TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Maître Caroline BORIS de l’AARPI C3C

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Eric BENJAMIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/05147 – N° Portalis 352J-W-B7I-C45UF

N° MINUTE :

7 JCP

JUGEMENT

rendu le vendredi 20 décembre 2024

DEMANDEURS

Monsieur [J] [V] [Y], demeurant [Adresse 3]

Madame [S] [D], demeurant [Adresse 3]

Madame [W] [L] [M] [Y] épouse [G], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [Z] [H] [C] [Y], demeurant [Adresse 3]

Monsieur [P] [A] [N] [Y], demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Caroline BORIS de l’AARPI C3C, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0138

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [E], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Eric BENJAMIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P378

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 novembre 2024

Décision du 20 décembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/05147 – N° Portalis 352J-W-B7I-C45UF

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 décembre 2024 par Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 septembre 2005 à effet au 1er octobre 2005, M. et Mme [Y] ont donné à bail à M. [O] [E] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 5] à [Localité 6], pour une durée de 3 ans.

Par acte de commissaire de justice signifié le 17 février 2023, M. [J] [Y], Mme [S] [D], Mme [W] [Y] épouse [G], M. [Z] [Y] et M. [P] [Y], ci-après désignée « l’indivision [Y] », venant aux droits de M. et Mme [Y], ont fait délivrer à M. [O] [E] un congé pour vendre à effet au 30 septembre 2023.

Par acte d’huissier signifié le 6 novembre 2023, l’indivision [Y] a fait assigner M. [O] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins d’obtenir, notamment, la validation du congé ainsi délivré et l’expulsion du locataire.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 30 avril 2024 à la demande des parties et a été radiée à cette audience faute de comparution des parties.

Le conseil des demandeurs a demandé la réinscription au rôle de l’affaire et les parties ont été convoquées à l’audience du 6 novembre 2024.

À l’audience de plaidoirie du 6 novembre 2024, Mme [S] [D], Mme [W] [Y] épouse [G], M. [Z] [Y] et M. [P] [Y], représentée par leur conseil, ont déposé des conclusions de reprise d’instance, M. [J] [Y] étant décédé, et demandent au juge de :

— valider le congé pour vente délivré à M. [O] [E] par acte d’huissier le 17 février 2023 pour le 30 septembre 2023;

— ordonner l’expulsion de M. [O] [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef, de l’appartement situé au 3ème étage dans l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 6], sous astreinte de 150 euros par jour de retard et avec l’assistance du commissaire de police et le concours de la force publique ;

— condamner M. [O] [E] à lui payer une indemnité d’occupation correspondant au même montant que les loyers outre les charges et taxes précédemment dus, actuellement fixé au montant de 3.006,05 euros, jusqu’à complète libération des lieux et restitution des clés ;

— débouter M. [O] [E] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner M. [O] [E] à lui payer une indemnité de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens ;

— rappeler l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

En défense, M. [O] [E], représenté par son conseil, sollicite du juge au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 :

à titre principal,

— qu’il juge non valide le congé délivré le 17 février 2023, le motif n’étant pas justifié par des motifs sérieux et légitimes ;

— qu’il condamne solidairement Mme [S] [D], Mme [W] [Y] épouse [G], M. [Z] [Y] et M. [P] [Y] à lui régler la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

à titre subsidiaire,

— qu’il lui accorde un délai d’un an pour quitter les lieux ;

en tout état de cause ;

— qu’il déboute Mme [S] [D], Mme [W] [Y] épouse [G], M. [Z] [Y] et M. [P] [Y] de l’ensemble de leurs demandes.

Pour l’exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux conclusions qu’elles ont soutenues oralement à l’audience du 6 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 20 décembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il sera rappelé que l’ensemble des demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et qui se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel – telles que par exemple celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte » – ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

Le présent litige se rapportant enfin à un contrat tacitement reconduit après le 1er octobre 2016, il sera fait application des dispositions du code civil dans leur numérotation et rédaction postérieures à l’ordonnance n°2301-131 du 10 février 2016.

1. Sur la validation du congé

En application de l’article 15-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En outre, et selon l’article 15-II de la même loi, lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. À l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’espèce, le bail consenti le 23 septembre 2005 à M. [O] [E] a commencé à courir le 1er octobre 2005 pour une période de 3 années, a été tacitement reconduit le 1er octobre 2008 par périodes de trois ans conformément à l’article 10 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et pour la dernière fois le 1er octobre 2020, et est venu à expiration le 30 septembre 2023 à minuit.

Un congé pour vendre lui a été signifié par l’indivision [Y] par acte de commissaire de justice signifié le 17 février 2023, soit plus de six mois avant l’échéance précitée.

Il ressort de l’examen de ce congé que celui-ci vise le motif du non-renouvellement du bail, à savoir la décision des demandeurs de vendre le bien, qu’il mentionne expressément le prix de vente de 1 300 000 euros ainsi que les conditions de la vente projetée, qu’il contient une offre de vente et qu’il reproduit les dispositions exigées par l’article 15-II 6ème alinéa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

S’agissant de la description du bien, il est constant que l’offre de vente doit comporter très exactement la désignation des locaux dont le locataire a la jouissance en vertu du contrat de bail et sur lesquels portera le droit de préemption.

En l’espèce, les locaux désignés dans le congé signifié par l’indivision [Y] sont très exactement ceux désignés dans le contrat de bail liant les parties. Ainsi les conditions de forme posées par l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ont été respectées par les bailleurs.

S’agissant de l’absence d’éléments sérieux et légitimes motivant le congé, il sera rappelé que l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 dite loi Alur prévoit désormais qu’en cas de contestation, le bailleur doit justifier de la réalité du motif du congé qu’il a délivré, à défaut de quoi le juge peut déclarer le congé non valide « si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes ». Le bailleur ne peut donc plus se contenter d’invoquer comme un motif péremptoire sa décision de vendre le logement en tant que motif justifiant le congé dès lors que le preneur le conteste, de sorte que contrairement à ce que soutient la demanderesse il lui appartient en cas de litige d’étayer, par des éléments sérieux et légitimes, sa décision.

Or en l’espèce, alors que M. [O] [E] invoque précisément dans ses écritures l’absence d’éléments sérieux et légitimes motivant le congé, l’indivision [Y] se contente en réponse de produire un mandat de recherche exclusif d’acquéreur conclu avec un notaire ainsi que des échanges de courriels avec ce dernier mais ne fournit aucun motif pour justifier de son intention de vendre ledit bien,hormis le fait que l’âge des usufruitiers, l’antériorité de la donation justifierait une simplification des contraintes patrimoniales, ce alors même que le locataire a effectué plusieurs offres d’achat auxquelles les bailleurs n’ont pas daigné répondre et.

Il s’agit là de considérations à la fois très imprécises et non étayées.

Le tribunal n’est donc pas en mesure de contrôler a priori, ainsi que la loi lui en fait désormais l’obligation en cas de contestation, que la décision de vendre le logement motivant le congé délivré par l’indivision [Y] se trouve justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Il convient par conséquent de prononcer la nullité du congé pour vente délivré par l’indivision [Y] à M. [O] [E] par acte d’huissier signifié le 17 février 2023 pour le 30 septembre 2023. Le contrat de bail a donc régulièrement poursuivi ses effets ultérieurement à cette dernière date.

La demande aux fins de validation du congé formée par les demandeurs, ainsi que les demandes subséquentes tendant à la reconnaissance de l’occupation sans droit ni titre des lieux loués, à l’expulsion du locataire de l’appartement ainsi que de la cave, au sort des meubles, et à la condamnation de M. [O] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation, seront par suite rejetées.

2. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [S] [D], Mme [W] [Y] épouse [G], M. [Z] [Y] et M. [P] [Y] qui succombent seront condamnés aux dépens de l’instance.

Leur demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera quant à elle rejetée.

Ils seront condamnés in solidum à verser la somme de 1.500 euros à M. [O] [E] en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort ;

PRONONCE la nullité du congé délivré par Mme [S] [D], Mme [W] [Y] épouse [G], M. [Z] [Y] et M. [P] [Y] à M. [O] [E] par acte d’huissier signifié le 17 février 2023 pour le 30 septembre 2023, et portant sur un appartement à usage d’habitation situé au 3ème étage de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 6] ;

CONSTATE en conséquence que le contrat de bail conclu le 15 octobre 2003 entre M. et Mme [Y] aux droits desquels viennent Mme [S] [D], Mme [W] [Y] épouse [G], M. [Z] [Y] et M. [P] [Y] d’une part, et M. [O] [E] d’autre part, portant sur un appartement à usage d’habitation situé au 3ème étage de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 6], a poursuivi ses effets postérieurement au 30 septembre 2023;

REJETTE les demandes formées par Mme [S] [D], Mme [W] [Y] épouse [G], M. [Z] [Y] et M. [P] [Y] tendant à la validation du congé, à la reconnaissance de l’occupation sans droit ni titre des lieux loués, à l’expulsion du locataire de l’appartement ainsi que de la cave, au sort des meubles, et à la condamnation de M. [O] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation ;

REJETTE la demande d’indemnité formulée par Mme [S] [D], Mme [W] [Y] épouse [G], M. [Z] [Y] et M. [P] [Y] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Mme [S] [D], Mme [W] [Y] épouse [G], M. [Z] [Y] et M. [P] [T] à verser à M. [O] [K] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [S] [D], Mme [W] [Y] épouse [G], M. [Z] [Y] et M. [P] [Y] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Présidente et le Greffier susnommés.

LE GREFFIER LA JUGE