Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 22 proxi fond, 16 avril 2026, n° 24/11060

TJ Bobigny 16 avril 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 22 proxi fond, 16 avr. 2026, n° 24/11060
Numéro(s) :	24/11060
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	24 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Issa KEITAPaul-Gabriel CHAUMANET
Parties :	S.A.R.L. LA SAEM [ Localité 1 ] HABITAT

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 24/11060 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2I6D

Minute :

Monsieur [R] [S]

Représentant : M^e Issa KEITA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 116

S.A.R.L. LA SAEM [Localité 1] HABITAT

Représentant : Maître Paul-gabriel CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 Avocats Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R101

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Issa KEITA

M^e Paul-gabriel CHAUMANET

Le 16 avril 2026

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 16 avril 2026;

par Madame Marie DE LESSEPS, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 23 février 2026 tenue sous la présidence de Madame Marie DE LESSEPS, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [R] [S], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne assisté de M^e Issa KEITA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de la SAEM [Localité 1] HABITAT, ayant son siège social [Adresse 3] et/ou [Adresse 4]

représentée par Maître Paul-gabriel CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 Avocats Associés, avocats au barreau de PARIS

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 7 décembre 2017, la Société Anonyme d’Economie Mixte de la ville de [Localité 1], ci-après la SAEM [Localité 1], a donné à bail à M. [R] [S] un appartement [Adresse 2] à [Localité 1] et un emplacement de stationnement [Adresse 5] dans la même ville, pour un loyer mensuel de 717,60 euros, et 60,21 euros de provisions sur charges.

Selon attestation notariale du 2 avril 2025, la SAEM [Localité 1] Habitat a vendu à l’Office Public de l’Habitat Est Ensemble Habitat, ci-après l’OPH Est Ensemble Habitat, des biens immobiliers situés [Adresse 6] à [Localité 1].

Par ordonnance de référé en date du 15 mars 2024, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny, a :

«  Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 9 mai 2023 ;

«  Condamné Monsieur [R] [S] à verser à la SAEM [Localité 1] HABITAT la somme provisionnelle de 1252,79 euros à valoir sur la dette locative suivant décompte arrêté au 31 janvier 2024, terme du mois de janvier 2024 inclus ;

«  Autorisé Monsieur [R] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en une mensualité de 600 euros, et une seconde mensualité qui soldera la dette en principal et en intérêts ;

«  Suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés sous réserve du respect des délais de paiement accordés ;

«  Autorisé en ce cas l’expulsion de Monsieur [R] [S] et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par commissaire de justice d’avoir à quitter les lieux ;

«  Condamné en ce cas Monsieur [R] [S] à payer à la SAEM [Localité 1] HABITAT une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables dûment justifiés au stade de l’exécution, et ce, à compter du non-respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux ;

«  Constaté l’existence d’une contestation sérieuse concernant l’ensemble des demandes reconventionnelles de Monsieur [R] [S] ;

«  Dit n’y avoir lieu à référé sur ces demandes.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 novembre 2024, M. [R] [S] a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— Condamner la SAEM [Localité 1] Habitat à effectuer des travaux d’isolation et d’aération de nature à endiguer les causes d’humidité, de condensation et de moisissures ;

— Condamner la SAEM [Localité 1] Habitat à payer la somme de 5000 euros au titre du trouble de jouissance ;

— Condamner la SAEM [Localité 1] Habitat à payer la somme de 2000 euros au titre du préjudice moral ;

— Condamner la SAEM [Localité 1] Habitat à payer à Maître Issa KEITA, intervenant au titre de l’aide juridictionnelle, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SAEM [Localité 1] Habitat aux entiers dépens.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée à l’audience du 23 février 2026, où elle a été retenue. M. [R] [S], assisté, a maintenu l’intégralité des termes de son assignation mais a actualisé le montant de la demande au titre du trouble de jouissance à 7450 euros, correspondant à 25% du loyer. Il a ajouté qu’aucun travaux n’a été engagé, si bien que des infiltrations persistent en cas de pluie. Il a contesté le manque d’entretien et a renvoyé au constat d’huissier fourni. Concernant la demande reconventionnelle en paiement d’une dette locative, il a indiqué être à jour du loyer et fait état d’un problème de comptabilité du bailleur. M. [R] [S] a précisé que la VMC de l’immeuble ne fonctionnait pas.

Selon son assignation, il se prévaut de l’article 1719 du code civil et du décret du 30 janvier 2002 pour fonder ses demandes de travaux et d’indemnisation du trouble de jouissance, ajoutant avoir informé à plusieurs reprises le bailleur des dysfonctionnements. Il justifie le préjudice moral sollicité par la tristesse et l’angoisse ressenti chez lui, notamment durant les périodes hivernales.

A l’audience, l’OPH Est Ensemble Habitat, indiquant venir aux droits de la SAEM [Localité 1], a sollicité le rejet de l’ensemble des demandes de M. [R] [S], faisant état d’un constat ancien et de l’absence de documents techniques et d’un défaut d’entretien. Elle a sollicité à titre reconventionnelle le paiement de la somme de 914,58 euros au titre des loyers et charges impayés. La défenderesse invoque aux termes de ses écritures l’article 9 du bail du 7 décembre 2017, l’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 et le décret du 26 août 1987 pour fonder son moyen concernant le défaut d’entretien par le locataire.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 avril 2026, par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la demande de réalisation de travaux

L’article 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites. Le bailleur est obligé d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’État dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

Selon l’article 2 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ; […]

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; […]

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé, notamment de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Enfin, selon les dispositions de l’article 1104 du code civil, applicables lors de la conclusion du contrat, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

En l’espèce, M. [R] [S] se prévaut d’un constat d’huissier réalisé le 29 novembre 2023 qui relève dans l’entrée, un décollement du joint en pied de porte, un décollement de la peinture et des auréoles au plafond ; dans les toilettes, des traces de coulures, un décollement du linoléum à droite de la cuvette, des traces d’humidité au pied de la cuvette ; dans le couloir, un trou dans la cloison ; dans la salle de bain, un décollement important de la peinture et des traces d’humidité en périphérie de la baignoire ; dans la chambre, des traces d’humidité au pied de la porte-fenêtre, un défaut d’isolation de l’ouvrant ; dans la cuisine, un décollement de la peinture à proximité de la VMC, un léger faïençage de la peinture au plafond, un meuble d’évier vétuste ; dans la pièce de vie, des prises électriques désolidarisées du mur ; sur le balcon, l’obstruction de l’évacuation des eaux. Le locataire a évoqué auprès du commissaire de justice que le trou du couloir était dû à la fixation du lavabo et a fait état d’une fuite de la baignoire.

Le demandeur sollicite ainsi la réalisation de travaux d’isolation et d’aération de nature à endiguer les causes d’humidité, de condensation et de moisissures. Or les seules constatations qui se réfèrent indubitablement à ces dysfonctionnements se situent dans la salle de bain (un décollement important de la peinture et des traces d’humidité en périphérie de la baignoire), dans les toilettes (traces d’humidité au pied de la cuvette) et dans la chambre (traces d’humidité au pied de la porte-fenêtre), les observations du commissaire de justice étant corroborées par les photographies prises. Ces désordres ne relèvent pas de l’obligation d’entretien des lieux par le locataire en ce qu’ils touchent justement le caractère décent du logement en ne protégeant pas des infiltrations d’air ou d’eau et ne sont pas dus au défaut d’entretien de l’évacuation des eaux du balcon, les pièces infectées ne le touchant pas.

En revanche, le décollement de la peinture au plafond dans l’entrée et près de la VMC dans la cuisine et les traces de coulure dans les toilettes ne peuvent être affectés avec certitude, en l’absence d’autre élément probant, à une humidité, mais également à un écaillement habituel de la peinture après plusieurs années dans les lieux sans travaux.

Ainsi, les traces d’humidité précédemment relevés contreviennent à l’obligation de délivrance d’un logement sain pesant sur le bailleur, si bien qu’il convient d’enjoindre l’OPH Est Ensemble, venant aux droits de la SAEM [Localité 1] Habitat à réaliser les travaux listés au dispositif au regard des désordres établis. Il lui sera laissé un délai de six mois pour s’exécuter volontairement, sans quoi elle sera condamnée au paiement d’une astreinte provisoire de 20 euros par jour de retard pendant 90 jours.

La transmission de cette décision au Préfet de Seine-Saint-Denis sera ordonnée selon les modalités fixées au dispositif.

II. Sur la demande d’indemnisation du préjudice de jouissance

Il résulte des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil que les parties doivent prouver les faits et les obligations nécessaires au succès de leurs prétentions.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Il impose également au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation, d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat.

En application de l’article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L’article 1719 du code civil fait obligation au bailleur 1° De délivrer au preneur la chose louée et s’il s’agit de son habitation principale un logement décent ; Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Il résulte toutefois de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 une obligation de résultat pour le bailleur de délivrer un logement décent à son locataire. Seul un évènement de force majeure est de nature à l’exonérer de son obligation de délivrance d’un logement décent.

En l’espèce, il ressort des développements antérieurs que l’OPH Est Ensemble a failli dans son obligation de délivrance d’un logement décent, caractérisant ainsi une faute ouvrant réparation à préjudice, d’autant plus qu’elle était informée de l’état du logement selon les échanges de messages produits par M. [R] [S], dont le premier date du 13 novembre 2023.

Au regard des constatations effectuées par le commissaire de justice, notamment la localisation des traces d’humidité et leur faible ampleur, il convient de condamner l’OPH Est Ensemble à verser à M. [R] [S] la somme de 1960,17 euros, calculée à partir d’une appréciation souveraine à 20% du dernier loyer de 653,39 euros, sur 15 mois, soit depuis le mois de décembre 2023, juste après le constat du commissaire de justice et date certaine de l’apparition des désordres.

III. Sur la demande d’indemnisation du préjudice moral

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1241 du même code dispose que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

En l’espèce, M. [R] [S] fait état d’un préjudice moral lié à la tristesse et l’angoisse de vivre dans ce logement, en particulier pendant la période hivernale. Au regard de l’ampleur des dysfonctionnements dans des pièces particulièrement utilisées (salle de bain, chambre, toilettes), il convient d’accorder au demandeur la somme de 500 euros.

IV. Sur la demande reconventionnelle en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 7 décembre 2017 et du décompte de la créance actualisé au 18 février 2026 que l’OPH Est Ensemble Habitat rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés pour un montant de 914,58 euros. En revanche, si M. [R] [S] conteste toute dette locative, faisant état d’un problème informatique, il ne rapporte aucun élément en ce sens, pas plus que la preuve qu’il s’est libéré de son obligation de paiement, en l’absence de tout justificatif de paiement ou de quittance de loyer.

Il convient donc de condamner M. [R] [S] à verser à l’OPH Est Ensemble Habitat la somme de 914,58 euros au titre de la dette locative arrêtée au 18 février 2026.

V. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner l’OPH Est Ensemble aux dépens de l’instance.

Il convient également de condamner l’OPH Est Ensemble à payer à Maître Issa KEITA la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dans le respect des conditions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, soit la renonciation à percevoir la part contributive de l’Etat.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONSTATE les manquements de l’OPH Est Ensemble Habitat venant aux droits de la SAEM [Localité 1] Habitat à son obligation de délivrance d’un logement décent ;

CONDAMNE l’OPH Est Ensemble Habitat venant aux droits de la SAEM [Localité 1] Habitat, dans un délai de six mois à compter de la notification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 20 euros par jour de retard pendant 90 jours, à effectuer les travaux d’isolation et d’aération de nature à endiguer les causes d’humidité au [Adresse 2] ;

ORDONNE la transmission de la présente décision au préfet de Seine-Saint-Denis ;

CONDAMNE l’OPH Est Ensemble Habitat venant aux droits de la SAEM [Localité 1] Habitat à payer à M. [R] [S] la somme de 1960,17 euros au titre du trouble de jouissance ;

CONDAMNE l’OPH Est Ensemble Habitat venant aux droits de la SAEM [Localité 1] Habitat à payer à M. [R] [S] la somme de 500 euros au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE M. [R] [S] à payer à l’OPH Est Ensemble Habitat venant aux droits de la SAEM [Localité 1] Habitat la somme de 914,58 euros au titre de la dette locative arrêtée au 18 février 2026 ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE l’OPH Est Ensemble Habitat à payer à Maître Issa KEITA la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile dans le respect des conditions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, soit la renonciation à percevoir la part contributive de l’Etat ;

CONDAMNE l’OPH Est Ensemble Habitat au paiement des entiers dépens de la présente procédure ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision ;

LA GREFFIERE LA JUGE