TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [K] [S]

Madame [G] [T]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Emilie ASSOUS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/06927 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5N56

N° MINUTE :

24/11

JUGEMENT

rendu le 10 décembre 2024

DEMANDERESSE

S.C.I. SECURITE PIERRE,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Emilie ASSOUS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0866

DÉFENDEURS

Monsieur [K] [S],

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [G] [T],

demeurant [Adresse 2]

représentée par M. [K] [S], muni d’un pouvoir spécial

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 septembre 2024

Décision du 10 décembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/06927 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5N56

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 10 décembre 2024 par Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 16/ 02/ 2006 à effet au 16/ 02/ 2006, la SCI SECURITE PIERRE a donné à bail à M. [S] [K] et Mme [T] [G] épouse [S] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 3] , avec cave, pour un loyer de 1600 euros et 160 euros de provision sur charges .

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. [S] [K] et Mme [T] [G] épouse [S] le 12/ 04/ 2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 9018,18 euros en principal. Plusieurs précédents commandements ont été signifiés les 26/04/2021,30/09/2021,02/03/2022, 28/07/2022.

Par acte de commissaire de justice du 4/ 07/ 2024, la SCI SECURITE PIERRE a fait assigner M. [S] [K] et Mme [T] [G] épouse [S] aux fins de :

— voir prendre acte que le bailleur a tenté de trouver une solution amiable au litige, sans succès , M. [S] [K] et Mme [T] [G] épouse [S] cumulant les impayés malgré les cinq commandements de payer signifiés

— voir prendre acte que M. [S] [K] et Mme [T] [G] épouse [S] n’ont pas réglé les impayés dans le délai légal mentionné dans le dernier commandement signifié les 11 et 12/04/2024

— à titre principal :

— voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayé de loyer,

— subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de M. [S] [K] et Mme [T] [G] épouse [S] pour manquement à leurs obligations contractuelles

— en tout état de cause :

— voir ordonner l’expulsion de M. [S] [K] et Mme [T] [G] épouse [S] ainsi que tous occupants de leur chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier,

— voir ordonner le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble ou autre local de son choix aux frais, risques et péril de M. [S] [K] et Mme [T] [G] épouse [S]

— voir condamner solidairement M. [S] [K] et Mme [T] [G] épouse [S] au paiement :

D’une somme de 12 034,24 euros au titre de l’arriéré au 1/ 07/ 2024 inclus, à parfaire, avec intérêts au taux de base bancaire en vigueur majoré de 4 points Décision du 10 décembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/06927 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5N56

D’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges quotidiens applicables à compter de la résiliation jusqu’à libération des lieux par remise des clés, et restitution des lieux Voir ordonner la capitalisation des intérêts voir condamner solidairement M. [S] [K] et Mme [T] [G] épouse [S] au paiement d’une somme de 2 000,00 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens voir dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 4] le 5/ 07/ 2024.

A l’audience du 30/09/2024, le bailleur élève sa demande au titre de l’arriéré à la somme de 16 609,81 euros, au 1/ 09/ 2024 inclus, maintient ses autres demandes.

Il précise qu’ il demande de voir constater l’accord des parties pour un paiement en 12 mois avec suspension des effets de la clause résolutoire, sollicite en cas de non- respect la fixation et la condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation .

Mme [T] [G] épouse [S] a été représentée par M. [S] [K] .

Ils sollicitent de voir constater un accord pour paiement de la dette en 12 mois , précise que les époux sont mariés depuis 2006. Ils indiquent que leurs revenus sont de 5500 euros au total, qu’ils ont trois enfants.

Aucun diagnostic social n’a été reçu au Greffe .

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité :

En application de l’article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande , une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 15/04/2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 4] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi .

Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 12/ 04/ 2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

M. [S] [K] et Mme [T] [G] épouse [S] n’ayant pas réglé la dette dans les six semaines du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit au 24/05/ 2024 à minuit soit à compter du 25/05/ 2024.

Selon le décompte produit aux débats , le versement intégral du loyer courant a été effectif en juillet , mais pas les mois suivants, mais les parties demandent de voir constater leur accord pour régler la dette.

M. [S] [K] et Mme [T] [G] épouse [S] disposent de revenus de salaire de 3000 euros pour M.[S] et 2500 euros pour Mme [S], le couple ayant trois enfants .

Il convient donc de constater l’accord des parties pour le règlement de la dette par mensualités de 1384 euros outre les loyers courant, avec suspension des effets de la clause résolutoire du bail.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [S] [K] et Mme [T] [G] épouse [S], et de tout occupant de leur chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux. Une astreinte n’est pas nécessaire , compte-tenu des accords trouvés.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de M. [S] [K] et Mme [T] [G] épouse [S], à défaut de local désigné .

Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution .

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que M. [S] [K] et Mme [T] [G] épouse [S] restent devoir une somme de 16 609,81 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 1/ 09/ 2024 , septembre 2024 inclus.

En application de l’article 1231-5 du code civil , la clause pénale peut être réduite si elle est manifestement excessive , par le juge , même d’office.

Compte-tenu des paiements réalisés, du montant de l’intérêt légal dû en application de l’article 1231-6 du code civil , la clause du contrat qui prévoit de intérêts du taux de base majoré de 4 points est une clause pénale manifestement excessive. Il convient de la réduire au taux légal.

Il convient en conséquence de condamner solidairement M. [S] [K] et Mme [T] [G] épouse [S] au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 12/ 04/ 2024 sur la somme de 9018,18 euros et de l’assignation pour le surplus.

Il convient de dire que la dette sera apurée par mensualités de 1 384,00 euros selon modalités au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de non-respect des délais par les locataires, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès–verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi , et de condamner solidairement M. [S] [K] et Mme [T] [G] épouse [S] au paiement de celle-ci.

Sur la capitalisation des intérêts :

En application de l’article 1343-2 du code civil, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts dus sur une année entière à compter de l’assignation.

Sur l’exécution provisoire :

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner solidairement M. [S] [K] et Mme [T] [G] épouse [S] aux dépens incluant les frais de commandement, de l’assignation, de signification de la décision , les frais de l’exécution forcée étant dus par le débiteur en application de l’article L111-8 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Il convient de condamner solidairement M. [S] [K] et Mme [T] [G] épouse [S] à payer à la SCI SECURITE PIERRE la somme de 800 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile .

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

DECLARE le bailleur recevable à agir

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 25/05/ 2024 , portant sur les lieux loués situés au [Adresse 3] , avec cave.

CONDAMNE solidairement M. [S] [K] et Mme [T] [G] épouse [S] à payer à la SCI SECURITE PIERRE, la somme de 16 609,81 euros au titre des loyers et charges dus au 1/ 09/ 2024, septembre 2024 inclus, outre les loyers impayés dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 12/ 04/ 2024 sur la somme de 9018,18 euros et de l’assignation pour le surplus

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus sur une année entière à compter de l’assignation.

CONSTATE l’accord des parties pour les délais suivants de règlement de la dette et la suspension des effets de la clause résolutoire :

— M. [S] [K] et Mme [T] [G] épouse [S] s’acquitteront de la dette par mensualité de 1384 euros en sus des loyers et charges courants, payables le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la décision, la dernière soldant la dette en principal, intérêts

RAPPELLE qu’en cas de respect par M. [S] [K] et Mme [T] [G] épouse [S] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise,

RAPPELLE qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets,

DIT que la SCI SECURITE PIERRE pourra alors faire procéder à l’expulsion de M. [S] [K] et Mme [T] [G] épouse [S], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, sans astreinte

AUTORISE, en ce cas, la SCI SECURITE PIERRE à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de M. [S] [K] et Mme [T] [G] épouse [S] à défaut de local désigné

CONDAMNE, en ce cas, solidairement M. [S] [K] et Mme [T] [G] épouse [S] à payer à la SCI SECURITE PIERRE l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers indexés et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi,

DIT n’ y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE solidairement M. [S] [K] et Mme [T] [G] épouse [S] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, de signification de la décision

CONDAMNE solidairement M. [S] [K] et Mme [T] [G] épouse [S] à payer à la SCI SECURITE PIERRE la somme de 800 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile .

LE GREFFIER LE PRESIDENT