TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

■

1/1/2 resp profess du drt

N° RG 22/13006 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CX2W3

N° MINUTE :

Assignation du :

15 Septembre 2022

JUGEMENT

rendu le 13 Mars 2024

DEMANDEURS

Monsieur [M] [J]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Madame [K] [R]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentés par Maître Adrien VERCKEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0566

DÉFENDERESSES

Société VXL NOTAIRES

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par Maître Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0848

S.A.R.L. OFFICE DES COPROPRIETES EUROPEENNES

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Sébastien GARNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1473

Décision du 13 Mars 2024

1/1/2 resp profess du drt

N° RG 22/13006 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX2W3

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Benoît CHAMOUARD, Premier Vice-Président adjoint,

Président de formation,

Monsieur Eric MADRE, Juge

Madame Lucie LETOMBE, Juge

Assesseurs,

assistés de Gilles ARCAS, Greffier

DEBATS

A l’audience du 31 Janvier 2024

tenue en audience publique

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— Signé par Monsieur Benoît CHAMOUARD, Président, et par Monsieur Gilles ARCAS, greffier lors du prononcé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

En 2019, l’agence immobilière Office des copropriétés européennes (“OCE”) a publié une annonce en vue de la vente d’un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 6]. L’annonce précisait que cet appartement disposait “d’une belle terrasse avec jardin privatif de 130 m² plein soleil, attenant sur le séjour, la cuisine et sur l’une des chambres”.

Monsieur [M] [J] et Madame [K] [R] ont souhaité acquérir ce bien. Ils ont signé une promesse de vente le 23 mai 2019, instrumentée par Maître [Y] [V], notaire au sein de la société VXL Notaires. L’acte de vente a été signé le 22 novembre 2019, pour un prix de 1 100 000€.

Monsieur [J] et Mme [R] exposent avoir découvert après la vente que le règlement de copropriété ne prévoyait pas de droit de propriété, ni de jouissance exclusive sur le jardin et la terrasse, et rattachés au lot comportant l’appartement.

Estimant que le notaire et l’agence immobilière avaient engagé leur responsabilité, Monsieur [J] et Madame [R] ont fait assigner la société OCE et la société VXL Notaires devant ce tribunal par acte du 15 septembre 2022.

Par dernières conclusions du 23 février 2023, Monsieur [J] et Madame [R] demandent au tribunal de condamner in solidum de la société VXL Notaires et la société OCE au paiement de 143 000€ en réparation de leur perte de chance de négocier le prix de l’appartement à la baisse.

Ils sollicitent également leur condamnation in solidum au paiement de 5 000€ à chacun de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral.

Enfin, ils sollicitent la condamnation solidaire des défendeurs aux dépens et au paiement de 4 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [J] et Madame [R] exposent que le jardin doit être distingué de la terrasse, explicitement mentionnée dans les lots litigieux, contrairement au jardin. Or, en application de l’article 3 de la lui du 10 juillet 1965, le jardin est présumé partie commune. Ils soulignent que le notaire rédacteur d’une vente immobilière doit se faire remettre le règlement de copropriété et contrôler la consistance du bien vendu, ce qu’il n’a pas fait en l’espèce. Ils soulignent avoir attiré son attention sur la nature des droits concernant le jardin et avoir été induits en erreur par le notaire, alors qu’une simple consultation par ce dernier du règlement de copropriété était suffisante.

Ils soutiennent que le notaire a manqué à son devoir de conseil et a méconnu les motifs de leur achat.

Ils lui reprochent également de ne pas les avoir suffisamment informés sur la portée de l’acte instrumenté, à défaut d’information précise sur les droits portant sur le jardin et en ne conditionnant pas la vente à une décision de l’assemblée générale des copropriétaires octroyant une jouissance exclusive. Ils contestent qu’ils auraient dû se rendre compte par eux-mêmes de la consistance du lot.

Ils relèvent que l’acte de vente antérieur ne comporte pas de déclaration du vendeur sur l’exercice d’un droit de jouissance exclusive et privative de la terrasse, l’acte de vente devant au demeurant être conforme au règlement de copropriété.

Monsieur [J] et Madame [R] reprochent par ailleurs à la société OCE, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, d’avoir violé son devoir de vérification de la consistance matérielle et juridique du bien, en mettant en avant sur son site internet le caractère “privatif” du jardin, alors même que le prix, supérieur à celui du marché, aurait dû l’alerter. Ils estiment que la société OCE a préféré présenter une annonce mensongère, ayant pour objectif de déclencher une visite. Ils soulignent que la responsabilité de l’agence ne peut être effacée par celle du notaire.

Monsieur [J] et Madame [R] rappellent que la demande de condamnation in solidum est justifiée, dès lors que plusieurs fautes ont concouru à la réalisation de leurs dommages.

Au titre des préjudices, les demandeurs estiment avoir perdu une chance de conclure l’acte de vente à un prix moindre. Ils évaluent leur préjudice à la moitié de la dévalorisation du bien, telle que chiffrée par un rapport d’expertise. Ils soulignent que s’ils avaient été informés de l’absence de propriété ou de droit de jouissance exclusive sur la terrasse, ils auraient obtenu une réduction du prix ou auraient renoncé à l’achat. Ils ajoutent, au titre du préjudice moral, que la situation est génératrice de stress et d’anxiété.

Par dernières conclusions du 3 mars 2023, la société VXL Notaires demande au tribunal de débouter Monsieur [J] et Madame [R] de leurs demandes, de les condamner aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de Maître [G] de [Z] et au paiement de 5 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société VXL conteste toute faute. Elle expose que la jouissance exclusive de la terrasse et du jardin est incluse dans leur lot et que la description faite des lots dans l’acte est conforme au règlement de copropriété. Elle précise qu’il n’existe pas en réalité de jardin, mais un aménagement paysager réalisé sur la terrasse, sur laquelle il ne peut être accédé que par l’appartement vendu. Or le règlement de copropriété prévoit expressément que les terrasses sont à jouissance exclusive des copropriétaires. Elle ajoute que l’occupation de la terrasse et du jardin par les propriétaires du lot litigieux n’a jamais fait l’objet de contestation de la part du syndic.

La société VXL conteste avoir été interrogée préalablement à la signature de la promesse de vente sur la nature du jardin, cette question n’ayant été abordée qu’au cours de la nuit précédant la signature de l’acte de vente. Elle précise avoir toutefois adressé le règlement de copropriété aux acheteurs avant la signature de la promesse de vente. Elle soutient que le diagnostic de superficie était conforme à la loi “Carrez”.

La société VXL conteste également l’existence d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice allégués. Elle expose que les demandeurs sont titulaires d’un droit de jouissance exclusive sur la terrasse et le jardin, qui ne leur apporte pas moins qu’un droit de propriété pur et simple, les travaux restant à la charge du syndicat des copropriétaires. Au vu de ces éléments, il n’est pas établi qu’ils auraient renoncé à la vente, s’ils avaient été mieux informés. Elle ajoute qu’ils n’ont pas usé de leur droit de rétractation, alors que le règlement de copropriété leur avait été transmis préalablement à l’expiration du délai de rétractation.

Au titre du préjudice, la société VXL souligne que le rapport de Monsieur [I] n’est pas contradictoire et que les demandeurs ne justifient pas qu’ils auraient agi autrement s’ils avaient été mieux informés.

Par dernières conclusions du 4 avril 2023, la société OCE demande au tribunal de débouter Monsieur [J] et Madame [R] de leurs demandes.

A titre subsidiaire, elle demande au tribunal de ramener à de plus justes proportions l’indemnisation de la perte de chance alléguée, qui ne saurait excéder 1 430€.

Enfin, elle sollicite la condamnation des demandeurs aux dépens, ainsi qu’au paiement de 5 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société OCE conteste toute faute de sa part. Elle souligne ne pas avoir établi la promesse de vente, ni ses actes préparatoires, son intervention s’étant limitée à la diffusion d’une annonce qui ne revêt aucun caractère contractuel. Elle précise que la consistance matérielle du bien, telle que décrite dans l’annonce, n’est pas démentie par les demandeurs, qui bénéficient d’un accès privé et exclusif à la terrasse et au jardin attenant à leur logement ; il n’existe donc selon elle aucune distorsion entre l’annonce et le bien.

La société OCE soutient par ailleurs qu’il n’existe pas de lien de causalité entre la faute et le préjudice allégués. Elle souligne que ni la promesse de vente, ni l’acte de vente ne visaient un jardin dont la propriété ou le droit à la jouissance exclusive aurait été cédé. Elle conteste que la question de la propriété du jardin ait été évoquée avec elle.

La société OCE expose enfin, à titre infiniment subsidiaire, que les demandes adverses ne tendent qu’à une réduction du prix de la vente, qui devrait être formulée auprès du vendeur. Par ailleurs, l’expertise produite n’a pas été établie contradictoirement et utilise des références non comparables. Les demandeurs n’établissent pas que la jouissance privative dont ils disposent serait ou pourrait être remise en cause ; si une telle contestation apparaissait, les demandeurs pourraient opposer la prescription acquisitive, l’immeuble ayant été construit plus de 30 années auparavant. Enfin, la société OCE soutient que les demandeurs n’établissent pas qu’ils auraient renoncé à l’achat ou qu’ils auraient pu obtenir une réduction du prix.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, comme le permet l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 13 avril 2023. A l’audience du 31 janvier 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2024, date de ce jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande principale

Engage sa responsabilité civile à l’égard de son client, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, le notaire qui commet un manquement dans l’exercice de la mission qui lui est confiée, tant à raison de son obligation de diligence, qu’au titre de son devoir d’information et de conseil, qui inclut celui d’assurer la validité et l’efficacité des actes reçus, et dont il n’est pas dispensé par les compétences personnelles de son client ou l’intervention d’un autre professionnel et dont la preuve de l’exécution lui incombe.

Il convient tout d’abord de relever que la promesse de vente, l’acte de vente et le règlement de copropriété comportent la même description du contenu du lot de copropriété litigieux concernant ses extérieurs, en mentionnant “balcon” et “terrasse”. La mention d’un jardin n’apparaît dans l’acte de vente qu’en tant que déclaration du vendeur. La superficie de la terrasse n’est pas mentionnée.

Les parties s’opposent sur le fait que le jardin litigieux pourrait être inclus dans le terme “terrasse”, le “jardin” n’étant alors qu’un aménagement paysager de la terrasse.

Il convient de relever sur ce point que le règlement de copropriété décrit la partie gauche C1 du bâtiment C, où se situe le lot litigieux, dans les termes suivants : “le hall d’entrée, la cage de l’escalier, un appartement de trois pièces principales, deux appartements de quatre pièces principales”. Il ne mentionne aucun jardin à cet étage. Il ne peut être utilement reproché au notaire, dans ces circonstances, de ne pas avoir vérifié le règlement de copropriété préalablement à la vente.

Il est par ailleurs constant que la terrasse n’est accessible que depuis l’appartement acheté par les demandeurs, excluant ainsi qu’elle puisse être rattachée à l’un des deux autres lots situés au même étage (n°202 et 204) et qui comprennent également des terrasses.

Par conséquent, la “terrasse” mentionnée dans le lot n°203 englobe nécessairement les éléments décrits par les demandeurs comme la terrasse et le jardin, qui font ainsi partie des parties privatives qu’ils ont acquises.

Il ne peut dès lors être reproché au notaire d’avoir commis une faute en instrumentant un acte non conforme au règlement de copropriété ou un acte non conforme aux objectifs des parties.

L’insertion d’une condition suspensive tendant à obtenir du syndicat des copropriétaires un droit de jouissance exclusive sur le jardin n’était par ailleurs pas nécessaire, la terrasse qui l’inclut étant déjà rattachée au lot acheté. Le grief articulé à l’encontre du notaire sur ce point sera écarté.

Il ne peut pas enfin être reproché au notaire d’avoir manqué à son obligation d’information et de conseil en n’informant pas les acquéreurs de la nature exacte de leur droit sur le jardin, alors que ce droit est strictement conforme aux mentions de l’acte et du règlement de copropriété.

Les demandeurs ne rapportent donc pas la preuve d’une faute imputable au notaire.Monsieur [J] et Madame [R] reprochent par ailleurs à la société OCE d’avoir manqué à son devoir de vérification en faisant état du caractère privatif du jardin.

Le jardin, qualifié juridiquement de terrasse dans le règlement de copropriété et l’acte de vente, faisant partie du lot de copropriété cédé, aucune faute délictuelle ne peut être reprochée à l’agence lorsqu’elle a évoqué ce caractère privatif, conforme à la réalité.

Monsieur [J] et Madame [R] seront déboutés de leurs demandes.

2. Sur les autres demandes

Monsieur [J] et Madame [R], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître [G] de [Z] pour ce qui la concerne.

Ils seront également condamnés in solidum à payer 3 000€ à la société VXL Notaires et 3 000€ à la société OCE sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucune circonstance particulière ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de ce jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, contradictoirement et par jugement susceptible d’appel,

Déboute Monsieur [M] [J] et Madame [K] [R] de leurs demandes,

Condamne in solidum Monsieur [M] [J] et Madame [K] [R] aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Valérie [G] de [Z] pour ce qui la concerne,

Condamne in solidum Monsieur [M] [J] et Madame [K] [R] à payer 3 000€ à la société VXL Notaires sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Monsieur [M] [J] et Madame [K] [R] à payer 3 000€ à la société Office des Copropriétés Européennes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs autres ou plus amples demandes,

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de ce jugement.

Fait et jugé à Paris le 13 Mars 2024

Le GreffierLe Président

G. ARCASB. CHAMOUARD