TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 22 Février 2024

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 21 Décembre 2023

GROSSE :

Le 23 février 2024

à M^e MARQUAND GAIRARD CASABIANCA

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 23 février 2024

à Mme [N]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/06485 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4BVE

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Romaine MARQUAND-GAIRARD-CASABIANCA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [K] [N], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Un contrat de bail d’habitation a été signé entre les parties le 5 février 2001, concernant un appartement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial mensuel de 2.695,64 francs.

Des loyers étant demeurés impayés, l’établissement public 13 HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 25 février 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 octobre 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens et prétentions, l’établissement public 13 HABITAT a fait assigner Madame [K] [N] en référé devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 21 décembre 2023.

A cette audience, l’établissement public 13 HABITAT, représentée par son Conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 3.104,46 euros, au 15 décembre 2023. Il s’oppose à l’octroi d’éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire si de tels délais étaient accordés.

Madame [K] [N] comparait. Elle reconnait l’existence d’une dette locative et sollicite tant l’octroi de délais de paiement que la suspension des effets de la clause résolutoire durant ces délais, soulignant sa situation personnelle délicate.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 février 2024.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Le demandeur a, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) deux mois avant la délivrance de l’assignation, cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. La situation d’impayés de la locataire ayant été signalée à la CAF le 20 septembre 2021, la saisine de la CCAPEX est donc réputée constituée.

Il produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 4 octobre 2023, soit six semaines au moins avant l’audience du 21 décembre 2023.

Son action est donc recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu le contrat de bail liant les parties,

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Vu le caractère d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée,

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [K] [N] par acte de commissaire de justice en date du 25 février 2022 pour un arriéré locatif de 1.992,89 euros.

Les sommes visées au commandement, que Madame [K] [N] ne conteste pas, n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois. En conséquence, la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du bail à effet au 25 avril 2022, d’ordonner l’expulsion de Madame [K] [N] des lieux occupés, de la condamner à payer au bailleur une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant actuel égal à celui du loyer et des charges concernant l’appartement, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 723,65 euros), à compter du 26 avril 2022 et jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Parallèlement, force est de constater que le bail signé entre les parties le 29 avril 2008, concernant le garage 506 11 002 L/2010294 situé [Adresse 1], n’est pas visé dans l’assignation, ni dans le commandement de payer du 25 février 2022 ; d’autre part, l’acquisition de la clause résolutoire y figurant n’est pas demandée par le Conseil du bailleur à l’audience du 21 décembre 2023.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu les contrats de baux signés entre les parties, dont celui du 29 avril 2008 concernant le garage 506 11 002 L/2010294 situé [Adresse 1],

Il résulte du décompte locatif joint à l’assignation que la locataire restait débitrice d’une dette locative de 4.280,29 euros, au 15 septembre 2023.

Vu le décompte actualisé au 15 décembre 2023, non contesté par Madame [K] [N], fixant la dette locative à une somme de 3.104,46 euros, terme du mois de novembre 2023 inclus, déduction faite des frais de contentieux.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient donc de condamner Madame [K] [N] à payer à l’établissement public 13 HABITAT la somme de 3.104,46 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Vu les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans leur version applicable au présent litige,

Vu la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience,

Il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et d’autoriser Madame [K] [N] à se libérer de sa dette locative en 36 mois par mensualités de 86 euros, le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention de Madame [K] [N] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Vu l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige,

Vu la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience,

Durant les délais de remboursement ayant été accordés à Madame [K] [N], les effets de la clause de résiliation sont suspendus. Si Madame [K] [N] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire :

· la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

· la clause résolutoire reprendra son plein effet,

· il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [K] [N] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

· Madame [K] [N] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation dont le montant correspond au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi (à défaut de justificatifs, à la somme de 723,65 euros),

· le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de dommages et intérêts

Vu les articles 1231-1, 1231-6 et 1240 du code civil,

En l’espèce, l’établissement public 13 HABITAT ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice causé par les agissements de Madame [K] [N].

En conséquence, l’établissement public 13 HABITAT sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Madame [K] [N], qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé dont le coût du commandement de payer et sera condamnée à payer à l’établissement public 13 HABITAT une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoire à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

DECLARONS l’action de l’établissement public 13 HABITAT recevable ;

1CONSTATONS la résiliation du bail conclu entre les parties concernant l’appartement situé [Adresse 2], à effet au 25 avril 2022 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [K] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [K] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’établissement public 13 HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [K] [N] à verser à l’établissement public 13 HABITAT la somme de 3.104,46 euros à titre de provision sur la dette locative, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS Madame [K] [N] à payer à l’établissement public 13 HABITAT à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 26 avril 2022 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 723,65 euros) ;

ACCORDONS des délais de paiement de 36 mois à Madame [K] [N] pour s’acquitter, outre le loyer et les charges courants, de sa dette locative de 3.104,46 euros et disons qu’elle devra régler cette somme selon 36 mensualités de 86 euros chacune, le 08 de chaque mois, et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la dernière étant augmentée du solde de la dette ;

SUSPENDONS la clause résolutoire pendant ce délai ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; qu’en revanche, à défaut du paiement de toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, la dette deviendra immédiatement exigible et l’expulsion pourra être poursuivie avec le concours de la force publique et d’un serrurier pour le locataire et tous occupants de son chef ;

DEBOUTONS l’établissement public 13 HABITAT de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNONS Madame [K] [N] à payer à l’établissement public 13 HABITAT la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [K] [N] aux entiers dépens de l’instance, 1qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge,