TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 25 FEVRIER 2026

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/09190 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZZEZ

N° de MINUTE : 26/00265

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son syndic bénévole en exercice Madame [B] [J]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0502

C/

DEFENDEUR

Monsieur [U] [T]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par M^e Aziamumtaz TAJ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 181

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 17 Décembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [U] [T] est propriétaire du lot n°19 de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] (93).

Par acte de commissaire de justice du 11 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic bénévole en exercice, Madame [B] [J], a fait assigner Monsieur [U] [T] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

CONDAMNER Monsieur [U] [T] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] la somme en principal de 13.386,66 €, à titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 01/07/2024, et représentant :

—  13.146,66 € au titre des charges courantes et exceptionnelles ;

—  240,00 € au titre des frais relevant de l’article 10 -1 de la Loi du 10 juillet 1965.

ASSORTIR la condamnation prononcée à l’encontre de Monsieur [U] [T] d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter :

— de la mise en demeure notifiée par le cabinet AUDINEAU & Associés, avocat,

en date du 24/03/2022 d’avoir à payer la somme de 12.063,45 € ;

— de la mise en demeure notifiée par le cabinet AUDINEAU & Associés, avocat,

en date du 15/04/2024 d’avoir à payer la somme de 13.731,07 € ;

— de la présente assignation pour le surplus.

ORDONNER la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation ;

CONDAMNER Monsieur [U] [T] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] la somme de 1.300,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNER Monsieur [U] [T] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] une indemnité de 1.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant, notamment, les frais de signification ainsi de la présente assignation, les frais de signification et d’exécution du jugement à intervenir, que l’émolument de recouvrement revenant à l’huissier au titre de l’article A 444 -32 du Code de commerce, et qui pourront être recouvrés par Maître Eric AUDINEAU, membre de l’AARPI AUDINEAU -GUITTON, sur le fondement de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [U] [T], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle pas celles-ci. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et précise l’ensemble des votes en assemblées générales portant sur les opérations de travaux réalisés au sein de la copropriété. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [U] [T] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Monsieur [U] [T] a constitué avocat mais n’a pas régularisé de conclusions au fond.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 19 juin 2025 et fixée à l’audience du 17 décembre 2025. Elle a été mise en délibéré au 25 février 2026.

Par conclusions notifiées par RPVA le 18 décembre 2025, Monsieur [T] a sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture et la réouverture des débats, faisant valoir que le principe du contradictoire n’avait pas été respecté. Il soutient que les conclusions du syndicat des copropriétaires lui ont été transmises par un lien wetransfer devenant payant au bout de trois jours, l’empêchant ainsi d’y accéder, et que la clôture a été prononcée sans qu’il soit laissé à son conseil le temps de régulariser des conclusions.

Par note en délibéré sur demande du tribunal, le syndicat des copropriétaires s’est opposé à ce qu’il soit fait droit à la demande de révocation de clôture. Il fait valoir qu’il n’a jamais été informé d’une quelconque difficulté dans le cadre de la transmission des pièces et que Monsieur [T] a bénéficié de plusieurs mois pour régulariser ses conclusions.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

Aux termes de l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

En l’espèce, Monsieur [T] a constitué avocat le 10 février 2025, étant rappelé que l’assignation qui le convoquait à l’audience d’orientation de la 5ème chambre civile du tribunal judiciaire de Bobigny du 4 février 2025 lui a été signifiée le 11 septembre 2024 et que cet acte précise, au visa des articles 54, 56 et 752 du Code de procédure civile, que l’assigné « est tenu de constituer avocat pour être représenté devant ce Tribunal » (…) « dans un délai de quinze jours, à compter de la date du présent acte ».

A l’audience d’orientation du 4 février 2025, à laquelle Monsieur [T] a comparu, l’affaire a été renvoyée au 15 mai 2025 afin de permettre à son conseil de se constituer et de conclure. Monsieur [T] s’est vu ainsi préciser les conditions de ce renvoi par le président de l’audience d’orientation.

Un nouveau conseil s’est constitué le 8 mai 2025 pour Monsieur [T].

Aucunes conclusions n’ayant été régularisées au 15 mai 2025, tant par le premier que par le second conseil du défendeur, le juge de la mise en état a ordonné un dernier renvoi à l’audience de mise en état du 19 juin 2025 afin de permettre à Monsieur [T] de conclure. Il était précisé par le juge de la mise en état qu’à défaut de notification de conclusions, l’affaire serait clôturée et fixée à une audience de plaidoiries. Le bulletin de renvoi a été notifié le 15 mai 2025 à 14h59 au premier conseil de Monsieur [T], à son second conseil constitué depuis le 8 mai précédent ainsi qu’au conseil du syndicat des copropriétaires. Les trois avocats destinataires de ce bulletin en ont accusé réception le jour même ; l’actuel conseil de Monsieur [T] en a ainsi accusé réception à 16h17 le 15 mai 2025.

Aucunes conclusions n’ont pour autant été régularisées à l’audience de mise en état du 19 juin 2025 ni aucun message transmis par le défendeur, notamment pour faire part d’une difficulté particulière dans la réception des pièces du syndicat des copropriétaires ou dans la notification de ses conclusions. L’affaire a en conséquence été clôturée le même jour et fixée à une audience de plaidoiries, comme annoncé dans le bulletin de renvoi du 15 mai 2025.

Le 10 décembre 2025, le greffe de la 5ème chambre civile a adressé au conseil de Monsieur [T] un message afin de lui indiquer que son dossier de plaidoiries pour l’audience du 17 décembre 2025 n’avait toujours pas été reçu et sollicité en conséquence son envoi dans les meilleurs délais possibles.

L’audience de plaidoiries s’est tenue le 17 décembre 2025 à 14h00 sans que Monsieur [T] n’y soit représenté.

Ce n’est que le 18 décembre 2025 à 13h06 que des conclusions de révocation de clôture étaient notifiées par RPVA en sa faveur.

Au regard de ces éléments, il ne peut être considéré que le principe du contradictoire n’ait pas été respecté. Monsieur [T] ne peut en outre se prévaloir de sa propre turpitude pour ne pas avoir récupéré les pièces transmises par le syndicat des copropriétaires dans le délai de gratuité de l’envoi par le biais d’une plateforme d’échange de fichiers. Il ne justifie pas de surcroît de démarches réalisées auprès de ce dernier aux fins d’obtenir un nouvel envoi ou auprès du juge de la mise en état pour signaler l’existence d’une difficulté l’empêchant d’accéder aux pièces du syndicat des copropriétaires et/ou de régulariser ses conclusions.

La demande de révocation de l’ordonnance de clôture sera en conséquence rejetée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [U] [T];

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 17 décembre 2014, 30 juillet 2021, 22 novembre 2021, 21 avril 2022, 1er décembre 2022, 12 octobre 2023 et 23 mai 2024 ayant approuvé le protocole transactionnel avec la société Trait d’Union, les comptes travaux au 31/12/2020, les travaux du collecteur, les travaux eau froide, les comptes travaux au 31/12/2021, la réfection de la cour, le renforcement des planchers du bâtiment A, les travaux de couverture/plomberie, maçonnerie et électricité, les honoraires d’architecte et SPC, les missions architecte phase II & III, la rénovation de la colonne montante du bâtiment A, les mesures conservatoires en caves, les travaux de rénovation cour et réseaux, la rénovation du bâtiment A, approuvé les comptes travaux au 31/12/2022, approuvé les comptes travaux et opérations exceptionnelles au 31/12/2023 et approuvé les comptes des exercices annuels 2021, 2022 et 2023 ainsi que le budget prévisionnel 2024 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— une mise en demeure du 24 mars 2022.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires échoue à démontrer l’approbation se rapportant à l’appel exceptionnel du 5 juillet 2021 à hauteur de 1 796 euros. Il convient donc de déduire cette somme du montant réclamé au titre des charges de copropriété.

Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte, soit en l’espèce :

— les frais de mise en demeure du 25 mars 2022 de 120 euros,

— les frais de mise en demeure du 15 avril 2024 de 120 euros.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 5 juillet 2021 et le 1er juillet 2024 a été de 18 671,52 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 7 320,86 euros.

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [U] [T] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 11 350,66 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er juillet 2024, appel provisionnel du 3ème trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 15 avril 2024, date de la mise en demeure notifiée à Monsieur [U] [T], sur la somme de 9 298,23 euros et à compter de l’assignation pour le surplus. Le compte du défendeur étant, au regard des pièces versées aux débats, créditeur au 24 mars 2022, date de la première mise en demeure.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

Il appartient en outre la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 240 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’une mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 le 24 mars 2022.

Il est sollicité la condamnation de Monsieur [T] au titre des frais des mises en demeure des 25 mars 2022 et 15 avril 2024, d’un coût unitaire de 120 euros. Cependant, s’agissant de mises en demeure par avocat, de tels frais correspondent aux honoraires d’avocats et entrent par conséquent dans les frais irrépétibles. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière .

La capitalisation est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée (Cass 3e civ, 20 mars 2025, n°23-16.765).

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n 15-20.587).

En l’espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, ainsi que la mauvaise foi du défendeur, Monsieur [T] n’ayant jamais cessé de procéder à des paiements, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [U] [T] sera condamné aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Eric AUDINEAU, membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, à l’égard de ceux dont il a fait l’avance sans avoir recu provision, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile et à payer au syndicat demandeur la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE Monsieur [U] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic bénévole en exercice, Madame [B] [J], la somme de 11 350,66 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er juillet 2024, appel provisionnel du 3ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2024 sur la somme de 9 298,23 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic bénévole en exercice, Madame [B] [J], de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic bénévole en exercice, Madame [B] [J], de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [U] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic bénévole en exercice, Madame [B] [J], la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [U] [T] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Eric AUDINEAU, membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, à l’égard de ceux dont il a fait l’avance sans avoir recu provision, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 25 février 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT