TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Alexandra BESSAN

Maître Olivia ZAHEDI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/00138 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3WI6

N° MINUTE :

2

JUGEMENT

rendu le 12 décembre 2024

DEMANDERESSE

S.C.I. COMPAGNIE IMMOBILIERE PARISIENNE,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Alexandra BESSAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0172

DÉFENDEURS

Monsieur [O] [P],

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Olivia ZAHEDI de la SELAS GOLDWIN PARTNERS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #K0103

Madame [N] [P],

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Olivia ZAHEDI de la SELAS GOLDWIN PARTNERS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #K0103

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 octobre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 12 décembre 2024 par Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 12 décembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/00138 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3WI6

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 26 juillet 2021 prenant effet le 22 août 2021, la SCI Compagnie Immobilière Parisienne (CIP) a donné à bail à Monsieur [O] [P] un appartement à usage d’habitation meublé situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 720 euros outre 30 euros de provision sur charges.

Madame [N] [P] s’est portée caution solidaire.

Des loyers étant demeurés impayés, la société CIP a fait signifier par acte d’huissier un commandement de payer la somme de 1551, 84 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 22 mars 2023.

Par acte d’huissier en date du 29 novembre 2023, la SCI CIP a fait assigner Monsieur [O] [P] et Madame [N] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion du preneur, condamner solidairement les défendeurs à verser la somme de 6660, 84 euros au titre des loyers et charges impayés au 3 novembre 2023, une indemnité d’occupation égale à deux fois le loyer, ainsi que le charges à compter du 1er décembre 2022, outre la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

A l’audience du 14 octobre 2024, après 3 renvois, la SCI CIP, représentée par son conseil, a déposé des écritures, soutenues oralement, aux termes desquelles elle maintient ses demandes, sollicitant la somme de 9070, 71 euros au titre du retard de loyers et d’indemnités d’occupation, mois d’octobre 2024 inclus. A titre subsidiaire, elle demande la résiliation judicaire et précise que la CCAPEX est fournie en date du 23 mars 2023, les erreurs de transmission étant soulignées dans le document annexé, la SCI étant, au surplus, une SCI familiale. Elle explique que le locataire a saisi la commission départementale de conciliation de [Localité 5] pour contester le loyer payé, au regard de l’encadrement des loyers à [Localité 5], le 6 octobre 2022, qui a rendu un avis le 25 janvier 2023 constatant que le loyer était surévalué par rapport aux loyers de référence. Elle ajoute que, à compter de cet avis, le locataire a cessé alors de payer l’entier loyer, ce qui a conduit la société bailleresse à envoyer un commandement de payer. La société bailleresse fait valoir que la commission offre la possibilité de contester le calcul présenté, ce qu’elle a fait en faisant valoir que le logement comportait une seule pièce et non pas deux pièces, ce qui avait pour conséquence une modification de la correction, la pièce mesurant, par ailleurs, 21 mètres carrés, ce point n’étant pas contesté. Elle fait valoir que la direction du logement et de l’habitat de Paris a intégré les corrections suggérées, la SCI remboursant la somme de 910 euros de trop perçu et proposant un avenant au contrat de bail fixant le loyer à la somme de 680, 40 euros, ce qu’il a refusé. Elle sollicite le rejet des demandes reconventionnelles formées par les défendeurs. Elle demande une indemnité de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

[O] [P] et Madame [N] [P], représentés par leur conseil, déposent des écritures. Ils relèvent la nullité du commandement de payer, qui porte sur des sommes non dues. Ils sollicitent l’application des dispositions relatives à l’encadrement des loyers à [Localité 5], estimant que le logement est bien un logement comprenant deux pièces, et non une seule, ce qui est conforme à la description du bail, l’extrait du règlement de copropriété, non daté, versé étant ancien, le studio originel ayant été transformé par une cloison en deux pièces. Ils réclament l’application du loyer médian en raison du DPE noté F et de la présence de rongeurs, soit un remboursement de la somme de 4199, 28 euros, la fixation du montant du loyer de 495, 60 euros hors charges, et de fixer la dette locative à la somme de 1055, 82 euros, en douze mensualités. Ils demandent également le paiement d’un préjudice de jouissance pour la présence de rongeurs, de 105, 12 euros par mois, et de dommages et intérêts de 6000 euros au titre du préjudice moral, outre la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Ils sollicitent à titre subsidiaire de suspendre les effets de la clause résolutoire et, à titre infiniment subsidiaire, des délais de 12 mois pour quitter les lieux. Ils sollicitent d’écarter l’exécution provisoire du jugement à venir.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] par la voie électronique le 14 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 27 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En revanche, la société bailleresse ne justifie pas avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, puisque le seul document présenté est un document de renvoi du service du département précisant que certains dossiers reçus sont réceptionnés avec des erreurs et suggérant de les corriger. Outre le fait, qu’il n’est pas possible d’identifier les dossiers qui sont reçus avec des erreurs, la société bailleresse ne fournit aucune justification d’un autre envoi. Par ailleurs, alors même qu’elle soutient être une SCI familiale au cours de l’audience, elle ne produit aucun document pour le justifier.

L’action en demande d’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail faute de paiement des loyers est donc irrecevable, les demandes subséquentes d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation devenant sans objet.

Sur la fixation du loyer

Il résulte de l’application de l’article 140 de la loi ELAN que le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat.

Lorsque, à la date de conclusion du nouveau contrat de bail, un arrêté préfectoral détermine un loyer de référence et un loyer de référence majoré, la révision ou la réévaluation du loyer ne peut excéder le loyer de référence majoré.

