TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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O R D O N N A N C E D E R E F E R E

rendue le 18 Décembre 2025

Numéro RG : N° RG 25/00254 – N° Portalis DB2P-W-B7J-E3FH

DEMANDEUR :

Société d’Economie Mixte Locale dénommée CRISTAL HABITAT anciennement dénommée Société Anonyme Immobilière d’Economie Mixte – S.A.I.E.M. -

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Véronique LORELLI, avocat au barreau de CHAMBERY

DEFENDEUR :

Madame [L] [C]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Eve TASSIN

Greffier : Liliane BOURGEAT

DÉBATS :

Audience publique du : 18 novembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 30 janvier 2009, la SAIEM de [Localité 6] a donné à bail à Madame [L] [C] épouse [W] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 220,97 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 juin 2025, la société d’économie mixte locale Cristal Habitat, ci-après SEML Cristal Habitat, venant aux droits de la SAIEM de [Localité 6], a fait signifier à Madame [L] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 2644,17 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 septembre 2025, la SEML Cristal Habitat a fait assigner Madame [L] [C] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry en référé, auquel elle demande de :

— constater que le commandement de payer délivré le 13 juin 2025 est demeuré infructueux,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail du 30 janvier 2009, et la résiliation du bail à compter du 14 août 2025,

— ordonner à Madame [L] [C] de libérer le logement objet du bail dès la signification de la décision à intervenir,

— dire qu’à défaut pour la défenderesse d’avoir volontairement restitué l’appartement ainsi que ses clés, le bailleur sera fondé deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris si besoin avec le concours de la force publique,

— condamner Madame [L] [C] à lui payer la somme de 3753,57 euros à titre provisionnel à valoir sur les loyers et charges impayés,

— condamner Madame [L] [C] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective du logement,

— condamner Madame [L] [C] à lui payer le coût du commandement de payer, de l’assignation et de ses suites,

— condamner Madame [L] [C] aux dépens.

À l’audience du 18 novembre 2025, la SEML Cristal Habitat, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, en réactualisant celle relative au paiement de l’arriéré locatif à 4239,13 euros. Elle précise qu’en septembre 2025, un versement de 200 euros a été effectué tandis qu’en octobre 2025, la locataire a effectué un versement de 500 euros. Elle précise dès lors ne pas s’opposer à l’octroi de délais suspensifs de la clause résolutoire.

Madame [L] [C] comparait et reconnaît être redevable de la somme demandée. Elle explique avoir fait des démarches auprès d’Action Logement pour l’octroi d’une aide. Elle indique vouloir rester dans le logement. Elle ajoute être actuellement en contrat à durée déterminée et percevoir un revenu mensuel d’environ 1400 euros. Elle propose de verser 100 euros en plus du loyer courant et précise que les aides personnalisées au logement ont été suspendues.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1°) Sur les textes applicables

L’article 1er du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l’entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En outre, l’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu avant le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, et ce pour une durée de trois ans, renouvelable tacitement. Ainsi, si ce contrat de bail a été tacitement reconduit depuis l’entrée en vigueur de la loi précitée, il n’en demeure pas moins que les baux successifs tacitement reconduits depuis cette date se sont contentés de reprendre les dispositions du bail initial fixant le délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à deux mois. Ainsi, les parties ont manifestement entendu déroger à la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à six semaines, laquelle ne peut par suite recevoir application dans le cadre de la présente procédure.

S’agissant en revanche des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l’Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l’espèce, puisqu’il ne s’agit pas de modifier les délais fixés dans un contrat de bail en cours, tandis que l’assignation a été délivrée postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

En outre, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d’une demande faite en ce sens par les parties, sont applicables à la présente procédure, l’audience ayant eu lieu postérieurement à la date d’entrée en vigueur de cette loi, qui n’a pas pour effet de modifier les délais prévus dans un contrat de bail en cours.

2°) Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 est réputée constituée à la suite de la saisine de la commission des impayés de loyer de la caisse d’allocations familiales intervenue le 22 mars 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la préfecture de la Savoie qui en a accusé réception le 11 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

L’action de la SEML Cristal Habitat est par conséquent recevable.

3°) Sur l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail concernant le logement

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le bail conclu relatif au logement contient une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à la locataire le 13 juin 2025, pour la somme en principal de 2644,17 euros

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 août 2025.

4°) Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, outre le contrat de bail et le commandement de payer en date du 13 juin 2025, la SEML Cristal Habitat produit un décompte actualisé au 31 octobre 2025, incluant le mois de d’octobre 2025, démontrant que Madame [L] [C] reste lui devoir la somme de 4093,17 euros.

La locataire, qui reconnaît être redevable de cette somme, n’apporte aucun élément de nature à en contester le principe ni le montant. Elle sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 4093,17 euros par provision.

5°) Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 immédiatement applicable sur ce point, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

En application de l’article 24.VII de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, il convient de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 14 août 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Il résulte du décompte produit par la SEML Cristal Habitat que Madame [L] [C] a repris le paiement partiel du loyer courant avant la date de l’audience, notamment en réglant la somme de 200 euros le 16 septembre 2025 et en réglant 500 euros le 13 octobre 2025. En outre, il résulte du diagnostic social et financier que si Madame [L] [C] dispose d’un reste à vivre de 915 euros, et apparaît ainsi en situation de solder sa dette locative. Le bailleur a en outre indiqué ne pas être opposé à l’octroi de délais de paiement.

Dès lors, Madame [L] [C] sera autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif.

Par ailleurs, le bailleur a indiqué à l’audience ne pas être opposé à l’octroi de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire et Madame [L] [C] a exprimé le souhait de rester dans le logement. Compte tenu de la situation personnelle et financière de la locataire, il y aura lieu de faire droit à cette demande.

L’effet de la clause résolutoire prévue par le contrat de bail sera par conséquent suspendu pendant le cours des délais ainsi accordés, de sorte que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À l’inverse, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

Tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, ou des sommes dues au titre des délais de paiement éventuels d’autre part, justifiera en outre la condamnation de Madame [L] [C] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le contrat de bail relatif au logement n’avait pas été résilié.

6°) Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Madame [L] [C], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 janvier 2009 entre la société d’économie mixte locale Cristal Habitat venant aux droits de la SAIEM de [Localité 6], et Madame [L] [C] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 14 août 2025,

FIXONS l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué,

CONDAMNONS Madame [L] [C] à payer à la société d’économie mixte locale Cristal Habitat la somme provisionnelle de 4093,17 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation comprenant le mois d’octobre 2025 outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus postérieurement, avec intérêts au taux légal, à compter du 13 juin 2025 sur la somme de 2644,17 euros, à compter du 10 septembre 2025 sur la somme de 1109,40 euros, et à compter de la présente ordonnance pour le surplus,

AUTORISONS Madame [L] [C] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts,

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire du contrat de bail relatif au logement pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré lié au contrat de bail, restée impayée sept jours après la présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire du contrat de bail relatif au logement retrouve son plein effet,

— que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible,

— qu’à défaut pour Madame [L] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société d’économie mixte locale Cristal Habitat puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

— que Madame [L] [C] soit condamnée à verser à la société d’économie mixte locale Cristal Habitat une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNONS Madame [L] [C] aux dépens qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 18 décembre 2025, par Madame Eve TASSIN, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Liliane BOURGEAT, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION