TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [J] [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Mélanie BRAUGE-BOYER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/04804 – N° Portalis 352J-W-B7I-C42VR

N° MINUTE : 1

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 19 décembre 2024

DEMANDERESSES

Madame [V] [Y] épouse [B],

[Adresse 3]

représentée par M^e Mélanie BRAUGE-BOYER, avocat au barreau de PARIS,

Madame [T] [S] [G] [Y] épouse [O],

[Adresse 4]

représentée par M^e Mélanie BRAUGE-BOYER, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [J] [M],

[Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection assisté de Sanaâ AOURIK, Greffière lors débats, et d’Aurélia DENIS, Greffière lors du déliébré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 29 août 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 19 décembre 2024 par Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, assisté de Aurélia DENIS, Greffière

Décision du 19 décembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/04804 – N° Portalis 352J-W-B7I-C42VR

EXPOSÉ DU LITIGE

Par trois actes distincts sous seing privé du 4 septembre 2019 à effet au 5 septembre 2019, Madame [V] [Y] épouse [B] et Madame [T] [Y] épouse [O] (indivision [Y]) donné à bail à Madame [J] [M] :

Un appartement à usage d’habitation (5ème étage) situé au [Adresse 1] à [Localité 6], pour un loyer mensuel initial de 3 400 euros, outre 215 euros de provision sur charges ; Une chambre de bonne sur cour au 6ème étage de 15 m2 (fond du couloir droite) située au [Adresse 1] à [Localité 6], pour un loyer mensuel initial de 390 euros sans provision pour charges contractuellement prévue ; Une chambre de bonne sur rue au 6ème étage de 10 m2 (fond du couloir gauche) située au [Adresse 1] à [Localité 6], pour un loyer mensuel initial de 260 euros sans provision pour charge contractuellement prévue ; Par trois actes de commissaire de justice du 22 novembre 2022, Madame [V] [Y] épouse [B] et Madame [T] [Y] épouse [O] (indivision [Y]) ont fait délivrer à Madame [J] [M] :

Un commandement de payer la somme principale de 13 792, 91 euros, échéance de novembre 2022 incluse, en visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail de l’appartement ; Un commandement de payer la somme principale de 1 697, 98 euros, échéance de novembre 2022 incluse, en visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail de la chambre de bonne sur cour au 6ème étage ;Un commandement de payer la somme principale de 1 108,12 euros, échéance de novembre 2022 incluse, en visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail de la chambre de bonne sur rue au 6ème étage ; Suite à l’accord des parties, un état des lieux de sortie concernant la chambre de bonne du 6ème étage sur cour a été établi le 31 juillet 2023 et seuls deux baux sont continués à partir du 1er août 2023.

Par acte de commissaire de justice du 15 janvier 2024, Madame [V] [Y] épouse [B] et Madame [T] [Y] épouse [O] (indivision [Y]) ont fait délivrer à Madame [J] [M] un nouveau commandement de payer la somme principale de 3 879,78 euros, échéance de décembre 2023 incluse, en visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail de « divers lieux » situés au [Adresse 1] à [Localité 6].

Par acte de commissaire de justice du 4 avril 2024, Madame [V] [Y] épouse [B] et Madame [T] [Y] épouse [O] (indivision [Y]) ont saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation de la conclu entre les parties pour la chambre de bonne sont réunies au 23 janvier 2023,

— constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation de conclu entre les parties pour l’appartement sont réunies au 16 mars 2024,

— ordonner l’expulsion de Madame [J] [M] et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— dire que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants du CPEX ;

— condamner Madame [J] [M] à payer à titre provisionnel la somme de 21 288,21 euros, avec intérêts sur la somme de 1108,12 euros à compter du 22 novembre 2022, intérêts sur la somme de 4 032, 82 euros à compter du 15 janvier 2024, avec intérêts sur la somme due à la date de l’assignation et de l’ordonnance à intervenir pour le surplus ;

— condamner Madame [J] [M] à payer à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer antérieur à indexer selon les clauses du bail résilié, majorée des taxes et charges, soit 260 pour la chambre de bonne sur rue et 3 615 euros pour l’appartement ;

— condamner Madame [J] [M] à payer à titre provisionnel la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 21 mai 2024 au cours de laquelle elle a été renvoyée au 29 août 2024. Un calendrier de procédure avait alors été établi.

À l’audience du 29 aout 2024 à laquelle l’affaire a été retenue, Madame [V] [Y] épouse [B] et Madame [T] [Y] épouse [O] (indivision [Y]) représentées par leur conseil ont sollicité le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser la créance à la somme de 19 370,73 euros arrêtée au 27 août 2024, terme du mois d’août 2024 inclus. Elles se sont opposées à l’octroi de délais de délai de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. En outre, leur conseil a déposé des conclusions en réplique visant à voir débouter Madame [J] [M] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles.

Régulièrement assignée, Madame [J] [M] n’a pas comparu, ni personne pour elle. Néanmoins, suite à sa sollicitation, il lui a été autorisé de transmettre par note en délibéré des conclusions en défense avec les pièces correspondantes. Afin d’assurer le principe du contradictoire, l’ensemble de ces éléments avaient déjà été transmis à la partie adverse dans le cadre du calendrier de procédure préalablement fixé. Madame [J] [M] y a soulevé l’existence de plusieurs contestations : elle considère qu’aucun impayé concernant l’appartement n’existait à la date du commandement de payer (15 janvier 2024), la dette cumulée n’étant confusément constituée que d’arriérés de loyers correspondant aux deux chambres de bonne. Par ailleurs, elle a argué que la chambre de bonne sur rue ne pouvait être louée en tant qu’habitation principale (absence de point d’eau, de compteur électrique et de coin cuisine), et qu’en conséquence le juge des référés ne peut se prononcer sur un litige de fond concernant l’existence d’un commandement de payer valide et l’acquisition de la clause résolutoire. Elle a encore soutenu que la chambre de bonne sur cour, dont les parties ont mis un terme au contrat le 31 juillet 2023, ne peut pas faire l’objet de l’acquisition d’une clause résolutoire le contrat de bail n’existant plus à la date du commandement de payer, et qu’en conséquence le juge des référés ne peut se prononcer sur ce litige de fond. A titre reconventionnel, elle a demandé que soit fait injonction aux bailleurs de produire les comptes annuels des charges locative pour les années 2022 et 2023, ainsi que des décomptes locatifs distincts pour chacun des 3 baux conclus.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action en résiliation de bail

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] par la voie électronique le 5 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur les contestations soulevées

L’article 834 du code de procédure dispose que dans tous les cas d’urgence le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 de ce même code précise que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, au vu des contestations émises par Madame [J] [M] qui se prévaut de l’absence de dette locative concernant l’appartement et de l’utilisation confuse d’arriérés de loyers des deux chambres de bonnes pour solliciter l’acquisition de la clause résolutoire du bail de l’appartement, et au regard de ses contestations (« demandes reconventionnelles ») relatives à l’impossibilité de conclure un bail pour la chambre de bonne sur rue en tant qu’habitation principale et à celle de constater l’acquisition d’une clause résolutoire pour un bail déjà résilié (chambre de bonne sur cour), il n’y a pas lieu, en l’état, à référé. L’ensemble des questions soulevées devra être soumis à l’examen du juge du fond.

En conséquence, et en l’état, et en considération des contradictions des parties, il convient de juger n’y avoir lieu à référé et renvoyer les parties à saisir le juge du fond à l’initiative de la plus diligente d’entre elles.

Sur la demande d’injonction de produire la régularisation annuelle provisions pour charges des années 2022 et 2023

Madame [J] [M] sollicite la condamnation des bailleurs à transmettre les pièces liées aux charges locatives récupérables et à la régularisation annuelle de celles-ci, mais ne démontre pas, sauf à évoquer une lettre du 1er juin 2022 adressée au cabinet de gestion pour les années précédentes, avoir sollicité la production de ces pièces amiablement et spécifiquement pour l’année 2022 et l’année 2023.

La défenderesse ne justifiant pas du fondement légal de sa demande ni d’un refus donné par les bailleurs de produire les justificatifs de régularisation des charges 2022 et 2023, alors que les bailleurs disposent du délai de prescription pour effectuer cette opération, la demande sera rejetée à ce stade de la procédure.

Sur la demande d’injonction de produire des comptes séparés pour chacun des trois baux

La défenderesse ne justifiant pas du fondement légal de sa demande ni d’un refus donné par les bailleurs de produire ces éléments, la demande sera rejetée à ce stade de la procédure, en précisant toutefois qu’il serait dans l’intérêt des bailleurs de présenter le cas échéant des décomptes clairs et séparés pour chacun des trois baux dans la perspective d’une procédure judiciaire au fond.

Sur les demandes accessoires

Il n’y a pas lieu d’ores et déjà faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Chaque partie conservera la charge de ses propres dépens concernant la présente procédure.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, en référé, par ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe, dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile, réputée contradictoire et en premier ressort,

JUGEONS la demande recevable en la forme,

JUGEONS n’y avoir lieu à référé en présence de contestations sérieuses,

REJETTONS les demandes reconventionnelles d’injonction,

JUGEONS qu’il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir le juge du fond,

JUGEONS n’y avoir lieu d’ores et déjà à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

JUGEONS, en l’état, que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens,

REJETTONS toutes demandes autres, plus amples ou contraires des parties.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT