RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

PAC – CONTENTIEUX

JUGEMENT DU 16 avril 2026

MINUTE N° :

BB/ELF

N° RG 24/01714 – N° Portalis DB2W-W-B7I-MOAP

30B Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

0A Sans procédure particulière

AFFAIRE :

S.C.I. F.R.C DÉVELOPPEMENT

C/

S.A.S. CJ LAV

DEMANDERESSE

S.C.I. F.R.C DÉVELOPPEMENT, dont le siège social est sis 2 rue Pierre de Coubertin – 76800 SAINT-ETIENNE-DU-ROUVRAY

représentée par Maître Maxime DEBLIQUIS, avocat au barreau de ROUEN, vestiaire : 32

DÉFENDERESSE

S.A.S. CJ LAV, dont le siège social est sis 2 rue Pierre de Coubertin – 76800 SAINT-ETIENNE-DU-ROUVRAY

représentée par Maître Christophe BOBEE de la SCP BOBEE TESSIER ET ASSOCIÉS, avocats au barreau de ROUEN, avocat plaidant, vestiaire : 36

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats : A l’audience publique du 09 février 2026

JUGE UNIQUE : Baptiste BONNEMORT, Juge

GREFFIER : Emmanuel LE FRANC, Greffier

Lors du délibéré :

JUGE UNIQUE : Baptiste BONNEMORT, Juge

JUGEMENT : contradictoire

Et en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 16 avril 2026

Le présent jugement a été signé par Baptiste BONNEMORT, Juge, et par Emmanuel LE FRANC, Greffier présent lors du prononcé.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 5 juillet 2012, la S.C.I. F.R.C DÉVELOPPEMENT a donné à bail commercial à la S.A.S. CJ LAV un terrain d’environ 1088 m² sur lequel étaient édifiées des dalles destinées à recevoir une station de lavage, situé 2, rue Pierre de Coubertin 76800 Saint-Étienne-du-Rouvray. Elles ont convenu d’une durée de bail de 12 ans à compter du 5 juillet 2012 et d’un loyer fixé à 12 000 euros hors taxe et hors charge, payable trimestriellement en quatre termes égaux et avec indexation annuelle sur l’indice national du coût de la construction à compter de la quatrième année de location.

Estimant que le preneur ne s’était pas acquitté des loyers indexés et charges de 2020 au deuxième trimestre 2023, la S.C.I. F.R.C DÉVELOPPEMENT a fait délivrer le 12 avril 2023 un commandement de payer la somme de 7 127,47 euros (frais de recouvrement inclus), en visant la clause résolutoire.

Par acte du 17 avril 2024, la S.C.I. F.R.C DÉVELOPPEMENT a fait assigner la S.A.S. CJ LAV devant le tribunal judiciaire de Rouen aux fins de la voir :

« Vu l’article L.145-41 du Code de commerce

Vu la jurisprudence citée,

Vu les pièces produites,

— Déclarer recevables et bien fondées les demandes présentées par la SCI F.R.C. DÉVELOPPEMENT,

En conséquence :

— Constater l”acquisition de la clause résolutoire contenue au bail,

— Prononcer la résiliation du bail,

— Ordonner l’expulsion immédiate des lieux de la SAS CJ LAV ainsi que de celle de tous occupants de son chef et dire qu”il y sera procédé par tous moyens et notamment si besoin est avec le concours de la force publique,

— Condamner la SAS CJ LAV à régler à la SCI F.R.C. DÉVELOPPEMENT à payer une somme mensuelle également au montant actuel du loyer et aux charges à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à complète libération des lieux, outre revalorisation légale,

— Condamner la SAS CJ LAV à régler à la SCI F.R.C. DÉVELOPPEMENT la somme de 5 102,48 euros au titre des arriérés de loyers et taxes,

— Condamner la SAS CJ LAV à régler à la SCI F.R.C. DÉVELOPPEMENT la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la SAS CJ LAV aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer. »

A l’appui de ses prétentions, la S.C.I. F.R.C DÉVELOPPEMENT fait état de règlements irréguliers de son locataire depuis 2020, de l’absence d’apurement des sommes dues en dépit d’un commandement de payer délivré en 2023 ainsi que de la poursuite de paiements incomplets et ce, jusqu’au 31 décembre 2023.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 2 avril 2025, la S.A.S. CJ LAV conclut aux fins de voir la présente juridiction :

« Vu les articles 1315 et 1343-5 du code civil et l’article L145-1 du code de commerce,

A titre principal,

— DÉBOUTER la SCI FRC DÉVELOPPEMENT de l’intégralité de ses demandes,

— CONDAMNER la SCI FRC DÉVELOPPEMENT à verser à la SAS CJ LAV une somme de 3.000 euros au titre de son préjudice moral,

A titre subsidiaire,

— ACCORDER à la SAS CJ LAV les plus larges délais de paiement,

— SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire insérée au bail commercial,

— DÉBOUTER la SCI FRC DÉVELOPPEMENT de sa demande d’expulsion.

En tout état de cause,

— CONDAMNER la SCI FRC DÉVELOPPEMENT à verser à la SAS CJ LAV une somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens. »

S’agissant de la demande tendant à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, la société SAS CJ LAV soutient que le bailleur a établi un décompte erroné, dans la mesure où il n’a pas retenu l’indice applicable à la date de référence, soit celle correspondant à l’anniversaire de l’entrée en jouissance des lieux. Elle fait valoir, en outre, que les appels de provisions pour charges ne reposent sur aucune régularisation annuelle. Seule la taxe foncière, dont le paiement était sollicité séparément, a pu être justifiée. Par ailleurs, la société indique n’avoir reçu aucune facture de la part du bailleur, malgré ses relances répétées, et souligne qu’aucune charge d’entretien relative au terrain loué ne lui a été communiquée. Enfin, elle relève que plusieurs règlements n’ont pas été pris en compte, notamment un versement de 1 160,26 euros effectué le 18 janvier 2021.

La S.A.S. CJ LAV affirme avoir entièrement réglé les loyers, frais et taxes à sa charge entre 2020 et 2023.

À l’appui de sa demande indemnitaire, elle reproche à la SCI F.R.C. DÉVELOPPEMENT la multiplication, depuis plusieurs années, de demandes en paiement de loyers qu’elle estime injustifiées et qui ont été source d’anxiété. Elle ajoute avoir toujours contesté leur bien-fondé.

***

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour un complet exposé des prétentions et moyens des parties, à leurs dernières conclusions lesquelles sont expressément visées.

La clôture de l’instruction est intervenue le 26 janvier 2026. L’affaire a été fixée à l’audience du 9 février suivant puis mise en délibéré au 16 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la demande visant à constater la résiliation du bail

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1104 du même code, disposition d’ordre public, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes de l’article 1728, alinéa 2 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article R145-36 code de commerce ajoute que l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

Enfin, selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il s’en déduit que le bailleur demandant, au titre d’un bail commercial, la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance. Le débiteur doit quant à lui démontrer les paiements qu’il prétend avoir effectué.

1.1. Sur la contestation du montant de l’arriéré locatif, des charges et taxes foncières

D’après le bail qu’elles ont conclu le 5 juillet 2012, les parties se sont entendues, en page 9, sur une clause d’échelle mobile ainsi rédigée : « Les parties conviennent d’indexer le loyer sur l’indice national du coût de la construction, publié par l’institut national de la statistique et des études économiques, et de lui faire subir les mêmes variations d’augmentation ou de diminution. A cet effet, le réajustement du loyer s’effectuera chaque année à la date anniversaire de l’entrée en jouissance, le dernier indice connu à la date d’indexation étant alors comparé à l’indice du même trimestre de l’année précédente. Il est précisé en tant que de besoin que le dernier indice connu à ce jour est celui du quatrième trimestre de l’année 2011 qui s’élève à 1638. (…) l’indexation conventionnelle jouera de plein droit sans qu’il soit besoin d’une notification préalable. »

