TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] C.C.C. + C.C.C.F.E.

délivrées le :

à M^e DUFFOUR (P0043)

M^e SELETZKY (K0070)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 22/11465

N° Portalis 352J-W-B7G-CX3KJ

N° MINUTE : 2

Assignation du :

21 Septembre 2022

JUGEMENT

rendu le 05 Décembre 2024

DEMANDERESSE

S.A.S. REPCO (RCS de PARIS n°799 015 144)

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Arnaud DUFFOUR de l’EURL ARNAUD DUFFOUR AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0043

DÉFENDERESSE

S.A.S. PLUS VOYAGES (RCS de PARIS n°420 959 462)

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Marc-david SELETZKY de l’AARPI AMBRE ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #K0070

Décision du 05 Décembre 2024

18° chambre 2ème section

N° RG 22/11465 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX3KJ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 du code de procédure civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Camille BERGER, Greffière, lors des débats et de Paulin MAGIS, Greffier, lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS

A l’audience du 18 Septembre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2024, délibéré prorogé au 05 Décembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 décembre 2009, madame [C] [T] a consenti à la S.A.S. PLUS VOYAGES un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 3], pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2010, moyennant un loyer annuel de 84 000 € HT et HC et à destination de « Bureaux pour l’activité d’agence de voyage ».

Par avenant du 26 septembre 2012, la S.A.S. PROGERIM, venant aux droits de madame [T], et la S.A.S. PLUS VOYAGES ont convenu, à l’initiative de la bailleresse, de retirer de l’assiette du bail une partie des locaux en sous-sol, constituée de trois caves d’une surface totale de 53 mètres carrés, la remise des clés desdits locaux, libres de tous meuble, tout effet, tout résidu, devant intervenir « impérativement et au plus tard à la date du 30 septembre 2012 ».

En contrepartie de la diminution d’assiette et de la restitution des locaux, le loyer dû par la locataire a été réduit pour être ramené à la somme annuelle de 66 000 € HT et HC, indexée selon l’évolution du coût de la construction.

Le 22 janvier 2014, la S.A.S. PROGERIM a vendu l’ensemble immobilier duquel dépendent les locaux loués à la S.A.S. REPCO.

Par courriel du 03 février 2022, la bailleresse, expliquant qu’elle avait entrepris des travaux dans les locaux voisins et que son maître d’ œuvre lui avait posé des questions sur l’immeuble et sur des locaux à usage de réserve figurant sur un plan, semblant donner sur ses bureaux et être occupés, lui a demandé s’il agissait bien de la réserve prise à bail avec les autres locaux en 2009.

La locataire lui ayant répondu par l’affirmative le même jour, elle lui a indiqué avoir trouvé un avenant de 2012 selon lequel elle avait renoncé à cet espace et qu’elle devait retirer l’ensemble des affaires s’y trouvant.

La locataire lui ayant expliqué que l’ancienne propriétaire avait voulu en récupérer une partie pour des travaux de réaménagement et la création d’une entrée depuis la [Adresse 5], de l’autre côté de l’immeuble, en lui laissant un espace de stockage pour ses archives, elle lui a répondu que l’avenant n’en faisait pas état, qu’il n’y avait aucun engagement de sa part, et a réitéré sa demande de libération des lieux pour lui permettre de réaliser les travaux dans l’immeuble.

Les locaux ont été libérés par la locataire les 18 et 19 février 2022, puis leur communication avec ses bureaux a été rebouchée.

Par acte du 21 septembre 2022, la S.A.S. REPCO a assigné la S.A.S. PLUS VOYAGES devant le tribunal judiciaire de PARIS aux fins de paiement d’une indemnité d’occupation des locaux objets de l’avenant du 26 septembre 2012.

Par acte extrajudiciaire du 30 septembre 2022, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un congé pour le 31 mars 2023 avec offre de renouvellement rétroactivement au 1er janvier 2020.

Par acte du 17 février 2023, la locataire lui a signifié un refus de renouvellement et son intention de quitter les lieux.

Le 31 mai 2023, la locataire a libéré les locaux et un procès-verbal de constat d’état des lieux a été dressé.

Dans ses dernières écritures du 25 avril 2023, la S.A.S. REPCO sollicite du tribunal :

— la condamnation de la défenderesse à lui payer une somme de 84 976,46 € HT à titre d’indemnité d’occupation,

— outre sa condamnation à lui payer une somme de 5 000 € au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Dans ses dernières conclusions du 08 novembre 2023, la S.A.S. PLUS VOYAGES sollicite :

— à titre principal, le rejet des demandes à son encontre,

— reconventionnellement, la condamnation de la demanderesse à lui payer une somme de 10 107,87 € à titre de restitution du solde de son dépôt de garantie,

— à titre subsidiaire, de limiter la somme allouée au titre de l’indemnité d’occupation à une somme symbolique et d’ordonner la compensation de cette somme avec celle sollicitée au titre du solde du dépôt de garantie,

— en tout état de cause, de condamner la demanderesse à lui payer une somme de 5 000 € au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Pour un exposé exhaustif des prétentions de ces parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement d’une indemnité d’occupation

La demanderesse expose au soutien de cette demande que l’ancienne locataire, occupante sans droit ni titre des lieux qu’elle s’était engagée à libérer, s’y est maintenue indûment et doit une indemnité d’occupation en contrepartie de leur jouissance qu’il convient de fixer en considération de la diminution de loyer consentie en son temps par le bailleur, actualisée (indexée) comme le loyer et dans la limite de la prescription quinquennale remontant au quatrième trimestre 2017 jusqu’au 19 février 2022.

La défenderesse lui oppose que sa demande de paiement d’une indemnité d’occupation est sans fondement et traduit une mauvaise foi dans l’exécution du contrat car elle avait parfaitement connaissance de ce qu’elle occupait toujours les locaux et a feint de le découvrir ; elle fait valoir que des employées de la société qui gère ses biens, qui a le même dirigeant qu’elle car il s’agit du même groupe, étaient au courant, l’une, madame [F], ayant échangé des mails à propos de l’entretien du ballon d’eau chaude se trouvant dans les lieux, l’autre, madame [L], y ayant entreposé son piano.

Elle ajoute que les locaux étaient aussi utilisés pour entreposer les poubelles et qu’elle ne pouvait les restituer alors que le précédent propriétaire n’avait pas, comme il s’y était engagé, rebouché l’ouverture les reliant à ses bureaux.

Elle conteste par ailleurs l’existence d’un préjudice subi par la bailleresse, qui n’aurait de toute façon pu relouer les locaux avant les travaux de séparation et a obtenu leur libération dès qu’elle l’a demandée.

Le tribunal relève que la demanderesse ne précise pas le fondement juridique de sa demande d’indemnisation, notamment pour préciser s’il s’agit d’une responsabilité contractuelle ou délictuelle.

Celle-ci reprochant à la locataire un manquement à son obligation de restituer les lieux, à laquelle elle s’était engagée envers le précédent propriétaire, aux droits duquel elle vient, il convient de considérer qu’il s’agit d’une responsabilité contractuelle.

Selon l’ancien article 1134 du code civil, dans sa version en vigueur à l’époque de la signature de l’avenant du 26 septembre 2012, devenu les articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions tiennent lieu de lois à leurs auteurs et doivent être exécutées de bonne foi.

En vertu de l’ancien article 1147 de ce code, dans son ancienne version applicable en l’espèce, celui qui, par la mauvaise exécution ou l’inexécution du contrat, cause un dommage à son cocontractant, lui en doit réparation.

Il appartient à la partie qui réclame l’indemnisation d’un dommage de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Il est d’usage de fixer l’indemnité d’occupation due par l’occupant sans droit ni titre à un montant compensant d’une part la valeur locative des lieux et d’autre part le préjudice résultant pour le propriétaire du maintien de l’occupant dans les lieux ; cette indemnité est en pratique fixée à un montant égal à celui du loyer et des charges contractuels sur la période.

En l’espèce, il est admis que la défenderesse a continué d’occuper une partie des locaux sortie de l’assiette du bail, malgré son engagement, pris par avenant du 26 septembre 2012, de les libérer avant le 30 septembre suivant, en contrepartie d’une réduction du loyer.

La connaissance qu’ont pu avoir des employés de la société gérant l’immeuble, et ayant le même dirigeant, de son occupation des lieux, alors qu’il n’est pas avéré qu’ils connaissaient l’assiette de son bail, ne démontre en aucune façon que la nouvelle bailleresse l’a autorisée à se maintenir dans les lieux sans contrepartie.

De même, son maintien dans les lieux sans protestation de l’ancien propriétaire après la date prévue pour leur restitution ne permet pas de caractériser un accord de celui-ci opposable à la nouvelle bailleresse.

La défenderesse ne justifiant pas d’un titre lui permettant de se maintenir dans les lieux, il convient de considérer qu’elle les a occupés sans droit ni titre.

La demanderesse peut donc prétendre à l’indemnisation de son préjudice de jouissance des lieux.

Néanmoins, pour apprécier ce préjudice, et son lien de causalité avec le manquement reproché à la locataire, il convient de tenir compte de :

— ce que la demanderesse, qui ne se serait pas aperçue de cette situation pendant huit ans, alors que la locataire ne l’a en rien dissimulée, n’a pas véritablement souffert d’une privation de la jouissance de ces lieux, comme un bailleur qui aurait demandé, sans succès, à récupérer ses locaux,

— et surtout, de ce que les raisons pour lesquelles le précédent propriétaire l’a laissée dans les lieux, malgré l’accord passé par écrit, en ne réclamant jamais l’exécution de son obligation de restitution, et en ne condamnant pas leur accès vers ses bureaux, sont ignorées par le tribunal, de sorte qu’il ne peut constater que le préjudice évoqué est imputable à un manquement de sa part à son obligation de restitution.

En conséquence, il y a lieu de constater que la bailleresse n’a été privée de la jouissance des lieux qu’à partir du moment où elle a sollicité de la locataire qu’elle les quitte, le 04 février 2022, et jusqu’à leur libération effective, le 19 février 2022.

Ces circonstances commandent de condamner la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation pour cette période, qui au vu du décompte détaillant le calcul de la somme réclamée, sera donc fixée à 2 800 €.

Sur la demande reconventionnelle de restitution du dépôt de garantie

La défenderesse réclame le paiement d’une somme de 10 107,87 € correspondant au solde du dépôt de garantie versé à la bailleresse selon décompte des sommes dues à son départ des lieux.

La demanderesse n’émet aucune contestation à ce titre.

En tant que bailleur, elle était censée restituer à la locataire le solde de son dépôt de garantie à la libération des lieux, après l’arrêt des comptes entre les parties.

Dès lors, il convient de la condamner au paiement de cette somme.

Il y a lieu, par suite, d’ordonner la compensation entre les sommes réciproquement dues par les parties.

Sur les demandes accessoires

Chacune des parties étant succombante, il convient de leur laisser la charge définitive des dépens qu’elles ont exposés dans l’instance et de rejeter leurs demandes au titre de leurs frais irrépétibles.

Il est rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

CONDAMNE la S.A.S. PLUS VOYAGES à payer à la S.A.S. REPCO une somme de deux-mille-huit-cents euros (2 800 €) à titre d’indemnité d’occupation des locaux libérés le 19 février 2022 ;

CONDAMNE la S.A.S. REPCO à payer à la S.A.S. PLUS VOYAGES une somme de dix-mille-cent-sept euros et quatre-vingt-sept centimes (10 107,87 €) à titre de restitution du solde du dépôt de garantie ;

ORDONNE la compensation des sommes réciproquement dues par les parties ;

DIT que chacune des parties gardera la charge définitive des dépens qu’elle a exposés dans l’instance ;

REJETTE leurs demandes en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à Paris le 05 Décembre 2024

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA