TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 26/03/2025

à : Monsieur [I] [U]

Copie exécutoire délivrée

le : 26/03/2025

à : Maître Guillaume DAPSANCE

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/00785

N° Portalis 352J-W-B7J-C63X3

N° MINUTE : 5/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 26 mars 2025

DEMANDERESSE

Madame [O], [T], [Y] [N] épouse [J] représentée par son mandataire, demeurant La Société [Localité 5] AUTREMENT – [Adresse 1]

représentée par Maître Guillaume DAPSANCE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0123

DÉFENDEUR

Monsieur [I] [U], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 février 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 26 mars 2025 par Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière

Décision du 26 mars 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/00785 – N° Portalis 352J-W-B7J-C63X3

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 15 mars 2022, Madame [O] [N], épouse [J], par l’intermédiaire de son mandataire la société [Localité 5] AUTREMENT, a donné à bail à Monsieur [I] [U] un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 6], à titre de résidence secondaire pour une durée d’un an renouvelable par période d’un mois.

Il lui a été donné congé par lettre recommandée avec accusé de réception le 11 septembre 2024 en vue de la réalisation de travaux d’envergure dans l’immeuble portant sur la structure. Par ailleurs, un commandement de payer la somme principale de 8 190 euros au titre de l’arriéré locatif lui a été signifié le 3 décembre 2024.

Monsieur [I] [U] n’a cependant pas libéré les lieux à la date indiquée dans le congé, à savoir, le 6 décembre 2024.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice en date du 20 janvier 2025, Madame [O] [N], épouse [J] a fait assigner Monsieur [I] [U] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé afin d’obtenir :

la condamnation de Monsieur [I] [U] à libérer le logement à compter de la signification de la présente ordonnance, sous astreinte de 1000 euros par jour,à défaut de libération volontaire du logement, l’autorisation de procéder à son expulsion avec suppression des dispositions prévues à l’article L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, la condamnation de Monsieur [I] [U] à verser à Madame [O] [N], épouse [J] la somme provisionnelle de 10 920 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 janvier 2025, à parfaire et avec intérêt au taux légal à compter du 3 décembre 2024,la condamnation de Monsieur [I] [U] à verser à Madame [O] [N], épouse [J] une indemnité d’occupation provisionnelle journalière calculée sur la base du dernier loyer en cours, à compter du 20 décembre 2024 et jusqu’à libération des lieux,la condamnation de Monsieur [I] [U] à verser à Madame [O] [N], épouse [J] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Lors de l’audience du 10 février 2025, Madame [O] [N], épouse [J], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et précisé qu’elle ne connaissait pas l’adresse du domicile principal du défendeur mais a assuré il faisait suivre son courrier.

Monsieur [I] [U] a été régulièrement cité à comparaître en étude mais ne s’est pas présenté ni fait représenter.

La décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour où elle a été mise à la disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il est précisé que Monsieur [I] [U] a été cité à la seule adresse connue et que l’assignation lui a également été adressée par courriel le 21 janvier 2025. Par conséquent, en application de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

Sur la demande d’expulsion

En application de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En l’espèce, un contrat de bail soumis aux dispositions du code civil, s’agissant d’une résidence secondaire, a été signé entre les parties le 15 mars 2022, à effet au 1er avril 2022 pour une durée d’un an.

Il est prévu que le bail est ensuite renouvelable par tacite reconduction par période d’un mois et que le congé, qui devra être justifié par la reprise, la vente du logement ou par un motif légitime, devra être signifié par lettre recommandée avec accusé de réception en respectant un prévis de trois mois lorsqu’il est donné par le bailleur.

Madame [O] [N], épouse [J] justifie avoir adressé par lettre recommandée avec accusé de réception le 11 septembre 2024, distribué le 19 décembre 2024, un congé en raison de la nécessité d’entreprendre des travaux sur la structure de l’immeuble, nécessitant son départ. La date du 6 décembre 2024 est fixée pour l’état des lieux de sortie et la remise des clés.

La réalité des travaux et leur ampleur est justifiée par l’étude du 14 juin 2023 réalisée par le BUREAU D’ETUDES ALBASINI ainsi que par le document de synthèse produit par la SARL d’architecture AMV le 12 décembre 2024.

Il y a donc simplement lieu de considérer que le congé régulièrement délivré a pris tous ses effets à compter du 19 décembre 2024, soit à l’issue d’un délai de trois mois à compter de la date de réception.

Or, il résulte des pièces versées au dossier que Monsieur [I] [U] ne s’est pas présenté à l’état des lieux de sortie qui avait précisément été organisé le 19 décembre 2024 à 11h et dont il avait été informé par message Whatsapp du mardi 17 décembre 2024 et confirmé par courriel du même jour, ces éléments étant également produits aux débats.

Monsieur [I] [U] n’a répondu à aucune sollicitation postérieure.

Le maintien dans les lieux de Monsieur [I] [U], sans droit ni titre depuis le 19 décembre 2024, date à laquelle le bail avait été régulièrement résilié, est ainsi constitutif d’un trouble manifestement illicite justifiant donc que son expulsion soit ordonnée selon les modalités détaillées dans le dispositif de la présente décision, étant précisé que s’agissant d’une résidence secondaire, le bénéfice du sursis à expulsion prévu par l’article L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution en période de trêve hivernale n’est pas applicable.

Par ailleurs, il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [I] [U] à quitter les lieux.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.

L’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d’origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l’origine de cette créance ou la nature de l’obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.

En application de l’article 1728 du code civil, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. Par ailleurs, le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, afin de préserver les intérêts de Madame [O] [N], épouse [J], il convient de dire que Monsieur [I] [U] sera redevable, à son égard, d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 20 décembre 2024, et jusqu’à libération effective des lieux. Son montant sera fixé, conformément à la demande, à une somme équivalent au montant du loyer mensuel qui aurait été du si le bail s’était poursuivi (2 365 euros) augmenté de la provision sur charges (365 euros).

Il sera, par ailleurs, condamné à régler la somme provisionnelle de 10 920 euros dont il est redevable de manière non contestable au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation échues à la date du 15 janvier 2025 selon le décompte reproduit par la demanderesse dans son acte introductif d’instance.

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 3 décembre 2024, date du commandement de payer, pour le montant qui y est visé à savoir, 8190 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [I] [U], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, à l’exclusion du coût du commandement de payer qui n’est pas un élément essentiel de la procédure.

Il serait inéquitable de laisser à Madame [O] [N], épouse [J] la charge des frais irrépétibles qu’elle a du engager pour la présente instance. Par conséquence, Monsieur [I] [U] sera également condamné à lui verser la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, la présente décision est assortie, de plein droit, de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu le trouble manifestement illicite et l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que le bail liant depuis le 1er avril 2022 Madame [O] [N], épouse [J] d’une part et Monsieur [I] [U] d’autre part, portant sur une résidence secondaire située [Adresse 4], est résilié depuis le 19 décembre 2024 par l’effet du congé délivré par le bailleur,

CONSTATONS, en conséquence, que Monsieur [I] [U] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 19 décembre 2024,

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [I] [U] de libérer les lieux dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision,

AUTORISONS Madame [O] [N], épouse [J] à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [I] [U] dans le cas où il n’aurait pas volontairement libéré les lieux dans ce délai, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

ECARTE le bénéfice du sursis à expulsion prévu par l’article L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution pendant la période de trêve hivernale,

DÉBOUTONS Madame [O] [N], épouse [J] de sa demande d’astreinte ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [U] à verser à Madame [O] [N], épouse [J] une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle à compter du 20 décembre 2024 et jusqu’à libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) dont le montant est équivalent à celui du dernier loyer qui aurait été du si le bail n’était pas résilié et augmenté de la provision sur charges,

CONDAMNONS Monsieur [I] [U] à verser à Madame [O] [N], épouse [J] la somme provisionnelle de 10 920 euros au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation échues au 15 janvier 2025,

DISONS que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 3 décembre 2024 sur la somme de 8 190 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNONS Monsieur [I] [U] à verser à Madame [O] [N], épouse [J] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [I] [U] aux dépens, à l’exclusion du coût du commandement de payer du 3 décembre 2024,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la juge et la greffière susnommés.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,