TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :

à M^e HOZÉ-SITRUK

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e ORLOWSKA

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 22/09759 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CXRDH

N° MINUTE :

Assignation du :

27 Juillet 2022

JUGEMENT

rendu le 13 Décembre 2024

DEMANDERESSE

S.C.I. [Localité 13] MSH, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Localité 10]

représentée par Maître Dorothée ORLOWSKA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1796

DÉFENDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la Société civile de gestion immobilière (CIV GI), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 9]

[Localité 11]

représenté par Maître Rebecca HOZÉ-SITRUK, avocat au barreau de PARIS,vestiaire #E2224

Décision du 13 Décembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/09759 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXRDH

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 04 Octobre 2024, tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 14], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, est régi par un règlement de copropriété en date du 15 juin 1976.

L’immeuble comprend :

— un bâtiment sur rue dit « Bâtiment I » élevé sur caves d’un rez-de-chaussée, de cinq étages et d’un sixième étage lambrissé, desservi par un escalier dit « Escalier A »,

— un bâtiment dans la cour dit « Bâtiment II » élevé sur terre-plein d’un rez-de-chaussée,

— un bâtiment au fond dans la cour dit « Bâtiment III » élevé sur caves d’un rez-de-chaussée, de cinq étages carrés et d’un sixième étage lambrissé.

M. et Mme [G] (ci-après les consorts [G]) sont notamment propriétaires d’un appartement situé au 1er étage du bâtiment cour et correspondant au lot n° 212 de l’état descriptif de division.

La SCI Paris MSH est propriétaire d’un local commercial et un garage situés au rez-de-chaussée du bâtiment sur cour de l’immeuble, correspondant respectivement aux lots n° 211 et 100 de l’état descriptif de division.

Les consorts [G] ont consenti une promesse de vente à Mme [S] [R] portant sur le lot n° 212.

Les consorts [G] ont sollicité l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale, d’une demande d’autorisation de raccordement sur la colonne extérieure existante située dans la cour n°2.

Une assemblée générale s’est tenue le 27 juin 2022 et a autorisé les consorts [G], ou toute personne qui se substituerait et en particulier Mme [S] [R], à raccorder à leurs frais et sous leur responsabilité l’évier de la future cuisine du lot n° 212 sur la colonne extérieure de la cour n° 2.

Par acte d’huissier en date du 27 juillet 2022, la SCI Paris MSH a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant la présente juridiction aux fins d’annulation de la résolution n° 13 de l’assemblée générale du 27 juin 2022.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 14 février 2023, la SCI Paris MSH demande au tribunal de :

« Vu les dispositions de l’article 6-2 de la loi du 10 07 1965,

Vu les pièces versées au débat,

JUGER les demandes de la SCI MSH recevables et bien fondées,

Y FAISANT DROIT,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] de toutes ses demandes,

PRONONCER l’annulation de la résolution N° 13 de l’assemblée du 27 juin 2022,

CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 3] pris en la personne de son Syndic, à verser à la SCI MSH la somme de 4.000 Euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

DIRE ET JUGER que la SCI MSH sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure correspondant au présent litige, dont la charge sera,répartie entre les autres copropriétaires,

CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 5] en la personne de son Syndic, aux entiers dépens de la présente instance dont distraction au profit de M^e ORLOWSKA conformément aux dispositions de l’article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile,

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et sans caution. »

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 26 avril 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Vu les articles 6-2 et 6-4 de la loi du 10 juillet 1965,

Décision du 13 Décembre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/09759 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXRDH

Vu l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu les pièces versées au débat,

RECEVOIR le syndicat des copropriétaires en ses présentes conclusions,

DEBOUTER la société [Localité 13] MSH de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER la société [Localité 13] MSH à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] la somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER la société [Localité 13] MSH aux entiers dépens. »

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 octobre 2023 et l’affaire plaidée à l’audience de plaidoirie du 4 octobre 2024 a été mise en délibéré au 13 décembre 2024.

MOTIFS

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 13 de l’assemblée générale du 17 juin 2022

La SCI Paris MSH sollicite l’annulation de la résolution n° 13 de l’assemblée générale du 17 juin 2022 au motif que cette résolution a été votée à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 suivant la clef charges générales alors qu’il appartenait au syndic de la faire voter en clef charges spéciales s’agissant d’un élément faisant partie d’un seul bâtiment de la copropriété. Elle allègue en outre l’existence d’un défaut d’information des copropriétaires s’agissant des modalités du raccordement alors que ce raccordement aurait pour effet de contrevenir aux règles de sécurité des bureaux situés en dessous de l’appartement du 1er étage, par le percement de la verrière, et de surcroît risquerait de générer des désordres au regard de la configuration de la canalisation existante.

Le syndicat des copropriétaires oppose que le règlement de copropriété ne prévoit pas de parties commmunes spéciales et que le vote relatif à une partie commune incombe donc à l’ensemble des copropriétaires. Il indique que les copropriétaires ont été dûment informés des travaux et de leurs modalités.

En application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au présent litige, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Il ressort de l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 que les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage et à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers. La création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles. Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage et à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes.

L’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 dispose quant à lui que l’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.

En l’espèce le chapitre 2 du règlement de copropriété produit intitulé « distinction entre « parties communes » et « parties privatives » » distingue les parties communes et les parties privatives mais il n’y a aucune énumération de parties communes spéciales.

En revanche, figurent dans les parties communes :

« les colonnes montantes et descendantes d’eau, d’électricité, les tuyaux d’écoulement et de descente d’eaux pluviales et ménagères ainsi que des eaux et matières usées et en général, les conduits, branchements, canalisations, prises d’air de tout nature, d’utilité commune à tous les copropriétaires ou à plusieurs d’entre eux, y compris les parties y afférentes qui traversent les locaux privatifs ainsi que leurs emplacements et accessoires à l’exclusion des seuls branchements et raccordements particuliers à un seul local privatif. […] »

Ainsi, les canalisations d’eau constituent des parties communes à tous les copropriétaires de l’immeuble.

La clause de spécialisation des charges figurant en page 45 du règlement de copropriété, intitulée « charges spéciales à chaque bâtiment » prévoit simplement une répartition des dépenses entre certains copropriétaires.

Comme le relève à juste titre le syndicat des copropriétaires, cela n’affecte en rien la propriété de ces parties communes, qui ne sont pas spéciales entre certains copropriétaires dans la mesure où elles ne sont pas mentionnées dans le règlement de copropriété, alors que l’article 6-4 mentionné ci-dessus impose cette exigence.

Par conséquent, il convient de rejeter le premier moyen de nullité soulevé.

La SCI Paris MSH soutient que son lot étant équipé d’une verrière avec coupe-feu, les consorts [G] devaient éclairer les copropriétaires sur la nature des travaux engagés et leur méthodologie.

Le tribunal relève que la nature des travaux a précisément été exposée puisqu’il est expressément indiqué qu’un percement va être réalisé en façade pour effectuer le raccordement à la canalisation située au niveau de la cour n°2.

Aux termes de ses dernières écritures, la SCI Paris MSH communique une note de la société OPUS, architecte, en date du 13 février 2023, qui affirme que le raccordement depuis la descente existante est impossible pour l’appartement du 1er étage.

Néanmoins, le Cabinet [Z], architecte DPLG mandaté par le syndicat des copropriétaires, dans sa note du 23 février 2023, établie après visite dans l’appartement du 1er étage appartenant aux Consorts [G] indique que :

“Conformément à votre demande, je me suis rendu dans l’appartement du premier étage face de l’immeuble fond cour pour vérifier s’il serait possible d’y installer, dans la première pièce droite côté seconde cour, des évacuations d’eau d’appareils sanitaires. Mes constatations ont été les suivantes :

— il existe en angle d’immeuble seconde cour une chute extérieure d’eau évacuant tant des eaux pluviales de toiture que des piquages provenant d’étages,

— cette chute mixte traverse, en sa partie basse, une banquette du chneau de la verrière couvrant le local d’activités/bureaux du rez-de-chaussée.

Ma conclusion sur seul plan technique serait la suivante :

— un piquage d’évacuation d’eaux usées pourrait y être réalisé mais à une hauteur de plus de 70 cm du sol du local du 1 er étage.

En conséquence, pour pouvoir y évacuer gravitairement des rejets d’eaux usées, une surélévation du sol serait nécessairement à créer (environ 2 marches).

Cette hauteur du piquage sur la chute extérieure exclurait de ce fait l’installation à cet emplacement d’une douche ou d’une baignoire, aux siphons trop bas, mais seulement d’un lavabo ou d’un évier. » (sic)

Le Cabinet [Z] affirme donc que le raccordement sur la chute extérieure exclut l’installation à cet emplacement d’une douche ou d’une baignoire mais permet celle d’un lavabo ou d’un évier.

Comme le souligne le syndicat des copropriétaires, cette préconisation est conforme au projet des consorts [G] puisque dans sa note descriptive, jointe à la convocation à l’assemblée générale, M. [J] [K], architecte, indique que le raccordement sur la colonne extérieure, sera effectué pour la création d’une cuisine :

« La seule évacuation existante se situe à une extrémité du logement sur la cour n°1, elle sera utilisée par la salle d’eau. La cuisine sera, quant à elle, créée dans une pièce donnant sur la cour N°2 et devra être raccordé pour son évacuation sur la colonne extérieure existante. » (sic)

Ainsi, contrairement à ce qu’indique la SCI Paris MSH, les éléments joints à la convocation permettaient aux copropriétaires de prendre connaissance de la nature des travaux réalisés, et le raccordement est tout à fait possible techniquement.

Tenant compte de ces éléments, le défaut d’information allégué est insuffisamment établi.

Par conséquent, il convient de débouter la SCI Paris MSH de sa demande d’annulation de la résolution n°13 de l’assemblée générale du 27 juin 2022.

Sur les demandes accessoires

La SCI Paris MSH qui succombe est condamnée aux dépens.

Tenue aux dépens, elle est condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et déboutée de sa demande formée à ce titre.

Compte tenu du sens de la présente décision, il y a lieu de rejeter la demande de la SCI Paris MSH fondée sur l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE la SCI Paris MSH de sa demande d’annulation de la résolution n°13 de l’assemblée générale du 27 juin 2022,

CONDAMNE la SCI Paris MSH aux dépens,

CONDAMNE la SCI Paris MSH à verser la somme de 2000 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] 1er [Adresse 12] en application de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande formée au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

REJETTE les autres demandes plus amples et contraires.

Fait et jugé à [Localité 13] le 13 Décembre 2024.

La Greffière La Présidente