TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

LOYERS COMMERCIAUX

30C

N° RG 22/09594 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XKXV

Minute n° 24/00008

EXPERTISE

Grosse délivrée

le :

à

JUGEMENT RENDU LE VINGT QUATRE JANVIER DEUX MIL VINGT QUATRE

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Céline DONET, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 06 Décembre 2023 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 24 Janvier 2024, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

S.A.S. NESPRESSO FRANCE immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 382 597 821, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Gaëlle Anne de LABRIOLLE, avocat au barreau de PARIS, plaidant et Maître Laurent BABIN de la SELARL ABR & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX, postulant

ET :

S.A.R.L. PLAISIMMO, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Anne-Sophie VERITE, avocat au barreau de LILLE, plaidant et Maître Vanessa MEYER de la SELARL MEYER & SEIGNEURIC, avocats au barreau de BORDEAUX, postulant

Qualification du jugement : contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 272 du code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 22 juillet 2008, la SCI RUBIS, aux droits de laquelle vient la société PLAISIMMO, a donné à bail commercial à la SAS NESPRESSO FRANCE un local dans un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant un loyer annuel initial de 555.000 euros hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce.

Le 17 décembre 2020, le bailleur a notifié au preneur un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 30 juin 2021, contenant une proposition de payer un loyer renouvelé annuel de 607.923 euros hors taxes et hors charges.

Le 15 février 2021, le preneur a fait signifier au bailleur une demande de renouvellement du bail à compter du 03 avril 2021 moyennant le prix de 378.000 euros.

Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception d’un mémoire préalable le 30 septembre 2022, la SAS NESPRESSO a, par acte du 9 décembre 2022, fait assigner la SARL PLAISIMMO devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 03 avril 2021.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, la SAS NESPRESSO, soutenant son mémoire notifié par LRAR le 03 juillet 2023 et déposé au greffe le 03 juillet 2023, sollicite du juge des loyers commerciaux, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de:

— débouter la société PLAISIMMO de l’ensemble de ses demandes,

— fixer le montant du loyer annuel du bail renouvelé à compter du 03 avril 2021 à la valeur locative pour un montant annuel de 304.000 euros hors taxes et hors charges, avec intérêts au taux légal sur les trop perçus de loyers à compter du 3 avril 2021, et capitalisation des intérêts échus pour une année entière,

— à titre subsidiaire:

* ordonner une mesure d’expertise avec pour objet la détermination de la valeur locative du bail renouvelé,

* fixer le montant du loyer provisionnel à la somme de 314.000 euros par an,

— en tout état de cause: condamner la société PLAISIMMO au paiement des dépens de l’instance, avec droit de recouvrement direct au profit de maître Laurent BABIN, ainsi qu’à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS NESPRESSO soutient, en application des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce qu’elle démontre que la valeur locative doit être fixée à la somme de 304.000 euros pour une surface pondérée du 403,03m2, valeur locative inférieure au loyer actuel, compte tenu des caractéristiques du local bénéficiant d’une très grande surface utile et pondérée, en rez-de-chaussée et de beaux volumes avec un éclairement naturel par verrière, mais présentant un faible linéaire de façade au regard de la surface de vente, et une configuration singulière des locaux s’élargissant sur la partie arrière avec de nombreux poteaux. Elle expose qu’il doit également être tenu compte de la destination restrictive des lieux loués dans le contrat de bail, et des obligations mises à sa charge au titre des travaux prescrits par l’autorité administrative, de l’impôt foncier, des taxes actuelles ou futures, de l’assurance, ces charges étant toutefois plafonnées, hors impôt foncier à 5.000 euros. Elle fait également valoir l’existence d’un droit de préférence du bailleur en cas de cession du fonds de commerce, et l’indexation annuelle du loyer. Elle soutient que si elle dispose d’un très bon emplacement, l’état du marché locatif des locaux commerciaux à [Localité 5] s’inscrit en baisse à la date d’effet du renouvellement. Elle prétend enfin que les éléments de comparaison concernent tous des locaux d’une surface inférieure à ceux concernés par le litige. Elle fait valoir que la détermination de la valeur locative est indépendante du chiffre d’affaires réalisé ou de la prospérité de l’exploitation.

A l’audience, la SARL PLAISIMMO, soutenant son mémoire notifié par LRAR le 05 avril 2023, demande au juge des loyers commerciaux de:

— à titre principal:

*fixer le loyer de renouvellement à compter du 3 avril 2021 à la somme de 637.500 euros hors taxes et hors charges par an, avec intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance,

* ordonner la capitalisation des intérêts,

* condamner la société NESPRESSO au paiement des dépens

* condamner la société NESPRESSO à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— à titre subsidiaire:

* ordonner une expertise afin d’avis sur la valeur locative au jour du renouvellement du bail,

* fixer le loyer provisionnel au montant de 637.500 euros hors taxes et hors charges par an

* réserver les dépens.

La SARL PLAISIMMO soutient que le bail a été renouvelé à l’expiration de la durée contractuelle de 12 ans et qu’à ce titre la loyer doit être fixé la valeur locative qu’elle évalue à la somme annuelle de 637.500 euros compte tenu des caractéristiques des locaux décrites dans le rapport d’expertise non judiciaire, de leur destination contractuelle, des obligations des parties qui fixent un plafond de charges au bénéfice du preneur, et mettent à la charge du bailleur les grosses réparations, travaux de ravalement, travaux de mise en conformité. Elle expose que le local est situé sur le cours de l’Intendance considéré comme l’emplacement n°1 pour tous les commerces de luxe en raison de l’évolution de cet axe devenu la voie commerçante la plus recherchée du triangle d’or bordelais. Elle retient que la superficie pondérée à retenir est de 425 m2 pour une surface réelle de 611,20 m2 et que les éléments de comparaison justifient de retenir une valeur locative par m2 de 1.500 euros.

MOTIVATION

Sur la fixation du montant du loyer du bail commercial

En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et, à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. L’article L145-34 du code de commerce impose cependant un plafonnement du montant du loyer renouvelé, sauf lorsque par l’effet de la tacite prolongation, la durée du bail excède 12 ans.

En vertu de l’article R145-30 du code de commerce, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidé par lui le cas échéant en présence d’un consultant.

Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont insuffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.

Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R145-3 à R145-7, L145-34, R145-9, R145-10 ou R145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

En l’espèce, les éléments du débat ne permettent pas de fixer en l’état la valeur locative du local litigieux dès lors que les parties produisent au soutien de leurs demandes deux rapports d’expertises non judiciaires qui aboutissent à des évaluations contradictoires tant de la surface pondérée à retenir (les deux experts s’accordant sur la superficie réelle de 611m2, mais la surface pondérée variant de 403 m2 à 425 m2) que de la valeur locative des locaux loués (les estimations allant de 800 euros à 1.500 euros du m2) à laquelle doit être fixée le prix du bail, le bail initial ayant duré plus de douze ans par le jeu de la tacite prolongation.

Au regard de ces contradictions importantes sur des points de fait, il apparaît indispensable d’ordonner une expertise judiciaire qui permettra aux parties d’échanger contradictoirement sur les critères de fixation de la valeur locative et la surface pondérée, et donnera des éléments d’appréciation à la juridiction.

En conséquence, il convient d’ordonner une expertise judiciaire, aux frais avancés de la SAS NESPRESSO demanderesse à la présente instance.

Durant le cours de l’expertise, il convient de fixer un loyer provisionnel au montant du loyer contractuel, les rapports d’expertises non judiciaires étaient trop contradictoires, et non suffisamment probantes à eux seuls, pour envisager de déroger à la commune intention des parties lors de la conclusion du bail commercial le 22 juillet 2008.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

— dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la procédure n’étant pas parvenue à son terme, les dépens seront réservés dans l’attente de la suite de la procédure.

— Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.[…]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Les dépens étant réservés, il convient également de réserver l’examen de la demande formée au titre des frais irrépétibles.

— Exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

Avant dire droit, sur la demande de fixation du prix du bail renouvelé le 03 avril 2021 entre la SARL PLAISIMMO et la SAS NESPRESSO FRANCE portant sur le local situé [Adresse 4] à [Localité 5], ordonne une mesure d’expertise confiée à monsieur [D] [C], demeurant CABINET [C] [Adresse 3], pour y procéder, avec mission de:

1 – se rendre sur les lieux et les décrire, entendre toutes parties et sachant dont la technicité s’avérerait utile à la solution du litige, se faire remettre tous documents nécessaires,

2 – donner tous éléments de nature à évaluer la valeur locative des locaux à la date du renouvellement en conformité avec les dispositions de l’article L 145-33 du code de commerce, et évaluer ladite valeur,

3 – de manière générale, donner tout avis utile à la solution du litige,

Dit que l’expert devra établir un pré-rapport en communiquant ses premières conclusions écrites aux parties, en les invitant à présenter leurs observations, dans le délai de trois mois;

Dit que l’expert devra déposer son rapport définitif en double exemplaire dans le délai de six mois à compter de l’avis de consignation;

Dit que la SAS NESPRESSO FRANCE devra consigner au greffe de ce tribunal la somme de 2.000 € dans le délai de deux mois à compter de la présente décision, à défaut de quoi la décision ordonnant l’expertise deviendra caduque;

Dit que le juge des loyers commerciaux suivra les opérations d’expertise et statuera sur les incidents procédant, le cas échéant, sur simple requête, au remplacement de l’expert empêché;

Dit que le preneur durant l’instance sera tenu au paiement du loyer contractuel en cours à la date du renouvellement;

Rappelle, en application du troisième alinéa de l’article R 145-31 du code de commerce, qu’en cas de conciliation intervenue au cours d’une mesure d’instruction, l’expert commis constate que sa mission est devenue sans objet et en fait rapport au juge, mention en étant faite au dossier de l’affaire et celle-ci étant retirée du rôle, les parties pouvant demander au juge de donner force exécutoire à l’acte exprimant leur accord;

Ordonne le sursis à statuer sur le surplus des chefs de demande jusqu’au dépôt du rapport d’expertise;

Dit que dès le dépôt du rapport définitif, le greffe avisera les parties ou les avocats si elles sont représentées, de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés, en application de l’article R 145-31 du code de commerce;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit;

La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Céline DONET, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE