COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TOTAL COPIES

MINIUTE NATIVEMENT NUMERIQUEvalant copie exécutoire transmise par RPVA

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COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + AJ

1

N° : N° RG 24/05580 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PIDC

Pôle Civil section 1

Date : 19 Février 2026

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEUR

SDC DE L’IMMEUBLE sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la SARL AGI IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2], inscrite au RCS de [Localité 2] sous le numéro 798 458 741, elle-même agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié es-qualité audit siège social,

représenté par M^e Bibiana DIAZ VALLAT, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

Madame [B] [T]

née le 19 Avril 1966 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C [Localité 4] 2025 002274 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1] le 19/03/2025 )

représentée par M^e Jean Luc BARRAL, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Christine CASTAING

Juge unique

assisté de Christine CALMELS greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 08 Décembre 2025

MIS EN DELIBERE au 19 Février 2026

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 19 Février 2026

FAITS ET PROCÉDURE

[B] [T] est propriétaire des lot n°1, 5 et 6 au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 4] à [Localité 5].

Par exploit de commissaire de justice en date du 29 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Clermont L’Hérault, représenté par son syndic en exercice, la SARL AGI IMMOBILIER, a fait assigner [B] [T] devant le tribunal judiciaire de Montpellier en paiement des charges de copropriété impayées.

Dans ses dernières écritures communiquées par RPVA le 7 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa des articles 10, 10-1, 14-1, 30 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 36, 36 et suivants du décret du 17 mars 1967, de :

— débouter [B] [T] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner [B] [T] au paiement de la somme de 65,10 € en principal au titre des charges de copropriété échues impayées au 5 novembre 2025 avec les intérêts de droit au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 février 2023 jusqu’à parfait paiement, le cas échéant, les appels de fonds qui seront échus à la date où le juge statuera,

— condamner [B] [T] au paiement de la somme de 517,14 € arrêtée au 5 novembre 2025 à titre de frais de recouvrement autres que les dépens et frais irrépétibles sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965, et la condamner à payer toute somme qui serait due sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 les frais de recouvrement autres que dépens et frais irrépétibles, disant et jugeant que pour cette créance ainsi justifiée seront imputables à la seule requise en application de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 65 les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de relance et de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur,

— subsidiairement condamner [B] [T] au paiement de la somme de 517,14 € arrêtée au 5 novembre 2025 ainsi que toute somme due à titre de frais de recouvrement autres que dépens et frais irrépétibles venant en réparation du préjudice financier subi par la copropriété,

— condamner [B] [T] au paiement de la somme de 5.000 € pour résistance abusive,

— condamner [B] [T] à rembourser la somme de 920,19 € aux 3 copropriétaires de l’immeuble,

— condamner [B] [T] au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

— dire et juger que toutes sommes susceptibles d’être versées par le requis sur les sommes susvisées, s’imputeront tout d’abord sur les intérêts dus si le règlement n’est pas intégral.

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Au soutien de ses demandes, il expose notamment que :

— [B] [T] est débitrice des charges de copropriété depuis décembre 2022 ; son compte présentait, au 1er janvier 2025, un solde débiteur de 14.810,05 € au titre des charges impayées,

— [B] [T] a effectué un règlement partiel de sa dette le 27 juin 2025, soit la somme de 15.695,30 € et reste devoir la somme de 65,10 €, au titre de l’appel de fonds du troisième trimestre 2025 et la somme de 517,14 € au titre des frais de recouvrement,

— la défaillance de [B] [T] dans le paiement de ses charges depuis décembre 2022 a occasionné un retard dans les travaux à réaliser en urgence sur la structure, l’immeuble ayant fait l’objet d’une ordonnance de péril imminent par le Tribunal administratif de Montpellier le 20 décembre 2024, d’un arrêté municipal de mise en sécurité avec injonction de réaliser les travaux le 24 décembre 2024 et d’une expertise aux fins de mise en sécurité de l’immeuble aux frais des copropriétaires, chacun des copropriétaires ayant eu à régler la somme de 306,73€.

Dans ses dernières écritures communiquées par RPVA le 10 novembre 2025, [B] [T], demande au tribunal de :

— débouter le Syndicat de copropriété de ses fins et demandes supplémentaires,

— laisser à sa charge les dépens.

Au soutien de ses demandes, elle expose avoir été dans une situation financière précaire, avoir réglé la totalité des sommes réclamées au titre des charges impayées, s’être également acquittée de la somme de 517,11 € au titre des frais irrépétibles. Elle conteste être à l’origine de la procédure de péril, soutenant la vétusté de l’immeuble confirmée par l’expert dans son rapport. Elle estime la somme de 65,10 € non justifiée, et celle de 920,19 € irrecevable.

La clôture de la procédure a été ordonnée par décision du 12 novembre 2025.

A l’issue de l’audience du 8 décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 19 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

➢Sur le paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 revêtant un caractère d’ordre public, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges de la copropriété en contrepartie de l’usage qu’ils ont de la chose commune.

Les charges sont exigibles dès lors qu’elles ont été votées en assemblée générale et il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit auprès de l’un de ses membres le recouvrement de charges, d’apporter la preuve que le copropriétaire concerné est effectivement débiteur des sommes réclamées.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En l’espèce, il est acquis que sur la période du 1er décembre 2022 au 1er avril 2025, le compte de [B] [T] présentait un solde débiteur de 15.695,30 €, somme dont elle s’est acquittée en totalité le 27 juin 2025.

Il ressort par ailleurs du décompte arrêté au 5 novembre 2025 versé par le syndicat des copropriétaires (pièce n°18) que cette somme de 15.695,30 € était ainsi détaillée

15.117,10 € au titre des charges de copropriété,

70 € au titre des frais de mise en demeure,

157,14 € au titre des frais de sommation,

140 € au titre de frais d’état pré daté,

150 € au titre des frais de constitution dossier avocat,

61,15 € au titre des frais d’assignation.

Or, à l’exception de la mise en demeure facturée le 27 février 2023(35 €) et de la sommation de payer en date du 13 avril 2024 (157,14 €), le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune des sommes réclamées au titre des «frais», étant en outre relevé que les frais de «constitution dossier avocat», relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais ne sont donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En définitive, [B] [T] était uniquement redevable de la somme de 192,14€ au titre des frais facturés par le syndicat des copropriétaires, de sorte qu’au 5 novembre 2025, le compte de [B] [T] présentait un solde créditeur de 321,05 €.

S’agissant de la demande de remboursement de la somme de 920,19 € aux trois copropriétaires de l’immeuble, cette somme n’ayant pas été mise à la charge du syndicat des copropriétaires, celui-ci ne justifie pas d’un intérêt à en réclamer le remboursement.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires sera débouté de ses demandes formulées au titre des frais, des charges de copropriété ainsi que du remboursement des frais d’expertise mise à la charge des copropriétaires.

➢Sur les dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil d’une part, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure, et d’autre part le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ;

En l’espèce, le non-paiement par [B] [T] de sa quote-part de charges de copropriété provoque des difficultés de trésorerie à la copropriété tenue de faire l’avance des sommes dues à ses créanciers.

Ainsi ses manquements systématiques et répétés à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il y a donc lieu de condamner [B] [T] à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 200€ à titre de dommages et intérêts.

➢Sur les dépens et les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 696 du Code de Procédure Civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

[B] [T] qui succombe partiellement supportera la charge des dépens de l’instance.

L’équité commande en la cause de condamner [B] [T] à verser au syndicat des copropriétaires, la somme de 800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

➢Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que conformément à l’article 514 du code de procédure civile applicable en l’espèce, l’exécution provisoire est de droit et aucun motif ne permet de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, la SARL AGI IMMOBILIER de ses demandes formulées au titre des frais, des charges de copropriété ainsi que du remboursement des frais d’expertise mis à la charge des copropriétaires,

CONDAMNE [B] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, la SARL AGI IMMOBILIER, la somme de 200€ à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE [B] [T] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, la SARL AGI IMMOBILIER, la somme de 800€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [B] [T] aux dépens ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.