TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGERS

EXPROPRIATION

Décision du 26 Septembre 2024

N°du dossier : N° RG 23/00022 – N° Portalis DBY2-W-B7H-HL7S – n°minute : 37/2024

Société ALTER PUBLIC

C/

[T] [X], [O] [X] épouse [P], [M] [X]

JUGEMENT EN FIXATION D’INDEMNITÉS

ENTRE :

Société ALTER PUBLIC

immatriculée au RCS d’ANGERS sous le n°528 848 153

48 C, boulevard du Maréchal Foch – 49100 ANGERS

représentée par son directeur général, monsieur [I] [W], confirmé à cette fonction par délibération du conseil d’administration de la société en date du 3 novembre 2021,

AUTORITÉ EXPROPRIANTE,

représentée par Maître Aurélie BLIN membre de la SELARL LEX PUBLICA, avocate au Barreau d’ANGERS,

ET :

[T] [JB] [Y] [X]

né le 08 novembre 1946 à CHÂTEAU-GONTIER (Mayenne)

1, place des Fougères – 56270 PLOEMEUR

[O] [L] [J] [X] épouse [P]

née le 16 septembre 1941 à ANGERS (Maine-et-Loire)

22, place Mathias – 71100 CHALON-SUR-SAÔNE

[M] [X]

EHPAD Saint-Charles – 7, route d’Epiré – 49080 BOUCHEMAINE

PROPRIÉTAIRES EXPROPRIÉS,

représentés par Maître Romain THOMÉ membre de la SELARL THOMÉ HEITZMANN, substitué par Maître Thibaud TAILLET, avocat au Barreau de RENNES,

EN PRÉSENCE DE :

— madame le commissaire du Gouvernement domiciliée en cette qualité, direction départementale des finances publiques de Maine-et-Loire – pôle d’évaluation domaniale – 1 rue Talot – B.P. 84112 – 49041 ANGERS CEDEX 01, représentée par madame [G] [H], inspectrice des finances publiques, désignée par le directeur départemental des finances publiques de Maine-et-Loire pour le suppléer dans les fonctions de commissaire de gouvernement,

— mesdames [B] [U] et [N] [V], juristes alter public, et madame [F] [Z], responsable d’opération,

— monsieur [R] [A], adjoint à l’urbanisme à la commune de Bouchemaine

— madame [C] [E], greffière stagiaire,

Après avoir entendu à l’audience du 27 juin 2024 tenue publiquement à la mairie de Bouchemaine (Maine-et-Loire), immédiatement après le transport sur les lieux, les parties, leurs représentants et le commissaire du gouvernement.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge : Geneviève LE CALLENNEC, vice-présidente au tribunal judiciaire d’Angers désignée en qualité de juge titulaire de l’expropriation du département de Maine-et-Loire pour une durée de trois ans, par ordonnance du 12 décembre 2022 du premier président de la cour d’appel d’Angers,

Greffier : Sylvie KIMPPIENNE, greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 27 juin 2024,

À l’issue de celle-ci, la Présidente a faire savoir aux parties que le jugement serait rendu le 26 septembre 2024,

JUGEMENT :

— rendu à cette date par mise à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort, signé par M^me Geneviève LE CALLENNEC, juge de l’expropriation, et M^me Sylvie KIMPPIENNE, greffière.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par délibération du 7 octobre 2021, le conseil municipal de la commune de Bouchemaine a décidé de créer la ZAC Les Reinettes et a approuvé le dossier de création de la ZAC ayant pour objet la réalisation d’un quartier résidentiel.

Par une délibération du 9 juillet 2020, le conseil municipal de la commune de Bouchemaine a approuvé le traité de concession d’aménagement régularisé avec la société Alter Public le 3 septembre 2020 et autorisé cette dernière à acquérir, au besoin par voie d’expropriation, les biens immobiliers situés à l’intérieur du périmètre de l’opération.

La commune de Bouchemaine fait partie de la communauté urbaine Angers Loire Métropole.

Par délibération en date du 13 mars 2017, le conseil de communauté a institué le périmètre du droit de préemption urbain communautaire suite à l’approbation du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi).

Par décision du 4 octobre 2021, la commission permanente de la communauté urbaine Angers Loire Métropole a réinstitué le périmètre du droit de préemption urbain communautaire suite à la révision générale n°1 du PLUi.

Par un arrêté du 11 août 2022, le préfet du Maine-et-Loire a prescrit l’organisation de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique et de l’enquête parcellaire.

Les enquêtes se sont déroulées du 19 septembre 2022 au 21 octobre 2022 inclus.

Par un arrêté du 6 février 2023, le préfet du Maine-et-Loire a déclaré d’utilité publique le projet d’urbanisation de la ZAC Les Reinettes sur le territoire de la commune de Bouchemaine au bénéfice de la société Alter Public.

M. [T] [X], Mme [O] [X] épouse [P], et Mme [M] [X], ci-après dénommés les consorts [X], sont propriétaires d’une parcelle sise “Clos du Four” à Bouchemaine, cadastrée section AC n°74, d’une contenance de 14467 m².

Par lettres recommandées avec accusé de réception en date du 28 juillet 2023, la société Alter Public a notifié son mémoire contenant son offre d’indemnisation à chacun des consorts [X]. Les accusés réception ont été signés les 1er et 2 août 2023.

En l’absence d’accord amiable, par courrier enregistré au greffe le 17 octobre 2023, la société Alter Public a saisi le juge de l’expropriation pour demander la fixation des indemnités d’expropriation.

Par une ordonnance en date du 16 mai 2024, le juge de l’expropriation a fixé la date du transport sur les lieux et de l’audience s’en suivant le 27 juin 2024.

Au terme de son mémoire récapitulatif et responsif en date du 17 juin 2024, la société Alter Public propose d’indemniser les consorts [X] sur la base de 7 € le m² et demande au juge de l’expropriation de :

— fixer le montant de l’indemnité principale comme suit :

— indemnité principale : 14467 m²x7 € : 101 269 €,

— moins-value : abattement de 30 % lié à la servitude gaz pour la partie du terrain concernée : 1325 m²x21 € le m² : – 2 782,50 €,

— moins-value pour occupation (20%) : – 20 253,80 €,

Soit une indemnité principale de 78 232,70 € ;

— fixer le montant de l’indemnité de remploi à la somme de 8 823,27 €,

— débouter les consorts [X] de leurs demandes ainsi que celle relative aux frais irrépétibles,

— statuer ce que de droit quant aux dépens.

Dans son mémoire complémentaire et récapitulatif en date du 26 juin 2024, les consorts [X] demandent au juge de l’expropriation de :

— fixer le montant de l’indemnité principale, sur la base de 29,68 € m², à la somme de 429 381 €,

— fixer le montant de l’indemnité de remploi à la somme de 43 938,10 €,

— condamner la société Alter Public à leur payer la somme de 3 500 € à titre de frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Au terme de ses conclusions parvenues au greffe le 21 juin 2024, le commissaire du gouvernement conclut à la fixation des indemnités sur la base de 7 € le m² et propose au juge l’expropriation de :

— fixer le montant de l’indemnité principale à la somme de 101 269 €,

— fixer le montant de l’indemnité de remploi à la somme de 11 126,90 €.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des conclusions du commissaire du Gouvernement:

Les consorts [X] soulèvent l’irrecevabilité des conclusions du commissaire du gouvernement en ce qu’elles n’ont pas été notifiées aux parties au moins 8 jours avant la date du transport fixé au 27 juin 2024, soit avant le mercredi 19 juin 2024, conformément à l’article R.311-16 du code de l’expropriation.

***

Aux termes de l’article R.311-16 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, à peine d’irrecevabilité, le commissaire du Gouvernement notifie ses conclusions aux parties à l’instance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins huit jours avant la visite des lieux.

Les conclusions du commissaire du Gouvernement contiennent les éléments nécessaires à l’information de la juridiction. Elles comportent notamment les références de tous les termes de comparaison issus des actes de mutation sélectionnés sur lesquels il s’est fondé pour retenir l’évaluation qu’il propose, ainsi que toute indication sur les raisons pour lesquelles les éléments non pertinents ont été écartés.

Elles comportent également une évaluation motivée des indemnités principales et, le cas échéant, des indemnités accessoires revenant à chaque titulaire de droits, ainsi que, s’il y a lieu, les renseignements permettant l’application d’office des dispositions mentionnées à l’article L.322-11.

Les parties peuvent répondre aux conclusions du commissaire du Gouvernement, par note écrite dans les formes prévues au premier alinéa, jusqu’au jour de l’audience.

En l’espèce, les conclusions du commissaire du gouvernement sont datées du 17 juin 2024 et sont parvenues au greffe du juge de l’expropriation le 20 juin 2024, soit moins de 8 jours avant le transport sur les lieux fixé le 27 juin 2024.

Toutefois, l’article 768 du code de procédure civile prévoit que le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, il sera relevé qu’en page 22 sur 55 de ses écritures en date du 26 juin 2024, les consorts [X] soulèvent l’irrecevabilité des conclusions sans reprendre cette prétention dans le dispositif de leurs écritures.

De plus, en application de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Les consorts [X] ont été en mesure de prendre en compte les conclusions du commissaire du gouvernement et d’y répliquer puisqu’ils ont transmis le 26 juin 2024 leurs dernières écritures, soit la veille du transport sur les lieux, alors que le commissaire du gouvernement a précisé à l’audience avoir établi le 17 juin 2024 ses écritures et les avoir envoyées le 19 juin 2024.

Il s’ensuit qu’en l’espèce, les consorts [X] seront déboutés de leur demande tendant à ce que les conclusions du commissaire du gouvernement soient déclarées irrecevables.

Sur la date de référence :

La société Alter Public, au visa des articles L.213-4 et L.213-6 du code de l’urbanisme et de l’article L.322-2 du code de l’expropriation, demande de retenir comme date de référence le 17 octobre 2021 qui correspond à la date à laquelle est devenu exécutoire le plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) qui a délimité la zone dans laquelle est située la parcelle lors de la révision générale du PLUi le 13 septembre 2021.

Les consorts [X] et le commissaire du gouvernement concluent également pour les mêmes motifs que la société Alter Public à la fixation de la date de référence au 17 octobre 2021.

***

Aux termes de l’article L.322-2 du code de l’expropriation, modifié par l’article 9 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L.322-3 à L.322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L.311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique. Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble.

Aux termes de l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation est celle prévue à l’article L.213-4 du code de l’urbanisme.

Aux termes de l’article L.213-4 du code de l’urbanisme, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour les biens non compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols (POS), ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme (PLU) et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 30 mars 2023 (pourvoi n°22-14.163), a précisé que lorque le bien exproprié est situé dans le périmètre d’une ZAC, la date de référence est celle définie par le code de l’urbanisme.

La date de référence sera en conséquence déterminée en fonction des dispositions des articles L.213-4 et L.213-6 du code de l’urbanisme.

En l’espèce, la parcelle est située dans le périmètre de la Zac Les Reinettes sur la commune de Bouchemaine dans une zone soumise au droit de préemption urbain de la commune.

La dernière modification du PLUi d’Angers du 13 septembre 2021 est une modification générale portant sur l’intégralité du PLUi et qui concerne la zone dans laquelle est situé le bien.

Il résulte de ce qui précède que la date de référence sera fixée en fonction de la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme (PLU) et délimitant la zone dans laquelle sont situés les biens, soit, en l’espèce, au 17 octobre 2021, date à laquelle est devenue opposable aux tiers la dernière modification générale du PLUi d’Angers Loire Métropole approuvée le 13 septembre 2021, applicable en conséquence à la parcelle objet de la présente décision.

La date de référence sera en conséquence fixée au 17 octobre 2021.

C’est à la date de référence que l’on se place pour examiner la nature du bien et son usage effectif.

A cette date, la parcelle est située en zone 1AU du PLUi, sur la commune de Bouchemaine. Elle est en nature de terre.

Sur la qualification de terrain à bâtir :

Les parties s’accordent sur le fait que les parcelles ne peuvent être qualifiées de terrain à bâtir, ce que confirme les pièces produites par l’autorité expropriante à ce titre.

***

Si la condition juridique de terrain constructible est remplie en l’espèce en ce que les biens sont situés en zone 1AU, la condition matérielle ne l’est pas.

Les plans, photos ainsi que le transport sur les lieux montrent que le terrain est longé par la rue des Reinettes mais que l’accès se fait par le chemin creux des Reinettes car il ne dispose pas d’une sortie sur la rue des Reinettes du fait de la présence d’un fossé, d’un talus et de haies boisées (photo 7 annexée au parcelle de transport).

La parcelle ne bénéficie pas de la proximité de l’ensemble des réseaux, ceux existants n’étant pas de capacité suffisante pour desservir l’ensemble de la zone à aménager, tel qu’il ressort du plan général des travaux et des réseaux produit par la société Alter Public (annexe 11). Il n’existe pas de réseau d’eaux usées sous la rue des Reinettes, le réseau le plus proche étant situé face au n°11 de la rue Merveille de sorte qu’un réseau d’eaux usées devra être aménagé dans le secteur des Reinettes, les eaux usées devant être renvoyées par une succession de postes de refoulement vers la station d’épuration (STEP) de la Baumette à Angers.

Concernant le réseau d’eaux pluviales, la société Alter Public a souligné les dysfonctionnements hydrauliques du site de sorte qu’un nouvel exutoire devra être créé où transiteront les débits de trois bassins d’orage à créer. Cet exutoire sera canalisé de la rue des Reinettes jusqu’au sud de la rue Merveille. La société Alter Public justifie qu’une servitude d’utilité publique a été instituée pour créer une canalisation d’écoulement des eaux pluviales, la localisation de cette servitude ayant été montrée par la société Alter Public lors du transport sur les lieux.

Une conduite en fonte depuis la rue des Reinettes sera créée qui bouclera sur la rue du Petit Vivier pour la distribution en eau potable de l’ensemble de la zone, des canalisations en PVC devant être posées dans les autres voies.

L’alimentation en énergie électrique haute tension se fera à partir du transformateur existant situé à proximité du n°11 de la rue des Reinettes, de nouveaux postes de transformation électrique devant être créés afin d’assurer la desserte des futurs logements.

Des transformateurs devront être créés pour l’alimentation en énergie électrique basse tension du site.

Concernant la défense incendie, de nouveau poteaux seront implantés et raccordés au réseau pour respecter une distance inférieure à 200 m entre un poteau et une habitation figurant dans le guide départemental de défense extérieure contre l’incendie de Maine-et-Loire.

Il s’ensuit que la parcelle ne peut être qualifiée de terrain à bâtir.

Sur la situation privilégiée :

La société Alter Public rappelle que la situation privilégiée d’un bien peut être admise du fait de caractéristiques telles que la desserte par une voie, la proximité avec les équipements publics, avec une zone urbanisée, une vue et un environnement préservés.

Elle fait valoir que la parcelle n’est pas desservie par une voie carrossable mais par un chemin de terre appelée le chemin creux des Reinettes ce qui exclut la situation privilégiée.

La société Alter Public précise qu’elle a déjà tenu compte de la situation privilégiée toute relative de la parcelle dans son offre d’acquérir au prix de 7 € le m² puisqu’elle se fonde sur des termes de comparaison qui portent sur des biens présentant des caractéristiques similaires voire plus favorables ayant trait à la taille, à la proximité avec une zone urbanisée, à l’environnement et l’éloignement géographique des biens.

Les consorts [X] se prévalent de la situation privilégiée de leur bien pour les motifs suivants :

— la parcelle se situe à proximité immédiate, soit 50 m, de l’ensemble des commodités et services, notamment du centre commercial de Pruniers regroupant de nombreux services ainsi qu’un pôle médical ;

— Elle est également à proximité des équipements publics structurants tels qu’école du Petit Vivier à 330 m, complexe sportif à 400 m, bord de Maine avec voie verte vers Angers à moins de 700 m, centre aquatique de Beaucouzé à 3 km, le lac de Maine étant à moins de 1,5 km ; ils ajoutent qu’en comparaison, le centre bourg de Bouchemaine est moins bien doté ;

— elle constitue l’une des dernières parcelles non urbanisée susceptible de faire l’objet d’une opération d’aménagement aux fins de jonction entre les secteurs urbanisés de Pruniers, Petit Vivier et Val de Maine ;

— elle bénéficie d’un environnement particulièrement préservé du fait d’un maillage bocager dense ;

— elle est située en périphérie immédiate de la ville d’Angers avec une ligne de bus qui permet de rejoindre le centre-ville d’Angers à l’arrêt “Château” en 20 mns et un trajet en voiture de 5,6 kms de moins de 10 mns jusqu’au château d’Angers ;

— la commune de Bouchemaine est attractive au niveau socio-économique.

Les consorts [X] font valoir que la parcelle est desservie par la rue des Reinettes au sud et par les voies permettant d’accéder au centre commercial de Pruniers. Ils contestent que l’absence d’accès direct à une voie carrossable les prive du bénéfice de la situation privilégiée.

Concernant les réseaux, les expropriés précisent que la parcelle est située à proximité de l’ensemble des réseaux existants.

Elle est à proximité immédiate du réseau d’eau potable, une conduite existant au sud rue des Reinettes ainsi qu’une autre au nord, rue du Petit Vivier.

Un poteau d’incendie est situé à proximité du n°3 de la rue des Reinettes alimenté par une canalisation avec un débit de 145 m³ sous 8 bars de pression.

Il existe un exutoire pour les eaux usées en face du n°11, rue Merveille, à 50 m de la parcelle.

Le transformateur n°2 est à moins de 10 m et le transformateur n°1 à moins de 70 m. Le réseau haute tension d’électricité s’effectuera à partir du transformateur existant à proximité du n°11 de la rue des Reinettes, situé à proximité immédiate du périmètre de la ZAC. Le réseau électrique basse tension est également à proximité immédiate, soit 15 m depuis le centre commercial de pruniers et à 10 m de la rue des Reinettes.

Le commissaire du gouvernement laisse à la discrétion du juge de l’expropriation l’appréciation de la situation privilégiée de la parcelle. Il relève que la situation privilégiée a été retenue judiciairement récemment pour des parcelles situées en zone 1AU sur les communes de Montreuil-Juigné ( arrêt de la cour d’appel d’Angers du 7 février 2023) pour une valeur de 8 € le m² et des Garennes-sur-Loire – Juigné-sur-Loire (arrêt de la cour d’appel d’Angers du 5 avril 2022) pour une valeur de 7,50 € le m².

***

L’article L.321-1 du code de l’expropriation précise que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Lorsqu’un immeuble ne peut être qualifié de terrain à bâtir, il peut être tenu compte de sa situation privilégiée plus ou moins importante au vu des caractéristiques propres et spécifiques du bien et de l’environnement dans lequel il se situe. Le transport sur les lieux permet d’apprécier la situation plus ou moins privilégiée d’un immeuble.

C’est à la date de référence, soit en l’espèce au 17 octobre 2021, qu’est appréciée la situation privilégiée ou non d’un bien.

En premier lieu, la commune de Bouchemaine fait partie de la communauté urbaine Angers Loire Métropole. Elle est située en première couronne de l’agglomération d’Angers, à environ 8 kilomètres de la ville à laquelle elle est reliée par une ligne de bus. Elle bénéficie d’un environnement naturel valorisant puisque Bouchemaine est une commune touristique à la belle saison, située au bord de la rivière de la Maine, proche de la Loire, et à environ 3 kilomètres du lac de Maine. La parcelle n’est pas située dans un secteur inondable puisqu’elle est en hauteur par rapport à la mairie de Bouchemaine distante d’environ 4 kilomètres.

En second lieu, le transport sur les lieux et les pièces produites par les parties, notamment les plans et photos insérées dans leurs écritures, montrent que la parcelle n’a pas d’accès sur la voie publique puisqu’elle est séparée de la rue des Reinettes qui la borde par un fossé ainsi que des haies comme constaté lors du transport sur les lieux. Elle ne dispose pas d’un accès direct sur la voie publique mais d’un seul accès sur le chemin creux des Reinettes, non carrossé, qui a été emprunté à pied lors du transport sur les lieux. Toutefois, cette absence d’accès direct à la voie publique ne peut être considérée comme excluant par principe la prise en compte de la situation privilégiée d’un bien.

En troisième lieu, la parcelle est plus proche du secteur de Pruniers que du centre bourg de Bouchemaine, notamment de la mairie située au bord de la Maine. Ainsi, le terrain est situé à proximité immédiate du petit centre commercial de Pruniers, accessible à pied en quelques minutes. Il a été vu lors du transport les commerces de salon de coiffure, bureau de tabac-presse, pharmacie, boulangerie, pizzeria, étude notariale et auto-école ainsi qu’un cabinet médical.

Par ailleurs, à partir de ce petit centre commercial, il est possible, comme cela a été fait pendant le transport, de se rendre à pied à partir du centre commercial, par la rue du Petit Vivier, dans un secteur doté d’équipements publics tels que le groupe scolaire du Petit Vivier et un complexe sportif.

Il s’ensuit qu’il doit être tenu compte de ces éléments valorisant la parcelle même si elle ne dispose pas d’un accès direct sur la voie publique.

En dernier lieu, si la photo insérée en page 14 des écritures des consorts [X] fait ressortir que la parcelle se situe non loin de trois zones urbanisées que sont les secteurs de Pruniers, du Petit Vivier et du Val de Maine, il ne peut être considéré que cette situation constitue en elle-même un facteur déterminant de valorisation alors qu’elle ne bénéficie pas de l’ensemble des réseaux, même si certains se trouvent à proximité, et qu’elle ne peut être qualifiée de terrain à bâtir.

Il découle de ces éléments que la situation privilégiée de la parcelle sera prise en compte.

Sur les termes de comparaison :

La société Alter Public précise qu’elle a déjà tenu compte de la situation privilégiée de la parcelle dans son offre d’acquérir au prix de 7 € le m² puisqu’elle se fonde sur des termes de comparaison qui portent sur des biens présentant des caractéristiques similaires voire plus favorables ayant trait à la taille, à la proximité avec une zone urbanisée, à l’environnement et l’éloignement géographique des biens.

Elle conteste le prix moyen avancé par l’expropriée de 17,53 € le m² des terrains en zone 2AU pour justifier de sa demande d’indemnisation à hauteur de 29,68 € le m² et produit des termes de comparaison se rapportant à ce zonage.

Elle se prévaut ainsi des 12 termes de comparaison (TC) situés en zone 1 AU et 3 termes de comparaison situés en zone 2 AU suivants :

En zone 1 AU :

— TC1 : acte de vente du 1er février 2021 par les consorts [K] d’une parcelle située à Sainte-Gemmes-sur-Loire, dans la ZAC de la Jolivetterie, cadastrée section BB n°145, classée en zone 1AU au PLUi d’Angers au jour de l’acquisition, pour une surface totale de 2908 m², au prix de 7 € le m².

Elle précise que cette parcelle est distante de 5 km de la parcelle de l’expropriée, particulièrement bien desservie et plus accessible, soit à 6 km du château d’Angers et moins de 9 minutes en voiture, que sa largeur d’environ 30 m n’est pas restreinte et qu’elle est à moins de 700 m de la Loire dans une commune offrant un environnement préservé.

— TC2 à TC7: six arrêts de la cour d’appel d’Angers en date du 5 avril 2022 confirmant les décisions du juge de l’expropriation d’Angers du 30 janvier 2020 fixant au prix unitaire de 7,50 € le m² plusieurs parcelles situées à Juigné-sur-Loire, classées en zone 1AU et cadastrées comme suit :

— section AK n°202, 203 et 204 d’une superficie totale de 10 608 m² (TC2),

— section AM n°51p d’une superficie de 2859 m² (TC3),

— section AM n°54 d’une superficie de 58 m² (TC4),

— section AM n°56 d’une superficie de 8247 m² (TC5),

— section AK n°200, 205, 206, 222, 223, 250, 251, 252 d’une superficie totale de 14 636 m² (TC6),

— section AK n°207 d’une superficie de 4391 m² (TC7).

Elle conclut à la pertinence de ces six termes de comparaison situés dans une commune à moins de 10 km du centre-ville d’Angers, facilement accessible par les voies rapides RD 748 et A87, à proximité immédiate du centre bourg, desservie par la Grand Rue, à proximité du centre commercial de Chambretault comprenant un supermarché et divers commerces de sorte que leur situation est plus favorable que la parcelle expropriée.

— TC8 : acte de vente du 21 avril 2021 par M. Mme [V] d’une parcelle située à Longuenée en Anjou, cadastrée préfixe 196 section D n°98 d’une superficie de 2910m², classée en zone 1AU au prix de 6 € le m².

— TC9 : acte de vente du 27 mai 2021 par les consorts [D] d’une parcelle située à Longuenée-en-Anjou cadastrée préfixe 196 section AA n° 190 d’une superficie de 3016 m², classée en zone 1AU, au prix de 6 € le m².

La société Alter Public précise que les termes de comparaison 8 et 9 sont pertinents puisqu’ils sont situés à moins de 10 km du centre de ville d’Angers, accessibles par les voies rapides RD 775 et 323, à environ 200 m du centre bourg de la commune déléguée de la Meignanne, des commerces se trouvant également à proximité immédiate le long de la RD 105 (route du Plessis), la commune de la Meignanne étant desservie par le réseau de bus Irigo permettant de rejoindre le centre-ville d’Angers.

— TC10 et 11 : 2 arrêts de la cour d’appel d’Angers du 7 février 2023 valorisant sur la base du 8 € le m² quatre parcelles situées à Montreuil-Juigné, classées en zone 1AU, cadastrées section AK n°105 et 108 d’une superficie de 9508 m² (TC10) et n°106 et 107 d’une superficie de 18 281 m² (TC11).

La société Alter Public précise que la commune se situe à 12 km du château d’Angers, qu’elle est bien desservie par la D353 et des réseaux de bus, à proximité du centre bourg (environ 800 m) et que son environnement est de qualité puisque constitué par les bords de la Mayenne avec vue panoramique, à proximité d’un secteur urbanisé et d’équipements publics tels que la gendarmerie à 20 m et la piscine à moins de 200 m. Elle souligne que la situation privilégiée retenue par la cour d’appel est supérieure à celle de la parcelle expropriée.

— TC12 : acte de vente du 16 septembre 2020 par Mesdames [S] à la société Podeliha de deux parcelles situées à Saint-Léger-de-Linière cadastrées section AC n°130 et 131 d’une superficie totale de 5365 m² au jour de l’acquisition, classées en zone 1AU, au prix de 5 € le m² pour la parcelle n°131 et un euro pour la parcelle n°130, s’agissant d’une zone humide.

La société Alter Public mentionne que la commune est située à moins de 10 km du centre-ville d’Angers, accessible par les voies rapides N323 et A11 avec des caractéristiques paysagères similaires aux biens expropriés (présence de zone humide).

En zone 2 AU :

— TC13 : acte de vente du 20 mai 2021 de parcelles de terre situées aux Ponts-de-Cé, dans l’emprise du périmètre de la ZAC des Hauts de Loire, cadastrées section AL n°191, 362 et 363, classées en zone 2AU2 au PLUi d’Angers Loire Métropole pour une surface totale de 4665 m², au prix de 5 € le m² ;

— TC14 : deux ventes :

— acte de vente du 26 novembre 2021 d’une propriété bâtie et de parcelles de terre situées aux Ponts-de-Cé, dans l’emprise du périmètre de la ZAC, cadastrées section AO n°259, 935 et AL n°156, 374 et AL n°966, d’une superficie de 20 677 m², classées en zone 2AU2 au PLUi d’Angers Loire Métropole, au prix de 5 € le m² pour les terrains ;

— acte de vente du 26 novembre 2021 d’une maison d’habitation avec une parcelle de terre situées aux Ponts-de-Cé, cadastrée pour la parcelle de terre section AO n°353, d’une superficie de 9370 m², classée en zone 2AU2 au PLUi d’Angers Loire Métropole, au prix de 5 € le m².

— TC15 : acte de vente du 16 novembre 2022 d’une parcelle de terre située aux Ponts-de-Cé, dans l’emprise de la ZAC des Hauts de Loire, cadastrée section AL n°451, classée en zone 2AU2 au PLUi d’Angers Loire Métropole pour une surface totale de 5958 m², au prix de 5 € le m².

La société Alter Public demande que les termes de comparaison en zone 1AU cités par les consorts [X] soient écartés aux motifs que :

— le TC1 se rapporte à des parcelles qualifiées de terrains à bâtir dans l’acte de vente situées dans le domaine de Rochebrune, lotissement “Le Artaud” à Bouchemaine qui disposent de plus d’une desserte carrossable et d’un permis de construire purgé de tout recours ce qui lui confère des droits à construire et en conséquence une valeur plus importante. Elle relève que des démolitions sont prévues sans qu’il soit connu leur incidence sur le prix de vente ;

— le TC2 se rapporte également à un terrain à bâtir dans la commune du Plessis-Grammoire, commune beaucoup plus éloignée d’Angers, disposant de plus d’une desserte carrossable. L’acte de vente fait mention de démolitions dont les termes laissent à penser que le coût de la démolition a pu être inclus dans le prix global ;

La société Alter Public fait valoir également que ces ventes comprennent des démolitions de construction dont on ignore si le coût est inclus dans le prix de vente.

— le TC3 se rapporte à la vente d’un hangar au prix de 20 000 € et de terrains au prix de 7 € le m², outre une indemnité de remploi. Les biens bénéficient d’une desserte carrossable.

La société Alter Public forme les observations suivantes sur les termes de comparaison en zone 2AU dont se prévaut les consorts [X] :

— le TC5 bénéficie d’une desserte carrossable. Il n’est pas précisé si le coût de la démolition des constructions à usage d’entrepôts et de bureaux est inclus dans le prix de vente ;

— le TC6 doit être écarté du fait de son ancienneté puisque datant de 2018;

— les offres d’acquisition datant de 2019 ne sont pas des termes de comparaison recevables en l’absence de justificatifs de mutations effectives.

Les consorts [X] formulent les critiques suivantes sur les termes de comparaison produits par l’expropriante :

Ils relèvent que les termes de comparaison résultent intégralement d’acquisitions opérées par la société Alter Public dans le cadre d’opérations d’aménagement de sorte qu’ils ne sont pas représentatifs du marché immobilier local, s’agissant d’un marché captif et partiel à la différence du marché des cessions libres.

Ils soutiennent également que 9 des 12 termes de comparaison sont des arrêts de la cour d’appel d’Angers qui se fondent sur les termes de comparaison dont les références de publication sont inconnues et non produites et donc non recevables.

— TC1 : la largeur de la parcelle est relativement restreinte, ce qui limite et contraint sa constructibilité. Sa situation est moins privilégiée au vu des photos aériennes qui le montrent que la parcelle des expropriés du fait notamment de nuisances plus importantes consécutives à la présence immédiate des RD 112 et 312. Elle relève que dans le cadre de l’opération ZAC de la Jolivetterie, la société Alter Public a acquis les parcelles BB n°49 et 91 au prix de 19,71 € le m² en zone 1AU. Le terme de comparaison doit être écarté

— TC2 à TC7 : les termes de comparaison située à Juigné-sur-Loire doivent être écartés du fait de leur éloignement géographique du centre-ville d’Angers trois fois supérieur à son bien et de leur situation moins privilégiée, la commune étant moins bien dotée en équipements publics et moins bien desservie par les axes structurants et transports, la fréquence de la ligne de bus Irigo n° 34 étant relativement réduite ;

— TC8 et 9 : ils doivent être écartés, la commune de Longuenée-en-Anjou étant trois fois plus éloignée du bien exproprié et du centre-ville d’Angers, avec une attractivité consécutive moindre et une situation beaucoup moins favorable ;

— TC10 et 11 sis à Montreuil-Juigné : ils sont trois fois plus éloignés du centre-ville d’Angers (10 km contre 3,3 km), ce qui constitue un facteur de moins-value, la fréquence de la ligne de bus E21 étant moindre, soit un bus tous les 25/30 minutes ;

— TC12 : il sera écarté comme situé à une distance trois fois supérieure du centre-ville d’Angers (11 km contre 3,3 kilomètres), dans un secteur isolé de Saint-Léger-de-Linières, en seconde couronne angevine, à l’ouest, moins attractive, à proximité d’une zone d’activité artisanale et industrielle sans disposer de l’ensemble des services et commodités à proximité.

Les consorts [X] produisent les termes de comparaison suivants :

— termes de comparaison situés en zone 1AU :

— TC1 : acte de vente du 29 juillet 2021 de parcelles situées “Le Artaud” domaine de Rochebrune à Bouchemaine, cadastrées section AS n°97 à 150 d’une superficie de 26 683 m² dont 3300 m² en zone humide pour un prix, non incluse la zone humide, de 46,24 € le m².

Les consorts [X] soulignent que c’est le seul terme de comparaison produit sur la commune de Bouchemaine. Ils précisent que la situation est moins privilégiée que son bien puisque les parcelles ne bénéficient pas d’une proximité immédiate avec l’ensemble des services et commodités tels que la poste ou une boulangerie situées à 1 km et que le lotissement a été édifié en extension de l’urbanisation.

Ils soulignent que les terrains ne peuvent avoir la qualification de terrain à bâtir, le secteur du Artaud prévoyant la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble qui ne bénéficie pas de réseaux de capacités suffisantes, notamment le réseau électrique, le réseau d’eaux usées qui doit être étendu de sorte que le terme de comparaison situé sur la même commune que son bien est pertinent. Ils ajoutent que le tribunal n’est pas lié par la qualification de terrain à bâtir figurant dans l’acte et qui résulte de la seule appréciation du notaire et qu’il en est de même pour son terme de comparaison n°2.

— TC2 : acte de vente du 30 juin 2020 de parcelles situées 3, rue Toussaint Hodée au Plessis-Grammoire, cadastrées section AA n°18, 20, 35 et 181, d’une superficie totale de 25 405 m² au prix de 23,09 € le m².

Les consorts [X] précisent que la commune est plus éloignée d’Angers, même si les parcelles sont à proximité d’un arrêt de bus (ligne 30 vers Angers centre-ville). Ils ajoutent que les biens ne peuvent recevoir la qualification de terrain à bâtir, s’agissant d’une opération d’aménagement, le Clos des Chênes, d’environ 30 logements, qui nécessite l’extension du réseau d’eaux usées et l’implantation d’un poste de transformation haute tension. ils relèvent que le bien a été vendu en nature de terrain nu, les démolitions ayant été réalisées par le vendeur après la signature de l’avant-contrat, aucune mention dans l’acte ne démontrant le contraire alors que la Cour de cassation rappelle qu’il n’appartient ni aux parties ni à la juridiction de l’expropriation de réinterpréter les stipulations d’un acte retenu à titre de terme de comparaison.

— TC3 : acte de vente du 29 janvier 2020 à la société Alter Public de parcelles situées “le Moulin Carré” à Sainte-Gemmes-sur-Loire cadastrées section BB n°49 et 91, d’une surface de 1625 m² au prix de 19,71 € le m².

Les consorts [X] précisent que la configuration des parcelles rend son urbanisation assez complexe du fait de sa faible largeur (5, 5 m). De plus, elles sont situées à proximité des RD n°112 et 312 soumis à un trafic important et source de nuisances. Ils ajoutent que l’acte de vente ne comporte aucune mention de la valorisation du hangar à 20.000 € comme soutenu par la société Alter Public et que l’absence de desserte directe par une voie carossable ne peut la priver de sa situation privilégiée ;

— termes de comparaison situés en zone 2AU :

— TC4 : acte de vente du 26 janvier 2021 à la société Alter Public de parcelles situées “les Fauconneries” aux Ponts-de-Cé, cadastrées section AL n°156, 374 et AO n°966, en zone 2AU2, d’une surface de 20 677 m² au prix de 5 € le m².

Les consorts [X] soulignent le zonage 2AU2 imposant une urbanisation après 2027, les parcelles étant de plus soumise à des nuisances du fait de leur proximité avec la RD 260 qui est une2x2 voies. Ils ajoutent que le bien a été vendu en nature de terrain nu, les démolitions ayant été réalisées par le vendeur après la signature de l’avant-contrat. Ils soutiennent que l’absence de desserte directe par une voie carrossable ne conduit pas à retirer la qualification de situation privilégiée.

— TC5 : acte de vente du 26 juin 2019 d’une parcelle située 36, rue des Charmilles à Saint-Lambert-la-Potherie, cadastrée section AB n°1034, d’une surface de 22 072 m² au prix de 31,17 € le m², soit un prix 4 fois supérieur au prix proposé par la société Alter Public dans le cadre de la présente procédure.

Les consorts [X] relèvent que le zonage ne permet pas une urbanisation immédiate.

— TC6 : acte de vente du 29 janvier 2018 d’une parcelle située rue de la Foucaudière à Angers, cadastrée section CM n°342, d’une surface de 8599 m² au prix de 16,42 € le m².

Ils font valoir que la parcelle ne peut bénéficier d’une urbanisation immédiate mais qu’elle dispose d’une situation privilégiée puisque située à l’extrémité Est d’Angers dans un secteur assurant la jonction entre plusieurs secteurs urbanisés et à proximité immédiate de l’ensemble des services, commodités, équipements et transports.

Les consorts [X] se prévalent également d’un arrêté de préemption de la communauté urbaine Angers Loire Métropole du 15 septembre 2023 portant sur la parcelle voisine cadastrée section AC n°235 pour un prix de 6 € le m² alors que cette parcelle située en zone 2AU, ce qui montre le caractère insuffisant des indemnités proposées par l’expropriante pour le bien situé dans un zonage plus favorable.

Ils indiquent également qu’en 2019, la société European Homes a offert d’acquérir ses parcelles au prix de 57 € le m².

Le commissaire du gouvernement retient les termes de comparaison n°1, 8 et 9 cités par la société Alter Public au regard de leur localisation et de leur zonage et exclut les termes de comparaison 2 à 7 qui se rapportent à des parcelles pour lesquelles la situation privilégiée a été prise en compte.

Il ne commente pas les termes de comparaison produits par les expropriésI se rapportant à la zone 2 AU, s’agissant d’un zonage différent.

Le commissaire du Gouvernement ne retient pas le premier terme de comparaison produit par les expropriés car il se rapporte à une acquisition faite par un investisseur sur une très grande emprise de parcelles qualifiées de terrains à bâtir dans l’acte notarié et indication dans l’acte de vente d’un permis de construire obtenu antérieurement à l’acte d’achat.

Il exclut également le terme de comparaison n°2 qui se rapporte à 4 parcelles d’une surface totale de 25 465 m², dont une parcelle de 8902 m² classée en zone agricole, le reste étant en zone 1AU, l’acte ne permettant pas de distinguer le prix de vente des seules parcelles situées en zone 1AU.

Il conclut également au rejet du terme de comparaison n°3, l’acte ne permettant pas non plus de distinguer le prix de vente du hangar de celui des seules parcelles situées en zone 1AU.

Le commissaire du gouvernement cite les termes de comparaison suivants:

— TC1 : acte de vente du 7 avril 2020 d’une parcelle de terrain situé à Sainte- Gemmes-sur-Loire au lieu-dit le Moulin Carré, cadastrée section BB n°44, d’une surface de 2710 m² au prix de 7 € le m² ;

— TC2 : jugement du juge de l’expropriation d’Angers du 25 novembre 2021 se rapportant à une parcelle située au lieu-dit les Pâtisseaux à Sylvain-d’Anjou, cadastrée section ZC n°61, d’une superficie de 1083 m², au prix de 6 € le m².

***

En application de l’article L.322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

En premier lieu, il doit être retenu des termes de comparaison relatifs à des biens comparables à celui de l’exproprié, soit des parcelles situées dans le même zonage et dans un secteur géographique similaire de sorte qu’il ne peut être privilégié dans le cadre de la méthode par comparaison des termes de comparaison situés dans un secteur géographique différent pour ensuite le comparer au secteur objet de la présente procédure permettant de justifier le prix demandé par une partie. Il doit être relevé à ce titre que les parties ne produisent pas de termes de comparaison sur la commune de Bouchemaine, excepté les expropriés concernant leur premier terme de comparaison.

Il ne peut être par principe écarté les termes de comparaison produits par l’expropriante au motif qu’il s’agirait d’un marché captif puisqu’ayant trait à des ventes consenties à la société Alter Public ou à la communauté urbaine Angers Loire Métropole puisqu’il convient de comparer ces transactions à celles concernant le marché purement privé.

Il s’ensuit qu’il n’y a pas lieu de retenir les termes de comparaison produits par les parties se rapportant à des biens situés en zone 2 AU, zonage différent de la parcelle, afin d’évaluer les indemnités d’expropriation.

En second lieu, l’évaluation d’un bien suivant la méthode de comparaison est effectuée à partir de transactions effectives dont les actes de mutation doivent être produits par les parties. Il ne peut être tenu compte d’offres de prix en l’absence de justification d’une mutation s’y rapportant. Il ne peut en conséquence être tenu compte de l’offre faite en 2019 par la société European Homes, dont font état les consorts [X], d’acquérir le bien au prix de 57 € le m². Il en est de même de l’arrêté de préemption de la communauté urbaine Angers Loire Métropole du 15 septembre 2023 portant sur une parcelle cadastrée section AC n°235, située à Bouchemaine, mentionnant un prix de 6 € le m² alors que cette parcelle est située en zone 2 AU et qu’elle fait l’objet d’une procédure en délibéré à la même date que la présente décision.

En troisième lieu, Il découle de l’article L.322-2 du code de l’expropriation qu’il ne peut être retenu comme pertinents les termes de comparaison trop anciens par rapport à la date de la présente décision.

En l’espèce, certains termes de comparaison sont anciens et ne seront pas pris en compte.

Il en est ainsi des termes de comparaison 2 à 7 cités par la société Alter Public qui sont des arrêts de la cour d’appel d’Angers du 5 avril 2022 confirmant les décisions du juge de l’expropriation d’Angers du 30 janvier 2020, la cour entérinant les termes de comparaison retenus par le juge de l’expropriation qui sont deux ventes datant des 14 septembre 2018 et 17 février 2017 et pour le second terme de comparaison, un arrêt de la cour d’appel d’Angers du 4 juin 2019 confirmant un jugement d’expropriation du 26 avril 2018.

Seront également exclus les termes de comparaison 10 et 11 dont se prévaut la société Alter Public dans la mesure où ils se rapportent à deux arrêts de la cour d’appel d’Angers du 2 février 2023 relatifs à 4 parcelles situées à Montreuil-Juigné. Dans ses décisions, la cour confirme les jugements d’expropriation du tribunal judiciaire d’Angers du 16 décembre 2021 ayant retenu comme termes de comparaison des décisions qui à ce jour doivent être considérées comme anciennes puisqu’il s’agit de deux jugements des 28 novembre 2019, 25 janvier 2018 ainsi que de deux arrêts de la Cour de cassation du 29 juin 2017.

Il en est de même du TC2 produit par le commissaire du gouvernement puisqu’il se rapporte à un jugement d’expropriation du tribunal judiciaire d’Angers du 25 novembre 2021 qui a retenu 5 termes de comparaison que sont des ventes en date des 30 janvier 2018, 20 juin 2019, 18 avril 2018, 16 mai 2018 et 3 mai 2018.

En quatrième lieu, la commune de Bouchemaine est située au bord de la Maine, au sud ouest d’Angers alors que la commune de Longuenée-en-Anjou est située au nord Est d’Angers et que la commune du Plessis-Grammoire est située à l’Est d’Angers, cette dernière commune n’étant pas située en bordure de rivière. Il s’ensuit que les termes de comparaison n°8 et 9 de la société Alter Public ainsi que le terme de comparaison n°2 des consorts [X] ne sont pas pertinents, étant relevé que l’acte de vente portant sur des terrains situés au Plessis Grammoire mentionne la vente d’un terrain à bâtir pour une surface totale de 25 460 m² alors que la parcelle des consorts [X] n’est pas qualifiée de terrain à bâtir.

