TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE LA GIRONDE

JUGEMENT FIXANT LE PRIX D’ACQUISITION D’UN BIEN PRÉEMPTÉ.

le JEUDI VINGT SEPT FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ

N° RG 24/00079 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZGCR

NUMERO MIN: 25/00018

Nous, Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de BORDEAUX, désignée spécialement en qualité de juge de l’Expropriation par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’appel de BORDEAUX en date du 31 août 2023, pour exercer dans le département de la Gironde les fonctions prévues aux articles L.211 et R 211-1 et suivants du Code de l’expropriation, assistée de Madame Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier

A l’audience publique tenue le 23 Janvier 2025 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 27 Février 2025, et la décision prononcée par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

[Localité 11] METROPOLE

[Adresse 14]

[Localité 11]

représentée par Maître Clotilde GAUCI de la SCP COULOMBIE – GRAS – CRETIN – BECQUEVORT – ROSIER, avocats au barreau de BORDEAUX

ET

Monsieur [Y] [S]

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 6]

Madame [F] [D]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentés par Maître Luc LHUISSIER de l’AARPI RIVIERE – DE KERLAND, avocats au barreau de BORDEAUX

En présence de Madame Anne BAILLY, Commissaire du Gouvernement

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Grosse délivrée le: 27/02/2025

à : avocats

Expédition le : 27/02/2025

à : préempteur, préemptés, CG

FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur [Y] [S] et madame [D] sont propriétaires indivis de la parcelle cadastrée section AN n°[Cadastre 7] d’une contenance de 1366 m², située [Adresse 1] et [Adresse 2] sur le territoire de la commune de [Localité 13]. Cette parcelle dispose également d’un accès depuis la [Adresse 17].

Le terrain supporte une maison d’habitation édifiée en 1958.

Par déclaration d’intention d’aliéner enregistrée le 15 décembre 2023, Maître [I] [K], notaire à [Localité 12], a informé la commune de [Localité 13] de l’intention de monsieur [S] et de madame [D] de céder leur bien, inoccupé, pour un prix de 1 450 000 euros.

Par arrêté du 21 mars 2024, la présidente de [Localité 11] Métropole a décidé d’exercer son droit de préemption urbain pour un prix de 770 000 euros, TVA en sus le cas échéant.

Par lettre du 16 mai 2024, le conseil des consorts [D] [S] a informé [Localité 11] Métropole du refus de son offre.

En application de l’article R. 213-11 du code de l’urbanisme, [Localité 11] Métropole a saisi le juge de l’expropriation de la Gironde par dépôt en main propre au greffe le 29 mai 2024 afin qu’il fixe judiciairement le prix du bien.

La copie du récépissé de consignation prévue à l’article L. 213-4-1 du code de l’urbanisme a été transmise par [Localité 11] Métropole au greffe de la juridiction le 15 juillet 2024.

Suivant ordonnance du 5 septembre 2024, le juge de l’expropriation a organisé le transport sur place, qui s’est tenu le 14 octobre 2024 en présence des représentants et du conseil de [Localité 11] Métropole, de monsieur [S] et de son conseil, et du commissaire du gouvernement.

Madame [D] est décédée le 21 décembre 2024, entraînant l’interruption de l’instance.

Monsieur [S], son unique héritier, est intervenu volontairement dans la procédure en cette qualité par conclusions du 20 janvier 2025.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 23 janvier 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par mémoire récapitulatif notifié aux parties et reçu au greffe le 22 janvier 2025, [Localité 11] Métropole demande au juge de l’expropriation, in limine litis, de se déclarer incompétent pour apprécier la légalité de la décision de préemption du 21 mars 2024 et renvoyer monsieur [S] à mieux se pourvoir devant le tribunal administratif, donner acte de la reprise d’instance après le décès de madame [D] par monsieur [S], son seul héritier, fixer le prix de l’immeuble libre de toute occupation à la somme de 770 000 euros TVA en sus le cas échéant, rejeter toute autre demande et statuer ce que de droit sur les dépens.

In limine litis, [Localité 11] Métropole souligne que la compétence du juge de l’expropriation n’est qu’une compétence d’attribution et qu’il ne peut se prononcer sur la légalité de l’acte de préemption comme le lui demande monsieur [S], cette compétence revenant au juge administratif. En tout état de cause, elle conteste l’allégation selon laquelle aucune demande de visite du bien dans le cade de la procédure de préemption n’aurait été faite, cette demande, ayant été notifiée au notaire instrumentaire. Elle précise que la demande a été signée par Madame [A] [E], qui bénéficie d’une délégation de signature en sa qualité de directrice responsable de la direction du foncier. Elle ajoute que contrairement à ce qui est soutenu, l’arrêté a été transmis au contrôle de légalité, comme en atteste la décision de préemption qui comporte le tampon de réception de la préfecture. S’agissant du défaut de motivation allégué, [Localité 11] Métropole expose que la décision est motivée tant en droit qu’en fait et qu’elle précise bien la nature du projet envisagé, qui répond aux objectifs de l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme, en l’occurrence la réalisation d’équipements collectifs tel qu’un réseau de vélo express. Elle souligne qu’en tout état de cause l’illégalité de la décision n’apparaît pas manifeste. Concernant l’évaluation, elle souligne que le prix ne peut être fixé à la valeur de la DIA mais doit résulter de comparaisons de biens similaires dans une zone rapprochée. Elle réfute avoir produit des termes de comparaison anciens, ceux-ci datant de 2021, 2022, 2023. Selon elle la méthode par comparaison doit être privilégiée, la méthode bilan promoteur n’étant pas fiable. [Localité 11] Métropole demande enfin d’écarter les termes de comparaison produits par les préemptés, à défaut de préciser les références de publication ou de produire les actes. Elle demande enfin de ramener à un plus juste montant la somme demandée au titre des frais irrépétibles.

[Localité 11] Métropole fait également valoir que la saisine du juge de l’expropriation a été faite conformément aux dispositions de l’article R. 311-10 du code de l’expropriation, par LRAR du 29 mai 2024, et que le courrier de notification a été réceptionné personnellement par monsieur [S] le 1er juin 2024 et par madame [D] le 31 mai 2024. Elle souligne que le fait que le courrier d’accompagnement de la saisine indiquant que le mémoire a été notifié à « messieurs [J] », par erreur, est sans conséquence, d’autant que les références du dossier sont les bonnes.

Elle demande par ailleurs au juge de l’expropriation de constater la reprise d’instance par monsieur [S] unique héritier de madame [D], par conclusions du 20 janvier 2025.

Sur la date de référence, [Localité 11] Métropole soutient que le bien étant situé dans une zone où s’exerce le droit de préemption urbain, il y a lieu de retenir le 24 février 2017, date à laquelle est devenu opposable le PLU de [Localité 11] approuvé le 16 décembre 2016, qui délimite la zone dans laquelle dans laquelle est situé le bien.

A cette date, le bien était classé en zone UM 12*3L00 du PLU de [Localité 11] Métropole. Elle considère que le terrain doit être considéré comme un terrain à bâtir au sens de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation. Concernant la consistance du bien, [Localité 11] Métropole souligne qu’il s’agit d’une maison d’habitation ancienne dans son ensemble en mauvais état d’entretien voire vétuste et nécessite de gros travaux de rafraichissement. Elle estime que son offre, fondée sur l’évaluation de la DIE, qui a décomposé d’une part la maison d’habitation de 145 m² et le terrain de 585 m² est favorable aux préemptés. Elle souligne qu’au jour de la préemption, aucun détachement de lot à bâtir n’a été autorisé, de sorte que la perspective d’une seconde construction sur le terrain, incertaine, n’a pas à être prise en compte.

En réplique, par conclusions du 20 janvier 2025, monsieur [S] demande au juge de l’expropriation :

A titre liminaire :

— d’acter la reprise d’instance après le décès de madame [D] par lui-même, unique héritier de la totalité de la succession,

— déclarer irrecevable la saisine du juge de l’expropriation pour violation des articles R. 311.10 et suivants du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique,

A titre principal :

— fixer la valeur de l’immeuble préempté à 1 450 000 euros

A titre subsidiaire :

— fixer sa valeur à 1 229 000 euros ou à 1 179 000 euros

A titre infiniment subsidiaire :

— fixer la valeur de l’immeuble à 1 120 000 euros

En tout état de cause,

Rejeter l’ensemble des demandes de [Localité 11] Métropole

La condamner à lui verser 6000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre liminaire, il fait valoir qu’en application des articles R. 311-9 et R. 311-10 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, il appartient au titulaire du droit de préemption de notifier son mémoire au propriétaire au plus tard à la date de la saisine du juge sans quoi sa demande est irrecevable et le préempteur est réputé avoir renoncé à l’exercice de son droit de préemption. En l’espèce, il souligne que le courrier de saisine indique que le mémoire a été notifié à « messieurs [J] » personnes étrangères à cette affaire ; il en déduit l’irrecevabilité de la saisine.

En outre, il souligne que, contrairement à ce que soutient [Localité 11] Métropole, il ne demande pas au juge de l’expropriation de prononcer la nullité de la décision de préemption mais qu’il constate l’illégalité manifeste de l’arrêté de préemption au vu du régime légal applicable et de la jurisprudence établie, comme le lui permet la décision du Tribunal des Conflits du 17 octobre 2011, SCEA du Chéneau. Il considère que l’illégalité manifeste résulte de ce que la demande de visite du bien a été signifiée le 15 février 2024, non le 14 février 2024, contrairement aux dispositions des articles L. 213-2 et D. 213-13-1 du code de l’urbanisme. Il estime en outre que la décision de préemption est entachée d’illégalité en ce qu’il n’est pas justifié qu’elle a été transmise à la préfecture dans le délai d’un mois suivant la visite des lieux, de sorte que son caractère exécutoire dans le délai d’exercice du droit de préemption n’est pas démontré, ce qui entache cette décision d’illégalité manifeste. Il ajoute que l’arrêté est entaché d’une insuffisance de motivation au regard de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme ; il appartient à la collectivité de justifier à la date à laquelle il est exercé de la réalité du projet et de la nature du projet ; il souligne que contrairement à ce que souligne [Localité 11] Métropole, indiquer la nature du projet est insuffisant. Il rappelle que sa propriété ne possède qu’une bande de quelques mètres contigus à l'[Adresse 10] concernée par l’aménagement de la ligne 14 du réseau Vélo Express et que le projet n’est pas entériné, ce qui constitue un excès de pouvoir susceptible de justifier l’annulation. Il estime que le motif de la préemption est fallacieux et que [Localité 11] Métropole, sous couvert de l’aménagement de l’espace public, entend procéder à l’acquisition d’une réserve foncière à vil prix. Il en déduit qu’au regard de cette illégalité manifeste, le prix de cession doit être celui de la DIA. Subsidiairement, il conteste l’état de vétusté allégué de la maison d’habitation, seule une rénovation de second œuvre serait nécessaire le cas échéant. Il considère en outre que les termes de comparaisons retenus dans l’avis du domaine ne sont pas opportuns, que leur localisation est différente de celle de l’immeuble et les références trop anciennes. Il formule les mêmes critiques sur les terrains à bâtir. Il fait valoir que la configuration de la parcelle offre des possibilités de division et de construction qui doivent être pris en compte. Sur la valorisation du terrain, il expose que la parcelle préemptée peut être qualifiée de terrain à bâtir encombré mais que les droits à bâtir attachés à l’immeuble doivent être pris en considération puisqu’ils représentent une valorisation supérieure à celle du bâti existant ; il conteste les allégations de [Localité 11] Métropole selon lesquelles la vocation future des biens expropriés n’a pas à être prise en compte : il entend valoriser les droits à construire présents et actuels, qui ont une valeur patrimoniale selon la jurisprudence de la Cour de cassation. Il estime qu’une évaluation au m² de la surface de plancher à 450 euros le m² retenu par l’Avis des Domaines est raisonnable, soit 1 229 000 euros en état libre. Concernant la valorisation de la seule maison, il estime au regard des valeurs issues de DVF et du jardin entourant la maison qu’une valorisation à 4500 euros le m² est justifiée, soit pour une maison de 145 m², 652 500 euros. En ce qui concerne le reste de la parcelle, soit 585 m², en appliquant un taux d’occupation de 40%, il aboutit à une surface de plancher de 234 m² sur 5 niveaux compte tenu de la hauteur maximale autorisée de 21 mètres au faitage, soit 1170 m² au prix unitaire de 450 euros le m², soit 526 500 euros, soulignant que le bâtiment pourrait être construit en fond de parcelle pour respecter la règle de recul.

Par conclusions du 4 octobre 2024, le commissaire du gouvernement propose de fixer le prix d’acquisition du bien à la somme de 1 120 000 euros en se fondant sur le fait qu’au regard de l’implantation du bâti et de ses accès, il est possible de détacher une emprise d’environ 585 m² qui se positionne à droite de la maison à usage d’habitation. Le solde du terrain étant valorisé avec la maison, soit 781 m². Il considère que le terrain peut être qualifié de terrain à bâtir au sens du code de l’expropriation. Il retient comme date de référence le 24 février 2017, comme [Localité 11] Métropole ; pour fonder sa proposition, il retient la méthode par comparaison, portant sur des terrains intégrés puis, au regard de la configuration du terrain, sur des terrains à bâtir.

MOTIVATION

En application de l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme, à défaut d’accord amiable sur le prix d’acquisition dans le cadre de l’exercice du droit de préemption urbain, le prix d’acquisition est fixé par le juge de l’expropriation. Ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, notamment d’indemnité de remploi. Le prix est fixé comme en matière d’expropriation sous les réserves suivantes : la date de référence est, pour les biens non situés dans une zone d’aménagement différé, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes publics révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est située le bien.

La consistance du bien est appréciée à la date du jugement.

Sur la description du bien

La parcelle préemptée est une parcelle de 1366 m² située rive droite à [Localité 13] (Haut-[Localité 13]), comprenant une maison à usage d’habitation de 145 m², édifiée en 1958 aux prestations anciennes. La parcelle est au coin de l'[Adresse 10] et l'[Adresse 9]. Un portillon piéton donne sur l'[Adresse 10]. Un portail permettant l’accès à des véhicules existe au droit de l'[Adresse 9] mais l’accès n’est plus utilisé en raison du passage du tramway au droit du trottoir longeant l’avenue. L’accès à la parcelle se fait par un portail en bois situé au fond de cette parcelle, donnant sur la [Adresse 17].

Un garage isolé sur dalle est présent. Le jardin comporte des végétaux et arbres. La maison d’habitation, inoccupée, est composée de deux parties. Elle est composée d’un rez-de-chaussée élevé sur un garage, entourée pour partie d’une terrasse en pierre. Une partie était occupée par les propriétaires. La maison est composée d’un grand séjour, avec un carrelage petit carreaux ancien, une cheminée. La cuisine comporte des meubles défraichis. Le carrelage du couloir est en petits carreaux daté. Il y a trois chambres tapissées en état d’usage. Deux d’entre elles sont en parquet marqueté, la troisième a un sol carrelé de petits carreaux. L’ensemble est à refaire au goût du jour mais la maison, bien qu’inoccupée, apparaît saine (sans traces de moisissures). La douche semble avoir été refaite récemment.

La seconde partie était précédemment utilisée comme local pour un professionnel de santé. Les portes fenêtres sont protégées par un rideau métallique. Elle est composée d’un grand séjour dont le sol est en parquet marqueté, d’une chambre et d’une cuisine . La salle de bain et les toilettes, séparées, sont anciens. Le sol du séjour est en parquet.

Le sous-sol apparaît sain.

L’extérieur de la maison ne nécessite pas de ravalement particulier. En revanche, tout l’intérieur est à rénover pour moderniser l’habitation.

Sur l’interruption de l’instance et la reprise de cette instance.

En application de l’article 370 du code de procédure civile, l’instance est interrompue par le décès d’une des parties lorsque l’action est transmissible. L’article 373 de ce code précise que l’instance peut être volontairement reprise dans les formes prévues pour la présentation des moyens de défense. Selon l’article 374 de ce code, l’instance reprend son cours en l’état où elle se trouvait au moment où elle a été interrompue.

En l’espèce, madame [D] est décédée le 21 décembre 2024. L’instance a en conséquence été interrompue. Elle a été valablement reprise par les conclusions de monsieur [S] présentées le 20 janvier 2025, celui-ci justifiant par un acte de notoriété être l’unique héritier de madame [D]. L’instance a donc valablement été reprise.

Sur la recevabilité de la saisine du juge de l’expropriation

En application des articles L. 331-1 et R. 311-31 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, lorsqu’un texte législatif ou réglementaire prévoit la fixation d’un prix ou d’une indemnité comme en matière d’expropriation, ce prix ou cette indemnité est, sauf disposition, contraire, fixé, payé ou consigné selon les règles du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Le dernier alinéa de l’article R. 311-9 de ce code prévoit que le mémoire de saisine du juge est adressé au greffe de la juridiction par LRAR avec deux copies. L’article R. 311-10 prévoit que le demandeur notifie simultanément à la partie adverse la copie du mémoire.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que le mémoire de saisine a été remis directement au greffe de la juridiction de l’expropriation contre récépissé le 29 mai 2024. [Localité 11] Métropole justifie (pièce 8) avoir déposé à la Poste le 29 mai 2024, donc le même jour, en vue d’un envoi par lettre recommandée, le mémoire de saisine destiné à Monsieur [S] d’une part et madame [D] d’autre part. L’irrecevabilité manquant en fait, celle-ci doit être écartée, la circonstance que la lettre d’accompagnement de la saisine adressée au juge de l’expropriation comporte une erreur matérielle sur le nom des personnes à qui le mémoire est simultanément notifié étant inopérante, le mémoire lui-même désignant les bonnes personnes et ayant été effectivement notifié aux bonnes personnes.

Sur l’illégalité manifeste de l’exercice du droit de préemption.

Si, en cas de contestation sérieuse portant sur la légalité d’un acte administratif, les tribunaux de l’ordre judiciaire statuant en matière civile doivent surseoir à statuer jusqu’à ce que la question préjudicielle de la légalité de cet acte soit tranchée par la juridiction administrative, il en va autrement lorsqu’il apparaît manifestement, au vu d’une jurisprudence établie, que la contestation peut être accueillie par le juge saisi au principal.(Tribunal des conflits 17 octobre 2011, SCEA du Cheneau).

Cette règle est applicable au juge de l’expropriation (Tribunal des conflits, 16 juin 2014, pourvoi n° 14-03.953, Bull. 2014).

En l’espèce, la déclaration d’intention d’aliéner a été reçue en mairie de [Localité 13] le 15 décembre 2023. Ce délai expirait, par conséquent, en application d’une jurisprudence administrative classique (CE 16 juin 1993, n° 135411, Commune d’Etampes ; Conseil d’État, 17 octobre 2024, n° 489707) le jour du dernier mois qui portait le même quantième que le jour de réception de la déclaration d’intention d’aliéner, soit le 15 février 2024. Il est justifié que le 15 février 2024, soit dans le délai de deux mois, [Localité 11] Métropole a fait signifier aux préemptés sa demande de visite du bien.

Le délai de préemption a donc été suspendu jusqu’au jour de la visite, en application de l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme. Cette visite a eu lieu le 21 février 2024, ouvrant un nouveau délai d’un mois au titulaire du droit de préemption pour exercer son droit. Au vu de ce la jurisprudence rappelée ci-dessus, ce délai expirait le 21 mars 2024.

Pour être exécutoire, la décision de préemption doit, en application des dispositions combinées des articles L. 5211-9, L. 5217-2 et L. 2131-1 du code général des collectivités territoriales (CGCT), être transmise au préfet afin de la soumettre au contrôle de légalité. Se fondant sur une interprétation combinée des articles L. 213-2 du code de l’urbanisme et L. 2132-1 du CGCT, le Conseil d’Etat juge, selon une jurisprudence établie (CE, 15 mai 2002, Ville de Paris, N° 230015, publiée au Rec. ; CE 5 déc. 2024, n°359769, publié au Rec.), que dans le cas où le titulaire du droit de préemption décide de l’exercer, sa décision doit être exécutoire au terme du délai de deux mois ; pour qu’elle le soit il faut qu’elle soit prise mais également notifiée aux propriétaires et transmise au représentant de l’Etat ; il en résulte que la réception de la décision par le propriétaire intéressé et le représentant de l’Etat à la suite de sa notification et de sa réception constitue une condition de légalité de la décision de préemption, cela s’expliquant par la nécessité pour les propriétaires qui ont décidé de vendre un bien susceptible de faire l’objet d’une décision de préemption de savoir de façon certaine, au terme du délai de deux mois imparti au titulaire du droit de préemption pour en faire éventuellement usage, s’ils peuvent ou non poursuivre l’aliénation entreprise.

En l’espèce, il ressort de la décision de préemption que celle-ci a été prise le 21 février 2024, soit le dernier jour du délai. Il est justifié par monsieur [S] que la décision de préemption lui a été signifiée le même jour par commissaire de justice, lequel a également procédé à la signification de l’acte auprès de madame [D], du notaire et de l’acquéreur.

La décision produite par [Localité 11] Métropole (pièce 4) comporte la signature de Madame [E] [A], directrice du foncier et délégataire de la présidente de [Localité 11] Métropole. Cet exemplaire comporte un tampon dateur selon lequel il a été notifié le 21 mars 2024 et reçu à la préfecture le 21 mars 2024. Dans le cadre des débats, [Localité 11] Métropole a transmis (pièce 11) la copie de la décision revêtue du tampon horodateur de la préfecture de la Gironde, mentionnant une réception à la préfecture le 21 mars 2024, suivie d’un numéro d’horodatage électronique.

Sauf à considérer que ces mentions soient constitutives d’un faux, ce qui n’est au demeurant pas démontré, il convient de considérer que la réception en préfecture a bien eu lieu le 21 mars 2024, rendant exécutoire à cette date la décision de préemption, soit dans le délai.

Il convient dès lors de constater que la décision de préemption était exécutoire avant l’expiration du délai.

En ce qui concerne la motivation de la décision, il n’est pas reproché à la décision un défaut pur et simple de motivation, irrégularité qui pourrait être constatée par le juge judiciaire en application du principe qui l’autorise à constater la régularité d’une décision administrative non réglementaire, mais il est soutenu une insuffisance de motivation. Or, le contrôle de la motivation d’un acte administratif ne peut entrer dans les attributions du juge judiciaire et du juge de l’expropriation en particulier, ce contrôle nécessitant une appréciation in concreto des motifs, ce qui n’est pas compatible avec l’exigence d’appliquer une jurisprudence établie à un acte qui ne pose aucune difficulté sérieuse.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de renvoyer monsieur [S] à mieux se pourvoir s’agissant de la légalité de la décision de préemption et de procéder à la fixation du prix du bien préempté selon les règles applicables en matière d’expropriation.

Sur la date de référence

La parcelle expropriée est incluse dans le périmètre du droit de préemption urbain.

Par application des dispositions combinées des articles L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et L. 213-4 du code de l’urbanisme, auquel renvoie l’article L. 213-6 du même code, la date de référence est celle à laquelle la dernière révision du PLU modifiant la zone dans laquelle est située le bien en cause a été rendue opposable aux tiers.

En l’espèce, la parcelle en cause est soumise au droit de préemption urbain, la date de référence à retenir pour l’ensemble de la parcelle considérée est celle de l’acte le plus récent rendant opposable le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est située la parcelle en cause, sur laquelle est par ailleurs situé l’emplacement réservé.

[Localité 11] Métropole et le commissaire du gouvernement retiennent comme date de référence le 24 février 2017, date à laquelle la modification du PLU qui délimite la zone UM 12*3L00 du PLU de [Localité 11] Métropole, intervenue le 16 décembre 2016, a été rendue opposable aux tiers.

Monsieur [S] ne s’oppose pas à ce que cette date soit retenue.

La date de référence sera en conséquence fixée au 24 février 2017.

Sur la qualification de terrain à bâtir du bien

En application des articles L. 322-2 à L. 322-4 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le terrain est qualifié de terrain à bâtir, au sens du code de l’expropriation, dès lors qu’il remplit deux conditions cumulatives, qui doivent être remplies un an avant la déclaration d’utilité publique: être situés dans un secteur désigné comme constructible par le plan local d’urbanisme et être effectivement desservi par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable, etc.. Les terrains qui ne répondent pas, à la date de référence, à ces conditions cumulatives, sont évalués en fonction de leur seul usage effectif.

En l’espèce, la qualification de terrain à bâtir du bien à la date de référence, qui ressort de son zonage, n’est pas contestée par les parties.

Sur le prix

En application des articles L. 322-1 et L. 322-2 du code de l’expropriation, le prix du bien préempté, estimé à la date du jugement, est fixé en fonction de sa consistance à cette même date et de son usage effectif ou de sa qualification de terrain à bâtir à la date de référence.

Sur la méthode d’évaluation.

En l’espèce, [Localité 11] Métropole et le commissaire du gouvernement retiennent la méthode par comparaison. A titre principal, monsieur [S] demande de calculer le prix sur la base du prix retenu dans l’avis des Domaines s’agissant de l’emprise détachée de la propriété, et de multiplier cette valeur par la surface de plancher autorisée, afin de valoriser les droits à construire restant sur la parcelle.

La méthode par comparaison est en principe privilégiée car elle permet d’évaluer le prix au regard de la réalité du marché immobilier local. Néanmoins, elle ne peut être utilement mobilisée que pour autant que les termes de comparaison sélectionnés par les parties et le commissaire du gouvernement permettent au juge de comparer des bien situés dans un espace géographique proche, ayant les mêmes caractéristiques, cédés à une date la plus proche possible de la date d’évaluation.

En l’espèce, le bien à évaluer est une maison à usage d’habitation édifiée en 1958, aux prestations anciennes, de 145 m², élevée sur un terrain de 1366 m².

A titre liminaire, il faut rappeler qu’habituellement, les termes de comparaison retenus pour des terrains bâtis portent sur des terrains bâtis intégré ; il faut alors rechercher des surfaces de bâti équivalentes et des terrains ayant des dimensions comparables.

Ici, il faut souligner que [Localité 11] Métropole, suivant l’avis des Domaines, propose d’appliquer la méthode par comparaison mais en deux temps : d’abord sur la maison d’habitation, en privilégiant des termes de comparaison de maisons de dimensions semblables, élevées sur des terrains allant de 80 à 150 m², puis sur le terrain à bâtir pouvant être détaché, alors même qu’aucune division n’a été faite. Cette façon de procéder apparaît favorable au préempté et peut donc être retenue, ce que propose également le commissaire du gouvernement, ce procédé étant justifié par la configuration de la parcelle permettant de détacher une emprise pour une nouvelle construction, de 585 m², qui se positionne à droite de la maison d’habitation.

Il sera en outre souligné que s’agissant de l’évaluation du terrain à bâtir, celui-ci doit être considéré comme encombré puisqu’une maison d’habitation est d’ores et déjà élevée. Néanmoins, ni [Localité 11] Métropole ni le commissaire du gouvernement ne proposent d’appliquer d’abattement, ce qui est là encore favorable à monsieur [S]. Il doit en être donné acte.

Enfin, il faut souligner que le prix de 450 euros au m² que voudrait voir appliquer monsieur [S] à la surface de plancher ne peut être retenu puisque ce prix est issu de termes de comparaison de terrains à bâtir, sur la base de leur surface, non de termes de comparaison pris à partir de surface de plancher.

S’agissant de l’usage de la méthode de récupération foncière, qui consiste, dans le cas d’une parcelle bâtie, à ne rechercher que la valeur du terrain nu, lorsque celle du bâti est négligeable, en raison de son état de délabrement ou lorsqu’elle a une valeur inférieure à l’abattement pour encombrement, il convient de rappeler qu’elle doit être privilégiée pour les biens de nature exceptionnelle à savoir ceux qui présentent une spécialisation plus ou moins marquée (châteaux, cinéma, etc) empêchant de trouver des termes de comparaison pertinents.

Tel n’est pas le cas ici puisqu’il s’agit d’une maison d’habitation dans un secteur urbanisé.

Ainsi, il n’y a pas lieu de retenir cette méthode proposée par le commissaire du gouvernement.

En conséquence, il y a lieu de rechercher, pour déterminer un prix de marché, les cessions intervenues entre 2020 et ce jour, portant d’une part sur des maisons d’habitation des années 1950/60, d’une surface de plus de 100 m², comportant au moins trois chambres, dans le même zonage, sur la commune de [Localité 13], d’autre part sur des terrains à bâtir. Le terrain à bâtir supportant la maison actuelle est de 1366 m². Il est possible d’envisager un détachement de 585 m², de sorte que la surface du terrain intégré à rechercher doit être autour de 780m².

En ce qui concerne la maison d’habitation de 145 m², monsieur [S] propose une valorisation de 4500 euros le m² s’appuyant sur 3 références publiées sur DVF. Cependant, les actes de cession ne sont pas produits et aucune référence de publication n’est précisée, de sorte qu’il n’est pas possible de vérifier le contenu de ces cessions ni leur certitude. En effet, ainsi que l’a jugé la Cour de cassation dans un arrêt publié du 19 septembre 2024 (3e civ. n°23-19.783), si les parties peuvent se prévaloir de termes de comparaison issus de bases de données accessibles au public, dès lors qu’ils comportent les informations énoncées à l’article R. 112 A-1 du livre des procédures fiscales, encore faut-il qu’ils soient accompagnés des références de publication, permettant le cas échéant d’obtenir auprès du service de la publicité foncière les actes des mutations concernées, afin de mettre les parties en mesure de débattre contradictoirement de leur bien-fondé ou de leur pertinence.

Le commissaire du gouvernement indique à cet effet ne pas avoir été en mesure de trouver l’acte du premier terme.

Il a néanmoins été en mesure de trouver le second terme. Toutefois, celui-ci porte sur une maison de 75 m² et doit être écarté car trop petite. Le dernier terme porte sur une maison qui ne présente pas les mêmes prestations (piscine, cuisine d’été). Il doit aussi être écarté.

[Localité 11] Métropole se fonde sur 7 termes de comparaison issus de l’avis des Domaines. Tous sont situés à [Localité 13] et portent sur des cessions intervenues entre janvier 2021 et octobre 2023, ce qui les rend a priori pertinents. Toutefois, les TC 2, 5 et 7 doivent être écartés car portant sur une maison de moins de 100 m².

Le TC 1 doit également être écarté puisque le terrain d’assiette est de 175 m², soit bien plus petit. Il en va de même du TC 4 dont le terrain d’assiette est de 1120 m² alors que nous avons retenu plus haut 781 m². Le TC 6 doit également être écarté puisqu’il porte sur une cession d’une maison dont la construction est bien plus récente : 1985.

Le TC 3 peut en revanche être retenu ; il porte sur une cession d’une maison d’habitation de 6 chambres avec véranda, [Adresse 5]. La maison date de 1950, elle est de 130 m² et le terrain d’assiette de 345 m². Le prix de cession est de 3400 euros le m².

Le commissaire du gouvernement retient quant à lui six termes de comparaison, tous issus de cessions intervenues à [Localité 13] entre octobre 2021 et mai 2024.

Les TC 5 et 6 doivent être écartés car portent sur des maisons de 1985 et 1982.

Les TC 1, 2, 3 et 4 peuvent être retenus comme pertinents : le TC 1 porte sur une maison de 105 m² sur un terrain de 438 m², érigée en 1959, comporte trois chambres. Le prix est de 3480,95 euros par m².

Le TC 2 porte sur le même bien que TC 3 de [Localité 11] métropole mais est relatif à une cession intervenue un an plus tard à 5434 euros le m², ce qui traduit une importante plus value en raison de travaux. Il n’y a pas lieu de le retenir.

Le TC 3 porte sur une maison de 1956, d’une surface de 110 m² sur un terrain de 693 m² pour un prix de 3088,64 euros.

Le TC 4 est une cession d’une maison de 1955, de 120 m² sur un terrain de 697 m². Le prix au m² est de 3073,86 euros.

Ces termes de comparaison aboutissent à un prix moyen de 3261 euros.

Il convient toutefois de relever que ces termes de comparaison portent sur une maison plus petite et sur une terrain d’assiette plus petit, ce qui augmente le prix au m².

En outre il ressort de l’examen des actes, que les biens vendus ont été précédemment acquis en 1993 (TC 1), 2010 (TC4).Ainsi, il est probable que ces maisons aient fait l’objet de travaux de rénovation ou au moins de modernisation, ayant un impact sur le prix de cession, ce qui n’est pas le cas de la maison litigieuse.

Aussi, il y a lieu de retenir un prix minoré par rapport à la moyenne obtenue, et de fixer le prix à 3 150 euros par m², soit 456 750 euros pour la maison.

En ce qui concerne le résiduel du terrain à bâtir (585 m²) : monsieur [S] ne produit aucun terme de comparaisons, permettant comme il le demande d’évaluer les « droits à construire » dont il se prévaut ; en tout état de cause, le terrain sera évalué comme un terrain à bâtir selon la méthode de comparaison habituellement retenue au regard de cessions similaires.

Les termes de comparaison produits par [Localité 11] Métropole ne peuvent être retenus car portent sur des cessions à [Localité 15] et [Localité 16]. Un seul terme concerne [Localité 13] mais se situe en zone de centralité ancienne et cœur historique, ce qui diffère de la zone UM12 à dominante de grands ensembles et tissus mixtes.

Les 5 termes de comparaison produits par le commissaire du gouvernement concernent des cessions intervenues à [Localité 13] entre le 15 mars 2021 et le 31 août 2023. Ses recherches ont porté sur des transactions portant sur des terrains à bâtir de petite superficie situés en zone UM12 ou dans un zonage similaire en UM23, tissus à dominante de grands ensembles et tissus mixtes, et UP64 ([Localité 13]-[V] [P]) sur la commune de [Localité 13]. Les parcelles de terrains sélectionnées par le commissaire du gouvernement vont de 316 à 429 m², le prix moyen au m² est de 509 euros. Il y a lieu de retenir ce prix, de sorte que pour un terrain de 585 m², le prix de cession peut être fixé à 297 765 euros.

Au total, le prix de cession pour l’emprise préemptée pourrait être fixé à 754 515 euros. Néanmoins, le juge ne pouvant statuer infra petita, le prix sera fixé à 770 000 euros « TVA en sus le cas échéant » conformément à la demande de [Localité 11] Métropole.

Sur les dépens

Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, [Localité 11] Métropole supportera les dépens.

Sur l’indemnité au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile: “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :/1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;/2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991./Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.”

En l’espèce, il convient d’allouer à monsieur [S] au titre des frais irrépétibles une somme de 2000 euros au titre de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Constate que l’instance interrompue par le décès de madame [F] [D] a été valablement reprise par monsieur [S] [Y],

Ecarte le moyen d’irrecevabilité de la saisine du juge de l’expropriation soulevé par monsieur [D],

Déclare régulière et recevable l’action engagée par [Localité 11] Métropole en vue de la fixation du prix du bien préempté,

Dit n’y avoir lieu à constater une illégalité manifeste de la décision de préemption du 21 mars 2024 et renvoie Monsieur [S] à mieux se pourvoir s’agissant de l’insuffisance de motivation de la décision de préemption,

FIXE au 24 février 2017 la date de référence,

Fixe à 770 000 euros le prix de la parcelle cadastrée section AN n°[Cadastre 7] d’une contenance de 1366 m², située [Adresse 1] et [Adresse 2] sur le territoire de la commune de [Localité 13] vendue par monsieur [S], en son nom et es qualité d’héritier de madame [D] [F] et préemptée par [Localité 11] Métropole, TVA en sus le cas échéant,

Condamne [Localité 11] Métropole à payer à monsieur [Y] [S] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne [Localité 11] Métropole aux dépens.

La présente décision a été signée par, Madame Marie WALAZYC Juge de l’Expropriation, et par M^me Dorine LEE-AH-NAYE, greffier présent lors du prononcé.

Le Greffier Le Juge de l’Expropriation