TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 15/01/2025

à : Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] A [Localité 6]

Copie exécutoire délivrée

le : 15/01/2025

à : Maitre Aurélie PARICIO

Pôle civil de proximité

PCP JTJ proxi référé

N° RG 24/06288

N° Portalis 352J-W-B7I-C6MWU

N° MINUTE : 1/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 15 janvier 2025

DEMANDERESSE

Madame [J] [M], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maitre Aurélie PARICIO, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #E1020

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 2], dont le siège social est sis Société Cabinet ORALIA GRIFFATON ET [Localité 4] – [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne COTTY, 1ère vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Delphine VANHOVE, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 décembre 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 15 janvier 2025 par Anne COTTY, 1ère vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Greffière

Décision du 15 janvier 2025

PCP JTJ proxi référé – N° RG 24/06288 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6MWU

EXPOSE DU LITIGE

Madame [J] [M] est propriétaire d’un appartement (G8) situé au 8ème étage d’un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6].

En novembre 2023, elle a effectué une déclaration de sinistre et s’est rapprochée de son syndic exposant que du fait des écoulements des eaux d’arrosage de ses voisins, son garde-corps et le bandeau de façade droit de son balcon avaient été endommagés et sollicitant la réparation des désordres et la mise en demeure de ses voisins d’avoir à cesser ces écoulements d’eaux sales.

Courant mai 2024, Monsieur [K], Président du Conseil Syndical l’informait qu’il demanderait au Conseil Syndical de « se positionner sur ce sujet, des premiers échanges ayant eu lieu au moment de la demande de devis Solutions cordes, mais pas de manière plénière et conclusive ».

Par courrier recommandé en date du 13 juin 2024, Madame [J] [M] a, par l’intermédiaire de son Conseil, mis en demeure le syndicat des copropriétaires et le syndic.

Par courrier du 18 juillet 2024, le syndic informait Madame [M] de ce que, « lors du conseil syndical du 14 juin 2024, il a été décidé de mandater la compagnie parisienne de nettoyage aux fins de procéder au nettoyage de ses gardes corps ».

Le 27 septembre 2024, Madame [M] était destinataire d’un courriel l’informant de ce « qu’une demande d’intervention a été envoyée à l’entreprise CPN » pour le nettoyage de son garde-corps.

A ce jour, aucune intervention n’ayant eu lieu, c’est dans cet état que Madame [J] [M] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant, en référé, aux fins :

— De prononcer une injonction à l’endroit du syndicat des copropriétaires d’avoir à faire procéder au nettoyage des gardes corps et bandeaux droits attenants à la terrasse de Madame [M] et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— De condamner le syndicat des copropriétaires à payer à titre provisionnel à Madame [M] la somme de 2 140,20 euros pour le préjudice de jouissance subi,

— De condamner le syndicat des copropriétaires à payer à titre provisionnel à Madame [M] la somme de 500 euros pour résistance abusive,

— De condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens.

A l’audience du 12 décembre 2024, Madame [J] [M], représentée par son Conseil a maintenu l’ensemble de ses demandes.

Elle a expliqué être âgée de 80 ans et avoir des difficultés à se déplacer de telle sorte que sa terrasse représente une importance particulière pour elle en ce qu’elle lui permet de prendre l’air et de profiter du beau temps sans avoir à sortir de son appartement.

Elle a ajouté avoir, à de nombreuses reprises, tenté de trouver une solution amiable à ce litige, en vain.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 6], bien que régulièrement cité à personne morale n’a pas comparu, ni ne s’est fait représenter.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, il sera donc statué par ordonnance réputée contradictoire.

A l’issue des débats, la demanderesse a été avisée de la mise en délibéré de l’affaire au 15 janvier 2025.

Décision du 15 janvier 2025

PCP JTJ proxi référé – N° RG 24/06288 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6MWU

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la compétence du juge des référés

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort des débats et des pièces versées au dossier que Madame [M], copropriétaire de l’immeuble, subi des désordres depuis à tout le moins le mois de novembre 2023.

Si le désordre principal consiste en la salissure de son garde-corps qui se trouve recouvert de traces dues à l’écoulement des eaux des balcons des étages supérieurs, il apparaît également que le bandeau de façade semble également impacté par ces mêmes écoulements.

Il est également acquis aux débats que depuis plus d’une année, Madame [M] tente de trouver une solution amiable et attend, en vain, les interventions de professionnels annoncés régulièrement par le syndic.

Il est également acquis aux débats que Madame [M] est une dame d’un certain âge et qu’elle a été privé de l’usage normal de sa terrasse durant toute l’année 2024.

Il convient donc de constater que le juge des référés est donc bien compétent pour statuer sur sa demande.

Sur la demande de travaux sous astreinte

En application de l’article 14 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965, la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété. Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Aux termes de l’article 45 du Décret du 17 mars 1967, les travaux de maintenance sont les travaux d’entretien courant, exécutés en vue de maintenir l’état de l’immeuble ou de prévenir la défaillance d’un élément d’équipement commun ; ils comprennent les menues réparations.

Sont assimilés à des travaux de maintenance les travaux de remplacement d’éléments d’équipement communs, tels que ceux de la chaudière ou de l’ascenseur, lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d’entretien y afférent.

Sont aussi assimilées à des travaux de maintenance les vérifications périodiques imposées par les réglementations en vigueur sur les éléments d’équipement communs.

Décision du 15 janvier 2025

PCP JTJ proxi référé – N° RG 24/06288 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6MWU

Les travaux de maintenance sont approuvés globalement par l’assemblée générale dans le vote du budget prévisionnel annuel (article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965).

En l’espèce, il ressort des pièces versées au dossier que les garde-corps de la terrasse de Madame [M] sont salis et obstrués par les écoulements des arroseurs automatiques des étages supérieurs et que le bandeau de façade commence à présenter également des traces de rouille.

S’il est bien versé aux débats une demande d’intervention en date du 20 février 2024 faite par ORALIUA Griffaton [Localité 4] aux fins de nettoyer le bandeau de façade droit de l’appartement de Madame [M] ainsi que son garde-corps ainsi qu’une nouvelle demande aux mêmes fins en date du 27 septembre 2024 force est de constater que le SDC ne justifie nullement de la réalisation des dits travaux lesquels relèvent des travaux de maintenance à la charge du syndicat des copropriétaires.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande de Madame [J] [M] et de condamner le syndicat des copropriétaires à faire procéder au nettoyage des gardes corps et bandeaux droits attenants à la terrasse de Madame [M] et ce sous astreinte de 80 euros par jour de retard à compter du quinzième jour suivant la signification du jugement à intervenir et ce pour une durée de trois mois.

Sur la demande provisionnelle au titre du trouble de jouissance

Madame [J] [M] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 2 140,20 euros pour le préjudice de jouissance subi.

Elle explique que depuis presque un an, elle a dû s’accommoder de jouir de sa terrasse dans un état de saleté déplorable et que son préjudice est d’autant plus important qu’elle est une personne âgée, vivant seule et dont les déplacements sont rares.

Elle ajoute avoir fait le choix d’acquérir cet appartement avec terrasse afin de pouvoir en jouir pleinement.

Elle chiffre sa demande à 2 140,20 euros correspondant à 10 % de la valeur locative de son appartement estimée à 178,35 euros par mois.

En droit, le trouble de jouissance est caractérisé par l’impossibilité d’utiliser un bien et son indemnisation varie en fonction notamment de sa durée et de l’impossibilité totale ou partielle d’user du bien. Son évaluation est appréciée souverainement par le juge.

En l’espèce, il est acquis aux débats que Madame [J] [M] est propriétaire de son appartement depuis le 18 février 2009 et que ce dernier situé au 8ème étage est doté d’un balcon.

Il est également acquis aux débats que Madame [J] [M] est retraitée pour être née le 19 novembre 1944 et est donc aujourd’hui âgée de 80 ans. Elle est donc majoritairement présente au sein de son logement dont elle doit pouvoir user librement et dans des conditions normales.

Or, il ressort des pièces produites que depuis à tout le moins le mois de novembre 2023 soit depuis plus d’une année, elle subit les écoulements d’eau des balcons des étages supérieurs lesquels se produisent sur ses gardes corps laissant sur ces derniers de fortes traces d’écoulement opacifiant totalement les dits garde-corps qui sont normalement transparents permettant ainsi une vue dégagée sur [Localité 5], l’appartement se situant en 8ème étage.

Il est également acquis aux débats que Madame [M] a multiplié les démarches amiables pour trouver une solution et que malgré plusieurs engagements pris par le syndicat des copropriétaires, cette dernière ne peut toujours pas user à ce jour de son balcon dans des conditions normales.

En considération de ces éléments, il sera donc fait droit à sa demande et le syndicat des copropriétaires sera donc condamné à lui verser une provision de 800 euros à valoir sur l’indemnisation de son trouble de jouissance.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive

Madame [J] [M] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 500 euros pour résistance abusive.

Il ressort des pièces versées au dossier que Madame [M] a avisé le SDC dès le 20 novembre 2023.

Ce dernier a fait le nécessaire le 20 février 2024 en effectuant une demande d’intervention ce qui correspondait à l’époque à un délai raisonnable de traitement de la demande prenant en compte la période des fêtes de fin d’années.

Toutefois, force est de constater qu’aucune prestation n’a été réalisée puisqu’une nouvelle société à été nommée à cette fin le 27 septembre 2024, sans succès à ce jour.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande et de condamner le syndicat des copropriétaires à verser à Madame [J] [M] une provision de 500 euros au titre de la résistance abusive.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], parties predate, supporter la charge des dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la parties tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre parties la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non comprise dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] sera condamnée à verser à Madame [J] [M] la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, aux termes de l’article 514-1 alinéa 3 du même code par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance mise à la disposition des parties par les soins du greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Condamnons le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic le Cabinet ORALIA GRIFFATON et [Localité 4] à faire procéder au nettoyage des gardes corps et bandeaux droits attenants à la terrasse de Madame [J] [M] et ce sous astreinte de 80 euros par jour de retard à compter du quinzième jour suivant la signification du jugement à intervenir et ce pour une durée de trois mois ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic le Cabinet ORALIA GRIFFATON et [Localité 4] à verser à Madame [J] [M] une provision de 800 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic le Cabinet ORALIA GRIFFATON et [Localité 4] à verser à Madame [J] [M] une provision de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic le Cabinet ORALIA GRIFFATON et [Localité 4] aux entiers dépens ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic le Cabinet ORALIA GRIFFATON et [Localité 4] à verser à Madame [J] [M] une somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

La greffière, La juge