A [Localité 5], le loyer du bail initial est encadré par des décrets annuels pris en application de l’article 18 de la loi de 1989 pour les logements situés en « zone tendue ». Un décret n°2015-650 du 10 juin 2015 a précisé les caractéristiques visées par l’article 17 de la loi et un arrêté préfectoral a fixé les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés dans la commune de [Localité 5] pour les baux d’habitation conclus entre le 1er juillet 2021 et le 30 juin 2022 et précisé les caractéristiques retenues pour la catégorisation des logements, type de location, meublée ou non, nombre de pièces principales, époque de construction, ou les secteurs de location.

Le nombre de pièces principales est définie au sens de sens de l’article R 111-1 du code de la construction et de l’habitation. L’article R 111-1-1 du code de la construction de l’habitation dispose, dans sa version applicable du 1er septembre 2019 au 1er juillet 2021, que "?Un logement ou habitation comprend, d’une part, des pièces principales destinées au séjour ou au sommeil, éventuellement des chambres isolées et, d’autre part, des pièces de service, telles que cuisines, salles d’eau, cabinets d’aisance, buanderies, débarras, séchoirs, ainsi que, le cas échéant, des dégagements et des dépendances?".

Force est de relever que la société bailleresse ne verse aucune pièce, sauf un extrait d’une seule page d’un règlement de copropriété, ancien, non daté. Aucune description précise du logement n’est présentée. Or, tant le bail que l’annonce mentionnent deux pièces principales, une chambre et un séjour avec une cuisine, même si dans ses écritures, la bailleresse soutient qu’il n’y a qu’une seule pièce principale, le diagnostic fourni n’apportant aucune information. De plus, l’un des associés de la SCI a répondu au locataire, par un message non contesté, du 5 septembre 2022, que « une cloison a été posée, mais cela a toujours été un studio », démontrant l’intention de la société bailleresse de procéder effectivement, comme cela est indiqué dans le bail, à une séparation afin de créer deux pièces.

Ainsi, en considérant 2 pièces principales, comme la bailleresse l’a, elle-même, indiqué dans le bail signé, l’état des lieux d’entrée n’étant pas, non plus, versé, le loyer de référence majoré pour un logement non meublé, se situe à un montant de 28, 30 euros par mètre carré, soit pour une surface de 21 mètres carrés, un loyer maximum de 594, 30 euros. En conséquence, la bailleresse devra rembourser la somme de 125, 70 euros, par mois, sachant que la somme de 910, 80 euros a d’ores et déjà été remboursée, soit la somme de 3865, 8 euros.

Il convient de fixer le loyer à la somme de 594, 30 euros hors charges à la date du début de contrat, étant rappelé qu’en métropole, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022, et qu’il concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le DPE : DPE : Diagnostic de performance énergétique), il est interdit d’en réviser le loyer, conformément aux dispositions de l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la dette des défendeurs :

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il résulte donc du décompte produit que les défendeurs sont condamnés solidairement, du fait de la caution solidaire signée le 30 juillet 2021, à payer la somme de 5204, 91 euros.

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Les défendeurs demandent que leur soit accordé un délai de paiement de 12 mois, sans pour autant verser de pièces sur leur situation permettant d’y faire droit. Cette demande est rejetée.

Sur le manquement à l’obligation de délivrance du bailleur

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément.

Monsieur [O] [P] se prévaut de la présence de rongeurs dans l’appartement. La SCI verse une facture d’intervention d’un dératiseur, qui est adressé à l’ensemble des copropriétaires, pour une dératisation dans les parties communes des sous-sols alors que Monsieur Monsieur [O] [P] ne produit que des clichés photographiques. Or, les propres clichés photographiques produits par la locataire, contestés, n’ont, en eux-mêmes, aucune valeur probante pour avoir été effectués sans aucune garantie d’authenticité, sans mention d’aucune date, et sont insuffisants pour établir la réalité de quelques désordres allégués.

Faute de prouver les griefs qu’ils avancent, ils seront déboutés de l’intégralité de leurs demandes au titre du préjudice de jouissance.

Sur le préjudice moral

Il est rappelé que la demande de dommages et intérêts, qu’elle soit présentée sur un fondement contractuel (rapports bailleur-locataire) ou délictuel (rapports bailleur-tiers occupant des lieux) nécessite que soit rapportée la preuve d’une faute mais également d’un préjudice, en lien avec la faute.

Or en l’espèce, les défendeurs n’apportent pas d’éléments probants permettant de prouver une faute des bailleurs ou un lien entre une faute des bailleurs et un préjudice et ne justifient pas du préjudice moral de Monsieur [O] [P].

Sur les mesures accessoires

Chacun conservera ses dépens.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, aucune justification ne permettant de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audiencublique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort

DECLARE irrecevable la demande d’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire, les demandes subséquentes devenant sans objet.

FIXE le loyer mensuel à la somme de 594, 30 euros, hors charges, à la date de début de contrat.

CONDAMNE la SCI CIP à rembourser à Monsieur [O] [P] la somme de 3865, 8 euros, au titre du trop-perçu de loyers

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [P] et Madame [N] [P] à rembourser à la SCI CIP la somme de 5204, 91 euros, au titre de l’arriéré de loyers du au mois d’octobre 2024, octobre compris.

DEBOUTE Monsieur [O] [P] et Madame [N] [P] de l’ensemble de leurs demandes au titre du préjudice de jouissance, du préjudice moral, de l’échelonnement de la dette et de leur demande d’écarter l’exécution provisoire ;

DIT que chaque partie conserve ses propres dépens ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

DIT qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire et RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection