TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [T] [L]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Aurélie HERVÉ

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/02383 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7WCQ

N° MINUTE :

3 JTJ

JUGEMENT

rendu le mercredi 04 février 2026

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] représenté par son syndic Le Cabinet NICOLAS ET CIE

dont le siège social est situé [Adresse 2]

représenté par M^e Aurélie HERVÉ, avocat au barreau de PARIS, toque : B 235

DÉFENDEUR

Monsieur [T] [L]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, statuant en juge unique assistée de Clémence MULLER, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 25 novembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 février 2026 par Clara SPITZ, Juge assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 04 février 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02383 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7WCQ

EXPOSE DU LITIGE

M. [T] [L] est propriétaire des lots n°17 et 30 au sein de l’immeuble situé [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte du 14 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic, le cabinet NICOLAS ET CIE, a fait assigner M. [T] [L] devant le tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, auquel il demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

Condamner M. [T] [L] à lui verser la somme de 2 575,58 euros au titre des charges de copropriété impayées, 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2024, Condamner M. [T] [L] à lui verser la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts,Ordonner la capitalisation des intérêts, Condamner M. [T] [L] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience du 25 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic et représenté par son conseil, a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance et précisé que la demande en paiement de la somme de 2 575,58 euros incluait les frais engagés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, évalués à 1 298,56 euros. A titre informatif, elle a indiqué que la dette avait augmenté depuis la délivrance de l’assignation.

M. [T] [L], bien que régulièrement assigné à comparaître en étude, ne s’est pas présenté ni fait représenter.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 4 février 2026.

MOTIF DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse aux débats les éléments suivants :

le justificatif de la qualité de copropriétaire de M. [T] [L] tel que cela résulte de la matrice cadastrale pour les lots n°17 et 30,un extrait du compte de copropriétaire portant sur la période allant du 1er janvier 2024, au 7 avril 2025, appel du 2ème trimestre 2025 inclus, les appels de charges et fonds travaux portant sur la période allant du 1er trimestre 2024 au 2ème trimestre 2025, la répartition des charges pour l’exercice 2023, un extrait du grand livre des comptes concernant l’exercice 2023,les procès-verbaux des assemblées générales des 23 juin 2022, 06 décembre 2023, 02 juillet 2024, 14 mai 2025 et les attestations de non-recours afférentes, le contrat de syndic.

Le relevé de compte propriétaire produit par le requérant, arrêté au 7 avril 2025 présente un solde débiteur de 2 575,58 euros, appel du 2ème trimestre 2025 inclus, dont il convient de déduire la somme de 1 298,56 euros au titre des frais au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, lesquels feront l’objet d’un examen ultérieur.

Il en résulte une créance de 1 277,02 euros, qui est justifiée par l’extrait du grand livre de compte de l’exercice 2023 concernant la reprise de solde de 147,23 euros, ainsi que par les procès-verbaux des assemblées générales susmentionnées, ayant bien adopté les budgets prévisionnels 2023, 2024, 2025, entériné la cotisation à hauteur de 5% du budget annuel au titre du fond de travaux pour ces mêmes années, approuvé les comptes des exercices 2023, 2024 et voté la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique collectif.

M. [T] [L] sera donc condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 277,02 euros, selon décompte arrêté au 7 avril 2025, au titre des charges de copropriété et appels de travaux impayés, appel du 2ème trimestre 2025 inclus.

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 587,49 euros (somme visée à cet acte, déduction faite des frais) et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposés pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

En ce qui concerne les frais postérieurs, il y a lieu de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, le requérant sollicite le remboursement de la somme de 1 298,56 euros au titre des frais engagés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Toutefois, seule la somme de 85,94 euros donnera lieu à remboursement, au titre des frais liés à la délivrance du commandement de payer par commissaire de justice le 1er juillet 2024, lequel constitue la première mise en demeure valablement adressée au débiteur.

En effet, il n’est pas justifié de l’envoi de la mise en demeure du 2 mai 2024 (55 euros) et de la relance du 15 mai 2024 (40 euros) selon les modalités prévues par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, à savoir par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, étant rappelé, en outre, que les dispositions du contrat de syndic ne sont pas opposables aux copropriétaires qui n’en sont pas signataires.

Ainsi, les frais antérieurs au commandement de payer, engagés au titre du traitement du dossier au contentieux (340 euros), ne sauraient donner lieu à remboursement.

Par ailleurs, il n’est justifié, s’agissant des frais engagés au titre du « traitement dossier avocat/huissier » (510 euros) et du « suivi contentieux 1er trimestre 2025 », d’aucune diligence exceptionnelle au regard de la gestion courante du syndic.

Enfin, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la prise d’hypothèque.

Par conséquent, M. [T] [L] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 85,94 euros en remboursement des frais engagés pour le recouvrement de sa créance sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal, en application de l’article 1231-7 de la loi du 6 juillet 1989, à compter de la présente décision.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que M. [T] [L], n’a effectué aucun versement volontaire depuis le mois d’août 2023 et qu’il ne s’est pas présenté à l’audience pour s’expliquer sur ces manquements.

Ce comportement cause au syndicat des copropriétaires un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d’initier une procédure judiciaire.

Par conséquent, M. [T] [L] sera condamné au paiement de la somme de 120 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil prévoit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts, de droit lorsqu’elle est demandée, sera ordonnée.

Sur les demandes accessoires

M. [T] [L], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de le condamner également à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [T] [L] à payer au syndicat de copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet NICOLAS ET CIE, la somme de 1 277,02 euros (mille deux cent soixante-dix-sept euros et zéro deux centimes), arrêtée au 7 avril 2025, au titre des charges de copropriété et appels de travaux impayés, appel du 2ème trimestre 2025 inclus,

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2024 sur la somme de 587,49 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE M. [T] [L] à payer au syndicat de copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet NICOLAS ET CIE, la somme de 85,94 euros (quatre-vingt-cinq euros et quatre-vingt-quatorze centimes) au titre des frais de recouvrement,

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE M. [T] [L] à payer au syndicat de copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet NICOLAS ET CIE, la somme de 120 euros (cent-vingt euros) à titre de dommages et intérêts,

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

CONDAMNE M. [T] [L] à payer au syndicat de copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet NICOLAS ET CIE, la somme de 600 euros (six cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [T] [L] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 février 2026 et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La présidente