TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 18/12/25

à : M^e Rémi HOUDAIBI

Copie exécutoire délivrée

le : 18/12/25

à : M^e Sébastien CAVALLO

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/07051

N° Portalis 352J-W-B7J-DAQNH

N° MINUTE : 2/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 18 décembre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [R] [V] [H], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Sébastien CAVALLO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0100 substitué par M^e Manon ELIAOU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0100

DÉFENDEURS

Monsieur [G] [M], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Rémi HOUDAIBI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0265

Madame [I] [B] épouse [M], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Rémi HOUDAIBI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0265

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 octobre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 18 décembre 2025 par Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffier

Décision du 18 décembre 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/07051 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAQNH

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat de location en date du 25 avril 2016, M. [R] [H] a loué à M. [G] [M] et Mme [I] [M] pour une durée de trois ans reconductible un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] de chaussé, porte droite, pour un loyer actuel de 905, 24 € outre une provision sur charges de 89 €.

Un congé pour reprise en date du 30 octobre 2024 à effet du 30 avril 2025 a été délivré à M. [G] [M] et Mme [I] [M].

Ces derniers sont demeurés dans les lieux après cette date. Un procès-verbal de carence a été dressé le 30 mai 2025 à cet effet.

Une mise en demeure a été délivrée a été délivré le 8 juillet 2025 à M. [G] [M] et Mme [I] [M] d’avoir à quitter les lieux dans les huit jours.

M. [G] [M] et Mme [I] [M] ayant cessé de s’acquitter de leurs loyers, une mise en demeure leur a été délivrée le 20 novembre 2024 puis le 8 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice du 25 juillet 2025, M. [R] [H] a assigné M. [G] [M] et Mme [I] [M] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris. Il demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

— constater la validité du congé pour reprise en date du 30 octobre 2024 et le terme du contrat de bail à effet du 30 avril 2025,

— constater que M. [G] [M] et Mme [I] [M] sont occupants sans droit ni titre à compter du 30 avril 2025,

— ordonner l’expulsion sans délai de M. [G] [M] et Mme [I] [M] ainsi que de tous occupants de leur chef avec assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier, avec séquestration des biens aux frais du défendeur,

— condamner M. [G] [M] et Mme [I] [M] au paiement provisionnel d’une somme de 15215, 86 € au titre de l’arriéré du loyer courant et des charges au 4 juillet 2025 avec intérêts légal à compter du 20 novembre 2024, date de la mise en demeure,

— condamner M. [G] [M] et Mme [I] [M] au paiement provisionnel d’une indemnité journalière d’occupation égale à 1000 € et des charges à compter du 30 avril 2025 et ce, jusqu’à l’expulsion ou le départ volontaire de tout occupant,

— condamner M. [G] [M] et Mme [I] [M] au paiement d’une somme de 2500 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure et de ses suites, y compris les frais d’huissier, d’expulsion et de stockage des effets.

***

Dans leurs conclusions en réponses, M. [G] [M] et Mme [I] [M] demandent :

— un délai de 12 mois pour quitter les lieux à compter de la décision à intervenir,

— un échelonnement de paiement sur 24 mois sur toutes les somes provisionnelles,

— débouter le demandeurs de ses autres demandes.

M. [G] [M] et Mme [I] [M] indiquent, contrairement au décompte, avoir payé leurs loyers à neuf reprises en 2024, quittances ayant été délivrées à concurrence de 7848 €, et non seulement juin et août 2024. Ils font état de difficultés de jouissances au cours du bail, notamment s’agissant du chauffe-eau défectueux, de nature à fonder une action au fond.

***

A l’audience du 16 octobre 2025, le conseil de M. [R] [H] s’est référé à ses écritures.

Le conseil de M. [G] [M] et Mme [I] [M] , tout en reconnaissant la validité du congé, a précisé que le loyer courant d’octobre 2025 avait été payé. Il a précisé que les locataires recherchaient un logement social avec leur fille de 10 ans avec un recours DALO. Il indique que 9 paiements ont été effectués qui ne sont pas repris dans le décompte pour aboutir à une dette de 6103 € qui pourra être échelonnée sur 36 mois.

Le jugement a été mis en délibéré au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la résiliation du bail :

Il ressort de l’article 834 du code civil que le juge des référés peut en cas d’urgence ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Il ressort de l’article 835 du code civil que le juge des référés peut en cas d’urgence ordonner toutes les mesures conservatoires ou de remise en état, même en présence d’une contestation sérieuse, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; si l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut ordonner une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation, même une obligation de faire.

Le juge des référés est le juge de l’évidence et ne peut statuer en présence d’une contestation sérieuse. La contestation sérieuse est celle qui existe lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement et manifestement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait être rendue au fond. C’est notamment le cas chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique.

En l’espèce, il ressort des pièces produites au débat que dans le cadre du contrat de location en date du 25 avril 2016 et reconduit tacitement conclu entre M. [R] [H] et M. [G] [M] et Mme [I] [M] relatif au logement sis [Adresse 3], un congé pour reprise a été délivré aux locataires le 30 octobre 2024 à effet du 30 avril 2025, et que ce congé n’a jamais été contesté dans son principe.

Il ressort également des débats et notamment du procès-verbal de carence du 30 mai 2025 à cet effet, ainsi que de la mise en demeure du 8 juillet 2025, que M. [G] [M] et Mme [I] [M] sont restés dans les lieux au-delà du 30 avril 2025, ce que les intéressés ne contestent nullement puiisqu’ils demandent des délais.

M. [G] [M] et Mme [I] [M] sont ainsi devenus à cette date occupants sans droit ni titre, ce qui constitue un trouble illicite passible du juge des référés.

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

Or, si les locataires démontrent, pour l’échéance en cours à la date de l’audience, avoir effectué un paiement de 876 € le 6 octobre 2025 soit un loyer + une provision sur charges, ce critère donnant au juge la faculté de suspendre les effets de la clause résolutoire n’est d’usage que si à la date de l’audience le contrat est effectivement en cours, même si éventuellement sous le coup d’une clause résolutoire. Tel n’est pas le cas si le contrat a été purement et simplement résilié par l’effet d’un congé au moment où le juge statue, d’autant qu’aucun effet de clause résolutoire n’est alors à suspendre.

En l’absence de départ volontaire, il pourra donc être procédé à l’expulsion de M. [G] [M] et Mme [I] [M] et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En l’absence de départ volontaire, le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [G] [M] et Mme [I] [M], à défaut de local désigné, conformément aux articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Il ne leur sera pas accordé de délai de paiement, compte tenu de ce que le bailleur personne physique, qui doit faire face à ses propres échéances, subit déjà leur occupation sans droit ni titre depuis le 30 avril 2025, soit presque huit mois à la date du délibéré, et compte tenu qu’ils bénéficieront pour quitter les lieux du délai de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, outre le reliquat de trêve hivernale issu de l’article L 412-6 du même code.

III. Sur la demande en paiement de l’arriéré

Sur la créance

M. [G] [M] et Mme [I] [M] produisent des quittances de loyers – non contestées par le bailleur – dont la plus grande partie absente du décompte du bailleur, de janvier 24 à août 2024, soit 9 x 872 € = 7848 €, soit une différence de 6104 € qu’il conviendra donc de soustraire de la somme de 15215, 86 € réclamée.

Il convient en conséquence de condamner M. [G] [M] et Mme [I] [M] au paiement de cette somme de 15215, 86 € – 6104 € = 9111, 86 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 novembre 2024 pour la somme de 7299, 47 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur les délais de paiement

En application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, même d’office accorder des délais de paiement au débiteur dans la limite de 24 mois.

M. [G] [M] et Mme [I] [M] démontrent un revenu mensuel net global de 2861 €.

Il sera accordé à M. [G] [M] et Mme [I] [M] un délai de 24 mois pour se libérer de sa dette selon les modalités décrites au présent dispositif.

IV. Sur l’indemnité d’occupation

Afin de préserver les intérêts du bailleur tout en optimisant les chances d’apurement de l’échéancier prononcé ci-dessous, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due, depuis la date de résiliation le 30 avril 2025 jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés et débarrassage des meubles ou procès–verbal d’expulsion, au montant pur et simple du dernier loyer ainsi que des charges révisées et autres sommes qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et de condamner M. [G] [M] et Mme [I] [M] au paiement provisionnel de celle-ci.

V. Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Il y a lieu de condamner solidairement M. [G] [M] et Mme [I] [M] aux entiers dépens de la procédure et de ses suites, y compris les frais d’huissier, d’expulsion et de stockage des effets.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

Il y a lieu de condamner in solidum M. [G] [M] et Mme [I] [M] à payer à M. [R] [H] la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

CONSTATE le congé en date du 30 octobre 2024 à effet du 30 avril 2025 concernant le bail du 25 avril 2016 courant entre les parties relativement à un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4],

CONSTATE que M. [G] [M] et Mme [I] [M] sont occupants sans droit ni titre depuis le 30 avril 2025,

ORDONNE à défaut de départ volontaire l’expulsion de M. [G] [M] et Mme [I] [M], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier au besoin, sous réserve du délai pour quitter les lieux prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, outre l’article L 412-6 du même code,

AUTORISE le bailleur à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril des défendeurs à défaut de local désigné,

DIT que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

CONDAMNE M. [G] [M] et Mme [I] [M] à payer à M. [R] [H] une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer indexé ainsi que des charges révisées et autres sommes qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et ce depuis la date de la résiliation du 30 avril 2025 jusqu’au départ effectif des lieux par remise volontaire des clés et débarrassage des meubles ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

CONDAMNE M. [G] [M] et Mme [I] [M] à payer à M. [R] [H] la somme de 9111, 86 euros au titre de leur arriéré locatif au 4 juillet 2025, échéance de juillet incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 novembre 2024 pour la somme de 7299, 47 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus,

AUTORISE M. [G] [M] et Mme [I] [M] à se libérer de sa dette en 24 mensualités de 320 euros, la dernière étant majorée du solde de la dette ;

DIT que les mensualités seront exigibles le 5 de chaque mois à compter du 5 du mois suivant la signification du jugement ;

DIT que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

CONDAMNE M. [G] [M] et Mme [I] [M] aux entiers dépens de la procédure et de ses suites, y compris les frais d’huissier, d’expulsion et de stockage des effets,

CONDAMNE M. [G] [M] et Mme [I] [M] à payer à M. [R] [H] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER, LE JUGE,