TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 18]

■

N° RG 25/54133 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAAIL

N°: 13

Assignation du :

11 et 13 Juin 2025

[1]

[1] 3 Copies exécutoires

+ 1 CCC à l’expert :

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 06 novembre 2025

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDEURS

Monsieur [C] [P]

[Adresse 8]

[Localité 16]

Madame [G] [O] épouse [P]

[Adresse 8]

[Localité 16]

Madame [F] [W]

[Adresse 5]

[Localité 12]

représentés par Maître Victoire DE BARY de l’AARPI SHERPA AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #P0575

DEFENDEURS

Madame [B] [V]

[Adresse 3]

[Localité 10]

et élisant domicile chez son administrateur de biens,

la société REAL CONSEIL, SAS

sis [Adresse 4]

représentée par Maître Damien CHEVRIER, avocat au barreau de PARIS – #A0920

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par son syndic la société BLUE SYNDIC

Chez BLUE SYNDIC

[Adresse 9]

[Localité 11]

représenté par Maître David WOLFF, avocat au barreau de PARIS – #L288

DÉBATS

A l’audience du 09 Octobre 2025, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

FAITS ET PROCEDURE

Selon bail professionnel en date du 26 mai 2011, Mme [B] [V] a donné à bail à M. [C] [P], Mme [G] [P] et Mme [F] [W] des locaux situés au RDC de l’immeuble sis [Adresse 6], aux fins d’y exercer leur profession d’infirmier.

L’immeuble est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de plusieurs dégâts des eaux et infiltrations, M. [C] [P], Mme [G] [P] et Mme [F] [W], par acte du 11 et 13 juin 2025, ont fait assigner Mme [B] [V] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] devant le juge des référés afin de demander :

L’autorisation de consigner les loyersLa condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à Faire réaliser une recherche de fuite dans un délai d’un mois, sous astreinte de 500 euros par semaine de retardFaire réaliser des travaux de réparation de l’origine de la fuite dans un délai d’un mois à compter de la remise du rapport de recherche de suite, sous la même astreinteTransmettre aux demandeurs le rapport de recherche de fuite sous 48 heures, sous astreinte de 100 euros par jour de retardLa condamnation solidaire de Mme [B] [V] et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à leur payer la somme de 10.000 euros à titre de provisionLa condamnation solidaire de Mme [B] [V] et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à leur payer la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Après un renvoi l’affaire a été plaidée le 9 octobre 2025. Il convient de préciser que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] sollicitait un nouveau renvoi pour mettre en cause notamment le propriétaire du 1er étage. Cependant, compte-tenu du renvoi déjà accordé et de l’ampleur des désordres allégués, l’affaire a été retenue.

Les demandeurs ont maintenu les termes de leur assignation, et subsidiairement ont formulé les protestations et réserves d’usage sur la demande reconventionnelle d’expertise judiciaire en sollicitant dans cette hypothèse une provision ad litem de 10.000 euros.

Mme [B] [V] a demandé le rejet des demandes, et reconventionnellement :

La condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontreLa condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à faire réaliser des travaux d’étanchéité de la façade au droit de l’appartement de la défenderesse, sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé un délai de 2 moisLa condamnation solidaire de M. [C] [P], Mme [G] [P] et Mme [F] [W] et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.Mme [B] [V] a précisé ne pas être opposée à la mesure d’expertise sollicitée.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] a sollicité le rejet des demandes formées contre lui, subsidiairement la désignation d’un expert judiciaire, et en tout état de cause la condamnation de tout succombant à lui payer la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 novembre 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la demande de consignation des loyers :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

Il s’ensuit pour que la mesure sollicitée soit prononcée, qu’il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un dommage. Un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l’intervention du juge des référés. La constatation de l’imminence du dommage suffit à caractériser l’urgence afin d’en éviter les effets.

Le trouble manifestement illicite résulte, quant à lui, de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, la violation de la règle de droit et la perturbation qui en résulte.

En l’espèce les demandeurs demandent l’autorisation de consigner les loyers en faisant valoir qu’ils subissent depuis plusieurs années des dégâts des eaux répétés qui compromettent largement les conditions d’exploitation du local professionnel.

La bailleresse s’oppose à cette demande en indiquant que les précédents sinistres relèvent de la responsabilité du co-propriétaire du 1er étage au-dessus du local litigieux, et que l’origine du désordre que subiraient actuellement les demandeurs ressort manifestement de la façade, partie commune dont seul le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] est responsable.

Il ressort des échanges et des pièces produites, et notamment du constat par commissaire de justice du 14 mars 2025, que le local loué présente des traces de dégâts des eaux majeurs (moisissures, auréoles, cloques, peinture dégradée…) sur les murs et les plafonds, en particulier dans le couloir et le bureau « face ». Les plâtres de certaines parties du plafond sont particulièrement dégradés et laissent apparaître les fers.

Cependant, à ce stade, il ressort des pièces et explications des demandeurs que l’état du local résulte pour partie de dégâts des eaux provenant des parties privatives au-dessus du local. Il est également désormais questionné par les demandeurs une possible origine dans les parties communes, relevant de la copropriété.

Rien ne permet de considérer à ce stade que la bailleresse serait responsable des désordres, ou qu’elle serait restée sourde aux plaintes de son locataire, ou aurait par un comportement fautif aggravé les préjudices des demandeurs. Rien ne permet non plus de présumer que Mme [V] s’opposera ou fera obstacle à la mise en place des travaux qui seraient décidés.

Par ailleurs même si le local est fortement impacté, les demandeurs, qui sollicitent la consignation de l’intégralité des loyers, ne démontrent pas que ce local serait devenu totalement inexploitable.

Par conséquent la demande de consignation des loyers sera rejetée.

II – Sur les demandes relatives aux travaux et sur la demande reconventionnelle en expertise judiciaire

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être légalement ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il n’appartient pas au juge des référés de statuer sur les responsabilités éventuelles des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances de succès, sauf à ce qu’il soit manifestement voué à l’échec, du procès susceptible d’être engagé, mais d’ordonner une mesure d’instruction sans aucun préjugé quant à leur responsabilité; qu’il lui suffit pour cela de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure sollicitée et que celle-ci ne porte pas une atteinte illégitime aux droits et aux libertés fondamentales d’autrui.

Comme évoqué plus haut, si l’existence des désordres allégués est établie, la question de leur origine n’est pas tranchée. Les différentes pièces produites évoquent des dégâts des eaux d’origine privative dans l’appartement situé au-dessus du local loué par les demandeurs, mais aussi une possible origine dans les parties communes, liée à la dégradation/engorgement d’une colonne d’eaux usées et/ou à l’état dégradé de la façade et d’un balcon à proximité du local.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] justifie avoir réalisé des travaux récents (juillet 2025) sur les colonnes d’eaux, même s’il conteste que ces colonnes aient été à l’origine des infiltrations dans le local loué par les demandeurs.

Les défauts d’étanchéité de la façade allégués par les demandeurs et par Mme [V] ne sont à ce stade corroborés par aucun élément technique, les seules photographies de la façade, certes visuellement dégradée, étant insuffisantes.

Par ailleurs les relevés de taux d’humidité produits par les demandeurs démontrent des différences importantes selon les endroits du local, mais aussi des fluctuations à la hausse et à la baisse qui ne permettent pas de considérer avec certitude que l’origine des désordres a été traitée et que les parois seraient en train de sécher.

Il apparaît donc que la recherche de fuite demandée ne serait pas nécessairement suffisante, et qu’une expertise judiciaire est effectivement opportune pour déterminer avec précision et exhaustivité les désordres et leur origine.

Cette expertise permettra de déterminer les éventuels travaux encore nécessaires.

Par conséquent en l’état les demandes en injonction de faire formulées par les demandeurs et par Mme [V] à l’encontre du syndicat des copropriétaires seront rejetées, mais une expertise judicaire sera ordonnée.

La demande étant formulée par le syndicat des copropriétaires, la consignation sera mise à la charge de celui-ci, avec néanmoins possibilité de substitution totale ou partielle par les autres parties au litige, qui ont elles aussi un intérêt à la mesure.

Il appartiendra également aux parties d’envisager les éventuelles demandes d’ordonnance commune pertinentes, notamment au regard du propriétaire du 1er étage ou des assureurs.

III – Sur les demandes de paiement provisionnel de M. [C] [P], Mme [G] [P] et Mme [F] [W]

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être quasi-délictuelle, contractuelle ou délictuelle.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

En l’espèce les demandes en provision au titre de dommages et intérêts, et au titre d’une provision ad litem, se heurtent à des contestations sérieuses puisqu’à ce stade l’origine des désordres n’est pas suffisamment déterminée pour qu’un principe de responsabilité de la bailleresse ou du syndicat des copropriétaires soit retenu avec l’évidence requise en matière de référés.

Les demandes seront donc rejetées.

IV – Sur la demande reconventionnelle de Mme [B] [V] en garantie

Aucune condamnation n’étant mise à la charge de Mme [B] [V], cette demande n’a plus d’objet.

V- Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à “réserver” les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

A la lumière de ce qui précède, les dépens doivent demeurer à la charge de M. [C] [P], Mme [G] [P] et Mme [F] [W].

Enfin, l’équité commande de laisser à chaque partie la charge des frais irrépétibles qu’elles ont engagés, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons la demande de consignation des loyers ;

Rejetons les demandes d’injonction de faire réaliser une recherche de fuites et de faire réaliser des travaux ;

Accueillons la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ;

Donnons acte des protestations et réserves formulées ;

Ordonnons en conséquence une mesure d’expertise et commettons :

Monsieur [U] [K]

[Adresse 15]

[Localité 13]

☎ :[XXXXXXXX01]

pour procéder à cette expertise, avec pour mission de :

Se rendre sur place [Adresse 6] en présence des parties et de leurs conseils préalablement convoqués ; les entendre ainsi que tout sachant au besoin et se faire communiquer tous documents ;Examiner l’ouvrage, le décrire ;

Examiner l’ensemble des désordres allégués par les demandeurs dans leurs écritures et les pièces au soutien de celles-ci, et les désordres connexes ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement, donner son avis sur leur réalité, sur la date de leur apparition, sur leur origine, sur leurs causes et sur leur importance, en précisant s’ils sont imputables à la conception, à un défaut de direction ou de surveillance, à l’exécution, aux conditions d’utilisation ou d’entretien, à un non-respect des règles de l’art ou à toute autre cause, et, dans le cas de causes multiples, d’évaluer les proportions relevant de chacune d’elles, en précisant les entreprises ou entrepreneurs concernés ;

Dans la mesure du possible, joindre à son rapport des photographies ou tout autre document visuel permettant à la juridiction de se rendre compte de la réalité des constatations faites ;

Donner tous les éléments permettant à la juridiction éventuellement saisie de déterminer si les désordres constituent de simples défauts d’achèvements ou si, au contraire, ils compromettent la solidité de l’ouvrage ou si, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, ils le rendent impropre à sa destination ;

Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices subis de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels, résultant des désordres, malfaçons/ non façons et non conformités, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

Indiquer les travaux nécessaires aux remises en état et en conformité ;

Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, éviter leur réapparition et leur délai d’exécution, à partir des devis fournis par les parties, chiffrer le cout de réalisation de ces travaux, maitrise d’œuvre incluse ;

Fournir tous autres renseignements utiles ;

Donner son avis sur les réclamations financières des parties et, le cas échéant, faire les comptes entre les parties ;

En concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion d’expertise ;

Soumettre un pré rapport aux parties afin que ces dernières puissent, avant le rapport définitif, faire part de leurs dires et observations ;

Disons que l’expert pourra prendre l’initiative de recueillir les déclarations de toutes personnes informées ;

En cas d’urgence caractérisée par l’expert, autorisons le demandeur à faire exécuter à ses frais avancés sur sa propriété les travaux indispensables par telle entreprise de son choix, sous le contrôle de l’expert ;

Disons que l’expert désigné pourra s’adjoindre tout sapiteur de son choix dans une autre spécialité que la sienne, après avoir avisé le juge chargé du contrôle des expertises et les parties ;

Disons qu’en cas de refus ou d’empêchement de l’expert, il sera procédé à son remplacement par le magistrat chargé du contrôle des expertises ;

Fixons à la somme de 5.000 € (cinq mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] de préférence par virement sur le compte de la régie du tribunal judiciaire de Paris au plus tard le 6 janvier 2026 ;

Autorisons les autres parties à se substituer à la partie consignataire, et/ou à se répartir amiablement la charge de la consignation ;

Disons que l’expert devra déposer son rapport au greffe au plus tard le 7 septembre 2026 et que de toutes les difficultés ou causes de retard, il avisera le magistrat chargé du contrôle des expertises ;

Disons que conformément aux dispositions de l’article 282 du code de procédure civile, l’expert déposera son rapport accompagné de sa demande de rémunération, dont il adressera un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’établir sa réception et les informant de leur possibilité de présenter à l’expert et à la juridiction, leurs observations sur cette demande dans un délai de 15 jours à compter de sa réception ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Rejetons les demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons M. [C] [P], Mme [G] [P] et Mme [F] [W] aux dépens de l’instance ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 18] le 06 novembre 2025.

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Fanny LAINÉ

Service de la régie :

Tribunal de Paris, Parvis [Adresse 20]

[Localité 14]

☎ [XXXXXXXX02]

Fax 01.44.32.53.46

✉ [Courriel 19]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes :

IBAN : [XXXXXXXXXX017]

BIC : TRPUFRP1

en indiquant impérativement le libellé suivant :

C7 « Prénom et Nom de la personne qui paye » pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : Monsieur [U] [K]

Consignation : 5000 € le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6]

le 06 Janvier 2026

Rapport à déposer le : 07 Septembre 2026

Juge chargé du contrôle de l’expertise :

Service du contrôle des expertises

Tribunal de Paris, Parvis [Adresse 20]

[Localité 14].