TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Jérôme NALET

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Christophe LIVET-LAFOURCADE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/02812 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4I4A

N° MINUTE :

2

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 14 novembre 2024

DEMANDEUR

Monsieur [B] [M] [E], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Jérôme NALET, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire :

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [L] [O] [K], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Christophe LIVET-LAFOURCADE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1102

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C7505620248993 du 02/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 27 septembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 14 novembre 2024 par Romain BRIEC, Juge, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 14 novembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/02812 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4I4A

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 26 février 2022 à effet au 1er mars suivant, Monsieur [B] [M] [E] a donné à bail meublé à Monsieur [N] [K] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 699 euros charges comprises stipulé dans le contrat de bail, réduit à 538,38 euros à compter du 29 mars 2022.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [B] [M] [E] a fait signifier par acte de commissaire de justice du 8 novembre 2023 un commandement de payer la somme de 2153,52 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois de novembre 2023 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 16 février 2024, Monsieur [B] [M] [E] a fait assigner en référé Monsieur [N] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [K] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— condamner Monsieur [N] [K] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 11 janvier 2024, soit la somme de 3230,28 euros, ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 538,38 euros jusqu’à la libération des lieux,

— condamner Monsieur [N] [K] à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 septembre 2024.

A cette audience, Monsieur [B] [M] [E] représenté par son conseil, a fait viser des conclusions soutenues oralement auxquelles il convient de se reporter, par lesquelles il a maintenu les demandes de son acte introductif d’instance sauf à actualiser celle relative à l’arriéré de loyers à la somme de 2639,86 euros, et a sollicité le rejet des prétentions en défense.

Assisté de son conseil, Monsieur [N] [K] a fait viser des conclusions qu’il a soutenu oralement à l’audience, auxquelles il sera reporté, par lesquelles il a sollicité :

— à ce qu’il soit décidé n’y avoir lieu à référé en raison de contestations sérieuses sur le bien-fondé des demandes,

subsidiairement,

— la requalification du bail en bail vide,

— la réduction du loyer à la somme de 436,18 euros conformément au plafond du loyer de référence conduisant à ce que le locataire soit créditeur de la somme de 319,22 euros au 1er septembre 2024,

— dans l’hypothèse où la dette locative dont Monsieur [B] [M] [E] fait mention ne serait pas sérieusement contestable, l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de clause résolutoire, à savoir le paiement de 35 acomptes de 10 euros payables en fin de mois, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette,

— la condamnation de Monsieur [B] [M] [E] à lui verser 6080 euros en réparation du trouble de jouissance, avec compensation le cas échéant,

— le rejet des prétentions de Monsieur [B] [M] [E] s’agissant des dépens et des frais irrépétibles.

La décision sera contradictoire. A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 14 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur la compétence du juge des contentieux de la protection statuant en référé

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. L’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d’origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique.

Le juge des référés est le juge de l’évidence et ne peut statuer en présence d’une contestation sérieuse. La contestation sérieuse est celle qui existe lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement et manifestement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait être rendue au fond. C’est notamment le cas chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique.

En l’espèce, Monsieur [N] [K] soulève plusieurs difficultés de nature à questionner le principe et le montant de sa dette locative supposée figurant dans le commandement de payer du 8 novembre 2023 et par suite l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail.

Sur le premier moyen relatif à qualification juridique du bail, l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 pose qu’un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. L’article 25-5 de cette même loi ajoute qu’un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. A défaut de tels documents, la preuve par tout moyen est admise (CA [Localité 5], 20 mars 2008 ; CA [Localité 4], 11 janvier 2013). C’est le juge du fond qui a toutefois la faculté de requalifier le contrat si le logement concerné n’est pas meublé de manière suffisante pour permettre au locataire d’y vivre convenablement sans y apporter ses propres éléments de mobilier (Civ.3e, 18 juillet 2000, loyers et copropriété 2001).

La qualification juridique du bail a une incidence sur la fixation du loyer puisque l’arrêté préfectoral n°2021-06 du 30 juin 2021 prévoit des loyers de référence, loyers de référence majorés et loyers de référence minorés pour la ville de [Localité 5] à compter du 1er juillet 2021 qui sont différents selon la nature meublée ou vide du bail.

Or en l’espèce, il est constant qu’un inventaire a été annexé au contrat du 26 février 2022. Toutefois, Monsieur [N] [K] invoque l’absence au moment de son entrée dans les lieux de certains des équipements requis à l’article 2 du décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 sur les logements meublés, à savoir une couette, un dispositif d’occultation des fenêtres, un four et du matériel de ménage. Il verse en ce sens l’inventaire annexé au contrat et son courrier recommandé avec AR envoyé à son bailleur le 10 mars 2024 sur cet aspect. L’état des lieux d’entrée produit par Monsieur [B] [M] [E] ne permet pas à lui seul de confirmer le caractère meublé du bail puisqu’il n’est pas fait mention de la présence dans l’appartement de certains des équipements dont Monsieur [N] [K] en conteste la mise à disposition. Pas plus, le bailleur ne verse de quelconque pièce complémentaire pour établir avoir mis à disposition les équipements requis (facture, ticket, attestation, courrier électronique, photographies de l’annonce, etc).

Par suite la requalification éventuelle du contrat en bail vide entraînerait nécessairement une réduction du loyer depuis l’entrée dans les lieux au regard du plafond du loyer de référence à respecter (436,18 euros) pour un immeuble construit avant 1946 en application de l’arrêté préfectoral précité, puisque celui en vigueur au titre du contrat du 26 février 2022, tel que modifié, est de 538,38 euros.

Dès lors, il convient de conclure, sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens, que le montant de la dette locative indiquée dans le commandement de payer du 8 novembre 2023 qui fonde la demande d’expulsion par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, ainsi que celle déterminée le jour de l’audience sont sérieusement contestables. Il n’appartient donc pas au juge des référés, juge de l’évidence, de statuer.

2- Sur les demandes accessoires

Le demandeur, qui succombe au principal, supportera les dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé compte tenu de l’existence d’une contestation sérieuse ;

REJETONS en conséquence l’ensemble des demandes et renvoyons les parties à se pourvoir au fond ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [M] [E] aux dépens ;

DISONS n’y avoir lieu à paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Le greffier, Le président,