TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 24/54079

N° Portalis 352J-W-B7I-C4XE4

N° : 7

Assignation du :

29 mai 2024

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 08 novembre 2024

par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. PARDES PATRIMOINE

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Odile COHEN, avocat au barreau de PARIS – #E0051

DEFENDERESSE

La Société ORIENT EXPRESS

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Imed KESSENTINI, avocat au barreau de PARIS – #C0714

DÉBATS

A l’audience du 04 octobre 2024, tenue publiquement, présidée par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier,

Nous, Président, après avoir entendu les parties représentées par leur conseil, avons rendu la décision suivante :

Suivant acte sous seing privé en date du 2 février 2016, la SCI Pardes Patrimoine a donné à bail commercial à la SARL Orient Express pour une durée de 12 années à compter du 1er mai 2014, un local situé [Adresse 2], moyennant un loyer annuel de 24 500 euros HT, payable trimestriellement, par quart et d’avance les 1er jours de chaque trimestre.

Par acte d’huissier en date du 29 mai 2024, la SCI Pardes Patrimoine a assigné la SARL Orient Express en référé devant le président du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et d’obtenir:

— l’expulsion de la SARL Orient Express ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde-meubles désigné par le bailleur en garantie des sommes dues, au frais de la SARL Orient Express,

— la condamnation de la SARL Orient Express à payer à la requérante à titre provisionnel, la somme de 8 680,12 euros correspondant au montant des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation demeurés impayés au titre des échéances exigibles selon décompte arrêté au terme du 2ème trimestre 2024

— la condamnation de la SARL Orient Express au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation trimestrielle d’un montant égal au loyer normalement exigible, majorations incluses,

— la condamnation de la SARL Orient Express au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer, de l’assignation.

Lors de l’audience du 4 octobre 2024, la SCI Pardes Patrimoine et la SARL Orient Express, représentées par leur Conseil, font par de leur accord.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 8 novembre 2024.

MOTIFS

1/ Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

Sur le principe

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Selon jurisprudence constante le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Aux termes de l’article 20 du contrat de bai, le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, un mois après un commandement de payer demeuré sans effet ou une sommation d’avoir à exécuter demeurée sans effet.

Par acte du 28 février 2024, la SCI Pardes Patrimoine a fait délivrer au preneur un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce. Cette sommation est régulière et détaille le montant de la créance, à savoir la somme en principal de 5 663,96 euros correspondant au solde de l’arriéré.

Il est établi que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

Il y a lieu en conséquence de constater le principe de l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur les délais

Aux termes de l’article L145-41 alinéa 2 du Code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, les parties font part de leur accord quant à l’octroi de délais.

Il convient par conséquent d’accorder les délais de paiement sollicités et de suspendre les effets de la clause résolutoire comme suit au présent dispositif.

En cas de non respect, la clause résolutoire reprendra son plein effet et l’expulsion sera ordonnée avec toutes ses conséquences de droit. La défenderesse sera alors réputée occupante sans droit ni titre, causant ainsi un préjudice au bailleur qui ne peut disposer du bien à son gré et une indemnité d’occupation sera mise à sa charge depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

2/ Sur la provision

Aux termes de l’article 809 alinea 2 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il résulte du décompte locatif produit que l’obligation du preneur au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation dus à l’OPH HABITAT n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 19 530,56 euros au 4 octobre 2024. Il convient toutefois de déduire les sommes de 321,52 euros au titre des frais déjà inclus dans les dépens.

La SARL Orient Express sera donc condamnée à titre provisionnel à payer la somme de 19 209 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

3/ Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la SARL Orient Express qui succombe supportera le poids des dépens en ce inclus les frais d’huissier et d’assignation pour un montant total de 321,52 euros.

Il est équitable de condamner la SARL Orient Express au paiement de la somme de 778,44 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la SARL Orient Express à payer à la SCI Pardes Patrimoine une provision de 19 209 euros (dix neuf mille deux cent neuf euros) correspondant aux loyers et charges impayés au 4 octobre 2024, terme d’avril 2024 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

Accordons à la SARLOrient Express un délai de grâce pour se libérer et dit qu’elle devra s’en acquitter par 1 paiement de 5000 euros (cinq mille euros) le 21 octobre 2024 et 10 paiements mensuels successifs d’un montant de 1420 euros (mille quatre cent vingt euros) en sus du loyer et des charges en cours, payables le 15 de chaque mois, le premier règlement devant intervenir le 15 novembre 2024, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette ;

Constatons l’accord des parties pour le paiement du loyer courant et des charges le 5 de chaque mois;

Rappelons que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties sont suspendus et que, si les modalités du paiement précité sont intégralement respectées par la défenderesse, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

En tant que de besoin, dans l’hypothèse du non respect des délais de paiement,

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail et disons que la SARL Orient Express devra quitter les lieux et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis [Adresse 2], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

Ordonnons, à défaut, l’expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique, avec le cas échéant la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais avancés par la défenderesse ;

Condamnons en cas de résiliation la SARL Orient Express, prise en la personne de son représentant légal à payer à la SCI Pardes Patrimoine une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges normalement dus en cas de continuation des baux jusqu’à la date de son départ effectif ;

Condamnons la SARL Orient Express, aux dépens qui comprendront le coût de la sommation de payer du 28 février 2024 et de l’assignation;

Condamnons la SARL Orient Express au paiement à la SCI Pardes Patrimoine de la somme de 728,44 euros (sept cent vingt huit euros quarante quatre centimes) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de droit de l’exécution provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile .

Fait à Paris le 08 novembre 2024.

Le Greffier, Le Président,

Arnaud FUZAT Maïté FAURY