TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [M] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Aurélie HERVE

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/02380 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4UQV

N° MINUTE :

2 JTJ

JUGEMENT

rendu le mardi 05 novembre 2024

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 3] ET [Adresse 1], représenté par son syndicat le cabinet MEILLANTetBOURDELEAU – [Adresse 7]

représenté par M^e Aurélie HERVE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0235

DÉFENDEUR

Monsieur [M] [F], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 septembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 novembre 2024 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 05 novembre 2024

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/02380 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4UQV

EXPOSE DU LITIGE :

M. [F] [M] est copropriétaire d’un appartement et d’une cave situés dans l’immeuble du [Adresse 5] et [Adresse 2], constituant les lots 17 et 74 de la Copropriété et cadastrés AQ [Cadastre 6].

Par acte de commissaire de justice en date du 26/03/2024, le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] et [Adresse 2] , représenté par son syndic la SAS Cabinet MEILLAN ET BOURDELEAU, a assigné M. [F] [M], aux fins de :

— condamnation de M. [F] [M] au paiement de:

— la somme de 5082,93 euros pour les charges dues au 5/ 03/ 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 6/ 12/ 2023, avec application de l’article 1343-2 du Code Civil

— la somme de 1500 euros de dommages et intérêts

— la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.

— voir rappeler l’exécution provisoire de droit

L’affaire a été retenue le 5/ 09/ 2024.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires élève sa demande principale à la somme de 7577.74 euros pour les charges dues au 3ème trimestre 2024 inclus , dont 1452.21 euros de frais . Il maintient ses prétentions, en faisant valoir le bien- fondé de la demande au titre des charges en application de l’article 10 de la loi du 10/07/1965, après approbation du budget prévisionnel, sans recours après décision de l’assemblée générale, et le bien – fondé de sa demande de frais à supporter en application de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965.

Il soutient que la clause d’imputation des frais de relance au copropriétaire défaillant contenue au contrat de syndic est valable, que le règlement de copropriété qui comporte une clause d’imputation permet de condamner le copropriétaire défaillant aux frais d’avocat.

Il soutient que sa demande de dommages et intérêts doit être accueillie en raison de la carence fautive du copropriétaire qui cause un préjudice distinct à la Copropriété.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose aux délais de paiement sollicités, en l’absence de preuve des règlements invoqués du 4 septembre 2024 , du montant de l’arriéré ancien. Subsidiairement si des délais sont accordés , il sollicite une clause de déchéance du terme en cas de non-respect.

M. [F] [M] a comparu. Il précise qu’il est retraité , avec des revenus de 42000 euros/an, mais qu’il n’a pas été payé d’une activité complémentaire sous forme de vacations pendant deux ans. Il souhaite vendre des biens de bijouterie, précise avoir d’autres charges à payer. Il demande des délais de paiement jusqu’au 31/12/2024 . Il s’oppose à la demande de dommages et intérêts, en faisant valoir l’aide apportée à la copropriété lorsqu’il était membre du conseil syndical, et sollicitent réduction des frais de recouvrement , trop élevés.

DISCUSSION :

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES fournit à l’appui de sa demande:

— un extrait de matrice cadastral à jour en 2023

— les procès-verbaux d’assemblée générale en date du 10/06/2021, 23/06/2022,06/06/2023 approuvant les comptes et le budget prévisionnel

— le contrat de syndic signé le 6/ 06/ 2023, puis le 04/06/2024

— des appels de charges pour les périodes des 3ème et 4ème trimestre 2022, quatre trimestre 2023, 1er, 2ème et 3ème trimestre 2024, outre appels travaux ou d’autre nature

— la répartition annuelle des charges de l’exercice 2021,2022, 2023

— une lettre de mise en demeure du 25/ 08/ 2022, mise en demeure du 24/10/2022, relance postérieure, mise en demeure du 15/12/2022, mise en demeure du 24/07/2023, relance postérieure, mise en demeure du 21/08/2023 et commandement de payer du 06/12/2023

— un décompte des sommes dues entre le 23/06/2022 et le 6/ 08/ 2024 et des frais

En vertu de l’article 10 de la loi du 10/07/65, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Au titre des charges entre le 23/06/2022 et le 6/ 08/ 2024, il est dû la somme de 4939,77 euros, appel du 3ème trimestre 2024 inclus.

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10/07/65 sont dus par le copropriétaire :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Le contrat de syndic qui prévoit le montant des frais de relances ou de recouvrement de charges est opposable au seul Syndicat des Copropriétaires, et non directement au copropriétaire, bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné des frais de relance, mise en demeure, injonction de payer, remise de dossier à assureur, huissier ou avocat, des frais de prise d’hypothèque.

Le règlement de copropriété opposable à chaque copropriétaire n’est pas versé aux débats, et une clause d’imputation de frais de recouvrement au copropriétaire défaillant est en tout état de cause soumise à l’appréciation de leur caractère nécessaire en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965 et au préalable de mise en demeure exigée par ce texte. Il en est de même du vote de l’assemblée générale qui ne peut statuer sur cette imputation, que sous réserve des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965.

Les frais de suivi des dossiers avocat, de constitution de dossier avocat , remise à huissier , suivi de contentieux sont à imputer au syndicat selon le contrat de syndic et par ailleurs ce dernier a formé une demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile contre le copropriétaire défaillant pour les frais exposés non compris dans les dépens.

Les frais de mise en demeure du 25/ 08/ 2022 ne sont pas justifiés, en l’absence de preuve de l’AR du courrier, ni donc la relance postérieure, de même que la mise en demeure du 24/07/2023 et la relance postérieure. Mais sont dus comme frais nécessaires la mise en demeure du 15/12/2022, justifiée , la mise en demeure du 21/08/2023 justifiée et le commandement de payer du 06/12/2023.

Enfin les frais d’assignation entrent dans les dépens.

Par conséquent, la demande au titre des frais de recouvrement en application de l’article 10-1 doit être accueillie dans la limite de 413.21 euros.

M. [F] [M] sera condamné à payer au syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] et [Adresse 2] , représenté par son syndic la SAS Cabinet MEILLAN ET BOURDELEAU la somme de 4721.77 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 06/12/2023 sur la somme de 3674.59 euros et du 05/09/2024 pour le surplus , pour les charges dues entre le 23/06/2022 et le 6/ 08/ 2024 , appel 3ème trimestre 2024 inclus et la somme de 413.21 euros au titre des frais, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

Sur la demande de capitalisation des intérêts :

Les conditions de l’article 1343-2 du Code Civil sont réunies, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts dus sur une année entière à compter du 26/03/2024.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1231-6 du Code Civil, le préjudice lié au retard de paiement est réparé par les intérêts moratoires ; le préjudice distinct du simple retard de paiement peut être réparé par l’allocation de dommages et intérêts.

La carence du débiteur dans le paiement de la dette est caractérisée et réitérée sur plusieurs trimestres. Le dernier paiement remonte au mois de mars 2023 , alors que le copropriétaire invoque des charges mais également des revenus de retraite ; elle cause un préjudice de gestion à la Copropriété, aussi il convient de le condamner à payer au syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] et [Adresse 2] , représenté par son syndic la SAS Cabinet MEILLAN ET BOURDELEAU une somme de 200 euros de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement de M. [F] [M] :

En application de l’article 1343-5 du code civil, il peut être accordé des délais de paiement au débiteur en considération des besoins du créancier dans la limite de deux ans.

M. [F] [M] a justifié de la vente le 10/09/2024 d’or pour la somme de 7982.70 euros net . Il est également justifié d’estimation de biens de joaillerie auprès de Sothebys effectuée le 09/09/2024 .

La vente d’or étant effective à ce jour, elle permet de couvrir la dette à terme , le paiement des charges courantes s’y ajoutant.

Il convient d’accorder des délais de paiement avec clause de déchéance du terme en cas de non-respect et non paiement des charges courantes jusqu’au 31/12/2024.

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire est de droit.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de Procédure Civile

M. [F] [M] sera condamné à payer au syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] et [Adresse 2] , représenté par son syndic la SAS Cabinet MEILLAN ET BOURDELEAU la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONDAMNE M. [F] [M] à payer au syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] et [Adresse 2] , représenté par son syndic la SAS Cabinet MEILLAN ET BOURDELEAU la somme de :

—  4721,77 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 06/12/2023 sur la somme de 3674.59 euros et du 05/09/2024 pour le surplus , pour les charges dues entre le 23/06/2022 et le 6/ 08/ 2024 , appel 3ème trimestre 2024 inclus

—  413.21 euros au titre des frais, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus sur une année entière à compter du 26/03/2024

AUTORISE M.[F] [M] à se libérer de sa dette en payant la totalité de l’arriéré au plus tard au 31/12/2024 outre les charges de copropriété de toute nature à leur date

DIT que le non-paiement des charges à leur date d’exigibilité ou de la dette due au 31/12/2024 rendrait immédiatement exigible le solde restant dû , sans mise en demeure

CONDAMNE M. [F] [M] à payer au syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] et [Adresse 2] , représenté par son syndic la SAS Cabinet MEILLAN ET BOURDELEAU la somme de 200 euros de dommages et intérêts

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit

CONDAMNE M. [F] [M] à payer au syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] et [Adresse 2] , représenté par son syndic la SAS Cabinet MEILLAN ET BOURDELEAU la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNE M. [F] [M] aux entiers dépens de l’instance

LE GREFFIER LE PRESIDENT