TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies

délivrées le :

■

18° chambre

1ère section

N° RG 24/00310

N° Portalis 352J-W-B7H-C3UUC

N° MINUTE : 2

Assignation du :

03 Janvier 2024

contradictoire

Expertise :

[U] [Y]

[Adresse 10]

[Localité 11]

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 28 Novembre 2024

DEMANDERESSE

E.U.R.L. OLIVIER PALATRE ARCHITECTES

[Adresse 13]

[Localité 17] / FRANCE

représentée par Maître Véronique PREVOST LEYGONIE de l’ASSOCIATION VEIL JOURDE, demeurant [Adresse 7], avocats au barreau de PARIS, vestiaire #T0006

DEFENDEURS

Monsieur [N] [M]

[Adresse 6]

[Localité 11]

Monsieur [X] [M]

[Adresse 9]

[Localité 11]

Tous les deux représentés par M^e Christian FOURN, demeurant [Adresse 8], avocat au barreau de PARIS, vestiaire #J0064

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,

DEBATS

A l’audience du 10 octobre 2024, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2024.

ORDONNANCE

Rendue par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé du 1er février 2009, [C] [M], aux droits duquel sont venus M. [N] [M] et M. [X] [M] (ci-après ensemble les « consorts [M] »), a donné à bail commercial à la SARL Palatre et Leclere Architectes, devenue l’EURL Olivier Palatre Architectes, des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 13], à [Localité 17], pour une durée de 9 ans à compter du 1er février 2009, pour une destination de « BUREAUX pour ARCHITECTES DESIGNERS ».

Les locaux sont désignés comme suit :

« un local situé au 3ème étage droite à usage de bureaux comprenant :

Sanitaires, kitchenette, douche

Un WC, un lavabo, un chauffe-eau électrique eau chaude et eau froide le tout en parfait état de fonctionnement ».

Le bail s’est poursuivi par tacite prolongation à compter de son échéance le 31 janvier 2018.

Par acte extrajudiciaire en date du 3 octobre 2023, les consorts [M] ont fait signifier à la société Olivier Palatre Architectes un congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction pour le 30 juin 2024.

Le 30 octobre 2023, un commandement de payer la somme de 4.290,83 euros était délivré à la société Olivier Palatre Architectes.

Par acte extrajudiciaire du 13 décembre 2023, la société Olivier Palatre Architectes était assignée devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins principales de constat d’acquisition de la clause résolutoire du bail, expulsion et condamnation à titre provisionnel à la somme de 5.959,84 euros.

La société locataire ayant réglé les causes du commandement, les consorts [M] se sont désistés de leur demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, tel que constaté par ordonnance du 22 mai 2024.

Par exploits du 3 janvier 2024, la société Olivier Palatre a fait assigner les consorts [M] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir prononcer l’annulation du commandement de payer du 30 octobre 2023, juger que la clause résolutoire du bail n’est pas acquise, prononcer la nullité du congé avec refus de renouvellement et sans indemnité d’éviction du 3 octobre 2023, fixer l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation dues à compter du 30 juin 2024

Par conclusions d’incident notifiées par RPVA le 29 mai 2024, les consorts [M] demandent au juge de la mise en état de désigner un expert aux fins d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction de transfert sur un emplacement de qualité équivalente et d’évaluer le montant de l’indemnité d’occupation à compter du 1er juillet 2024.

Ils soutiennent avoir reconnu dans leurs écritures au fond notifiées le même jour que le congé sans offre de renouvellement ne vise pas un motif grave et légitime de nature à justifier la dispense du paiement d’une indemnité d’éviction ; qu’ils reconnaissent être redevables d’une telle indemnité et être favorables à la désignation d’un expert tel que demandé par la société locataire.

Par conclusions en réponse sur incident notifiées par RPVA le 12 juillet 2024, la société Olivier Palatre Architectes demande au juge de la mise en état de désigner un expert aux fins d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction de transfert et d’évaluer le montant de l’indemnité d’occupation à compter du 1er juillet 2024, de prévoir les frais d’expertise à la charge des bailleurs et de les condamner aux dépens.

L’affaire a été appelée par le juge de la mise en état à l’audience d’incidents du 10 octobre 2024, mise en délibéré au 28 novembre 2024, date à laquelle il a été rendu par mise à disposition au greffe.

*

MOTIFS DE LA DECISION

Selon les articles L. 145-14 et L. 145-28 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail mais doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants du même code, payer au locataire évincé une indemnité d’éviction, ce-dernier ayant droit au maintien dans les lieux jusqu’à son paiement et étant redevable d’une indemnité d’occupation le temps de son maintien dans les lieux.

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état peut ordonner toute mesure d’instruction.

En l’espèce, par effet de la délivrance le 3 octobre 2023 d’un congé avec refus de renouvellement, le contrat de bail liant les parties a pris fin à compter du 30 juin 2024 à minuit et a ouvert droit au profit de la société Olivier Palatre Architectes au paiement de l’indemnité d’éviction prévue à l’article L. 145-14 du code de commerce et à son maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité, et au profit des consorts [M], au paiement d’une indemnité d’occupation statutaire prévue à l’article L. 145-28 du même code, à compter du 1er juillet 2024 pour les locaux objets du bail du 1er février 2009.

Le principe de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation n’est plus discuté par les parties, ni la date d’effet du congé, mais elles ne sont pas parvenues à s’entendre sur les montants à fixer.

Pour chiffrer le montant de l’indemnité d’éviction due par les bailleurs à la locataire évincée, en l’absence d’éléments suffisants d’appréciation des conséquences de l’éviction, et au vu de l’accord des parties, il y a lieu de recourir à une mesure d’expertise dans les termes du dispositif ci-après et aux frais avancés par les bailleurs qui ont donné congé à la locataire. Il en va de même pour l’indemnité d’occupation statutaire.

Une indemnité d’occupation provisionnelle égale au dernier loyer pratiqué est justifiée pendant la durée de l’instance.

Au regard de la nature du litige il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Les dépens de l’incident seront réservés.

L’affaire sera renvoyée à la mise en état dans les termes du dispositif.

*

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile,

Dit que le congé avec refus de renouvellement du bail signifié le 3 octobre 2023 à l’EURL Olivier Palatre Architectes ouvre droit au profit de cette dernière au paiement d’une indemnité d’éviction prévue à l’article L. 145-14 du code de commerce et au maintien dans les lieux jusqu’au versement de cette indemnité, et au profit de M. [N] [M] et de M. [X] [M], au paiement d’une indemnité d’occupation qui sera due à compter du 1er juillet 2024, pour les locaux objets du bail du 1er février 2009 situés [Adresse 13],

Avant dire droit sur le montant de l’indemnité d’éviction, ordonne une mesure d’expertise judiciaire et commet en qualité d’expert :

Mme [U] [Y]

[Adresse 10]

[Localité 11]

[XXXXXXXX01]

[Courriel 15]

avec mission, les parties ayant été convoquées et dans le respect du principe du contradictoire:

* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les lieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire,

* rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant :

1°) de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction dans le cas :

— d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial,

— de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert, comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,

2°) d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert,

3°) de déterminer le montant de l’indemnité due par le locataire pour l’occupation des lieux, objet du bail depuis le 1er juillet 2024 jusqu’à leur libération effective,

* à titre de renseignement, dire si, à son avis, le loyer aurait été ou non plafonné en cas de renouvellement du bail et préciser, en ce cas, le montant du loyer calculé en fonction des indices qui aurait été applicables à la date d’effet du congé,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la 18ème Chambre – 1ère section du tribunal judiciaire de Paris avant le 31 décembre 2025,

Fixe à la somme de 5.000 (cinq mille) euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par M. [N] [M] et M. [X] [M] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Paris 17ème, Parvis du tribunal, atrium sud, 1er étage à droite) au plus tard le 28 février 2025,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Dit que le juge de la mise en état conservera le contrôle de cette expertise,

Fixe l’indemnité d’occupation pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges,

Vu l’article 131-4 du code de procédure civile

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de Mme [J] [R],

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en aviser l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

Dit n’y avoir lieu à sursoir à statuer,

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 6 mars 2025 à 11h00 pour contrôle du versement de la consignation,

Rappelle que sauf convocation spécifique à l’initiative du juge de la mise en état ou d’entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d’entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l’audience à 12h00 en précisant leur objet, l’entretien se tenant alors le jour de l’audience susvisée à 11h00,

Réserve les dépens et les frais irrépétibles,

Faite et rendue à Paris le 28 Novembre 2024.

Le Greffier Le Juge de la mise en état

Christian GUINAND Diana SANTOS CHAVES

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[Localité 12]

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[Courriel 18]

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