TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Benoît LE PAPE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Marie-Christine ALIGROS

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/00249 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3YBG

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 08 novembre 2024

DEMANDERESSE

Syndicat des Coproprétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son Syndic la Société ORFILA DE GESTION IMMOBILIERE, S.O.G.I., SAS dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Marie-Christine ALIGROS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0140

DÉFENDEURS

— Monsieur [G] [N] [L] [J]

— Madame [F] [I] [M],

demeurant tous deux [Adresse 3]

et représentés par M^e Benoît LE PAPE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0447

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Deborah FORST, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 septembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 novembre 2024 par Deborah FORST, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 08 novembre 2024

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/00249 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3YBG

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [G] [J] et Madame [F] [M] sont propriétaires du lot n° 37 dans l’immeuble situé au [Adresse 2].

Par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS SOGI a fait assigner Monsieur [G] [J] et Madame [F] [M] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— condamner Monsieur [G] [J] et Madame [F] [M] à hauteur de leurs parts et portions indivises à lui verser la somme de 4820,79 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’introduction de l’instance ;

— condamner in solidum Monsieur [G] [J] et Madame [F] [M] à lui payer la somme de 3183,79 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— condamner in solidum Monsieur [G] [J] et Madame [F] [M] à lui verser la somme de 1000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner in solidum Monsieur [G] [J] et Madame [F] [M] à lui verser 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civil et aux dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 mars 2024 et renvoyée à l’audience du 11 septembre 2024 à la demande des parties. Elle a été retenue à cette dernière audience.

A l’audience du 11 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS SOGI, représenté par son conseil, a déposé des conclusions écrites, reprises dans ses observations orales, aux termes desquelles il demande de :

— condamner Monsieur [G] [J] et Madame [F] [M], à hauteur de leurs parts et portions indivises, à lui payer la somme de 6109,02 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’introduction de l’instance ;

— condamner in solidum Monsieur [G] [J] et Madame [F] [M] à lui payer la somme de 2663 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— condamner in solidum Monsieur [G] [J] et Madame [F] [M] à lui payer 1000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner in solidum Monsieur [G] [J] et Madame [F] [M] à lui verser 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civil et aux dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Il demande en outre, dans ses observations orales, de rejeter la demande de délais de paiement formée par les défendeurs.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’un jugement du 29 janvier 2021 du tribunal judiciaire de Paris avait déjà condamné les défendeurs à lui régler 3448,53 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2020, et les avait autorisés à se libérer ce leur dette en 24 mensualités. Il expose que ce précédent échéancier n’avait pas été exactement respecté par Monsieur [G] [J] et Madame [F] [M], les paiements étant intervenus de manière irrégulière. Il précise qu’au cours de la présente instance, la créance, calculée à compter du 1er octobre 2020, a augmenté dans la mesure où aucun paiement des échéances courantes n’est intervenu. Il s’oppose ainsi à l’octroi de délais de paiement aux défendeurs.

Monsieur [G] [J] et Madame [F] [M], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions écrites aux termes desquelles ils demandent :

— de constater qu’ils justifient des réelles difficultés qu’ils ont connues pour faire face aux charges de copropriété et au règlement de l’échéancier mis en place suivant le jugement du 29 janvier 2021 ;

— de constater qu’ils ont fait preuve de bonne foi en essayant de respecter l’échéancier ;

— de constater qu’ils disposent désormais de revenus financiers réguliers provenant de la location de leurs biens immobiliers ;

— en conséquence, de leur octroyer à titre exceptionnel un délai de deux ans pour régler la somme demandée au titre des charges de copropriété et la mise en place d’un échéancier ;

— de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de versement de la somme de 2663 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts ;

— de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande d’exécution provisoire.

Au soutien de leurs demandes, ils font valoir qu’ils ont fait face à de nombreuses difficultés pour régler les charges de copropriété, caractérisées par la présence en 2014 d’un squatteur, qui n’a réglé aucun loyer, dans l’appartement qu’ils avaient donné en location dans l’immeuble situé [Adresse 2], qu’ils n’ont repris leur bien qu’après trois ans de procédure et que celui-ci était en mauvais état, ce qui a nécessité des travaux à hauteur de 10 000 euros ; qu’en raison de la procédure précitée, ils n’ont pu honorer l’échéancier accordé par le jugement du 29 janvier 2021 ; que le très mauvais état de l’immeuble a ensuite sérieusement compliqué la recherche de nouveaux locataires et a ainsi limité leurs propres ressources financières. Ils indiquent que le bien est de nouveau loué depuis le mois de mai 2024. Ils ajoutent qu’au cours de la crise du Covid-19, la société ayant pris à bail un local commercial dont ils sont propriétaires [Adresse 8] a fait face à des difficultés financières caractérisées par un redressement puis une liquidation judiciaire ce qui les a privés de revenus, et qu’au surplus, à la suite du départ des lieux de cette société, des travaux à hauteur de 8500 euros ont dû être entrepris afin de remettre le bien en état. Ils précisent que ce bien a pu être reloué à compter du mois de juillet 2024. Ils sollicitent ainsi la mise en place d’un échéancier sur 12 mois à hauteur de 500 euros par mois, et le paiement du reliquat au 13e mois afin de régler les charges de copropriété impayées, ou d’un échéancier plus long en cas de condamnation aux frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 700 du code de procédure civile. Pour s’opposer à la demande de dommages et intérêts, ils font valoir que l’absence de paiement des charges résulte de l’installation d’un squatteur dans l’appartement situé [Adresse 2] et qui n’a été permise qu’en raison de l’inaction du gardien et du syndic de copropriété de l’immeuble. Ils ajoutent que malgré de multiples demandes, les travaux dans les parties communes de nature à réparer les dégradations commises par ce squatteur n’ont été accomplies qu’avec beaucoup de délai et pour un résultat peu probant, ce qui a rendu difficile l’installation d’un nouveau locataire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 8 novembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il sera rappelé que l’ensemble des demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et qui se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel – telles que par exemple celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte » – ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

Sur la demande de paiement de l’arriéré de charges et travaux

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— la matrice cadastrale attestant de la qualité de copropriétaires en indivision de Monsieur [G] [J] et Madame [F] [M] du lot n° 37 au sein de l’immeuble situé [Adresse 1] ;

— le jugement du 29 janvier 2021 du tribunal judiciaire de Paris condamnant les défendeurs à lui verser notamment la somme de 3448,53 euros au 1er octobre 2020 inclus, 4e appel de charges générales et travaux 2020 inclus ;

— un historique des versements accomplis au titre de ce précédent jugement, et des historiques de compte de copropriétaires des défendeurs arrêté au 1er juillet 2024, 3e appels de charges générales et travaux 2024 inclus ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 11 juin 2019, 24 septembre 2019, 23 octobre 2020, 16 décembre 2020, 30 septembre 2021, 9 janvier 2023, 9 février 2023 et 28 juin 2024, prévisionnels des exercices à venir et voté les travaux, et des attestations de non recours relative à ces assemblées ;

— les appels de charges et travaux sur la période du 17 novembre 2020 au 1er juillet 2024 ;

— le contrat de syndic.

Il résulte ainsi de ces éléments que Monsieur [G] [J] et Madame [F] [M] demeurent redevables, de la somme de 6109,02 euros au 1er juillet 2024, 3e appel de fonds pour 2024 incluse. Ils seront donc condamnés, à hauteur de leurs parts respectives dans l’indivision, à verser cette somme, qui n’est au demeurant pas contestée par les défendeurs, au syndicat des copropriétaires, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 28 novembre 2023.

Sur la demande de paiement des frais

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à son encontre ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété.

En outre, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses missions de base. L’application des dispositions de l’article 10-1 aux diligences du syndic en matière de recouvrement de charges suppose une prestation réelle, exclusive de la transmission des pièces à l’huissier ou à l’avocat qui ne peut se voir rémunérée qu’au titre des honoraires forfaitaires de gestion courante, à la charge de l’ensemble des copropriétaires.

En l’espèce, selon le décompte produit, les charges réclamées à ce titre par le syndicat des copropriétaires consistent en :

-495 euros de « suivi de procédure 1er semestre 2021 » le 26 juillet 2021 ;

-495 euros de « suivi de procédure 2e trimestre » le 31 décembre 2021

-496 euros de « suivi de procédure » le 30 juin 2022 ;

-185 euros « d’honoraires d’inscription hypothèque » le 22 septembre 2022 ;

-496 euros de « transmission de dossier avocat » le 22 septembre 2022

-496 euros « d’honoraires de suivi dossier avocat » le 30 décembre 2022.

Des factures liées à ces actes sont produites par le syndicat des copropriétaires.

S’agissant des frais liées à l’inscription de l’hypothèque de 185 euros, celle-ci étant visée par les termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1985, et attestée par la facture produite, elle sera mise à la charge des défendeurs, qui y seront condamnés in solidum.

Les autres frais consistant en des « suivi de procédure », « constitution de dossier avocat » et « suivi de dossier avocat » constituent des actes de gestion courante, d’autant plus qu’aucune mise en demeure n’est versée. Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté pour le surplus de ses demandes au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, les défendeurs font état de nombreux frais liés à la remise en état des biens dont ils sont propriétaires, à savoir une facture de 10 000 euros pour des frais de plomberie à l’adresse située [Adresse 1] le 5 février 2024 et une facture de 8500 euros pour la remise en état du local commercial situé [Adresse 6] le 15 janvier 2021.

S’il est établi qu’ils ont fait face à de tels frais au mois de février 2024 et de janvier 2021, ceux-ci doivent être mis en regard avec les ressources dont ils disposent.

Or, ils justifient que deux des biens dont ils sont propriétaires sont à nouveau mis en location, soit le bien situé [Adresse 1] depuis le 23 novembre 2023 à Madame [H] [K] [A] pour un loyer de 635 euros charges comprises, et celui situé [Adresse 6] depuis le 1er avril 2024 à la société Sourdoreille Production pour un loyer de 1860 euros hors charge. Ils justifient ainsi disposer de revenus mensuels de leur patrimoine depuis de nombreux mois pour des montants conséquents.

Ils n’ont en revanche produit aucun élément afin de justifier de leurs autres sources de revenu, notamment du travail.

Leurs charges ne sont pas davantage établies.

Ainsi, et au regard des éléments qu’ils produisent, les défendeurs ne justifient pas de la totalité de leur situation financière.

En conséquence, ils n’apportent pas la preuve qu’ils se trouvent dans l’incapacité de s’acquitter des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires.

Par conséquent, leur demande tendant à bénéficier de délais de paiement sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

La carence récurrente d’un copropriétaire à s’acquitter du paiement des charges de copropriété a un impact sur l’équilibre financier de la copropriété tant au regard des sommes qui ne sont pas recouvrées en temps et en heure mais également au regard de celles qui doivent être avancées afin de tenter de les recouvrer.

En l’espèce, les défendeurs produisent une ordonnance de référé du 9 juin 2015 constatant que Monsieur [Z] [Y] se trouve occupant sans droit ni titre du bien situé [Adresse 1] qui avait été donné à bail par Monsieur [G] [J] et Madame [F] [M] à Monsieur [B] [X] le 16 avril 2015, et prononçant son expulsion. Les éléments indiqués dans l’ordonnance de référé n’indiquent nullement que l’occupant sans droit ni titre est entré par l’action du gardien ou du syndic. Le jugement du juge de l’exécution du 6 juin 2017 déclarant abandonnés les biens se trouvant dans les lieux ne fait pas davantage état de telles circonstances. Au surplus, à la lecture de cette décision, Monsieur [G] [J] et Madame [F] [M] ont ainsi pu reprendre les lieux dès le 6 juin 2017, soit plus de trois ans avant la constitution de l’arriéré de charges examiné au titre de la présente instance, et six ans avant l’exécution des travaux relatifs à la facture du 5 février 2024. Force est ainsi de constater que l’absence de perception des loyers de la part de l’occupant sans droit ni titre, et de la réalisation de travaux dans les lieux est sans aucun rapport avec l’absence de paiement des charges de copropriété à compter du 1er octobre 2020.

Au surplus, les défendeurs invoquent un placement en redressement puis en liquidation judiciaire d’une société ayant pris à bail le local commercial dont ils sont propriétaires [Adresse 5] sans pour autant produire le moindre élément afin de justifier de cette circonstance. S’agissant des frais de rénovation de ce bien de 8500 euros selon la facture du 15 janvier 2021, il n’est nullement établi que les défendeurs ne disposaient pas d’autres ressources dans le même temps à affecter au paiement de leurs charges de copropriété.

Il résulte ainsi de ces éléments que malgré une première décision du 29 janvier 2021 les ayant condamnés à verser un arriéré de charges de copropriété de 3448,53 euros, les défendeurs ont continué à générer un arriéré de charges de copropriété conséquent, et qui s’est au surplus accru au cours de l’instance alors même qu’ils justifient disposer de deux biens immobiliers à [Localité 7] leur procurant des revenus conséquents depuis plusieurs mois. En procédant de la sorte, leur dernier versement étant daté du 16 août 2022, ils ont fait preuve de mauvaise foi constitutive d’une résistance abusive causant un préjudice à la copropriété, celle-ci ayant été privée de fonds nécessaires à son fonctionnement et à la réalisation de travaux, préjudice dont les défendeurs se sont eux-mêmes plaints dans la présente instance.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires à hauteur de 1000 euros.

Sur les accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [G] [J] et Madame [F] [M], succombant, seront condamnés in solidum aux dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner in solidum Monsieur [G] [J] et Madame [F] [M] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office, ou à la demande des parties, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature de l’affaire n’est pas incompatible avec le maintien de l’exécution provisoire, de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Condamne Monsieur [G] [J] et Madame [F] [M], à hauteur de leurs parts et portions indivises, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS SOGI, la somme de 6109,02 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2024, 3e appels de charges et travaux 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’introduction de l’instance le 28 novembre 2023 ;

Condamne in solidum Monsieur [G] [J] et Madame [F] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS SOGI, la somme de 185 euros au titre des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS SOGI, du surplus de sa demande au titre des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Déboute Monsieur [G] [J] et Madame [F] [M] de leur demande de délais de paiement ;

Condamne in solidum Monsieur [G] [J] et Madame [F] [M] à verser la somme de 1000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS SOGI ;

Condamne in solidum Monsieur [G] [J] et Madame [F] [M] à verser la somme de 1200 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS SOGI au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette pour le surplus des demandes ;

Condamne in solidum Monsieur [G] [J] et Madame [F] [M] aux dépens ;

Rappelle que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit et dit n’y avoir lieu à l’écarter.

La greffière La présidente