Il en est de même du terme de comparaison n°12 de la société Alter Public se rapportant à deux parcelles situées à Saint-Léger-de-Linières, à l’ouest d’Angers et qui ne présentent pas les mêmes caractéristiques que la commune de Bouchemaine qui a des qualités touristiques et est située en bordure de rivière. Ce terme de comparaison ne sera pas en conséquence retenu.

En cinquième lieu, les termes de comparaison doivent se rapporter à des biens dont le prix n’est pas sujet à interprétation, notamment lorsqu’il est insuffisamment ventilé. Il en est ainsi du terme de comparaison n°3 produit par les expropriés en ce qu’il se rapporte à la vente par la communauté urbaine Angers Loire Métropole à la société Alter Public de deux parcelles sises aux Ponts-de-Cé, lieu-dit Moulin Carré, l’acte mentionnant la présence d’un hangar sur la parcelle cadastrée section BB n°91 d’une superficie de 1118 m², l’acte ne précisant pas les caractéristiques du hangar, l’acquéreur, la société Alter Public précisant dans ses écritures que ce bâtiment a été valorisé pour la somme de 20 000 € sans que cette précision soit mentionnée à l’acte, les parties à la présente procédure ne s’accordant pas sur ce point.

De surcroît, ce terme de comparaison doit être rapproché du terme de comparaison n°1 produit par le commissaire du gouvernement portant sur une parcelle située également aux Ponts-de-Cé, au lieu-dit le Moulin Carré d’une superficie de 2710 m² vendus au prix de 7 € le m². Il s’ensuit qu’il ne peut être retenu que le bien et son prix soient comparables à la parcelle appartenant aux expropriés.

En dernier lieu, il convient d’examiner les termes de comparaison situés dans la même commune ou dans une commune proche présentant des similarités avec celle de Bouchemaine, soit le terme de comparaison n°1 des consorts [X] situé à Bouchemaine ainsi que les termes de comparaison n°1 de la société Alter Public et du commissaire du gouvernement.

Le terme de comparaison n°1 des consorts [X] se rapporte à un acte de vente en date du 30 juin 2021 de 55 parcelles situées en zone 1 AU d’une superficie totale de 26683 m², beaucoup plus importante que celle des consorts [X] d’une surface de 14467 m², au prix de 46,24 € le m² pour une superficie de 23 237 m² après exclusion de la zone humide de 3300 m². Les parties ont convenu dans l’acte que l’immeuble comprend diverses parcelles de terrain à bâtir comme mentionné sous le tableau énonçant la désignation du bien vendu. L’acte précise également que l’acquéreur a obtenu un permis de construire 35 maisons individuelles et 36 logements collectifs en date du 2 décembre 2020, et que le permis n’a fait l’objet d’aucun recours ni retrait administratif. Il s’ensuit que le prix de vente de 46, 24 € le m² ne peut servir de base utile à la fixation des indemnités dues dans la mesure où la vente a trait à une opération faite par un investisseur portant sur une surface beaucoup plus importante, qui a déjà obtenu un permis de construire qui n’est plus susceptible de recours et ce, même si lors du transport sur les lieux où ce bien a été visité, il a été expliqué par les consorts [X] que les terrains ne bénéficient pas de tous les raccordements aux réseaux et que des frais ont dû être engagés à ce titre.

Le premier terme de comparaison cité par la société Alter Public se rapporte à une vente en date du 1er février 2021 par les consorts [K] d’une parcelle située à Sainte-Gemmes-sur-Loire, dans la ZAC de la Jolivetterie, d’une superficie de 2908 m², cadastrée section n°145, classée en zone 2 AU du PLUi, au prix de 7 € le m². Il sera retenu pour évaluer les indemnités.

Pour les mêmes motifs, il sera retenu le terme de comparaison n°1 cité par le commissaire du gouvernement puisqu’il concerne une vente du 7 avril 2020 d’une parcelle de terre d’une superficie similaire puisque de 2710 m² située à Sainte-Gemmes-sur-Loire, au lieu-dit le Moulin Carré, en zone 1 AU au prix de 7 € le m². Il fait également partie du site de la Jolivetterie.

Il doit être tenu compte pour l’appréciation de ces deux termes de comparaison de la proximité du secteur de la Jolivetterie de la RD 112, axe de circulation de certaine importance, la parcelle des expropriés ne présentant pas cette contrainte.

Sur la fixation des indemnités :

Sur l’abattement pour la présence d’une servitude d’utilité publique de canalisations de gaz :

La société Alter Public expose que la parcelle est traversée par une canalisation de gaz impliquant une zone non aedificandi de 30 m de part et d’autre de la canalisation et que par un arrêté du 22 décembre 2020, le préfet de Maine-et-Loire a institué une servitude d’utilité publique prenant en compte la maîtrise des risques autour des canalisations de distribution de gaz naturel ou assimilé,

ce qui constitue une moins-value qui a été reconnue par une décision du juge de l’expropriation d’Angers du 24 septembre 2014, confirmé par un arrêt de la cour d’appel d’Angers du 13 novembre 2015 et par un arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 5 janvier 2017. Elle ajoute que la servitude grève les parcelles sur une superficie de 1325 m².

Elle explique que cette servitude réduit les possibilités de construction notamment des établissements recevant du public de plus de 100 personnes et des immeubles de grande hauteur, rappelant qu’en application de l’article R.550-30 du code de l’environnement, les possibilités de construction ou d’extension sont soumises à la réalisation d’une analyse de compatibilité établie par l’aménageur, le permis de construire correspondant ne pouvant être instruit que si l’analyse a recueilli un avis favorable du transporteur ou à défaut du préfet.

Elle précise également que l’article R.550-30-1 du code de l’environnement impose une information préalable du transporteur pour toute demande de permis de construire ou de permis d’aménager concernant un projet situé dans l’une des zones mentionnées au b de l’article R.555-30.

Les consorts [X] s’opposent à un abattement en rappelant qu’un tel abattement peut éventuellement être appliqué dans le cas où la servitude grevant la parcelle la prive de toute possibilité d’urbanisation réelle en application de l’article R.555-30 du code de l’environnement qui encadre seulement la construction ou l’extension d’établissement recevant du public de plus de 100 personnes et d’immeubles de grande hauteur. Ils se prévalent du dossier d’étude d’impact de la ZAC des Reinettes qui précise que la canalisation de gaz n’engendre pas de contraintes d’urbanisme pour les autres catégories de construction à proximité des canalisations de transport de sorte que le projet n’est pas concerné par les restrictions de l’article R.555-30 susvisées. Ils soulignent que la jurisprudence a pu écarter l’abattement lorsque la servitude instituée a vocation à permettre l’aménagement futur de la zone.

À titre subsidiaire, ils font valoir le caractère disproportionné de l’abattement de 30 % déterminé selon eux de manière arbitraire et infondée de sorte que l’abattement devrait être de 10 %.

Le commissaire du gouvernement ne présente pas d’observations sur ce point.

***

L’article R.555-30 du code de l’environnement prévoit que “le préfet de chaque département concerné institue par arrêté :

a) Les servitudes d’utilité publique prévues à l’article L.555-27, dans les conditions prévues par les articles R.555-32 et suivants de la présente section ;

b) En application du troisième alinéa de l’article L.555-16, après avis de la commission départementale compétente en matière d’environnement et de risques sanitaires et technologiques, des servitudes d’utilité publiques :

— subordonnant, dans les zones d’effets létaux en cas de phénomène dangereux de référence majorant au sens de l’article R.555-10-1,

la délivrance d’un permis de construire relatif à un établissement recevant du public susceptible de recevoir plus de 100 personnes ou à un immeuble de grande hauteur et son ouverture à la fourniture d’une analyse de compatibilité ayant reçu l’avis favorable du transporteur ou, en cas d’avis défavorable du transporteur, l’avis favorable du préfet rendu au vu de l’expertise mentionnée au III de l’article R.555-31 ;

— interdisant, dans les zones d’effets létaux en cas de phénomène dangereux de référence réduit au sens de l’article R.555-10-1, l’ouverture d’un établissement recevant du public susceptible de recevoir plus de 300 personnes ou d’un immeuble de grande hauteur ;

— interdisant, dans les zones d’effets létaux significatifs en cas de phénomène dangereux de référence réduit au sens de l’article R.555-10-1, l’ouverture d’un établissement recevant du public susceptible de recevoir plus de 100 personnes ou d’un immeuble de grande hauteur ;

La consultation de la commission mentionnée au b peut être remplacée par la consultation des maires des communes concernées ou des présidents des établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d’urbanisme lorsque la modification a une portée géographique limitée. En l’absence d’avis dans un délai de deux mois à compter de la saisine, celui-ci est réputé favorable.

Les servitudes d’utilité publique mentionnées au b sont, le cas échéant, modifiées sur la base des mises à jour des études de dangers mentionnées au II de l’article R.554-46, selon la même procédure que les servitudes initiales.

Les servitudes maintenues en application du deuxième alinéa de l’article L.555-29 sont celles instituées en application des dispositions antérieures abrogées suivantes :

— pour les canalisations de transport de gaz : les articles 10 et 12 de la loi du 15 juin 1906 sur les distributions d’énergie ;

— pour les canalisations d’hydrocarbures : l’article 11 de la loi n°58-336 du 29 mars 1958;

— pour les canalisations de transport de produits chimiques : les articles 2 et 3 de la loi n°65-498 du 29 juin 1965 relative au transport des produits chimiques par canalisations;

Sont également maintenues les servitudes établies, en application de la loi n°49-1060 du 2 août 1949 relative à la construction d’un pipeline entre la Basse-Seine et la région parisienne et la création d’une société des transports pétroliers par pipeline.”

La parcelle des consorts [X] est grevée d’une servitude d’utilité publique d’implantation et passage de canalisation de gaz impliquant une zone non aedificandi de 30 mètres de part et autre de la canalisation qui concerne une surface de 1325 m² de la parcelle, étant relevé que les consorts [X] ne contestent pas cette superficie.

En l’espèce, il doit être retenu que pour l’élaboration du projet d’aménagement du site, la société Alter Public a dû tenir compte de l’existence de cette servitude qui grève une surface non négligeable de la parcelle pour bénéficier ensuite d’un permis de construire.

Il s’ensuit qu’il sera retenu le principe d’un abattement qui sera limité à 15 % de la surface impactée par la servitude eu égard au projet d’ensemble de l’aménagement de la zone située à Bouchemaine et non dans une agglomération.

Sur l’abattement pour occupation :

La société Alter Public demande au juge de l’expropriation d’appliquer un abattement de 20% pour occupation. Elle relève que les consorts [X] ont reconnu que leur parcelle faisait l’objet d’une convention d’occupation précaire sans toutefois produire une copie de cette convention. Elle expose qu’un bien grevé d’un bail, qu’il soit à ferme, d’habitation ou commerciale, à une valeur vénale moindre qu’un bien libre de toute occupation, la jurisprudence consacrant le principe d’un abattement.

Les consorts [X] précisent que leur parcelle est mise à disposition de l’écurie des As dont le siège social est chemin du Vivier à Bouchemaine, suivant convention d’occupation précaire de sorte que que l’abattement devrait être limité à 10 % s’il était appliqué.

***

L’abattement pour occupation doit être examiné pour chaque cas d’espèce.

Lors du transport sur les lieux, il a été constaté qu’un grand poney est présent au fond de la parcelle. Les consorts [X] ont confirmé l’existence d’une convention d’occupation précaire consentie aux écuries des As, sans qu’ils aient pu préciser si un fermage était acquitté.

Dans de telles conditions, l’abattement pour occupation sera fixé à 10 % de la valeur du terrain.

Sur les petites constructions en mauvais état :

La société Alter Public se prévaut de l’existence de petites constructions dans un état de délabrement avancé sur lesquelles il a été révélé la présence d’amiante.

***

Il a été constaté lors du transport sur les lieux la présence de cabanons, principalement en tôle, à l’entrée de la parcelle par le chemin des Reinettes (photo 1 annexée au procès-verbal de transport).

La société Alter Public produit un rapport de repérage dressé par la société Elibat du 19 mars 2024 qui mentionne la présence de plaques ondulées en fibre-ciment, les prélèvements effectués sur le sol de la parcelle s’étant avérés négatifs.

Il s’ensuit qu’il ne peut être appliqué une moins-value en l’absence d’élément plus significatif que le seul enlèvement des tôles ondulées qui ont été repérées.

***

Au vu de l’ensemble de ces éléments prenants en compte la situation privilégiée du bien à Bouchemaine, secteur recherché, non loin d’une zone commerciale et d’équipements publics, bien qu’il ne dispose pas d’un accès direct sur la voie publique, il convient de fixer l’indemnité principale sur la base de 8 € le m² et d’appliquer un abattement pour servitude de gaz de 15 % sur une surface de 1325 m² et un abattement de 10 % pour occupation.

Par ailleurs, il sera relevé que le montant de l’offre faite par la société Alter Public démontre à lui seul que l’expropriante a déjà tenu compte de la situation privilégiée de l’immeuble.

L’indemnité s’établit en conséquence comme suit :

— indemnité principale : 8 €x14467 : 115 736 €,

— à déduire :

— abattement pour servitude de gaz de 15% : (1325x8) x15% : 1 590 €,

— abattement de 10 % pour occupation : 11 573,60 €,

Total indemnité principale : 102 572,40 €.

L’indemnité de remploi :

Aux termes de l’article R.322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

L’indemnité de remploi se décompose comme suit :

—  20 % jusqu’à 5.000 € : 1 000 €,

—  15 % entre 5000 et 15 000 € : 1 500 €,

—  10% au delà de 15 000 € : 8 757,24 €,

Total indemnité de remploi : 11 257,24 €,

Sur les dépens :

La société Alter Public sera condamnée à payer aux consorts [X] la somme de 2.000 € au titre de frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens de la présente instance seront laissés à la charge de la société Alter Public.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’Expropriation statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE les consorts [X] de leur demande tendant à ce que les conclusions du commissaire du gouvernement soient déclarées irrecevables;

FIXE à la charge de la société Alter Public l’indemnisation de M. [T] [X], Mme [O] [X] épouse [P], et Mme [M] [X], ci-après dénommés les consorts [X] comme suit:

— indemnité principale : 8 €x14467 : 115 736 € ;

— à déduire :

— abattement pour servitude de gaz de 15% : (1325x8) x15% : 1 590 € ;

— abattement de 10 % pour occupation : 11 573,60 € ;

total indemnité principale : 102 572,40 € ;

— indemnité de remploi : 11 257,24 € ;

CONDAMNE la société Alter Public à payer à M. [T] [X], Mme [O] [X] épouse [P], et Mme [M] [X] la somme de 2 000 € à titre de frais irrépétibles;

Laisse les dépens à la charge de la société Alter Public .

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le vingt-six septembre deux mil vingt quatre, la minute étant signée par Geneviève LE CALLENNEC, vice-présidente, juge de l’expropriation, et Sylvie KIMPPIENNE, greffière.

La greffière, Le juge de l’expropriation,