TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 06 Février 2025

Président : Monsieur Bernard GRISETI, MTT

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 19 Décembre 2024

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 06 Février 2025

à M^e Michel LABI, M^e Laurence HENRY

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/02735 – N° Portalis DBW3-W-B7I-44AS

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. 18 FEUILLANTS, dont le siège social est sis [Adresse 19]

représentée par M^e Michel LABI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [G], demeurant [Adresse 9]

non comparant

Monsieur [G] [B], né le [Date naissance 5] 1978, élisant domicile chez Maître Laurence HENRY demeurant au [Adresse 17]

représenté par M^e Laurence HENRY, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [HV], demeurant [Adresse 9]

non comparant

Monsieur [U], demeurant [Adresse 9]

non comparant

Monsieur [J], demeurant [Adresse 9]

non comparant

Monsieur [MS] [V], demeurant [Adresse 9]

non comparant

Monsieur [OY] [D], demeurant [Adresse 9]

non comparant

Monsieur [JV] [HD], né le [Date naissance 6] 2000, élisant domicile chez Maître Laurence HENRY demeurant au [Adresse 17]

représenté par M^e Laurence HENRY, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [RR] [C], demeurant [Adresse 9]

non comparant

Madame [VX] [YC], né le [Date naissance 12] 2007, élisant domicile chez Maître Laurence HENRY demeurant au [Adresse 17]

représenté par ses représentants légaux (Madame [X] [YC], Monsieur [R] [YC], représenté par M^e Laurence HENRY, avocat au barreau de MARSEILLE )

Monsieur [OS], demeurant [Adresse 9]

non comparant

Monsieur [N] [D], demeurant [Adresse 9]

non comparant

Monsieur [OL] [H],né le [Date naissance 3] 2003, élisant domicile chez Maître Laurence HENRY demeurant au [Adresse 17]

représenté par M^e Laurence HENRY, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [F] [L], demeurant [Adresse 9]

non comparant

Monsieur [PV] [CY], demeurant [Adresse 9]

non comparant

Monsieur [NV] [KB], demeurant [Adresse 9]

représenté par M^e Aurélien LEROUX, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [IM] [YD], demeurant [Adresse 9]

représenté par M^e Aurélien LEROUX, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [P] [O], demeurant [Adresse 9]

non comparant

PARTIES INTERVENANTES:

Monsieur [K] [LJ], né le [Date naissance 2] 1991, élisant domicile chez Maître Laurence HENRY demeurant au [Adresse 17]

représenté par M^e Laurence HENRY, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [IG] [I], né le [Date naissance 7] 1933, élisant domicile chez Maître Laurence HENRY demeurant au [Adresse 17]

représenté par M^e Laurence HENRY, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [BO] [KM], né le [Date naissance 4] 1996, élisant domicile chez Maître Laurence HENRY demeurant au [Adresse 17]

représenté par M^e Laurence HENRY, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [X] [YC], née le [Date naissance 14] 1979, élisant domicile chez Maître Laurence HENRY demeurant au [Adresse 17]

représenté par M^e Laurence HENRY, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [R] [YC], né le [Date naissance 15] 1970, élisant domicile chez Maître Laurence HENRY demeurant au [Adresse 17]

représenté par M^e Laurence HENRY, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [XW] [YC], né le [Date naissance 13] 2003, élisant domicile chez Maître Laurence HENRY demeurant au [Adresse 17]

représenté par M^e Laurence HENRY, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [E] [A], né le [Date naissance 18] 1990, élisant domicile chez Maître Laurence HENRY demeurant au [Adresse 17]

représenté par M^e Laurence HENRY, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [VA] [JE], né le [Date naissance 10] 1992, élisant domicile chez Maître Laurence HENRY demeurant au [Adresse 17]

représenté par M^e Laurence HENRY, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [DP] [M], élisant domicile chez Maître Laurence HENRY demeurant au [Adresse 17]

représenté par M^e Laurence HENRY, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [W] [NO], né le [Date naissance 1] 1990, élisant domicile chez Maître Laurence HENRY demeurant au [Adresse 17]

représenté par M^e Laurence HENRY, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [T] [KB] née [DK], le [Date naissance 8] 1974 à [Localité 20] (ALBANIE), demeurant [Adresse 9]

représentée par M^e Aurélien LEROUX, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [IM] [S], né le [Date naissance 1] 1998 à [Localité 23] (GAMBIE), demeurant [Adresse 9]

représenté par M^e Aurélien LEROUX, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [VA] [Z], né le [Date naissance 16] 1990 à [Localité 21] (SENEGAL), demeurant [Adresse 9]

représenté par M^e Aurélien LEROUX, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [IY] [DK], née [Date naissance 11] 1980, demeurant [Adresse 9]

représenté par M^e Aurélien LEROUX, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de cession intervenu le 9 septembre 2021 entre Monsieur [KT] [LP] et la SCI 18 FEUILLANTS, cette dernière est propriétaire d’un ensemble de biens immobiliers situé [Adresse 9].

Par ordonnance n° RG 2023M05585 du tribunal de commerce de Marseille du 21 décembre 2023, le bail commercial situé au [Adresse 9] ayant pour objet l’exploitation d’un hôtel de voyageurs, établi entre Monsieur [Y] [JJ] [SU] et Monsieur [KT] à la date du 11 octobre 1984, a été résilié.

Un bail commercial a été signé le 20 août 2023 entre la SCI 18 FEUILLANTS et Monsieur [Y] [JJ] [SU], à effet du 1er avril 2024.

Par acte de cession intervenu le 16 décembre 2024, la SCI 18 FEUILLANTS a cédé l’ensemble de biens immobiliers situé [Adresse 9] à la société anonyme dénommée THB.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 avril 2024, la SCI 18 FEUILLANTS a fait assigner en référé, Monsieur [G], Monsieur [B] [G], Monsieur [U], Monsieur [J], Monsieur [V] [MS], Monsieur [D] [OY], Monsieur [JV] [TR], Monsieur [C] [RR], Monsieur [YC] [VX], Monsieur [OS], Monsieur [D] [N], Monsieur [H] [UD], Monsieur [L] [F], Monsieur [CY] [PV], Monsieur [KB] [UU], Monsieur [YD] [WD] et Monsieur [O] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

— les déclarer occupants sans droit ni titre respectivement des chambres n° 17, 18, 19, 20, 21, 11, 13, 16, 9, 5, 4, 6, 7, 8, 15, 12, 10 et 22 de l’ensemble de biens immobiliers situé [Adresse 9],

— ordonner leur expulsion ainsi que tous occupants de leur chef au besoin avec le concours de la force publique,

— fixer à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération effective des lieux à la somme mensuelle de 500 €, par occupant sans droit ni titre, à compter du 1er avril 2024,

— les condamner à titre provisionnel à payer à la SCI 18 FEUILLANTS la somme de 500 €, par occupant sans droit ni titre, à titre d’indemnité d’occupation, à compter du 1er avril 2024,

— les condamner solidairement à payer la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 mai 2024, date à partir de laquelle elle a fait l’objet de trois renvois contradictoires successifs pour être finalement retenue à l’audience du 19 décembre 2024.

A cette audience, la SCI 18 FEUILLANTS, représentée par son conseil, dépose et soutient ses conclusions écrites à la barre. Elle demande :

— d’écarter les demandes d’intervention volontaires,

— de prononcer l’irrecevabilité des conclusions des défendeurs pour défaut de mention d’adresse des concluants,

— de rejeter les demandes fins et conclusion des requis en l’état de contestations sérieuses, et reprend pour le reste des demandes les termes de son assignation.

Elle soutient :

— que les intervenants volontaires affirment occuper légalement les chambres de l’immeuble en litige, alors qu’ils ne versent aucune preuve de leur domiciliation, si ce n’est des attestations d’associations qui se contenteraient de reproduire les propos des requis, dont certains sont contradictoires,

— l’irrecevabilité des conclusions sur le fondement de l’article 766 du code procédure civile, les requis ayant tous été relogés par la ville de [Localité 22] depuis le 5 novembre 2024, tout en précisant qu’ils sont encore domiciliés au [Adresse 9],

— que sa qualité à agir est suffisamment établie par la fourniture de l’attestation de propriété qui n’est pas un document provisoire,

— que le juge des référés ne peut statuer sur la requalification du bail verbal alors que les actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit, soulignant que certains requis expliquent être dans les lieux depuis plus de six ans,

— qu’il ne peut y avoir eu transmission des hypothétiques baux verbaux entre Monsieur [Y] et la SCI 18 FEULLANTS, cette dernière ne pouvant prétendre reprendre le fonds de commerce de son locataire,

Monsieur [B] [G], Monsieur [YJ] [TX] (non assigné), Madame [YC] [VX], Monsieur [H] [UD], Monsieur [JV] [TR], défendeurs, et Monsieur [LJ] [K], Monsieur [I] [JP], Monsieur [RY] [BO], Madame [YC] [X], Monsieur [YC] [R], Monsieur [YC] [XW], Monsieur [M] [DP] et Monsieur [NO] [W], intervenants volontaires, représentés par leur conseil, déposent et soutiennent leurs conclusions écrites à la barre.

Les intervenants volontaires demandent que leur intervention soit déclarée recevable, en qualité d’occupant du chef.

Les requis et intervenants volontaires demandent de :

— déclarer irrecevables les demandes de la SCI 18 Feuillants,

— sommer le propriétaire de verser l’acte de propriété définitif et le bail commercial,

— de constater l’existence de contestations sérieuses,

— débouter la requérante de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et à titre reconventionnel de :

— condamner la requérante à leur verser la somme de 7.500 € à titre provisionnel, aux habitants au titre du préjudice de jouissance,

— condamner la requérante à leur verser à Monsieur [B] [G], la somme de 1.000 € à titre provisionnel, au titre du préjudice corporel et moral,

— condamner la requérante sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 à verser au conseil des défendeurs sous réserve de renoncer à percevoir la part contributive de l’Etat au titre de l’aide juridictionnelle, la somme de 6.000 €.

Ils soutiennent que :

— la requérante ne produit qu’une attestation provisoire de propriété, insuffisante à leurs yeux pour prouver la qualité pour agir et que Monsieur [Y] [BI], gérant officiel de l’ex-hôtel UNIVERS, dont l’activité a été clôturée le 6 mai 2024, soit après la délivrance de l’assignation, ne soit pas partie à l’assignation, alors qu’il avait la jouissance de l’immeuble jusqu’au 6 mai 2024,

— les occupants sont titulaires d’un bail verbal relevant de la loi du 6 juillet 1989 et non d’un contrat d’hôtellerie, aucune prestation de service n’ayant jamais été offerte aux habitants, certains d’entre eux étant entrés via le système d’hébergement des demandeurs d’asile géré par l’OFII ou via le système d’hébergement d’urgence géré par le 115,

d’autres moyennant un loyer de 300 € via le intermédiaires de Monsieur [Y], aucun n’étant entrés par effraction, contrairement à la mention du procès-verbal du 29 janvier 2024 du commissaire de justice instrumentant, indiquant « qu’une grande partie des occupants nous confirme être entrée dans les lieux par effraction. »

— les familles [YC] et [KB] disposant de quittances de loyer, ont des certificats de scolarité pour les enfants [XW] et [VX] mentionnant l’adresse du [Adresse 9],

— que les baux d’habitation ont été automatiquement transmis à la SCI 18 FEUILLANTS lors de la cession de l’immeuble à cette dernière le 9 septembre 2021,

— que le bail commercial a été renouvelé avec Monsieur [JJ] [DE] [Y] le 20 février 2023 et que la SCI 18 FEUILLANTS a récupéré la pleine gestion de l’immeuble suite l’ordonnance du tribunal de commerce du 21 décembre 2023,

— que les demandes indemnitaires de la SCI 18 FEUILLANTS ne sauraient prospérer en raison de l’arrêté de mise en sécurité de certaines chambres de l’immeuble et de la suspension du paiement des loyers,

— que l’insalubrité et la dangerosité structurelle de l’immeuble a causé aux habitants un trouble de jouissance aggravé par l’anxiété ressentie en raison de l’évacuation,

— que deux habitants ont chuté dans les escaliers, dont Monsieur [B] [G] qui s’est cassé la jambe,

— que SCI 18 FEUILLANTS a commis un abus de droit en saisissant le tribunal en sachant que les occupants n’étaient pas sans titre avec pour seule volonté de les expulser rapidement, sans qu’ils puissent faire valoir leurs droits.

Monsieur [YD] [IM], Monsieur [KB] [NV], défendeurs et Madame [KB] [T], Monsieur [S] [IM], Monsieur [Z] [VA] et Madame [IS] [IY], intervenants volontaires, représentés par leur conseil, déposent et soutiennent leurs conclusions écrites à la barre.

Les intervenants volontaires demandent que leur intervention soit déclarée recevable, en qualité d’occupant du chef.

Les requis et intervenants volontaires demandent de :

— constater l’existence de contestations sérieuses,

— débouter la requérante de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et à titre reconventionnel de :

— condamner la requérante à leur verser à chacun d’entre eux, la somme de 500 € à titre provisionnel, au titre du préjudice de jouissance,

— condamner la requérante à leur verser à chacun d’entre eux, la somme de 500 € à titre provisionnel, au titre du préjudice moral pour procédure abusive,

— condamner la requérante sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 à verser au conseil des défendeurs sous réserve de renoncer à percevoir la part contributive de l’Etat au titre de l’aide juridictionnelle, la somme de 6.000 €.

Ils soutiennent :

— que la requérante est liée à de nombreux locataires par un bail verbal, qui n’a pas été interrompu par le transfert de propriété de l’immeuble, produisant pour la famille [KB] des quittances de loyers et une attestation indiquant que ladite famille vit depuis le 25 mai 2018 au [Adresse 9],

— qu’aucun habitant n’est entré par effraction,

— que l’immeuble n’est plus du tout un hôtel, en l’absence de prestations de service propre à l’hôtellerie,

— que l’immeuble a fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité du 8 novembre 2024 et que les occupants ont été évacués et pris en charge par la ville de [Localité 22],

— que les demandes indemnitaires de la SCI 18 FEUILLANTS ne sauraient prospérer en

raison de l’arrêté de mise en sécurité de certaines chambres de l’immeuble et de la suspension du paiement des loyers,

— que l’insalubrité et la dangerosité structurelle de l’immeuble a causé aux habitants un trouble de jouissance aggravé par l’anxiété ressentie en raison de l’évacuation,

— que SCI 18 FEUILLANTS a commis un abus de droit en saisissant le tribunal en sachant que les occupants n’étaient pas sans titre avec pour seule volonté de les expulser rapidement, sans qu’ils puissent faire valoir leurs droits.

Ne sont ni présents, ni représentés : Monsieur [G], Monsieur [HV], Monsieur [U], Monsieur [J], Monsieur [MS] [V], Monsieur [OY] [D], Monsieur [CT] [C], Monsieur [OS], Monsieur [N] [D], Monsieur [F] [L], Monsieur [PV] [CY], Monsieur [P] [O].

La décision a été mise en délibéré à la date du 6 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

— de l’action de la SCI 18 FEUILLANTS,

La SCI 18 FEUILLANTS justifie de la propriété de l’ensemble de biens immobiliers situé [Adresse 9] par la délivrance d’une attestation de propriété.

Elle est donc recevable en ses demandes d’expulsion et d’indemnité.

— des interventions volontaires,

Monsieur [LJ] [K], Monsieur [I] [JP], Monsieur [RY] [BO], Madame [YC] [X], Monsieur [YC] [R], Monsieur [YC] [XW], Monsieur [M] [DP] et Monsieur [NO] [W] et Madame [KB] [T], Monsieur [S] [IM], Monsieur [Z] [VA] et Madame [IS] [IY], tous intervenants volontaires, fournissent des attestations démontrant qu’ils occupaient les lieux situés au [Adresse 9] avant leur évacuation.

Leurs interventions respectives sont donc recevables.

Sur la régularité des conclusions des défendeurs

Vu les articles 765 et 766 du code procédure civile,

Les défendeurs ayant fait élection de domicile chez leur conseil respectif, l’exception d’irrecevabilité soulevée par la SCI 18 FEUILLANTS sera rejetée.

Sur l’action

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d’origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l’origine de cette créance ou la nature de l’obligation la fondant.

Une contestation est sérieuse dès lors que l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait être rendue au fond.

De même, une contestation est sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique.

En l’espèce, les DEFENDEURS se prévalent d’un bail verbal, transmis avec la cession de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 9] et contestent ainsi être sans droit ni titre dans l’occupation de l’immeuble en cause.

Dès lors, les contestations soulevées d’une part par les DEFENDEURS, et d’autre part par la REQUERANTE, s’agissant des demandes reconventionnelles à son encontre, revêtent un caractère sérieux qui fait obstacle à ce qu’il soit statué en référé sur les demandes de la REQUERANTE, comme sur les demandes indemnitaires des DEFENDEURS, puisqu’il demandé au juge des référés d’apprécier la validité d’un acte juridique, en l’espèce le bail verbal, et les causes des demandes indemnitaires, toutes conditionnées par l’existence du bail.

En conséquence il n’y a pas lieu à référé.

Les dépens sont laissés à la charge de la partie demanderesse.

Il n’y a pas lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action de la SCI 18 FEUILLANTS ;

DECLARE recevables en leurs interventions respectives Monsieur [LJ] [K], Monsieur [I] [JP], Monsieur [RY] [BO], Madame [YC] [X], Monsieur [YC] [R], Monsieur [YC] [XW], Monsieur [M] [DP] et Monsieur [NO] [W] et Madame [KB] [T], Monsieur [S] [IM], Monsieur [Z] [VA] et Madame [IS] [IY] ;

REJETTE l’exception d’irrecevabilité des conclusions des défendeurs ;

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence,

CONSTATE l’existence de contestations sérieuses ;

DIT n’y avoir lieu à référé ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI 18 FEUILLANTS aux dépens ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée le 6 février 2024 par le président et la greffière susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT