Tribunal Judiciaire de Paris, Pcp jtj proxi fond, 5 décembre 2024, n° 23/06722

TJ Paris 5 décembre 2024

Arguments

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Accepté
Subrogation légale
La cour a reconnu la responsabilité du syndicat des copropriétaires pour les dommages causés par des infiltrations d'eau, en se fondant sur l'expertise judiciaire qui a établi un lien entre les désordres et le défaut d'entretien des parties communes.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, pcp jtj proxi fond, 5 déc. 2024, n° 23/06722
Numéro(s) :	23/06722
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Hervé CASSELIsabelle DUQUESNE CLERC
Parties :	Société MAIF c/ S.A.R.L. [ Adresse 12 ], Syndicat des copropriétaires DU [ Adresse 4 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître DUQUESNE

Maître CASSEL

Maître BLUM

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 23/06722 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3LS4

N° MINUTE :

1 JTJ

JUGEMENT

rendu le jeudi 05 décembre 2024

DEMANDERESSE

Société MAIF,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître DUQUESNE-CLERC, avocat au barreau de Paris, vestiaire #A0895

DÉFENDERESSES

Syndicat des copropriétaires DU [Adresse 4],

dont le siège social est représenté par son syndic en exercice FONCIA [Localité 13] RIVE – DROITE sis [Adresse 2]

représentée par Maître CASSEL, avocat au barreau de paris, vestiaire #K0049

S.A.R.L. [Adresse 12],

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître BLUM, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P570

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Hélène BODIN, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 27 septembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 décembre 2024 par Hélène BODIN, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 05 décembre 2024

PCP JTJ proxi fond – N° RG 23/06722 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3LS4

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [P] [R] est propriétaire occupant d’un appartement en duplex situé [Adresse 6], au 7ème et 8ème étage. Il a souscrit auprès de la compagnie d’assurance MAIF la police n° 6215465.

A la suite d’un sinistre survenu dans son appartement, un constat amiable de dégâts des eaux a été dressé le 27 août 2013 et un rapport d’expertise amiable établi le 22 janvier 2015.

Les infiltrations persistant, Monsieur [P] [R] a sollicité la désignation d’un expert judiciaire aux fins de déterminer la cause des désordres, évaluer l’ensemble des préjudices subis, ainsi que la condamnation du syndic, la SARL GESTIVA, à communiquer sous astreinte le contrat d’assurance de la copropriété.

Par ordonnance de référé du 22 juin 2017, le juge a désigné Madame [S] [T] en qualité d’expert judiciaire et enjoint au syndicat des copropriétaires de communiquer le contrat d’assurance de l’immeuble sous astreinte provisoire.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 17 octobre 2018.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2023, la MAIF a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic FONCIA Paris Rive Droite devant le tribunal judiciaire de Paris et la SARL [Adresse 12] aux fins de voir :

— Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et la SARL GESTIVA Gestion Immobilière du Village d'[Adresse 8] à verser à la MAIF, subrogée dans les droits et actions de Monsieur [R], la somme de 6.774,93 euros au titre de son recours subrogatoire;

— Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et la SARL [Adresse 11][Adresse 8] à verser à la MAIF la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire d’un montant de 6.024,84 euros.

L’affaire a fait l’objet de deux renvois et a été retenue à l’audience du 27 septembre 2024 à laquelle la MAIF, représentée par son conseil, a déposé des conclusions, aux termes desquelles elle a réitéré les demandes formées dans son assignation.

Au soutien de ses prétentions, la MAIF se fonde sur la subrogation légale de l’article L.121-12 du code des assurances et fait valoir que le syndicat des copropriétaires est responsable, aux termes de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, des dommages causés aux copropriétaires par le défaut d’entretien des parties communes. Elle fait valoir que l’expertise a établi un défaut de conservation des parties communes à l’origine du sinistre.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son conseil, a également déposé des conclusions, aux termes desquelles il a demandé

au Pôle civil de proximité du Tribunal Judicaire de Paris de :

— Débouter la MAIF de l’ensemble de ses demandes telles que formulées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] ;

— Condamner la MAIF à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires affirme qu’aux termes du rapport d’expertise en date du 17 octobre 2018, le dégât des eaux subi par Monsieur [P] [R] trouve sa cause la plus importante dans les parties privatives.

La société GESTIVA représenté par son conseil, a également déposé des conclusions, aux termes desquelles il est demandé au pôle civil de proximité du Tribunal judiciaire de PARIS de :

— Mettre hors de cause la société GESTIVA ;

— Débouter la MAIF de l’ensemble de ses demandes ;

— Condamner la MAIF à verser à la société GESTIVA la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société GESTIVA fait valoir qu’elle ne peut être tenue responsable d’un défaut d’assurance de la copropriété pour un sinistre survenu deux ans avant sa désignation.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la mise en cause de la SARL GESTIVA

Il n’est pas contesté que la SARL [Adresse 12] a été désignée syndic par l’assemblée générale en date du 30 juin 2015, de sorte qu’elle ne peut être assignée aux fins de répondre d’un défaut d’assurance sur période antérieure à sa désignation qui ne lui est pas imputable, le sinistre étant survenu en 2013.

