TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 23/58705 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3IAG

N° : 7-CH

Assignation du :

17 Novembre 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 31 octobre 2024

par Cristina APETROAIE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

La société HABNES, Société Civile

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Maître Fernando RANDAZZO de la SELEURL EUROPAVOCAT, avocats au barreau de PARIS – #B1054 (avocat postulant) et par Maître Sophie SARZAUD de la SELARL SARZAUD AVOCAT, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE – #PN547 (avocat plaidant)

DEFENDERESSE

Ste [C] [T]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Didier HOUILLE de la SAS SASU Didier HOUILLE, avocats au barreau de PARIS – #C0478

DÉBATS

A l’audience du 30 Août 2024, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, Juge, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 1er février 2022, la SCI HABNES a consenti à la SAS [C] [T] un sous-bail dérogatoire au statut des baux commerciaux portant sur les locaux suivants dépendant d’un immeuble situé [Adresse 1] à Paris 18ème pour une durée de deux ans à compter du 1er février 2022, moyennant un loyer annuel de 198 000 euros HT par an, « soit un loyer mensuel de 16 500 euros HT, charges incluses, auquel s’ajoutera la TVA au taux légal en vigueur », payable d’avance chaque premier jour du mois. Par ailleurs, les parties sont convenues du paiement par le preneur, « avant son entrée dans les locaux loués », de la somme de 99 000 euros HT à titre de « loyers d’avance ».

Suivant avenant daté du 11 mai 2022, le montant du loyer a été réduit à la somme de 120 000 euros HT par an « soit un loyer mensuel de 10 000 euros HT, charges incluses, auquel s’ajoutera la TVA au taux légal en vigueur », à compter du mois d’août 2022, « à la condition que le paiement du trimestre à échoir, soit le trimestre août septembre octobre soit réglé à la signature des présentes ».

Des loyers étant demeurés impayés, un premier commandement d’avoir à payer à la société HABNES la somme de 42 800 euros à titre d’arriéré locatif, outre les frais de l’acte, visant la clause résolutoire du bail, a été délivré à la société [C] [T] par acte extrajudiciaire du 26 juillet 2022.

Par ordonnance du 13 juillet 2023, le juge des référés de la présente juridiction a notamment dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société HABNES de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail, d’expulsion de la société [C] [T] et de condamnation de cette dernière au paiement d’une indemnité d’occupation et d’une pénalité contractuelle correspondant à 10 % de l’arriéré locative ; condamné la société [C] [T] à payer à la société HABNES la somme provisionnelle de 12 000 euros à valoir sur l’arriéré de loyers selon décompte arrêté à l’échéance trimestrielle des mois de mai à juillet 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 6 octobre 2022 et dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de la société HABNES, ainsi que sur les demandes reconventionnelles de la société [C] [T] de remboursement de la somme de 9 781 euros et d’un mois de loyer, d’autorisation de consigner les loyers à échoir à compter du mois d’août 2023 et sur sa demande aux fins de voir « dire que l’occupation du lot 2 ne peut être qualifiée d’abusive ».

Trois nouveaux commandements visant la clause résolutoire ont été signifiés par acte de commissaire de justice à la société preneuse, le premier daté au 2 octobre 2023, d’avoir à se conformer à la réglementation existante sur le niveau sonore de l’extracteur et à respecter la clause du bail relative à l’obligation de s’assurer contre les risques locatifs, le second daté au 5 octobre 2023 d’avoir à payer une somme de 72 000 euros au titre de l’arriéré locatif du 1er mai 2023 au 1er octobre 2023, 261,14 euros au titre des frais de procédure, outre 381,64 euros au titre du coût de l’acte, le troisième du 12 octobre 2023, d’avoir à se conformer à la réglementation existante sur le niveau sonore de l’extracteur et à respecter la clause du bail relative à l’obligation de s’assurer contre les risques locatifs.

Se prévalant de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et de la non régularisation des causes des dits commandements, la société HABNES a, par acte extrajudiciaire du 17 novembre 2023, fait assigner la société [C] [T] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de :

« – déclarer recevable la SCI HABNES en ses demandes, fins et conclusions,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail aux torts exclusifs de la SAS [C] [T],

— ordonner l’expulsion immédiate de la SAS [C] [T] ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux donnés à bail et ci-avant plus amplement désignés, au besoin par l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qu’il désignera ou dans tel autre lieu du choix du bailleur, et ce en garantie de toutes les sommes qui pourront être dues, et ce, aux frais exclusifs de la SAS [C] [T],

— Par conséquent,

— condamner la SAS [C] [T] à payer à la SCI HABNES :

— la somme de 72 000 euros ;

— outre les pénalités au taux contractuel de 15%,

— fixer le montant de l’indemnité contractuelle d’occupation dont sera redevable la SAS [C] [T] au montant contractuellement prévu entre les parties soit la somme trimestrielle de 36 000 euros TTC,

— condamner la SAS [C] [T] au paiement de l’indemnité d’occupation des lieux telle que fixée ci-dessus jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner la SAS [C] [T] à payer à la SCI HABNES la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 5 octobre 2023 et des commandements visant la clause résolutoire du 2 et 12 octobre 2023,

— maintenir le bénéfice de l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir nonobstant toute voie de recours et sans caution ».

L’affaire a été plaidée à l’audience du 30 août 2024, après plusieurs renvois accordés à la demande des parties.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société HABNES formule les demandes suivantes :

« – recevoir l’intégralité des moyens et prétentions de la SCI HABNES ;

??- condamner la SAS DRAMEILA [T] à payer la somme de 154 200 euros TTC à la SCI HABNES au titre de l’arriéré des loyers, outre la pénalité de 15% ;

— ?? condamner la SAS DRAMEILA [T] à payer à SCI HABNES la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SAS DRAMEILA [T] aux dépens ».

En réplique, par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la SAS [C] [T] sollicite le rejet des demandes de la requérante, la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 99 000 euros et la condamnation de la société HABNES au paiement d’une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux conclusions et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de constater que la société HABNES ne maintient pas ses demandes tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion de la société [C] [T], formulées initialement aux termes de son acte introductif d’instance, qui sont sans objet dans la mesure où la société preneuse a quitté les lieux le 7 février 2024, ce que cette dernière ne conteste pas.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

L’article 1728 du code civil énonce que le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du preneur.

La société HABNES sollicite la condamnation de la société [C] [T] à lui verser la somme de 154 200 euros TTC au titre de l’arriéré locatif arrêté au jour de l’audience, outre une pénalité contractuelle correspondant à 15 % de l’arriéré locatif, en se fondant sur le calcul suivant. Elle soutient que les loyers dûs depuis l’entrée dans les lieux s’élèvent à la somme de 358 200 euros TTC (298 500 euros HT + 59 700 de TVA), se décomposant comme suit : 16 500 euros de loyer pendant 7 mois de janvier à juillet 2022 (115 500 euros) ; 10 000 euros de loyer pendant 18 mois d’août 2022 à février 2024 (180 000 euros) ; 7 jours en février 2024 (3 000 euros). Elle ajoute que les sommes versées par la locataire, non contestées et quittancées se montent à la somme de 204 000 euros TTC et qu’elle reste devoir 154 200 euros.

La société [C] [T] s’oppose à ces demandes, indiquant qu’une partie de la somme ainsi réclamée, à savoir les loyers correspondant aux mois de mai, juin et juillet 2023, l’a déjà été dans le cadre de la précédente instance en référé, le juge des référés ayant dit n’y avoir lieu à référé, en raison des contestations sérieuses soulevées. Elle fait valoir par ailleurs qu’il existe une contestation sérieuse en ce qui concerne le montant de la créance réclamée par la société HABNES, qui ne justifie pas le différentiel entre le montant réclamé par le commandement de payer du 5 octobre 2023 et celui réclamé le jour de l’audience, étant donné que le bail a pris fin au 30 janvier 2024 et qu’elle a quitté les lieux le 7 février 2024, date à laquelle un état des lieux de sortie contradictoire a été établi, dont elle n’a pas eu communication. Elle soutient enfin que la bailleresse ne produit aucun décompte faisant état des sommes réclamées et des versements effectués, alors qu’elle s’est acquittée d’une partie des sommes dues et qu’elle reste devoir un montant de 12 000 euros pour le solde des mois d’août à octobre 2023, dont il convient de déduire la somme de 5 537 euros au titre des travaux incombant au bailleur, ainsi qu’un montant de 36 000 euros pour la période allant de novembre 2023 à janvier 2024 inclus, qui ne serait que partiellement dû en raison de la fermeture administrative du restaurant à compter du mois de novembre 2023.

Il résulte des éléments versés aux débats que par ordonnance du 13 juillet 2023, le juge des référés a notamment, concernant la demande de paiement provisionnel, condamne la société [C] [T] à payer à la société HABNES « la somme provisionnelle de 12 000 euros à valoir sur l’arriéré de loyers selon décompte arrêté à l’échéance trimestrielle des mois de mai à juillet 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 6 octobre 2022 », disant n’y avoir lieu à référé sur le surplus, de sorte que la défenderesse oppose à cet égard une contestation sérieuse en ce qui concerne les sommes réclamées dans le cadre de la présente instance au titre de la dette locative due au titre de la période allant du mois de mai au mois de juillet 2023 sur laquelle le juge des référés s’est prononcé par ordonnance du 13 juillet 2023 en retenant l’existence d’une contestation sérieuse et indiquant qu’il appartiendra au juge du fond éventuellement saisi d’apprécier le bien-fondé des demandes provisionnelles concernant cette période.

Dans le cadre de la présente instance, la société HABNES verse aux débats plusieurs quittances datées au 1er mai 2022, 7 juin 2022, correspondant aux loyers payés par la société [C] [T] pour les périodes de février-mars-avril 2022 (49 500 euros TTC) et août-septembre-octobre 2022 (36 000 euros TTC), sommes sur lesquelles le juge des référés s’est déjà prononcé, retenant l’existence des contestations sérieuses, comme développé précédemment. Elle produit en outre un tableau récapitulatif non daté, faisant mention d’un montant de 198 546 euros. La défenderesse fait également état de versements effectués par l’entremise d’un compte CARPA et produit à cet égard deux relevés établis par la caisse.

A défaut pour la société HABNES de produire un décompte détaillé des sommes réclamées et des versements encaissés, le juge des référés n’est pas en mesure de vérifier le calcul avancé par la demanderesse afin de déterminer la réalité et l’étendue de la créance alléguée, ni de vérifier si les règlements dont se prévaut la société DRAMEILA [T] ont bien été pris en compte.

Ces éléments caractérisent une contestation sérieuse ne permettant pas de déterminer le montant non contestable de la dette de loyer de la défenderesse, et font obstacle à ce qu’il soit référé sur la demande de provision.

Sur les demandes reconventionnelles de la société HABNES

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Si aucune contestation n’apparaît sérieusement opposable, la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause.

En l’espèce, la société DRAMEILA [T] demande au juge des référés d’ordonner la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 99 000 euros, demande à laquelle la société bailleresse s’oppose.

L’article 13 bis du contrat de bail dérogatoire stipule que le dépôt de garantie sera restitué au preneur après cessation du bail, sous réserve de vérification de l’exécution par le preneur des travaux à sa charge et après déduction de toutes sommes pouvant être dues.

A l’appui de sa demande, la société [C] [T] produit une attestation de versement de la somme de 80 000 euros en espèces et de 20 000 euros par chèque « pour le dépôt de garantit des loyers », datée du 29 janvier 2022, signée par la société HABNES. La défenderesse oppose à cet égard une contestation de sérieuse en ce qui concerne son éventuelle créance de restitution d’une partie du dépôt de garantie par suite de la réduction du loyer convenue aux termes de l’avenant du 11 mai 2022. L’appréciation de l’obligation à restitution du dépôt de garantie relevant d’un débat devant le juge du fond, la demande de restitution apparaît sérieusement contestable, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande de la société [C] [T].

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile, chacune des parties succombant partiellement en ses demandes, il y a lieu de mettre à la charge de chacune d’elles les dépens par elle exposés et de dire n’y avoir lieu à condamnations au titre des frais irrépétibles.

Il est par ailleurs rappelé qu’en vertu des articles 514 et 514-1 de ce code les décisions prises par le juge statuant en référé sont assorties de plein droit de l’exécution provisoire et que celle-ci ne saurait être écartée.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société HABNES ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société [C] [T] ;

Disons qu’il n’y a pas lieu de prononcer de condamnation en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;

Rappelons que la présente décision est de droit revêtue de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 6] le 31 octobre 2024

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Cristina APETROAIE