERESSE

S.A.S. CABINET DENIS ET CIE

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Maître Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS – #G0450

DÉBATS

A l’audience du 01 Octobre 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Le Cabinet DENIS ET CIE a été syndic de l’immeuble situé [Adresse 3] jusqu’au 11 avril 2023, date à laquelle l’assemblée générale des copropriétaires a décidé de son remplacement par le Cabinet LOT CENT.

Les 4 et 12 mai 2023, le Cabinet LOT CENT a mis en demeure le Cabinet DENIS ET CIE de lui transmettre tous les documents, archives, pièces comptables et administratives et relevés bancaires.

Exposant ne pas avoir réceptionné les pièces attendues, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] et la SARL LOT CENT ont, par exploit délivré le 14 juin 2023, fait citer en référé la SAS DENIS ET CIE aux fins essentielles de la condamner à la transmission des pièces sous astreinte.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties, compte tenu des communications de pièces effectuées par la défenderesse.

A l’audience du 1er octobre 2024 et dans le dernier état de leurs prétentions, les requérants sollicitent la condamnation de la défenderesse à leur remettre, sous astreinte de 800€ par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance :

— factures correspondant à des travaux en débit figurant dans le grand-livre à la date du 31/12/2020 pour un montant de 6096,47€, réparti de la manière suivante :

* 31/12/20: clôture exer charges 31/remplt descente EP au 1er : 5580,47€

* 31/12/20 : clôture exer charges 31/acompte menuiserie : 516€

— factures du Cabinet DENIS ET CIE correspondant aux honoraires prélevés par lui dans le compte 47020 compte attente crédit S/Cpte 2 LOYER ANTENNE FREE :

* 20/09/2016 915,13 €

* 04/05/2017 648,40 €

* 02/09/2017 518,72 €

* 07/03/2018 654,25 €

* 30/04/2019 654,25 €

* 26/08/2019 252,00 €

* 31/12/2019 252,00 €

* 31/08/2020 252,00 €

* 30/04/2022 252,00 €

* 10/02/2023 1303,41 €

* 24/04/2023 252,00 €

— condamner la défenderesse à lui verser la somme de 12.000€ à titre de provision du fait de la non restitution des pièces et archives du syndicat des copropriétaires,

— la condamner à leur verser la somme de 4000€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens, dont distraction au profit de M^e Alice MALEKPOUR.

En réponse, la défenderesse conclut au rejet des prétentions adverses et sollicite la condamnation in solidum des requérants au paiement de la somme de 3000€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens..

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé du litige et des prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures des parties, développées oralement.

SUR CE,

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du même code, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de communication de pièces

L’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

“ En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’alinéa 11 du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.”

L’article 33 du décret du 17 mars 1967 énumère les pièces normalement détenues par le syndic et l’article 33-1 du même décret dispose qu’en cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de ces pièces.

La charge de la preuve du respect des diligences prévues à l’article 18-2 de la loi pèse sur l’ancien syndic, qui doit remettre spontanément les documents qu’il détient et qu’il doit normalement détenir.

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’en cours de procédure, la défenderesse a adressé de nombreuses pièces aux requérantes.

Celle-ci indique avoir transmis toutes les pièces et ne plus demeurer en possession d’aucune pièce. Or, une mesure d’injonction à communication ne peut être ordonnée que s’il est démontré que la partie à laquelle on l’oppose est en possession des pièces requises.

En l’espèce, à défaut de démontrer que la défenderesse serait encore en possession de ces éléments, il n’y a pas lieu à injonction à son encontre.

En ce qui concerne les honoraires prélevés sur le compte antenne à hauteur de 5954,16€, il résulte du contrat de syndic annexé au courrier adressé par le conseil de la défenderesse au conseil des requérants le 30 août 2024, que ces honoraires sont justifiés par l’application d’un pourcentage de 7%, qui a été réduit à 3% par une assemblée générale, ce qui n’est pas contesté par les requérants. Nonobstant l’absence d’établissement de factures, le tableau annexé au courrier permet de constater que le montant de chaque loyer y est repris et se retrouve dans l’édition du grand livre. Sur ce loyer est appliqué un pourcentage de 7%, réduit par la suite à 3%.

Si la première des sommes prélevée est supérieure à ce qui aurait du être prélevée, il convient de constater qu’une recréditation de plusieurs sommes a été effectuée par la suite, de sorte que les requérants sont en mesure d’établir un éventuel trop-perçu et qu’il est établi que les documents permettant de retracer le bien fondé de l’établissement des compte ont bien été communiqués.

En revanche, le tableau annexé au courrier du 30 août 2024 ne permet pas de justifier les honoraires de gérance FREE 6% du 10 juillet 2017, à hauteur de 1303,41€, ni la base de calcul. Dans la mesure où il a été possible le 30 août 2024 d’établir un tableau justifiant des honoraires antennes, il n’apparaît pas impossible pour la défenderesse de communiquer la facture explicative relative à cet honoraire de gérance FREE, et ce, dans un délai de trois semaines, sous astreinte.

Sur la demande provisionnelle

La société LOT CENT expose qu’elle a été contrainte de gérer l’immeuble comme elle le pouvait jusqu’au 11 juillet 2023, sans être en possession des pièces et archives, l’empêchant de faire les appels de fonds du 3ème trimestre 2023 en temps utile, de communiquer à un notaire chargé de la vente d’un lot les pièces requises, et d’être réglée de ses honoraires, faute de trésorerie ; qu’elle a été contrainte d’engager des frais de reprise comptable à hauteur de 3000€ TTC.

En réponse, la défenderesse estime que la preuve d’un préjudice n’est pas rapportée, dans la mesure où tous les documents relatifs à l’aspect social lui ont été transmis dès le 17 avril 2024 et qu’aucun rendez-vous n’a pu être pris à la suite du rendez-vous annulé du 26 mai 2023, l’assignation ayant été délivrée 3 jours après l’expiration du délai légal ; que dès lors, la demande apparaît sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte des dernières écritures ainsi que des pièces communiquées que les documents et archives relatifs à la copropriété ont été transmises au nouveau syndic le 11 juillet 2024, soit un mois après l’expiration du délai pour ce faire.

Il n’est pas contestable que cette transmission est postérieure au commencement du 3ème trimestre, ce qui a nécessairement empêché l’établissement des appels de fonds. Il est également justifié qu’il n’a pu transmettre les éléments relatifs à la copropriété à un notaire chargé de la vente qui lui en a fait la demande le 5 juillet 2023.

Toutefois, ce retard ne suffit pas à établir la réalité d’un préjudice, dans la mesure où n’est pas communiquée la date à laquelle les appels de fonds et les pièces requises par le notaire ont finalement pu être adressés aux copropriétaires et au notaire. Le syndic n’a pas communiqué la nouvelle comptabilité du syndicat des copropriétaires permettant d’établir que le syndic n’aurait pas in fine perçu ses honoraires de gestion (ce qui est indifférent à caractériser le préjudice du syndicat des copropriétaires), ni que le retard de tranmission aurait entraîné une désorganisation de la comptabilité. En outre, les frais de reprise comptable sont des frais qui auraient été engagés en tout état de cause par le nouveau syndic.

Dès lors, la demande de provision apparaît sérieusement contestable.

Sur les demandes accessoires

Il est incontestable que c’est en raison de l’assignation que l’intégralité des documents encore en possession de la défenderesse a été transmis aux requérants. Dès lors, il leur sera alloué une indemnité de procédure au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dans les termes du présent dispositif.

PAR CES MOTIFS

Nous, statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Enjoignons la SAS DENIS ET CIE à communiquer à la société LOT CENT et au syndicat des copropriétaires la facture justifiant la somme de 1303,41€ prélevée le 10 juillet 2017, correspondant à des honoraires GERANCE FREE de 6%, et ce dans un délai de trois semaines suivant la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 200€ passé ce délai pendant une durée de deux mois ;

Condamnons la SAS DENIS ET CIE à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] et à la SARLLOT CENT la somme de 1800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la SAS DENIS ET CIE aux dépens de l’instance,

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Fait à [Localité 8] le 6 novembre 2024.

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Anne-Charlotte MEIGNAN