Il convient de rejeter l’ensemble des demandes de la MAIF à l’égard de la SARL GESTIVA.

Sur la demande en paiement de la MAIF au titre de la subrogation légale

Aux termes de l’article L.121-12 du code des assurances, l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur.

Dans l’hypothèse d’une assurance de responsabilité, l’assureur est subrogé dans les droits de la victime, également bénéficiaire de l’indemnité, envers le ou les tiers responsables et la subrogation légale ne joue que pour ce qui a été l’objet du paiement effectué par l’assureur.

La contribution à la dette a alors lieu en proportion des fautes respectives, celui qui n’a commis aucune faute étant entièrement déchargé, et qu’en l’absence de faute prouvée à la charge des personnes coresponsables, la contribution se fait entre eux par parts égales.

Par ailleurs aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile et qui a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En vertu de ce texte, d’ordre public, qui édicte une présomption de responsabilité, le syndicat a l’obligation de faire exécuter tous les travaux nécessaires pour que les parties communes et les éléments d’équipement collectif soient en bon état d’entretien. Il en résulte que le copropriétaire qui supporte des troubles du fait du syndicat dispose contre lui d’une action individuelle en réparation du préjudice causé à la jouissance normale de son lot. Il en est ainsi notamment en cas de dégradations provoquées dans un appartement du fait d’inondation ou d’infiltrations d’eau en provenance des parties communes et résultant d’une absence ou d’un mauvais entretien de l’étanchéité du toit terrasse. Les juges du fond apprécient souverainement le comportement du syndicat, les mesures qu’il a ou non adoptées pour éviter ou faire cesser la survenance de dommages.

La responsabilité du syndicat est indépendante de toute notion de faute de sa part. Il suffit à la victime d’apporter la preuve que le dommage dont elle se plaint est imputable à un défaut de conception ou d’entretien d’une partie commune ou d’un élément d’équipement collectif sur le fondement de l’article 14 de la loi. Conformément aux principes généraux en matière de responsabilité civile, le syndicat ne pourrait y échapper qu’en apportant la preuve soit de l’absence d’un lien de causalité entre l’état de l’immeuble et le préjudice invoqué, soit de l’existence d’un cas de force majeure ou d’une faute de la victime en lien avec le dommage, laquelle peut être totalement ou partiellement exonératoire.

En l’espèce, le rapport d’expertise judiciaire déposé le 17 octobre 2018 conclut que les désordres constatés ont plusieurs origines :

« Il s’agit de désordres liés à des infiltrations d’eau depuis 2013 par la toiture terrasse du 9° étage et le balcon-terrasse du 8° étage sur rue au droit de l’appartement de Monsieur [R] sis au [Adresse 7].

Cet appartement est un appartement en duplex (7° et 8° étages) avec une toiture terrasse dite accessible au 9° étage et balcon-terrasse sur rue et cour au 8° étage.

Des dégradations liées à des sinistres en Dégâts Des Eaux sont constatées aux 8° étage (salon) et 7° étage (chambre) depuis la toiture terrasse accessible du 9° étage et le balcon-terrasse du 8° étage sur rue.

Il s’avère que la toiture terrasse du 9° étage est privative. L’étanchéité de cette toiture terrasse a été remplacée par une entreprise retenue par Monsieur [R] qui a pris les travaux à sa charge.

Ils subsistent des dégradations intérieures non réparées au 8° étage (salon et escalier privatif) liés aux fuites d’eau par le 9° étage. Ces dégradations sont liées à un sinistre affectant une partie privative.

Un autre sinistre se greffe à ce premier désordre : de l’eau s’infiltre au 8° étage par le balcon-terrasse en partie de droite du salon vers le mur pignon. Ce balcon-terrasse (qui vient en recouvrement d’une chambre au 7° étage) est une partie dite commune suivant le règlement de copropriété qui m’a été remis. Cette fuite impacte le mur contre la façade rue du salon et son parquet sur une zone d’environ 2m* au sol.

En angles de ce balcon-terrasse du 8° étage, la maçonnerie se fissure et l’angle droit du balcon vu depuis la rue menace de se décrocher et tomber dans la rue. Cet ouvrage est commun et sa dégradation est liée à la vétusté et aux infiltrations d’eau.

Au 8° étage, dans les chambres situées sous le balcon terrasse, je n’ai pas relevé de fuite d’eau mais des problèmes de condensation liés au manque total de ventilation de ces pièces ».

La MAIF produit un justificatif d’indemnisation de Monsieur [R] en date du 16 octobre 2023 à hauteur de 6.774,93 euros.

La MAIF indique que cette indemnisation correspond aux postes suivants :

Peinture d’un montant de 3.205,53 euros Menuiserie placard d’un montant de 661 euros TTC selon facture de la société MAINE

AGENCEMENTMenuiserie parquet d’un montant de 2.134,00 euros TTC selon facture de la société MAINE

AGENCEMENTMenuiserie plinthes d’un montant de 774,40 euros TTC selon facture de la société MENUISERIEDU MONTOIS

Il convient de constater que :

La facture de peinture d’un montant de 3.205,53 euros correspond à la réfection des peintures sur les murs et en plafond du séjour et de la cage d’escalierAux termes de l’expertise en date du 17 octobre 2018 s’agissant du [Localité 14] côté rue, les dégradations importantes des murs et plafonds comme décrit au point 1 ont pour origine les parties communes et les parties privatives étant relevé que :

— les infiltrations d’eau par la toiture terrasse au 8eme étage : les travaux d’étanchéité ont été réalisés par M. [R] suivant le modificatif de règlement de copropriété. Il s’agit donc de parties et travaux privatifs.

* les infiltrations d’eau par les parties communes de l’immeuble:

*par le balcon-terrasse au 8eme étage côté rue : la réfection du complexe d’étanchéité est nécessaire.

* par la façade (fissures / joints dégradés) : la réfection de ces ouvrages sont à prévoir par la copropriété (charges communes).

*le ravalement du mur pignon en retour de façade rue: ouvrage commun.

*j’ai également noté le manque de ventilation; les nouvelles fenêtres ne sont pas munies de grilles de ventilations et doivent en être équipées. Il s’agit de travaux privatifs.

A ce titre un partage de responsabilité sera opéré par moitié et il ne sera fait droit à la demande en paiement de la MAIF qu’à hauteur de 1 602,76 euros représentant 50 % de la somme payée par l’assurance sur ce poste :

La facture Menuiserie placard d’un montant de 661 euros TTC selon facture de la société MAINE AGENCEMENT correspond au remplacement d’un meuble d’une chambre.

Aux termes de l’expertise susvisée, des problèmes de moisissures sont relevés dans les chambres de droite et au centre qui sont liés :

— au manque de ventilation : les fenêtres ne sont pas munies de grilles de ventilation. Des ventilations sont à créer, ces travaux sont privatifs,

— aux chocs thermiques des parois intérieures (murs / plafonds) situées sous la toiture terrasse.

La ventilation et l’entretien de la toiture terrasse étant des travaux privatifs , il convient de rejeter la demande en paiement de la MAIF sur ce poste.

La facture Menuiserie parquet d’un montant de 2.134,00 euros TTC selon facture de la société MAINE AGENCEMENT correspond au ponçage et vitrification du parquet de la salle à manger.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble reconnait que le parquet est endommagé en raisons des infiltrations provenant du 8 étage par le balcon terrasse, mais fait valoir que selon l’expert, seule une partie réduite de 2 mètres carré est endommagé. Force est de remarquer qu’il ne peut être procéder partiellement à la rénovation d’un parquet. Il convient donc de faire droit en totalité à la demande de la MAIF à hauteur de 2.134,00 euros TTC.

La facture Menuiserie plinthes d’un montant de 774,40 euros TTC selon facture de la société MENUISERIEDU MONTOIS correspond des travaux entrepris dans la chambre d’amis.

Les désordres constatés dans les chambres relèvent de travaux privatifs, comme constatés ci-dessus. Il convient en de rejeter la demande en paiement de la MAIF sur ce poste.

En conséquence, il sera fait droit à hauteur de 3 736,76 euros aux demandes de la MAIF.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] sera condamnée à verser à la MAIF, subrogée dans les droits et actions de Monsieur [R], la somme de 3 736,76 euros euros au titre de son recours subrogatoire.

Il n’y a pas lieu à condamnation de la SARL [Adresse 12], à défaut de tout fondement.

Sur les demandes accessoires

La MAIF et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] succombant tous deux partiellement, supporteront par moitié la charge des dépens, en ce compris les frais d’expertise en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité justifie de faire droit à la demande formée par la SARL GESTIVA au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 1000 euros.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

REJETTE l’ensemble des demandes formées par la MAIF à l’encontre de la SARL [Adresse 10][Localité 9] « GESTIVA »;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à verser à la MAIF subrogée dans les droits et actions de Monsieur [R], la somme de 3 736,76 euros ;

CONDAMNE la MAIF à verser la somme de 1000 euros à la SARL [Adresse 10][Localité 9] « GESTIVA » ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE la MAIF et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à supporter par moitié la charge des dépens de l’instance, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement.

Fait à [Localité 13], le 05 décembre 2024.

Le greffier Le Président