TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [U] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Philippe MORRON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/04138 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4UCA

N° MINUTE :

8/2024

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 14 novembre 2024

DEMANDERESSE

CDC Habitat Social

Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par Maître Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E007

DÉFENDERESSE

Madame [U] [F]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 septembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 14 novembre 2024 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 14 novembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/04138 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4UCA

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 10 mai 2023, le CDC Habitat Social a donné en location à Madame [F] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer de 403,75 euros par mois.

Madame [F] n’ayant pas réglé l’intégralité des loyers, le CDC Habitat Social lui a fait délivrer un commandement de payer le 14 décembre 2023 faisant état d’un impayé locatif à hauteur de 2894,40 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 05 avril 2024, le CDC Habitat Social a fait assigner en référé Madame [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater que le défendeur n’a pas réglé le montant du commandement de payer dans le délai de 2 mois et constater par voie de conséquence l’acquisition de la clause résolutoire,

▸ ordonner l’expulsion de Madame [F] des lieux occupés ainsi que de tous occupants du chef de la partie défenderesse avec si nécessaire l’assistance de la force publique,

▸ ordonner que le sort des meubles et objets garnissant les lieux loués soit régi par les dispositions des article L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

▸ condamner Madame [F] à titre provisionnel à régler la somme de 629,34 euros correspondant aux loyers impayés arrêtés au 29 février 2024 inclus, sauf à parfaire le jour de l’audience et en tout état de cause, jusqu’au prononcé de l’acquisition de la clause résolutoire,

▸ condamner Madame [F] à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charge majorés de 10%, l’indemnité d’occupation ayant un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de ce bien, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à parfaite libération des lieux,

▸ condamner la partie défenderesse à la somme de 700 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût de l’assignation, ainsi que sa notification par lettre recommandée au Préfet et les frais du commandement de payer.

La dénonciation au préfet est intervenue le 08 avril 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 04 septembre 2024.

A cette date, le CDC Habitat Social par l’intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 346,07 euros.

En défense, Madame [F] a comparu en personne, exposé sa situation personnelle et financière et sollicité son maintien dans les lieux ainsi que des délais de paiement, indiquant que son solde locatif n’est plus débiteur, sans pouvoir en justifier à l’audience.

Sur la suspension de l’acquisition de la clause résolutoire et l’octroi d’éventuels délais de paiement, le CDC Habitat Social a fait part de son accord à l’audience.

Aucun diagnostic social et financier n’a été versé au dossier avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

— Sur le référé :

Aux termes des articles 834 et suivants du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il y a lieu de constater qu’il n’existe pas de contestation sérieuse sur l’existence d’une dette locative dont le montant justifie la procédure d’urgence.

— Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 08 avril 2024 soit plus de six semaines avant le premier appel de l’audience le 04 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le CDC Habitat Social justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 04 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 05 avril 2024.

Enfin, aucun élément concernant une éventuelle procédure de surendettement n’est versé au dossier.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Il a été visé un délai de six semaines au commandement de payer du 14 décembre 2023, compte-tenu de sa délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a en effet réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer. Néanmoins, ce délai ne correspondant pas au délai légal existant lors de la signature du contrat de bail versé au dossier et il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

Ainsi il y a lieu de retenir un délai de 2 mois dans le cadre de la présente procédure.

Il résulte par ailleurs des pièces produites et des débats que Madame [F] , locataire d’un logement situé [Adresse 2] suivant bail sous seing privé du 10 mai 2023, n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Il convient de dire en conséquence que les effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail sont acquis et de constater que le bail est résilié de plein droit à compter du 15 février 2024.

— Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte locatif démontrant que Madame [F] restait devoir la somme de 346,07 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 août 2024.

Madame [F] , qui indique être à jour de ses loyers mais qui n’en justifie pas à l’audience, sera en conséquence condamnée à verser cette somme provisionnelle au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

— Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement :

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant avant l’audience et peut, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, compte-tenu du faible montant de la dette, il y a lieu de prendre en compte l’accord de la locataire et du bailleur à l’audience à la fois pour la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement à Madame [F], pour autoriser cette dernière à rembourser sa dette dans le cadre d’un échéancier dont les modalités seront fixées au présent dispositif.

Les effets des clauses résolutoires étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Si Madame [F] se libère dans le délai imparti et selon les modalités fixées, en sus du paiement du loyer courant, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué.

En revanche, le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînera la déchéance du terme et :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— Madame [F] sera tenue au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer révisé tel que fixé dans le contrat augmenté des charges qui auraient été dus si le contrat de bail s’était poursuivi, aucun élément ne venant justifier la majoration demandée,

— la clause résolutoire du contrat reprendra son plein effet,

— il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [F] et de tout occupant de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Ni la nature du litige, ni l’équité ne commandent en l’espèce qu’il soit fait application de l’article 700 du code de procédure civile au profit du bailleur. Au surplus, le paiement de cette somme serait de nature à mettre en échec le plan d’apurement accordé.

— Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Madame [F] qui succombe supportera les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, celui de l’assignation et de la notification au préfet.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à mieux se pourvoir,

D’ores et déjà, vu l’urgence,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 15 février 2024, du bail consenti par le CDC Habitat Social à Madame [F] portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2] ;

En suspend toutefois les effets ;

Condamne Madame [F] à payer au CDC Habitat Social la somme provisionnelle de 346,07 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés au 31 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Autorise Madame [F] à s’acquitter de la dette en 06 fractions mensuelles minimum de 50 euros chacune en plus des loyers courants et des charges afférentes, le solde total étant réglé avec la 07e et dernière échéance (sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d’un plan de surendettement) ;

Dit que les paiements mensuels devront être effectués par Madame [F] entre les mains du bailleur aux termes prévus par le contrat de location et pour la première fois, avant le premier terme contractuel qui suivra la signification de la présente décision par commissaire de justice, jusqu’à extinction totale de la dette ;

Dit que si les modalités de paiement échelonné sont respectées et les échéances courantes régulièrement acquittées, les effets de la clause résolutoire seront réputés ne jamais avoir été acquis ;

Dit en revanche que tout défaut de paiement par Madame [F] d’un seul loyer ou d’une seule mensualité de paiement pour apurer la dette, justifiera :

▸que la clause résolutoire du contrat retrouve son plein effet ;

▸que le solde total de la dette devienne immédiatement exigible en principal, intérêts et frais ;

▸qu’à défaut pour Madame [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le CDC Habitat Social pourra faire procéder à son expulsion des lieux loués ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

▸que Madame [F] sera condamnée à verser à titre provisionnel au CDC Habitat Social une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

▸que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [F] au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 14 novembre 2024.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.