TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Jean FOIRIEN

Madame [N] [C]

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/02440 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4VHM

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mercredi 27 novembre 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires [Adresse 3],Représenté par son syndic le cabinet MABILLE, exploitant sous le nom commercial MAVILLE IMMOBILIER dont le siège social est sis au [Adresse 2]

représenté par Maître Jean FOIRIEN de l’AARPI LGJF GABIZON FOIRIEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #U0008

DÉFENDERESSE

Madame [N] [C]

demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 octobre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 novembre 2024 par Anne BRON, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 27 novembre 2024

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/02440 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4VHM

Par acte de commissaire de justice en date du 12 avril 2024, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 3], a fait assigner Madame [N] [C] copropriétaire des lots 8 et 30 en paiement d’un arriéré de charges de copropriété.

Lors de l’audience du 3 octobre 2024, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] sollicite ainsi le paiement des sommes suivantes :

—  2439,32 euros représentant les charges de copropriété impayées au 1er octobre 2024, et ce avec intérêts à compter du 26 septembre 2022,

—  120 euros au titre des frais de recouvrement,

—  2000 euros à titre de dommages-intérêts,

—  1800 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Madame [N] [C] a comparu et a indiqué avoir effectué récemment un paiement de 300 euros. Elle a sollicité par ailleurs des délais de paiement pour régler sa dette.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] verse aux débats les pièces suivantes :

— la justification de la qualité de copropriétaire de Madame [N] [C],

— les procès-verbaux d’assemblées générales en date des 9 avril 2019, 1er décembre 2020, 27 mai 2021, 21 avril 2022, 2 mai 2023, 11 juin 2024 approuvant les comptes et fixant le budget provisionnel, et décidant des travaux,

— les relevés individuels de charges sur la période concernée,

— un décompte de créance au 1er octobre 2024,

— une mise en demeure de payer en date du 26 septembre 2022.

Ces pièces justifient du principe de la réclamation formée à l’encontre de Madame [N] [C].

Il convient de déduire du principal les frais qui, au regard de l’article 10-1 de la loi du 10.07.1965, sont soit excessifs, soit inutiles, soit non justifiés par des pièces, ainsi que les frais de relance et de procédure, qui, soit sont antérieurs à la mise en demeure et ne peuvent donc être mis à la charge du copropriétaire défaillant, soit ne peuvent être à la fois inclus dans les charges de copropriété et les dépens ou la somme allouée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sont ainsi exclus notamment les honoraires particuliers du syndic pour procéder à la remise du dossier à l’huissier et à l’avocat, ou au suivi de la procédure s’agissant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété, le syndic ne déployant pas une activité inhabituelle ou exceptionnelle pour parvenir au recouvrement, étant rappelé que le contrat de syndic lie le syndicat des copropriétaires et non le copropriétaire défaillant.

De même, la multiplicité des lettres de relance n’est pas utile au recouvrement de la créance.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande principale du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] au titre des charges à hauteur de la somme de 1136,19 euros, étant précisé que les appels du 1er octobre 2024 ne peuvent être alloués alors que l’impayé ne peut être caractérisé deux jours seulement après l’émission de l’appel et que l’appel de fonds invite par ailleurs le copropriétaire à un règlement pour le 10 octobre 2024.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du jugement (article 1231-7 du code civil) en l’absence de mise en demeure préalable portant sur cette créance, les causes de la mise en demeure du 26 septembre 2022 ayant été réglées.

Il y aura lieu de déduire le cas échéant de cette somme le paiement récent de Madame [N] [C] évoqué à l’audience de 300 euros non justifié lors de l’audience.

Il convient, en outre, d’allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 120 euros au titre des frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa créance, en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10.07.1965, correspondant au coût des deux lettres de mise en demeure.

Par ailleurs, tout retard dans le règlement des charges de copropriété entrave le bon fonctionnement de cette dernière et lui crée un préjudice qu’il convient d’indemniser ; ainsi en l’espèce, Madame [N] [C] sera tenue de verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] la somme de 100 euros à titre de dommages-intérêts.

Il y a lieu par ailleurs d’accorder à Madame [N] [C] par application des dispositions de l’article 1343-5 du Code Civil des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois.

Les dépens seront supportés par Madame [N] [C], partie perdante.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires les frais exposés à l’occasion de la présente instance non compris dans les dépens. Madame [N] [C] devra les supporter à hauteur de 1300 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision bénéficie de droit de l’exécution provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

Condamne Madame [N] [C] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] les sommes suivantes :

—  1136,19 euros au titre des charges arrêtées au 16 juillet 2024 après paiement de la somme de 4000 euros, appels du 1er octobre 2024 non inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

—  120 euros au titre des frais de poursuite,

—  100 euros à titre de dommages-intérêts,

Dit que Madame [N] [C] pourra s’acquitter des condamnations ci dessus en 24 versements de 50 euros au minimum payables le dixième jour de chaque mois, le dernier versement étant majoré du solde de la dette,

Dit qu’à défaut de respect d’une seule échéance, ou à défaut de paiement à leur échéance des charges en cours, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

Rappelle qu’aux termes de l’article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution et interdit la mise en œuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce, et que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge,

Rejette les autres demandes,

Condamne Madame [N] [C] à verser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 1300 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Madame [N] [C] aux dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et mis a disposition au greffe les jour, mois et an susdits

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE