TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Virginie COLIN

M^e Vanessa FITOUSSI

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Gérald LAGIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 22/09580 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYTCJ

N° MINUTE :

9 JCP

JUGEMENT

rendu le vendredi 02 février 2024

DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Gérald LAGIER de la SELARL ARIES AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #A0310

DÉFENDEURS

Monsieur [F] [I] [Y], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Vanessa FITOUSSI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0317

Madame [J] [X] épouse [Y], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Virginie COLIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2433

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascal CHASLONS, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 septembre 2023

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 février 2024 prorogé initial du 4 décembre par Pascal CHASLONS, Vice-président assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat ayant pris effet le 07/10/2013, La société ETOILE FRANÇOIS 1ER avait donné en location à Monsieur [F] [I] [Y] et à Madame [J] [X] épouse [Y] un logement (4 pièces) situé [Adresse 1] à [Localité 6] (6e étage).

Suivant acte authentique du 25/06/2014, la SCI [Adresse 2], du fait de l’acquisition du bien, était venue aux droits de la société ETOILE FRANÇOIS 1ER.

Le logement avait été restitué par les locataires à la société propriétaire le 05/11/2021, suite à un congé délivré par ceux-ci.

Par acte du 15/11/2022, la SCI [Adresse 2] a assigné Monsieur [F] [I] [Y] et Madame [J] [X] devant le tribunal judiciaire de PARIS (juge des contentieux de la protection) aux fins de les voir condamnés au paiement de la somme de 88 365,44 € au titre des loyers et charges dus au 05/11/2021, outre les intérêts au taux légal appliqués à chaque échéance de loyer et de charges impayées, avec anatocisme.

La SCI [Adresse 2] a également réclamé une somme de 12 609,60 € au titre de réparations locatives, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement, avec anatocisme.

Enfin, la SCI [Adresse 2] a demandé l’imputation, par compensation partielle, du dépôt de garantie de 3556 € sur les sommes dues ainsi qu’une indemnité de 5000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI [Adresse 2] a exposé qu’après des premiers impayés, les défendeurs s’étaient abstenus de tout règlement depuis février 2020 si bien qu’au départ des lieux, ils se trouvaient redevables de la somme de 88 365,44 €.

Par ailleurs, la SCI [Adresse 2] a fait valoir qu’au moment de la sortie, l’appartement n’avait pas été nettoyé ni totalement vidé et présentait d’importantes dégradations. La société propriétaire avait fait effectuer un devis concernant la remise en état du logement qui avait retenu un montant total de 34 206 €. La SCI [Adresse 2] avait considéré comme justifié de refacturer aux époux [Y], à partir de ce devis, une somme de 12 609,60 €. Elle a précisé accessoirement que la vétusté des lieux avait été prise en considération sur la base d’une occupation de 8 ans.

Madame [J] [X] a confirmé que son couple avait commencé à connaître des difficultés financières en 2019. Monsieur [Y] avait déménagé à [Localité 8] en 2020 pour des raisons professionnelles et Madame [X] l’avait rejoint sans que le bail soit résilié. Madame [X] a indiqué qu’elle avait déposé une requête en divorce le 22/12/2020 et que lors de l’audience de conciliation du 05/02/2021, Monsieur [Y] avait affirmé avoir résilié le bail du logement parisien. Dans son ordonnance du 12/02/2021, le juge aux affaires familiales avait décidé de mettre à la charge de Monsieur [Y] l’arriéré locatif du logement de la [Adresse 7].

Selon Madame [X], la résiliation du bail avait été tardive du seul fait de Monsieur [Y], alors même que le logement n’était plus occupé depuis des mois. Au surplus, Monsieur [Y] n’avait en rien épongé la dette locative, étant précisé que Madame [X] se trouvait sans revenus.

Madame [J] [X] a demandé au tribunal de relever que le règlement provisoire de la dette locative incombait à Monsieur [F] [I] [Y] en application des mesures provisoires prononcées par l’ordonnance de non-conciliation du 12/02/2021.

Elle a demandé que la SCI [Adresse 2] soit déboutée de toutes ses demandes à son égard et a réclamé à l’encontre de Monsieur [Y] une indemnité de 1800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [J] [X] a fait valoir les éléments suivants :

La désignation expresse du débiteur aux fins de règlement provisoire de la dette locative des époux était une dérogation au droit commun du bail et le bailleur ne pouvait s’y opposer.Il ne saurait y avoir solidarité de la dette en application de l’article 1751 du code civil qui ne concerne que le domicile conjugal. Or, le logement parisien ne correspondait plus au domicile conjugal depuis l’été 2020 puisque toute la famille avait déménagé à [Localité 8], lieu du nouvel emploi de Monsieur [Y].Rien ne permettait d’estimer que l’obligation à la dette locative se limitait aux sommes dues au moment de l’ordonnance de non-conciliation et ne concernait pas les loyers postérieurs. Au demeurant, Monsieur [Y] avait fait preuve d’un immobilisme volontaire en ne commençant même pas à apurer la dette mise à sa charge.En tout état de cause, Madame [X] ne pouvait vivre à [Localité 5], postérieurement à l’ordonnance, puisque les deux enfants communs étaient scolarisés à [Localité 8].Les intérêts sur la somme due ne pouvaient courir qu’à compter de la mise en demeure.S’agissant des sommes réclamées au titre des réparations, elles relevaient de la dette locative et se trouvaient à la charge du seul Monsieur [Y].En tout état de cause, il appartenait au bailleur d’assumer les réparations relevant de la vétusté du logement et correspondant à son usure normale. Concernant l’état du parquet, aucune information ne ressortait de l’état des lieux de sortie. Pour le débarras des quelques affaires laissées sur place, telles que reprises par le constat d’huissier, la somme réclamée s’avérait exorbitante.

Monsieur [F] [I] [Y] a demandé au tribunal de dire que la dette locative de 88 365,44 € était due conjointement et solidairement par les deux époux. Par ailleurs, considérant abusives les sommes réclamées au titre des réparations locatives, il a demandé au tribunal d’écarter toute condamnation à ce titre et de conserver uniquement une somme minimum de 1500 € au titre des objets laissés sur place. Enfin, concluant au débouté à la fois des demandes de la société bailleresse au titre des intérêts et des frais irrépétibles, à la fois des demandes de Madame [X] à son encontre, il a demandé les plus larges délais de paiement.

Monsieur [Y] a rappelé tout d’abord qu’il avait signifié son congé dès le 22/02/2021, qu’un nouveau congé signé de Madame [X] avait été notifié le 06/05/2021 mais qu’il n’avait pas eu de suite car son épouse demeurait encore dans le logement et y avait laissé ses affaires personnelles. En définitive, la dette avait largement augmenté dans la mesure où l’état des lieux de sortie n’avait pu être fait que le 05/11/2021.

Pour Monsieur [Y], c’était le choix de son épouse de se maintenir abusivement dans l’appartement parisien qui avait abouti à une dette aussi élevée, étant précisé que Madame [X] lui avait dissimulé le commandement de payer et l’ensemble des relances. Monsieur [Y], accessoirement, a fait état de ressources non négligeables de Madame [X].

Prenant acte de la dette locative avancée par la SCI [Adresse 2], Monsieur [Y] a rappelé que l’ordonnance de non-conciliation était inopposable au bailleur.

Il a fait valoir les éléments suivants :

N’ayant pas été destinataire des mises en demeure, il ne pouvait être tenu des intérêts, d’autant plus qu’une fois informé, il avait tout mis en œuvre pour accélérer la restitution du logement. À cet égard, il ne pouvait être tenu des intérêts à compter des mises en demeure.Concernant les réparations locatives, la prise en compte de la vétusté avait été insuffisante. De plus, l’état des lieux d’entrée, au delà de la mention « bon état », avait énuméré nombre de dégradations existant alors.Le coût de la manutention pour débarrasser le logement ne pouvait dépasser 1500 €, sous réserve de justificatifs.Etant précisé que la procédure de divorce était toujours pendante, Madame [X] devait être tenue comme solidairement responsable de toutes sommes dues à la bailleresse, étant cosignataire du bail et n’ayant totalement libéré le logement que tardivement. De plus, l’ordonnance de non conciliation avait prévu les modalités de prise en charge de la seule dette locative à la date où elle avait été rendue.S’agissant des demandes au titre des réparations locatives, l’abattement pour vétusté effectuée par la société propriétaire était insuffisant. En outre, l’état des lieux d’entrée avait repris de nombreux désordres affectant le logement qui ne pouvait alors être considéré en bon état.L’ordonnance du juge aux affaires familiales étant provisoire, Monsieur [Y] ne pouvait être tenu seul de la dette locative, d’autant plus que Madame [X] avait contribué à l’aggravation de cette dette par son comportement, sa passivité, la dissimulation des mises en demeure et par la poursuite de son occupation du logement jusqu’en octobre 2021.

Décision du 02 février 2024

PCP JCP fond – N° RG 22/09580 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYTCJ

La SCI [Adresse 2] a considéré tout d’abord que la solidarité des défendeurs était de droit, l’ordonnance de non-conciliation se contentant de répartir les dettes entre les époux dans l’attente d’un jugement de divorce et se trouvant donc inopposable au bailleur. Au demeurant, Madame [X] avait continué à occuper le logement postérieurement à cette décision.

La SCI [Adresse 2] s’est opposée à l’octroi de délais de paiement, délai qui avait été accordé de fait, aucun effort par ailleurs n’ayant été accompli pour le règlement de la dette.

S’agissant des réparations locatives, la SCI [Adresse 2] a fait valoir que le logement avait été remis initialement à l’état neuf et que les dégradations telles que détaillées résultaient de l’acte établi par le commissaire de justice. Il en était de même de la présence de mobilier laissé à l’abandon.

Pour la SCI [Adresse 2], les dégradations constatées ne pouvaient résulter de l’usure normale du bien.

En définitive, la SCI [Adresse 2] a maintenu l’ensemble de ses demandes, tout en sollicitant que les sommes dues portent intérêt au taux légal à compter de chacune des mises en demeure.

MOTIVATIONS

Sur l’obligation à la dette de Madame [J] [X]

À l’examen du contrat de location, l’identité de Madame [J] [X] aussi bien que celle de Monsieur [F] [I] [Y] figurent au bail, ceux-ci étant mentionnés en qualité de locataires. S’agissant des signatures, il en existe trois, même si l’une se trouve décalée sur la page. Également, figurent à chaque page les initiales des deux époux.

En outre, Madame [X] ne prétend pas ne pas avoir été signataire ni partie au bail. Au demeurant, dans ses propres écritures, elle ne manque pas d’indiquer que le bail d’habitation « leur » avait été consenti par La société ETOILE FRANCOIS 1er.

Aussi, Madame [X] ayant souscrit personnellement le bail, elle se trouvait engagée par les obligations de celui-ci jusqu’à la libération du logement, cette libération se traduisant par la remise des lieux et des clés. S’agissant des congés envoyés en commun par les époux [X], notamment en date du 21/02/2021 et du 06/04/2021, ils prévoyaient un départ des lieux respectivement au 22/03/2021 et dans le mois suivant le 06/04/2021.

Or, il n’est pas prétendu que le logement avait été effectivement libéré ou que Madame [X] aurait informé que son congé était distinct de celui de Monsieur [Y] à raison d’une séparation, séparation dont l’existence est restée inconnue de la société bailleresse jusqu’à la procédure engagée.

La qualité de co-titulaire du bail de Madame [X] et donc de colocataire ne pouvait lui permettre, à défaut de délivrance d’un congé propre, d’invoquer les règles liées à la solidarité matrimoniale. Par ailleurs, s’agissant de l’ordonnance de non-conciliation du 12/02/2021, elle est inopposable à la société bailleresse et au surplus, Madame [X] ne prétend pas qu’elle lui en ait fait notification en temps utile.

Madame [X] sera donc condamnée, solidairement avec Monsieur [Y], au paiement de la totalité des loyers impayés et accessoires ainsi qu’au remboursement aux éventuelles réparations locatives.

Sur les sommes réclamées au titre du bail

Sur les loyers et charges impayées

Il résulte du constat fait par Maître [R] [P], commissaire de justice, effectué en présence de Madame [X] et de Monsieur [Y], que la date de restitution effective du logement est le 05/11/2021, L’acte susvisé valant état des lieux de sortie du logement. La date de cette restitution n’a pas été contestée par les parties et les défendeurs n’ont en rien fait valoir que ladite restitution n’aurait pas pu avoir lieu préalablement à raison de la faute de la société bailleresse.

La SCI [Adresse 2] a produit un décompte des sommes dues au titre des loyers et charges impayées que rien ne permet de contester, faisant état d’une créance totale de 88 365,44 €.

S’agissant des intérêts, ils ne sauraient compter qu’à partir d’une mise en demeure valant interpellation suffisante, soit au minimum adressé par lettre recommandée avec accusé de réception.

La SCI [Adresse 2] a certes justifié de divers courriers adressés aux époux [Y] demandant paiement de sommes croissantes au titre des impayés de loyer et charges. Toutefois, aucun accusé de réception ou justificatif de retour « non réclamé » ou « adresse inconnue » n’a été produit. Le seul document prouvant le dépôt postal d’un courrier recommandé avec avis de réception ne saurait suffire à certifier de l’envoi d’une mise en demeure valant interpellation suffisante.

En revanche, les intérêts pourront être réclamés, avec anatocisme, à partir de la délivrance du commandement de payer du 12/10/2020, sur la somme qu’il vise.

Il conviendra donc de déclarer Monsieur [F] [Y] et Madame [J] [X] solidairement débiteurs de la somme de 88 365,44 €, avec intérêts au taux légal à compter du 12/10/2020 sur 35 456,12 € et à compter de l’assignation sur le surplus.

Sur les réparations locatives

À ce titre, il ne saurait être réclamé que la réparation des dégradations qui dépassent l’usage normal du logement sur la durée du bail, l’usure des lieux à raison de leur occupation au quotidien devant être pris en compte, étant précisé qu’il n’appartient pas au locataire de financer la rénovation du logement après son occupation sur une durée de plus de 8 ans (en l’espèce, du 07/10/2013 au 05/11/2021).

Si, lors de l’état des lieux du 07/10/2023, Il avait été coché majoritairement les cases « très bon état », divers éléments notés en commentaire ne permettent pas de considérer que le logement avait été remis aux locataires à l’état neuf.

Au delà, à la lecture de l’état des lieux de sortie, il n’apparaît pas en définitive qu’il y ait eu dégradations massives, traduisant une occupation inadaptée sur 8 ans. Il sera remarqué qu’un appartement occupé sur une telle durée ne pourra raisonnablement faire l’objet d’une nouvelle occupation sans faire l’objet d’un sérieux rafraîchissement, notamment des peintures.

Accessoirement, l’examen des photos prises par le commissaire de justice confirme la nécessité de relativiser l’ampleur des désordres dont la société bailleresse se prévaut à ce jour.

Néanmoins, certains désordres devront faire l’objet d’une indemnisation qui restera relative : ainsi le bris de la vitre de l’armoire ; la dégradation du parquet à l’entrée, dans une proportion adaptée. La restitution du logement dans un état de nettoyage insuffisant devra également être indemnisée.

Pour calculer le montant réclamé au titre des réparations locatives, la société bailleresse s’est contentée de justifier d’un devis concernant la réfection complète du logement, moyennant un montant particulièrement élevé, et d’appliquer de façon indistincte une refacturation, pour un montant non moins élevé et sans proportion avec la réalité des dégradations d’ordre locatif, une fois prise en compte la vétusté résultant du bon sens.

À l’examen des éléments susvisés, il convient de condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme globale de 2500 € au titre des réparations locatives, somme à laquelle s’ajoutera un montant de 500 €, s’agissant de la nécessité de débarrasser quelques déchets laissés sur place par les locataires.

Au vu de ce qui précède, il conviendra de déduire de l’imputation au titre du dépôt de garantie, soit la somme de 3556 €, un montant de 3000 €. Il devra donc être déduit de la créance au titre des loyers et charges impayés, à raison du remboursement du dépôt de garantie, la seule somme de 556 €.

Sur le total de la somme due et sur les délais de paiement

Il convient en définitive, toute compensation étant faite, de condamner solidairement Monsieur [F] [Y] et Madame [J] [X] au paiement de la somme de 87 809,44 €, avec intérêts au taux légal à compter du 12/10/2020 sur 35 456,12 € et à compter de l’assignation sur le surplus.

S’agissant de la demande de délais de paiement, il revient aux défendeurs de démontrer à la fois leur bonne foi, à la fois leur capacité de régler leur dette dans les délais légaux.

Force est de relever en l’espèce que la créance de la société bailleresse est particulièrement élevée et qu’aucun paiement n’a été effectué depuis février 2020. Par ailleurs, les informations concernant la situation financière des défendeurs, notamment s’agissant à la fois de leurs difficultés financières à compter de 2020, à la fois de leur capacité à un paiement échelonné à compter de ce jour, sont particulièrement ténues.

Enfin, la bonne foi invoquée par Monsieur [Y], qui paraît reporter facilement la responsabilité sur son épouse, n’est guère confirmée. Il paraît en effet s’être totalement désintéressé du sort du logement parisien du couple et l’ordonnance de non-conciliation du 12/02/2021, démontrant sa connaissance d’une dette locative à cette date qu’il s’était pourtant engagé à prendre en charge dans le cadre de la répartition des dettes entre époux, n’a pas pour autant abouti à des paiements de sa part pour réduire la dette préexistante.

Il convient de rejeter toute demande de délai de paiement au bénéfice de Monsieur [Y] et de Madame [X].

Sur les demandes de Madame [X] à l’encontre de Monsieur [Y]

Madame [X], dans ses conclusions, a seulement demandé au tribunal de dire que le règlement provisoire de la dette locative incombait à Monsieur [Y] en application de l’ordonnance de non-conciliation du juge aux affaires familiales de Strasbourg du 12/02/2021.

Le présent jugement a déjà reconnu la solidarité à la dette de Madame [X] vis à vis de la société bailleresse. Au-delà, il n’appartient pas au juge des contentieux de la protection de dire ce qui doit se passer entre les époux séparés quant au règlement des dettes communes, dont la dette locative litigieuse, et par là-même, de surajouter inutilement à une décision provisoire du juge aux affaires familiales que Madame [X] est tout à fait loisible à faire appliquer si elle est amenée à payer des sommes au titre des arriérés locatifs antérieurs à février 2021.

Il sera relevé que dans la présente instance, il n’est pas sollicité par Madame [X] que Monsieur [Y] la garantisse de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre au titre de la dette susvisée. Elle ne réclame pas non plus remboursement par Monsieur [X] de sommes qu’elle aurait payées au titre de cette même dette susvisée.

Au vu de ce qui précède, il convient de débouter Madame [X] de sa demande au titre de la prise en charge de la dette exclusivement par Monsieur [Y].

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI [Adresse 2] les frais irrépétibles de l’instance et il convient de lui allouer à ce titre la somme de 1700 €.

Il n’est pas démontré que Madame [X] ne porte aucune responsabilité dans l’absence de restitution du logement et parallèlement, dans le non-paiement des loyers courants sur la durée. Elle paraît s’être totalement désintéressée du sort dudit logement et du respect de ses obligations vis-à-vis de la société bailleresse, étant précisé que le tribunal n’a pas à analyser la complexité des relations entre les anciens époux, postérieurement à leur séparation.

Il convient de débouter Madame [X] de toute demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de Monsieur [Y].

Au vu de la date de l’assignation, l’exécution provisoire de la présente décision est de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [I] [Y] et Madame [J] [X] à payer à la SCI [Adresse 2] la somme globale de 87 809,44 €, avec intérêts au taux légal à compter du 12/10/2020 sur 35 456,12 € et à compter de l’assignation sur le surplus, avec anatocisme, étant précisé que la créance au titre des réparations locatives a été fixée à un montant total de 3000 € et a été compensée avec le dépôt de garantie, le reliquat de ce dépôt de garantie ayant été déduit de la créance au titre des loyers et charges.

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [I] [Y] et Madame [J] [X] à payer à la SCI [Adresse 2] la somme de 1700 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Monsieur [F] [I] [Y] et à Madame [J] [X].

DEBOUTE Madame [J] [X] de sa demande aux fins que le règlement provisoire de la dette locative incombe à Monsieur [F] [I] [Y] en application des mesures provisoires prononcées par l’ordonnance de non-conciliation du juge aux affaires familiales de Strasbourg du 12/02/2021.

DEBOUTE Madame [J] [X] de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile faite à l’encontre de Monsieur [F] [Y].

DEBOUTE les parties du surplus de leur demande.

CONDAMNE Monsieur [F] [I] [Y] et Madame [J] [X] solidairement aux dépens.

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de plein droit.

LE GREFFIER LE JUGE