Il est également stipulé, en pages 5 et 6, que « le preneur remboursera au Bailleur sa quote-part des charges : – les taxes municipales afférentes au bien loué, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage, taxes locatives ; (…) le Preneur acquittera directement toutes consommations personnelles pouvant résulter d’abonnements individuels (…) Il remboursera chaque année au bailleur, en sus du loyer ci-après fixé, et dans les mêmes conditions que ci- dessus, toutes les contributions et taxes, foncières et autres, de toute nature auxquelles l’immeuble dont font partie les locaux loués auxquelles le bailleur peut et pourra être assujetti ou donner lieu, tant au profit de l’État que des collectivités locales, et qui incombent au propriétaire sans être légalement récupérables de plein droit sur le locataire, proportionnellement à la surface louée, comprenant. Les contributions et taxes ci- dessus seront calculées d’année en année sur la base des loyers précédents, augmentées de 10 pour cent et le solde de l’année en cours sera établi avec le premier trimestre de l’année suivante. »

La page 9 de ce bail stipule également une clause prévoyant le règlement par le preneur d’une provision sur les charges, taxes et prestations, ainsi rédigée : « Cette provision est fixée à cent quatre-vingt-seize euros (196 EUR) et sera ajustée chaque année en fonction des dépenses effectuées l’année précédente. Par ailleurs, une régularisation aura lieu chaque année à la date anniversaire du bail. Enfin, le Preneur supportera en sus l’intégralité des frais de gestion locative dont le montant est fixé forfaitairement à 5 % hors taxes du montant du loyers et charges. »

La S.C.I. F.R.C DÉVELOPPEMENT a fait signifier à la société CJ LAV, par exploit du 12 avril 2023, un commandement d’avoir à payer et ce dans le délai d’un mois la somme de 6947,09 euros (déduction faite des frais de recouvrement). Ce document vise des impayés de loyers et charges entre le premier trimestre de 2020 et le deuxième trimestre 2023 inclus, d’après le décompte annexé.

Par lettre recommandée du 10 mai 2023, CJ LAV a contesté ce décompte basé sur une réévaluation du loyer au 1er janvier et non au jour anniversaire de la date d’entrée en jouissance conformément aux stipulations du bail. La société F.R.C DÉVELOPPEMENT fournit, dans le cadre de la présente instance, un décompte actualisé modifiant les sommes dues au titre des années 2020 à 2023 (quatrième trimestre inclus) afin d’appliquer l’indexation contractuelle au troisième trimestre de chaque année, visant un arriéré de :

—  354,63 euros en 2020,

—  1 554,11 euros en 2021,

—  1707,42 euros en 2022

—  1486,32 euros en 2023,

soit un cumul d’impayés au 31 décembre 2023 de 5 102,48 euros.

Cependant, si le mois au cours duquel le loyer doit être indexé a ainsi été corrigé, l’indice du coût de la construction (ci-après ICC) dont elle se prévaut est erroné puisqu’il ne s’agit pas du dernier indice connu à la date de révision, comme le prévoit le bail. Les ICC alors applicables étaient plus précisément les suivants :

— régularisation au 5 juillet 2019 : indice du premier trimestre de 2019 paru le 22 juin 2019, soit 1728,

— régularisation au 5 juillet 2020 : indice du premier trimestre de 2020 paru le 1er juillet 2020, à savoir 1770,

— régularisation au 5 juillet 2021 : ICC du premier trimestre de 2021 paru le 25 juin 2021, soit 1822,

— régularisation au 5 juillet 2022 : ICC du premier trimestre de 2022 paru le 23 juin 2022, soit 1948,

— régularisation au 5 juillet 2023 : ICC du premier trimestre de 2022 paru le 25 juin 2023, soit 2077.

Il s’ensuit que les loyers annuels, calculés selon la formule « (précédent loyer x nouvel ICC)/précédent ICC » convenue à compter de la quatrième année de location étaient les suivants :

— entre juillet 2012 et juin 2013 : 9 600 euros,

— entre juillet 2013 et juin 2014 : 11 400 euros,

— entre juillet 2014 et juin 2015 : 11 400 euros,

— entre juillet 2015 et juin 2016 : 12 000 euros,

— entre juillet 2016 et juin 2017 : (12 000 x 1615)/1638 = 11 831,502 euros,

— entre juillet 2017 et juin 2018 : (11 831,502 x 1650)/1615 = 12 087,912 euros,

— entre juillet 2018 et juin 2019 : (12 087,912 x 1671)/1650 = 12 241,758 euros,

— entre juillet 2019 et juin 2020 : (12 241,758 x 1728)/ 1671 = 12 659,341 euros, soit des échéances trimestrielles au 1er janvier et 1er avril de 3 164,83 euros auxquelles s’ajoutent les frais de gestion locative de 158,24 euros à chaque échéance,

— de juillet 2020 à juin 2021 : (12 659,341 x 1770) / 1728 = 12 967,033 euros, ce qui implique des échéances d’environ 3 241,76 euros les 1er juillet et octobre 2020 et 1er janvier et avril 2021, outre les frais de gestion locative de 162,09 euros à chaque trimestre,

— de juillet 2021 à juin 2022 : (12 967,033 x 1822) / 1770 = 13 347,985 euros, soit des loyers trimestriels HC HT de 3 337 euros environ les 1er juillet et octobre 2021 et 1er janvier et avril 2022, outre des frais de gestion locative de 166,85 euros par trimestre,

— de juillet 2022 à juin 2023 : (13 347,985 x 1948) / 1822 = 14 271,062 euros, soit environ 3 567,77 euros de loyers HC HT et 178,39 euros de frais de gestion locative par trimestre du 1er juillet 2022 au 1er avril 2023,

— de juillet à décembre 2023 : (14 271,062 x 2077)/1948 = 15 216,117 euros de loyers annuels, soit 3 804,03 euros environ de loyers HC HT par trimestre, outre 190,20 euros de frais de gestion locative.

Il résulte des avis de taxes foncières de 2020 à 2023 transmis que la S.A.S. CJ LAV était débitrice des quotes-parts suivantes :

—  1 609,51 euros en 2020,

—  1 555,11 euros en 2021,

—  1 502,89 euros en 2022,

—  1 539,16 euros pour l’année 2023.

Dans la mesure où le bailleur ne transmet aucun justificatif d’une quelconque autre charge pour le terrain loué et que le preneur ne réclame pas la restitution des provisions sur charges versées chaque trimestre (196 euros), il y a lieu de considérer que ces provisions viennent en déduction des taxes foncières dues.

Par conséquent, la S.A.S. CJ LAV était redevable des sommes suivantes à titre de loyers, charges et taxes :

— (3164,83 x 2) + (158,24 x 2) + (3241,76 x 2) + (162,09 x 2) + (1609,54 – 196 x 4) = 15 063,35 euros en 2020,

—  (3241,76 x 2) + (162,09 x 2) + (3337 x 2) + (166,85 x 2) + (1555,11 – 196 x 4) = 15 370,50 euros en 2021,

— (3337 x 2) + (166,85 x 2) + (3567,77 x 2) + (178,39 x 2) + (1502,89 – 196 x 4) = 16 002,90 euros en 2022,

— (3567,77 x 2) + (178,39 x 2) + (3804,03 x 2) + (190,20 x 2) + (1539,16 – 196 x 4) = 17 019,941 euros en 2023.

Contrairement à ce qu’elle avance, la S.A.S. CJ LAV ne démontre d’aucun règlement antérieur au 27 avril 2023.

Toutefois, la S.C.I. F.R.C DÉVELOPPEMENT reconnaît, par les documents qu’elle soumet aux débats (pièce n°5 – décompte actualisé au 31 décembre 2023), que le preneur a réglé 14 962,57 euros en 2020, 14 102,57 euros en 2021, 14 941,70 euros en 2022 et 16 110,52 euros en 2023, et plus précisément 3 822,93 euros au 12 avril 2023, jour du commandement de payer.

Au regard de ce qui précède, la S.A.S. CJ LAV était donc débitrice au jour de ce commandement de payer de :

— pour l’année 2020 : 15 063,35 – 14 962,57 = 100,78 euros,

— pour l’année 2021 : 15 370,50 – 14 102,57 = 1 267,93 euros,

— pour l’année 2022 : 16 002,90 – 14 941,70 = 1 061,20 euros,

— pour les deux premiers trimestres de 2023 : échéances trimestrielles + provision pour charges + frais de gestion locative – règlements réalisées au jour du commandement de payer, soit (3567,77 + 196 + 178,39) x 2 – 3822,93 = 238,46 euros,

ce qui implique un total d’arriérés de 2 668,37 euros.

1.2. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 1225 du code civil, la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

L’article L145-41 du code de commerce ajoute que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1342-10 alinéa 1er du code civil ajoute que le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter.

En l’espèce, les parties se sont entendues, en page 10 de leur contrat de bail, sur une clause résolutoire ainsi libellée : « en cas de non-exécution par le « preneur » de l’un quelconque de ses engagements ou en cas de non-paiement à son échéance de l’un quelconque des termes du loyer convenu, ou des charges et impôts récupérables par le « bailleur », le présent bail sera résilié de plein droit un mois après sommation d’exécuter ou un commandement de payer délivrés par acte extrajudiciaire au « preneur » de régulariser sa situation et contenant déclaration par le « bailleur » d’user de la présente clause. À peine de nullité, ce commandement doit mentionner le délai d’un mois imparti au destinataire de régulariser la situation. (…) »

Le commandement de payer est conforme aux dispositions légales en ce qu’il comporte toutes les mentions nécessaires à sa mise en œuvre, y compris la référence du délai d’un mois prévu à l’article L145-41 précité et un décompte des sommes réclamées précis, bien qu’incorrect au regard de ce qui précède.

Le simple fait de délivrer un commandement de payer pour des sommes supérieures à celles qui sont réellement dues ne le rend pas nul en son entier, au sens de l’article L145-41 du code de commerce. Il reste valable à hauteur du montant réel de la dette.

Il résulte toutefois de ce qui précède que la créance de la S.C.I. F.R.C DÉVELOPPEMENT s’élevait, au jour du commandement de payer, à 2 668,37 euros au titre des loyers et taxes impayés entre janvier 2020 et le deuxième trimestre 2023, de sorte que les virements opérés par la S.A.S. CJ LAV le 27 avril 2023 pour un total de 3 267,58 euros (718,98 euros à titre de « régularisation 2022 » et 2 548,60 euros au motif « loyer 05-06 23 toujours en attente de vos factures conformes au bail » – pièce n°10 défenderesse) ont suffit à régulariser la totalité de la somme alors due et donc, les causes du commandement de payer.

Le bailleur n’a aucunement fait délivrer un nouveau commandement de payer des éventuels loyers et accessoires impayés survenus à partir du troisième trimestre 2023.

Il convient donc de rejeter les demandes de la S.C.I. F.R.C DÉVELOPPEMENT visant à constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail qu’elle a conclu avec la S.A.S. CJ LAV et sa résiliation au 12 mai 2023.

Les demandes subséquentes visant l’expulsion du preneur, sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ainsi que celles du locataire tendant à la mise en place de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire deviennent ainsi sans objet.

2. Sur la demande de dommages-intérêts de CJ LAV

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, les éléments qui précèdent montrent que la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail était partiellement justifiée et que la S.A.S. CJ LAV a elle-même également commis une erreur de calcul de l’indexation annuelle.

CJ LAV n’apporte aucun élément de preuve de l’existence d’un préjudice moral. Sa demande indemnitaire sera par conséquent rejetée.

3. Sur les mesures accessoires au jugement

Sur les dépens

En application des articles 695 et 696 du code de procédure civile, la S.C.I. F.R.C DÉVELOPPEMENT, qui succombe à l’instance, doit supporter la charge des dépens, en ce que compris les frais du commandement de payer du 12 avril 2023

Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge de leurs frais irrépétibles. Par conséquent, leurs demandes respectives fondées sur cet article 700 seront rejetées.

Sur l’exécution provisoire

Il sera enfin rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision contradictoire, susceptible d’appel,

REJETTE l’ensemble des demandes de la S.C.I. F.R.C DÉVELOPPEMENT ;

CONDAMNE la S.C.I. F.R.C DÉVELOPPEMENT aux dépens ;

REJETTE les autres demandes contraires ou plus amples ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.