TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [E] [V]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/07780 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5U4X

N° MINUTE :

11

JUGEMENT

rendu le jeudi 28 novembre 2024

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 2],

[Adresse 1]

représentée par Maître Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE

Madame [E] [V],

[Adresse 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 octobre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 novembre 2024 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 28 novembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/07780 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5U4X

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 22 juillet 2013, la SA Antin Résidences d’HLM a donné à bail à Mme [E] [V] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6].

Le contrat de bail a été égaré.

Par acte de commissaire de justice du 26 janvier 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1612,65 euros au titre de l’arriéré locatif, sans délai.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juillet 2024, la SA d'[Adresse 3] a fait assigner Mme [E] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de:

constater l’existence d’une dette locative non régularisée suite à la délivrance du commandement de payer du 26 janvier 2024,prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Mme [E] [V] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, et la séquestration des biens meubles du logement,condamner Mme [E] [V] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 4597,29 euros, arrêtée au mois de juin 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2024, condamner Mme [E] [V] à lui payer une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,condamner Mme [E] [V] à lui payer la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

A l’audience du 15 octobre 2024 à laquelle l’affaire a été appelée, la SA d’HLM Antin Résidences, représentée par son conseil, s’en est rapportée à son acte introductif d’instance, actualisant sa demande formée au titre de l’arriéré locatif à la somme de 5986,24 euros, arrêté au mois de septembre 2024 inclus.

Bien que régulièrement assignée à étude, Mme [E] [V] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Il sera par conséquent statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 28 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, la défenderesse n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 25 juillet 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 15 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’existence d’un bail verbal

Si, en application de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, le contrat de location doit être établi par écrit, la jurisprudence a admis la validité des baux verbaux en présence d’une mise à disposition d’un logement à titre principal en contrepartie du versement d’un loyer. L’existence d’un bail verbal entraîne toutefois comme incidences que le bailleur ne peut pas demander l’indexation du loyer faute de clause en ce sens (nominalisme monétaire) et que le constat de la résiliation de plein droit du bail n’est pas possible faute de clause contractuelle en ce sens (il faut un prononcé judiciaire de la résolution du bail, comme sollicité dans le cas d’espèce).

En l’espèce, l’existence d’un bail verbal entre les parties ressort du décompte produit aux débats, dès lors qu’il fait apparaître le paiement de loyers et de charges par Mme [E] [V] pour la période du 31 octobre 2022 jusqu’au 31 décembre 2023.

En conséquence, l’existence d’un bail verbal est établie.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé que l’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, il ressort de l’extrait de compte produit par la SA d’HLM Antin Résidences que les impayés de loyers s’élevaient au 30 septembre 2024 à 5986,24 euros (en ce inclus 45,72 euros de frais d’ « enquête sociale »).

L’historique démontre que la locataire a effectué divers paiements jusqu’au mois de décembre 2023, date à laquelle existait alors une dette locative de 1612,65 euros, correspondante aux causes du commandement de payer, et que plus aucun paiement n’a été effectué depuis.

L’inexécution totale, depuis plus de 10 mois, de ses obligations de paiement du loyer justifie le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la locataire, dont les manquements contractuels sont graves et répétés, à compter du présent jugement.

Mme [E] [V] devenant occupante sans droit ni titre, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement

Mme [E] [V] est redevable des loyers impayés en application de l’article 1103 du code civil et du bail.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue par ailleurs une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance.

Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la SA d’HLM Antin Résidences que les impayés de loyers s’élèvent au 30 septembre 2024 à 5986,24 euros (dont 45,72 euros de frais d’ « enquête sociale »).

Les frais d’enquête sociale doivent être déduits du montant de la dette, puisqu’ils ne sont pas contractuellement prévus; ils ne sont par ailleurs pas justifiés dans le cadre de la présente instance.

Mme [E] [V], non comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette en principal. Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 5940,52 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1612,65 euros à compter du commandement de payer, sur la somme de 2984,64 euros à compter de l’assignation, et du présent jugement pour le surplus.

Elle sera en outre condamnée à payer à la SA d’HLM Antin Résidences une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant de la présente décision à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Mme [E] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de l’assignation mais non compris le coût du commandement de payer, le bailleur n’ayant pas poursuivi le constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail verbal conclu entre la SA d'[Adresse 3] et Mme [E] [V] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 6] aux torts de la locataire, à compter du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à Mme [E] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [E] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA d’HLM Antin Résidences pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [E] [V] à verser à la SA d'[Adresse 3] la somme de 5940,52 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1612,65 euros à compter du commandement de payer, sur la somme de 2984,64 euros à compter de l’assignation, et du présent jugement pour le surplus.

CONDAMNE Mme [E] [V] à payer à la SA d’HLM Antin Résidences une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer et charges qui auraient été exigibles à défaut de résiliation, à compter du présent jugement et jusqu’au départ effectif des lieux matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l’expulsion ;

CONDAMNE Mme [E] [V] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [E] [V] à verser à la SA d'[Adresse 3] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection