TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Mme [M] [X]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/02948 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7NK7

N° MINUTE :

6

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 25 septembre 2025

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 4] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J114

DÉFENDERESSE

Madame [M] [X], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 juin 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 25 septembre 2025 par Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection , assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 25 septembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/02948 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7NK7

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 17 février 1983, l’OPHLM de la Ville de [Localité 4], désormais [Localité 4] HABITAT – OPH, a consenti un bail d’habitation à Monsieur et Madame [X] sur des locaux situés au [Adresse 3] (escalier B, étage 3, porte gauche, une cave), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 6 204,96 francs.

Par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 4 637,41 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire du bail, en vain.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [M] [X] le 19 septembre 2024.

Par assignation du 26 février 2025, PARIS HABITAT – OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [M] [X] à défaut de libération volontaire des lieux avec, si besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au dernier loyer mensuel indexé plus charges du contrat de bail, à compter du lendemain de la date de résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux,

4 835,66 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 21 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus, à actualiser au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire,

500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire,

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 février 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 juin 2025.

A cette date, [Localité 4] HABITAT – OPH, représenté par son conseil, maintient ses demandes mais actualise la dette à la somme de 1497,48 euros, terme du mois de mai 2025 inclus.

En défense, bien que régulièrement citée, Mme [M] [X] n’a pas comparu et ni personne pour elle.

Aucun diagnostic social et financier n’a été versé au dossier avant l’audience.

Concernant la suspension de la clause résolutoire et l’octroi d’éventuels délais de paiement, le bailleur a fait part de son accord à l’audience compte-tenu des efforts de paiement de la locataire dont la dette a diminué depuis l’introduction de la procédure.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2025

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur le référé :

Aux termes des articles 834 et suivants du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il y a lieu de constater qu’il n’existe pas de contestation sérieuse sur l’existence d’une dette locative dont le montant justifie la procédure d’urgence.

— Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Enfin, aucun élément concernant une éventuelle procédure de surendettement n’est versé au dossier.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il a été visé un délai de 2 mois au commandement de payer délivré par le bailleur, malgré sa délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer. En effet, il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

Ainsi, il y a donc bien lieu de retenir un délai de 2 mois.

Il résulte par ailleurs des pièces produites et des débats que la locataire du logement était redevable d’un arriéré de loyers et de charges de 4637,41 euros lors de la délivrance du commandement de payer, et qu’elle n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai imparti ni sollicité une suspension des effets de la clause résolutoire dans les formes prévues par la loi.

Il convient donc de constater que les effets de la clause résolutoire sont acquis et de constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 19 novembre 2024.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, [Localité 4] HABITAT – OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 11 juin 2025, Mme [M] [X] lui devait la somme de 1 497,48 euros, terme de mai 2025 inclus. Il convient d’expurger le décompte des frais qui ne font pas partie de la dette locative.

Mme [M] [X] sera ainsi condamnée à payer la somme de 1183,22 euros au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

— Sur les éventuels délais de paiement et l’expulsion :

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant avant l’audience, et peut, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, il y a lieu de prendre en compte les efforts de paiement de la locataire avant l’audience et l’accord du bailleur à la fois sur la suspension de la clause résolutoire du contrat de bail et sur l’octroi de délais de paiement, pour autoriser la débitrice à rembourser la dette dans le cadre d’un échéancier dont les modalités seront fixées au présent dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, et les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Si Mme [M] [X] se libère dans le délai imparti et selon les modalités fixées, en sus du paiement du loyer courant concernant le logement, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué.

En revanche, le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînera la déchéance du terme et :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— Mme [M] [X] sera tenue au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer révisé tel que fixé dans le contrat augmenté des charges qui auraient été dus si le contrat de bail s’était poursuivi,

— la clause résolutoire du contrat reprendra son plein effet,

— il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [M] [X] et de tout occupant de son chef selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d’occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’une indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, de fixer le montant provisionnel de l’indemnité d’occupation à la somme prévue dans le bail résilié et de condamner la locataire à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [M] [X], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Au surplus, le paiement de cette somme serait de nature à mettre en échec le plan d’apurement accordé.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à mieux se pourvoir,

D’ores et déjà, vu l’urgence,

CONSTATE que le contrat conclu le 17 février 1983 entre [Localité 4] HABITAT – OPH, d’une part, et Mme [M] [X], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] (escalier B, étage 3, porte gauche, une cave) est résilié depuis le 19 novembre 2024,

CONDAMNE Mme [M] [X] à payer à [Localité 4] HABITAT – OPH la somme de 1183,22 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, terme de mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE Mme [M] [X] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois au bailleur pendant 11 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, selon les termes prévus par le contrat de location et pour la première fois, avant le premier terme contractuel qui suivra la signification de la présente décision par commissaire de justice, jusqu’à extinction totale de la dette ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [M] [X],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée :

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 19 novembre 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [M] [X] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [M] [X] sera condamnée à verser à [Localité 4] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE [Localité 4] HABITAT – OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [M] [X] aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de la notification au Préfet et celui de l’assignation.

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 25 septembre 2025.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.