TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [D] [S]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Marion LACOME D’ESTALENX

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/05406 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ASF

N° MINUTE :

9/2024

JUGEMENT

rendu le 14 novembre 2024

DEMANDERESSES

La société SC COREMA

dont le siège social est situé [Adresse 3]

La société WAKAM

dont le siège social est situé [Adresse 4]

représentées par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocat au barreau de PARIS,vestiaire C0922

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [S]

demeurant [Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 septembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 14 novembre 2024 par Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 14 novembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/05406 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ASF

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé des 08 et 10 juillet 2023, la SCI COREMA a donné en location à Monsieur [S] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer de 1200 euros par mois.

Par acte séparé du 8 juillet 2023, la société WAKAM s’est portée caution solidaire du locataire vis à vis de la bailleresse.

Monsieur [S] n’ayant pas réglé l’intégralité des loyers, la société COREMA lui a fait délivrer un commandement de payer le 25 janvier 2024, faisant état d’un impayé locatif à hauteur de 4308 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 27 mai 2024, la société COREMA et la société WAKAM, caution, ont fait assigner Monsieur [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 25 mars 2024 et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

▸ condamner Monsieur [S] à laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu’il occupe et lui remettre les clés du logement à compter de la date du jugement,

▸ ordonner à défaut d’avoir libéré les lieux dans les temps impartis, l’expulsion de Monsieur [S] et celle de toutes les autres personnes se trouvant dans le logement de son fait, et si besoin, avec le concours de la force publique,

▸ dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

▸ condamner Monsieur [S] à payer la somme de 9448 euros au titre de loyers et charges dus au terme de mai 2024 échu, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, selon la répartition suivante : la somme de 3855 euros à la société COREMA et la somme de 5593 euros à la société WAKAM subrogée dans les droits de la société COREMA à hauteur de ce montant,

▸ condamner Monsieur [S] à payer aux bailleurs une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués matérialisés par la remise des clés,

▸ condamner Monsieur [S] à payer à la société WAKAM la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 25 janvier 2024.

La dénonciation au préfet est intervenue le 27 mai 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 04 septembre 2024.

Lors des débats la société COREMA, indifféremment dénommée SCI COREMA ou SC COREMA dans le cadre de la présente procédure, et la société WAKAM, caution, ont sollicité par l’intermédiaire de leur avocat le bénéfice de leur acte introductif d’instance, actualisant la créance à la somme de 13387 euros.

En défense, Monsieur [S], bien que régulièrement cité, n’a pas comparu ni personne pour lui.

Aucun diagnostic social et financier n’a été versé au dossier avant l’audience.

Concernant la suspension de la clause résolutoire et l’octroi d’éventuels délais de paiement, le bailleur a fait part de son opposition à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 7] par la voie électronique le 27 mai 2024 soit plus de six semaines avant le premier appel de l’audience le 04 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société COREMA justifie avoir saisi la CCAPEX le 25 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 27 mai 2024.

Enfin, aucun élément concernant une éventuelle procédure de surendettement n’est versé au dossier.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Il a été visé un délai de 2 mois au commandement de payer du 25 janvier 2024, malgré sa délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer. En effet, ce délai ne correspond pas au délai légal existant lors de la signature du contrat de bail versé au dossier; il est donc admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

Ainsi, il y a donc bien lieu de retenir un délai de 2 mois.

Il résulte des pièces produites et des débats que Monsieur [S], locataire d’un logement situé [Adresse 2] suivant bail sous seing privé des 08 et 10 juillet 2023, n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Il convient de dire en conséquence que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat sont acquis et de constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 26 mars 2024.

— Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur indique à l’audience que Monsieur [S] restait devoir la somme de 13387 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er août 2024.

Néanmoins, en l’absence de Monsieur [S] à l’audience et afin de respecter le principe du contradictoire, il y a lieu de retenir le montant de la dette locative tel quel mentionné dans l’acte introductif d’instance, et confirmé par le décompte locatif produit, soit la somme de 9448 euros.

Compte-tenu des quittances subrogatives produites, Monsieur [S] sera condamné à verser cette somme totale, selon la répartition suivante : 5593 euros à la caution, subrogée dans les droits du bailleur à hauteur de ce montant, et 3855 euros au bailleur, le tout dans les termes du présent dispositif, et avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur les éventuels délais de paiement et l’expulsion :

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant, et peut, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, l’opposition du bailleur outre l’absence de reprise du paiement du loyer courant avant l’audience par le locataire dont la dette locative est en constante augmentation, ne permettent pas au tribunal de suspendre les effets de la clause résolutoire et de fixer des mensualités susceptibles d’être versées par Monsieur [S] pour acquitter la dette dans le délai légal précité.

Monsieur [S] étant occupant sans droit ni titre, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

— Sur l’indemnité d’occupation :

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d’occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’une indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme prévue dans le bail résilié et de condamner Monsieur [S] à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

— Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Il convient en équité de condamner Monsieur [S] à payer à la société WAKAM qui a du engager des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [S] qui succombe, supportera les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en premier ressort et par jugement réputé contradictoire :

Constate l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 26 mars 2024, du bail consenti par la société COREMA à Monsieur [S] et portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2] ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [S], devenu occupant sans droit ni titre, ainsi qu’à tout occupant de son chef, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision et à défaut, la société COREMA pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [S] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelle que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Monsieur [S] à payer à la société COREMA une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement actualisé, augmenté de la provision sur charges, qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou par l’expulsion ;

Condamne Monsieur [S] à payer à la société COREMA et à la société WAKAM, caution, la somme de 9448 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés au 1er mai 2024, selon la répartition suivante :

—  3855 euros à la société COREMA,

—  5593 euros à la société WAKAM, caution, subrogée dans les droits du bailleur à hauteur de ce montant,

— le tout avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Condamne Monsieur [S] à payer à la société WAKAM, caution, une somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [S] au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

Jugement rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 14 novembre 2024.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.