TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : S.C.I. DEIRDRE

Copie exécutoire délivrée

à : CABINET DE LASTELLE PIALOUX

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/05823 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6FJD

N° MINUTE : 1 JTJ

JUGEMENT

rendu le jeudi 10 juillet 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires [Adresse 3]

Représenté par son syndic, la SAS FONCIA [Localité 5] RIVE GAUCHE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par le CABINET DE LASTELLE PIALOUX, avocats au barreau de Paris, vestiaire : #P0070

DÉFENDERESSE

S.C.I. DEIRDRE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Véronique JACOB, Première Vice-Présidente adjointe, statuant en juge unique, assistée de Aline CAZEAUX, greffière lors des débats, et de Jihane MOUFIDI, greffière lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 mai 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 juillet 2025 par Véronique JACOB, Première Vice-Présidente adjointe, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 10 juillet 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/05823 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6FJD

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière (SCI) DEIRDRE est propriétaire des lots n°1 (2/1000 tantièmes), 12 (38/1000 tantièmes) et 28 (14/1000 tantièmes) dans l’immeuble sis [Adresse 3], inscrits au cadastre en section BY [Cadastre 4], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS FONCIA PARIS RIVE GAUCHE, a assigné devant le juge unique du tribunal judiciaire de Paris (pôle civil de proximité) la SCI DEIRDRE par acte de commissaire de justice en date du 21 octobre 2024, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  3 796,10 euros au titre des charges de copropriété, période du 1er avril 2023, régularisation 2022 incluse jusqu’au 1er octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2024,

—  694 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2024,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

—  800 euros de dommages et intérêts,

— condamner la défenderesse au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance en ce compris 17,32 euros, le coût de l’assignation et tous autres à venir.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion et un préjudice financier à la collectivité qu’il convient de réparer.

A l’audience du 15 mai 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient ses demandes initiales sauf à abandonner ses demandes au titre des charges de copropriété, réglées le 6 novembre 2024, à la suite de l’assignation.

Il sollicite donc désormais, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  694 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2024,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

—  800 euros de dommages et intérêts,

— condamner la défenderesse au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance en ce compris 17,32 euros, le coût de l’assignation net tous autres à venir.

La SCI DEIRDRE assignée à personne n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré et rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Le syndicat des copropriétaires ayant abandonné ses chefs de demande en paiement des charges de copropriété seules ses demandes au titre des frais de recouvrement et dommages et intérêts seront examinées. Il sera rappelé à ce titre que l’abandon de chefs de demande ne nécessite pas d’être constaté à la différence du désistement de l’entière instance.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 694 euros pour le suivi de la procédure de recouvrement (90 euros le 16 août 2023) la mise en demeure du 8 mars 2024 (54 euros) et la constitution du dossier transmis à l’avocat le 29 mai 2024 (550 euros).

S’agissant de la mise en demeure du 8 mars 2024, il sera alloué au demandeur la somme de 7 euros au titre des frais postaux.

S’agissant des frais relatifs à la procédure de recouvrement et de la constitution du dossier transmis à l’avocat, il sera relevé que le demandeur ne justifie ni des diligences accomplies ni du montant revendiqué.

Il convient par conséquent de condamner la SCI DEIRDRE à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 7 euros au titre des frais de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2024.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que la SCI DEIRDRE a présenté, de manière récurrente depuis deux années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Si la SCI DEIRDRE s’est acquittée de sa dette en cours de procédure, elle n’a pas donné suite à la mise en demeure du 8 mars 2024, de sorte qu’il convient de faire droit à la demande d’indemnisation et de condamner la défenderesse au paiement de la somme de 600 euros, à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Sur les demandes accessoires

La SCI DEIRDRE, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût de l’assignation. A défaut pour le demandeur de justifier que le coût de deux recommandés pour un total de 17,32 euros relève des dépens il n’y a lieu de faire droit à sa demande de prise en compte de ce chef.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, et en dernier ressort, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe,

CONDAMNE la société civile immobilière (SCI) DEIRDRE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA PARIS RIVE GAUCHE, la somme de 7 euros au titre des frais de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2024 ;

CONDAMNE la société civile immobilière (SCI) DEIRDRE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA PARIS RIVE GAUCHE, la somme de 600 euros, à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE la société civile immobilière (SCI) DEIRDRE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA PARIS RIVE GAUCHE, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société civile immobilière (SCI) DEIRDRE aux dépens qui comprendront le coût de l’assignation ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et la greffière susnommés.

La Greffière, Le Président,