Min N° 25/00163

N° RG 24/04278 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDWDM

S.A. CLESENCE

C/

M. [K] [S]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 12 février 2025

DEMANDERESSE :

S.A. CLESENCE

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e François MEURIN, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [S]

[Adresse 5]

[Adresse 3]

[Localité 7]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noël, Magistrat

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 04 décembre 2024

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e François MEURIN

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [K] [S]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 09 octobre 2019, ayant pris effet le 02 octobre 2019, la SA [Adresse 8] a donné à bail à M. [K] [S] un logement situé [Adresse 6], à [Localité 10], pour un loyer mensuel initial de 351,66 euros, outre un dépôt de garantie de 351 euros.

La SA CLÉSENCE est aux droits du bailleur suite à une opération de fusion absorption publiée au BODACC le 20 octobre 2019 à effet au 30 novembre 2019 à minuit.

Par acte de commissaire de justice du 21 mai 2024, la SA CLÉSENCE a fait signifier à M. [K] [S] un commandement d’avoir à payer la somme de 2 005,97 euros, dont 1 874,76 euros au titre des loyers et charges de novembre 2022 à avril 2024.

Par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2024, la SA CLÉSENCE a fait assigner M. [K] [S] à l’audience du 04 décembre 2024 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— dire que, faute pour M. [K] [S] d’avoir vidé les lieux de tous occupants et mobilier de son chef, il pourra être procédé à son expulsion avec, au besoin, l’assistance de la force publique ;

— dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner M. [K] [S] à lui payer la somme de 3 674,28 euros à titre de provision sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au mois d’août 2024 inclus ;

— condamner M. [K] [S] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges conventionnels ;

— condamner M. [K] [S] à lui payer cette somme, soit à titre de loyers, soit à titre d’indemnité d’occupation, à compter du premier semestre 2024, compte tenu des sommes d’ores et déjà sollicitées, et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner M. [K] [S] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 21 mai 2024.

À l’audience du 04 décembre 2024, le président sollicite la production par la SA CLÉSENCE d’un décompte actualisé, sur le fondement de l’article 446-3 du code de procédure civile, au plus tard au 18 décembre 2024.

La SA CLÉSENCE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance.

M. [K] [S], comparant en personne, reconnaît le principe de la dette. Il sollicite de plus larges délais de paiement et le maintien dans les lieux par la suspension de la clause résolutoire, décrivant ses charges et ressources. Il précise que la dette est née à la suite d’une séparation en 2020, sa concubine ne réglant pas la part du loyer qui lui incombait.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2025.

Par courrier reçu au greffe le 12 décembre 2024, une diagnostic social et financier a été transmis à la juridiction.

Par courrier électronique parvenu au greffe le 04 décembre 2024, la SA CLÉSENCE a transmis un décompte actualisé de la dette locative au 04 décembre 2024 pour un montant total de 5 266,08 euros, échéance de novembre 2024 incluse.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, SA CLÉSENCE justifie avoir saisi la CCAPEX le 07 mai 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation du 19 septembre 2024.

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SA CLÉSENCE justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 23 septembre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience.

La SA CLÉSENCE est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

2. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que « le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 09 octobre 2019, du commandement de payer délivré le 21 mai 2024 et du décompte de la créance actualisé au 04 décembre 2024, que la SA CLÉSENCE rapporte la preuve d’un arriéré de loyers et charges dû par le locataire.

La bailleresse invoque une dette locative s’établissant à cette date à un total de 5 266,08 euros.

Cependant, ce montant inclut le coût du commandement de payer du 21 mai 2024 pour un montant de 143,23 euros et le coût de l’assignation pour 98,93 euros. Or, outre que ces frais relèvent des dépens, il résulte de l’article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 que le bailleur ne peut faire supporter au locataire des frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Ces sommes seront donc déduites de la dette locative, laquelle est ramenée à 5 023,92 euros.

Dans ces conditions, il convient de condamner M. [K] [S] à payer à la SA CLÉSENCE la somme de 5 023,92 euros au titre de la dette locative arrêtée au 04 décembre 2024, échéance de décembre 2024 incluse, sous réserve des développements ci-dessous.

3. Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant deux mois consécutifs.

En l’espèce, le contrat de bail du 09 octobre 2019 comporte, en son article 8-1, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte délivré le 21 mai 2024, la SA CLÉSENCE a fait commandement à M. [K] [S] de payer la somme de1 874,76 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans leur intégralité dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc, en principe, été réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 22 juillet 2024, sous réserve des développements ci-dessous.

4. Sur la demande en délais de paiement et suspension de la clause résolutoire

En application du V de l’article 24 n°89-462 de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le VIII du même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. La suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, il ressort du décompte produit et il n’a pas été contesté que le dernier loyer réglé en son intégralité l’a été au mois de mars 2024. Ainsi, aucune reprise du paiement du loyer à la date de l’audience n’est caractérisée.

M. [K] [S] sera donc débouté de sa demande en délais de paiement.

Pour les mêmes motifs, il sera débouté de sa demande au suspension de la clause résolutoire.

Par conséquent, la SA CLÉSENCE sera autorisée à faire procéder à l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Le sort du mobilier garnissant le logement sera régi par les articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En application des articles 1730 et 1240 du code civil, M. [K] [S] sera condamné à payer à la bailleresse une indemnité d’occupation à compter du 22 juillet 2024, date de la résiliation du bail, égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (soit 449,88 euros au 30 novembre 2024), et ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

5. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [K] [S] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 21 mai 2024.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA CLÉSENCE les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner M. [K] [S] à payer à la SA CLÉSENCE la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE la SA CLÉSENCE recevable en sa demande de résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 09 octobre 2019 entre la SA [Adresse 8], aux droits de laquelle vient la SA CLÉSENCE, d’une part, et M. [K] [S], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 2], à [Adresse 9]), sont réunies à la date du 22 juillet 2024, et qu’en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit à cette date ;

ORDONNE à M. [K] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

AUTORISE la SA CLÉSENCE, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à faire procéder à l’expulsion de M. [K] [S] et de tous occupants de son chef des lieux loués, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, le sort des meubles étant régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [K] [S] à payer à la SA CLÉSENCE une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui des loyers et charges du logement si le bail s’était poursuivi (soit 449,88 euros au 30 novembre 2024), jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE M. [K] [S] à payer à la SA CLÉSENCE la somme de 5 023,92 euros au titre de la dette locative, composée des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 04 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse ;

DÉBOUTE M. [K] [S] de sa demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire ;

CONDAMNE M. [K] [S] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 21 mai 2024 ;

CONDAMNE M. [K] [S] à verser à la SA CLÉSENCE la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 12 février 2025, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION