Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/01991 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IXTN

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Mélody MANET, Juge en charge du contentieux de la protection, assistée de Sophie SIMEONE, greffier

DEBATS : à l’audience publique du 06 Octobre 2025

ENTRE :

Monsieur [S] [F] [H] [Y]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Nathalie DREVET-RIVAL, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

Madame [N] [T] [G] [C] épouse [Y]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Nathalie DREVET-RIVAL, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [E] [U]

né le 22 Avril 1984 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 3]

comparant

Madame [Z] [D] épouse [U]

demeurant [Adresse 3]

non comparante

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 09 Décembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 25 janvier 2024, Monsieur [S] [Y] et Madame [N] [C] épouse [Y] ont donné à bail à Monsieur [E] [U] et Madame [Z] [D] épouse [U], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 1282 euros, outre 18 euros de provision sur charges.

Monsieur [S] [Y] et Madame [N] [C] épouse [Y] ont fait délivrer le 19 novembre 2024 à Monsieur [E] [U] et Madame [Z] [D] épouse [U] un commandement de payer des loyers échus pour un arriéré de 3300 euros, échéances de mars 2024 à novembre 2024 inclus.

Par courrier avec accusé de réception électronique en date du 20 novembre 2024, Monsieur [S] [Y] et Madame [N] [C] épouse [Y] ont saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Par acte de commissaire de Justice en date du 15 avril 2025, Monsieur [S] [Y] et Madame [N] [C] épouse [Y] ont attrait Monsieur [E] [U] et Madame [Z] [D] épouse [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :

— constater la résiliation du contrat de bail par le jeu de la clause résolutoire pour impayés de loyers et charges,

— ordonner que dans les deux mois d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, ils devront avoir libéré les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tout occupant de leur chef,

— et dire que faute par eux de le faire, il pourra être procéder à leur expulsion, éventuellement avec l’assistance de la force publique,

— les condamner conjointement et solidairement au paiement de la somme de 4599,05 euros au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation, somme à parfaire le jour de l’audience, outre les intérêts au taux légal,

— les condamner conjointement et solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et charges de 1300 euros annuels, subissant les augmentations légales, à compter du mois de mars 2025 et jusqu’au départ effectif des lieux,

— les condamner conjointement et solidairement au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Monsieur [S] [Y] et Madame [N] [C] épouse [Y] ont notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 5] par lettre électronique avec accusé de réception délivrée le 29 avril 2025.

L’audience s’est tenue le 6 octobre 2025 devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Monsieur [S] [Y] et Madame [N] [C] épouse [Y], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de l’acte introductif d’instance. Ils ont actualisé la dette à hauteur de 3951,84 et s’en sont rapportés d’agissant de la demande d’échéancier.

Monsieur [E] [U] a comparu en personne. Il a demandé un délai de paiement sur quatre mois considérant être en capacité de résorber sa dette en quatre mensualités au regard des revenus générés par ses sociétés. Il a expliqué avoir accusé une perte de revenus à cause de clients mauvais payeurs. Il a précisé prévoir de donner congé du logement en avril 2026 ;

Madame [Z] [D] épouse [U], citée à domicile, n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 9 décembre 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR L’ABSENCE DE LA DEFENDERESSE

En l’espèce, il convient de faire application de l’article 472 du code de procédure civile selon lequel « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

SUR LA RESILIATION ET L’EXPULSION

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au litige dans sa nouvelle version dispose :

« V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

(…)

— Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, notamment de l’historique des loyers et du décompte, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [E] [U] et Madame [Z] [D] épouse [U] le 19 novembre 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 3300 euros, échéances de mars 2024 à novembre 2024 inclus.

Il est rapporté que le commandement de payer délivré à Monsieur [E] [U] et Madame [Z] [D] épouse [U] est demeuré infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 1er janvier 2025, soit six semaines après la délivrance dudit commandement.

Monsieur [E] [U] et Madame [Z] [D] épouse [U] sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

L’analyse des éléments comptables démontre également qu’à la date de l’audience, la dette locative demeure impayée et se monte à la somme de 3951,84 euros, échéance d’octobre 2025 inclus.

Cependant, compte tenu de la reprise du paiement des loyers selon le décompte fourni, des ressources perçues par le couple permettant d’apurer la dette, en sus du loyer et charges courantes, et de l’absence d’opposition de la part des bailleurs, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à Monsieur [E] [U] et Madame [Z] [D] épouse [U] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative, en réglant en plus du loyer – ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – la somme de 987,96 euros par mois pendant 3 mois, la 4ème mensualité équivalant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Si la dette est apurée dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire et dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision :

— la clause de résiliation reprendra son plein effet,

— la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible (laquelle couvre la dette échéance d’octobre 2025 inclus),

— Monsieur [E] [U] et Madame [Z] [D] épouse [U] devront régler solidairement à Monsieur [S] [Y] et Madame [N] [C] épouse [Y] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges (sur justificatifs) qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er novembre 2025, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

— Et faute par Monsieur [E] [U] et Madame [Z] [D] épouse [U] d’avoir libéré les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, deux mois après la notification d’un commandement de commissaire de justice de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

— et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à Monsieur [S] [Y] et Madame [N] [C] épouse [Y] aux frais et aux risques et périls des locataires, dans les conditions prévues par l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [E] [U] et Madame [Z] [D] épouse [U] aux entiers dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [E] [U] et Madame [Z] [D] épouse [U] au paiement de la somme de 800 euros.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire figurant au bail signé le 25 janvier 2024 entre Monsieur [S] [Y] et Madame [N] [C] épouse [Y], d’une part, et Monsieur [E] [U] et Madame [Z] [D] épouse [U], d’autre part, concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies et que le bail est résilié à compter du 1er janvier 2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [U] et Madame [Z] [D] épouse [U] à payer à Monsieur [S] [Y] et Madame [N] [C] épouse [Y] la somme de 3951,84 euros arrêtée, échéance d’octobre 2025 inclus, au titre de l’arriéré locatif, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [E] [U] et Madame [Z] [D] épouse [U] à se libérer en 3 mensualités de 987,96 euros, la 4ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 1er du mois suivant la présente décision ;

SUSPEND pendant ces délais les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par Monsieur [S] [Y] et Madame [N] [C] épouse [Y] sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par dans le délai précité ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— la clause de résiliation reprendra son plein effet,

— la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible (laquelle couvre la dette échéance d’octobre 2025 inclus),

— Monsieur [E] [U] et Madame [Z] [D] épouse [U] devront régler solidairement à Monsieur [S] [Y] et Madame [N] [C] épouse [Y] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges (sur justificatifs) qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er novembre 2025, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

— Et faute par Monsieur [E] [U] et Madame [Z] [D] épouse [U] d’avoir libéré les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, deux mois après la notification d’un commandement de commissaire de justice de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

— et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à Monsieur [S] [Y] et Madame [N] [C] épouse [Y] aux frais et aux risques et périls des locataires, dans les conditions prévues par l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [U] et Madame [Z] [D] épouse [U] au paiement des dépens ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [U] et Madame [Z] [D] épouse [U] à payer à Monsieur [S] [Y] et Madame [N] [C] épouse [Y] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

La présente décision a été signée par le juge des contentieux de la protection et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE