TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° RG 25/56266 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAMRJ

N° : 2

Assignation du :

12 Septembre 2025

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 04 décembre 2025

par Nadja GRENARD, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDEURS

Monsieur [M] [V]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Madame [L] [S]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentés par Maître Dimitrios KOGEORGOS, avocat au barreau de PARIS – #R0251

DEFENDERESSE

La société 32 [Localité 6], société par actions simplifiée

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Anne DI GIOVANNI, avocat au barreau de PARIS – #A0755

DÉBATS

A l’audience du 15 Octobre 2025, tenue publiquement, présidée par Nadja GRENARD, Vice-présidente, assistée de Estelle FRANTZ, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

La société 32 [Localité 6] a, en sa qualité de maître d’ouvrage, entrepris une opération de construction d’un ensemble immobilier constitué de 28 logements et 2 commerces sur un terrain dont elle est propriétaire [Adresse 1].

Par acte authentique du 22 septembre 2022, Madame [L] [S] et Monsieur [M] [V] ont acquis en l’état futur d’achèvement auprès de la société 32 [Localité 6] les lots de copropriété n° 21 et 54, correspondant respectivement à un appartement au 3ème étage (appartement n° 302) et à une place de stationnement (place n° 23).

Le 17 juin 2025 les consorts [G] ont diligenté un commissaire de justice afin de réaliser un constat des vices apparents et défauts de conformité affectant leurs lots ainsi qu’un expert privé.

Le 4 juillet 2025, les acquéreurs ont consigné entre les mains de Maître [P], notaire, la somme de 43 211,80 € au titre du solde de prix de vente du lot n°21 et la somme de 1 000 € au titre du solde du prix de vente du lot n°54.

La livraison avec réserves a eu lieu entre le vendeur et les acquéreurs le 18 juillet 2025.

Par courrier du 23 juillet 2025, les consorts [G], par l’intermédiaire de leur conseil, ont sollicité auprès de leur vendeur, représenté par son avocat, de procéder à la levée des réserves et à la réparation d’une fuite survenue dans la cloison de la salle d’eau en provenance de la douche évoquée lors d’une réunion le 10 juillet 2025. Pour ce faire ils ont mis en demeure le vendeur de se positionner sous huitaine à compter de la réception de leur courrier sur les travaux indispensables pour leur installation dans le logement et d’indiquer un délai d’intervention précis pour les travaux de reprise avant le 18 août 2025.

Par courrier du 12 août 2025, les acquéreurs ont notifié une nouvelle liste de réserves au vendeur.

*

Par exploits de commissaire de justice du 12 septembre 2025, Madame [L] [S] et Monsieur [M] [V] ont assigné devant le président du Tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, la SAS 32 CLICHY aux fins de, par décision assortie de plein droit de l’exécution provisoire :

A titre principal :

• condamner la SAS 32 [Localité 6] par provision à leur verser in solidum la somme de 36.836.40 €, correspondant à la valeur des travaux de reprise des travaux de conformité affectant le logement livré le 18 juillet 2025 selon devis TEVA du 21 juillet 2025 ;

A titre subsidiaire :

• enjoindre à la SAS 32 [Localité 6] de procéder aux travaux tendant à lever les réserves figurant au PV du 18 juillet 2025 comprises dans le devis de réparations TEVA du 21 juillet 2025, et d’en justifier auprès des acquéreurs de la mobilisation de ses entreprises partenaires et préposés ;

• assortir cette injonction d’une astreinte de 150 € / jour de retard après l’expiration d’un délai de 8 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir ;

En tout état de cause :

• assortir l’ensemble des condamnations des intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2024, date de la mise en demeure ;

• ordonner la capitalisation des intérêts sur l’ensemble de ces condamnations,

• condamner la SAS 32 [Localité 6] à leur verser in solidum la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 octobre 2025

Selon conclusions notifiées par voie électronique le 14 octobre 2025, visées et développées oralement à l’audience, les consorts [G], représentés par leur conseil, ont réitéré leur demande principale, subsidiairement compte tenu de la réalisation en cours de travaux dans l’appartement litigieux, ont demandé de voir enjoindre au vendeur de prendre contact avec eux dans les 8 jours de la signification de la décision pour lui communiquer les noms des entreprises intervenantes ainsi qu’un calendrier d’exécution des travaux (dans le cadre d’une co-activité des chefs de chantier), enfin ont actualisé leur demande de condamnation au titre des frais irrépétibles à hauteur de la somme de 5 000 €.

A l’appui de leur demande de provision, les demandeurs exposent justifier d’une obligation non sérieusement contestable dès lors que :

— ils ont relevé l’existence de réserves depuis le 17 juin 2025 sans que le vendeur n’en tienne compte;

— des travaux doivent être entrepris de toute urgence pour rendre habitable le logement;

— en l’absence de reprise par le vendeur, ils ont fait chiffrer le coût des travaux de reprise nécessaires pour remédier aux défauts de conformité patents et permettre leur installation dans de bonnes conditions lequel s’élève à la somme de 36 836,40 € TTC selon devis de la société TEVA.

*

Par conclusions notifiées le 13 octobre 2025 par voie électronique, visées et développées à l’audience, la société 32 [Localité 6], représentée par son avocat, sollicite de voir :

A titre principal

• dire n’y avoir lieu à référé en raison de contestations sérieuses;

A titre reconventionnel

• de voir ordonner aux consorts [G] :

• de permettre l’accès du maître d’œuvre de l’opération, la société BT CONSEIL accompagné d’un commissaire de justice, aux frais avancés de la SAS 32 [Localité 6], de leur appartement au plus tard sous 5 jours ouvrés à compter de la décision à intervenir, sous astreinte journalière de 150 euros par jour de retard, afin que soit dressé un état complet de l’appartement tant au regard des réserves formulées et contestées annexé au PV de livraison du 18 juillet qu’au regard de celles dénoncées le 12 août 2025 par les acquéreurs;

• de suspendre à compter de la décision à intervenir tous travaux dans les zones litigieuses dans l’attente des opérations de constats,

• de communiquer au maître d’ouvrage, au plus tard sous 5 jours ouvrés à compter de la décision à intervenir sous astreinte journalière de 150 euros par jour de retard, la liste exhaustive des travaux réalisés depuis la livraison, avec mention des entreprises intervenantes, localisation, dates et natures précises des ouvrages;

• de laisser l’accès aux locateurs d’ouvrage pour leur permettre de lever les réserves appréciées comme fondées par le maître d’œuvre de l’opération après constat sur site ;

• condamner in solidum Madame [S] et Monsieur [V] au paiement d’une amende civile dont le montant est laissé à l’appréciation du Président du Tribunal ;

• condamner in solidum Madame [S] et Monsieur [V] à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêt pour procédure abusive ;

• condamner in solidum Madame [S] et Monsieur [V] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens de l’instance.

Au soutien de sa défense, la société 32 [Localité 6] expose que la demande de provision comme d’injonction de faire formées par les demandeurs se heurtent à des contestations sérieuses dans la mesure où :

— les acquéreurs ne lui ont pas permis de procéder à la levée des réserves dans le délai imparti par l’acte de vente aux termes de son article « 22.12 Levée des réserves » prévoyant un délai de 90 jours à compter de la signature du procès-verbal de livraison pour y procéder dès lors qu’ils l’ont assigné dès le 12 septembre 2025 soit avant l’expiration dudit délai et ont par ailleurs fait obstruction à toute intervention d’entreprises;

— la demande de provision a été chiffrée à partir d’un devis ne correspondant pas à la reprise des réserves dès lors qu’il inclut le réaménagement total de l’appartement avec la démolition des cloisons, des revêtements durs, la modification du réseau de chauffage et du réseau de distribution outre la remise en peinture de tout l’appartement;

— en application du contrat de vente (article 22-7-1) il est stipulé que le vendeur conserve la qualité de maître d’ouvrage jusqu’à la levée des réserves dont les ouvrages auraient pu faire l’objet et que l’acquéreur s’interdit en conséquence de s’immiscer dans les opérations de construction;

— la plupart des réserves formées par les acquéreurs constituent des réserves de nettoyage, et des réserves à peine décelables nécessitant des interventions minimes et ne rendent pas le logement inhabitable, le reste des réserves étant par ailleurs contesté en ce qu’elles ne sont pas dues contractuellement;

— les acquéreurs ne peuvent solliciter une provision alors qu’ils ont spécialement consigné le solde du prix de vente afin de garantir un financement destiné à la levée des éventuelles réserves.

La décision a été mise en délibéré au 4 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur la demande de provision formée par Madame [S] et Monsieur [V]

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1642-1 du Code civil, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

L’article 22.12 « Levée des réserves » du contrat de vente en l’état futur d’achèvement signé le 22 septembre 2022 stipule que "le vendeur fera procéder aux travaux de levée des réserves et de reprise des malfaçons par les entreprises du chantier, ou en cas de défaillance, par les entreprises de son choix, dans un délai de quatre-vingt-dix (90) jours à compter de la signature du procès-verbal de livraison.

L’acquéreur accepte expressément d’autoriser à pénétrer dans les locaux vendus, même en son absence, sur simple demande des intéressés, des représentants du vendeur, des architectes, entrepreneurs, experts, vérificateur et ouvriers pouvant avoir à effectuer des travaux pour satisfaire aux réserves et parachever les locaux, procéder à tous réglages, toutes reprises et contrôles […] L’acquéreur s’oblige à fournir tout renseignement utile aux entrepreneurs et à déposer les clés chez toute personne de son choix, habitant l’immeuble, au cas où il ne pourrait être présent pendant toute la durée des travaux".

Au cas présent, il ressort que :

— la livraison de l’appartement des consorts [G] est intervenue avec réserves le 18 juillet 2025,

— les acquéreurs ont dénoncé auprès du vendeur par courriers des 23 juillet et 12 août 2025 des réserves et sollicité leur reprise;

— le vendeur produit la copie de courriels des 23 et 29 septembre 2025 adressés aux acquéreurs par son représentant la société IMAVA pour fixer une date de réunion et la réponse des acquéreurs en date du 29 septembre 2025 indiquant ne pas être disponibles avant la deuxième quinzaine d’octobre pour organiser un rendez-vous et reconnaissant que trois entreprises ont pris contact avec eux sans suite (les parties s’opposant à ce titre sur la personne responsable du défaut d’accès dans les lieux pour deux des contacts);

— les acquéreurs indiquent, ce qui a été réitéré à l’audience, qu’ils ont commencé à engager des travaux dans leur appartement;

— les acquéreurs produisent un devis en date du 21 juillet 2025 de la société TEVA comprenant des travaux dits « urgents pour emménagement » incluant notamment la dépose partielle des cloisons, la démolition de revêtements durs (carrelage sdc, cuisine), la dépose et repose partielle du parquet dans le séjour la chambre et le couloir, la modification du réseau de chauffage et du réseau de distribution outre la mise en peinture sur 95,60 m².

Au vu de ces éléments il y a lieu de constater que les acquéreurs ne démontrent pas disposer d’une obligation non sérieusement contestable à l’égard du vendeur en l’état futur d’achèvement dans la mesure où, d’une part, le délai imparti au vendeur pour pouvoir procéder à la levée des réserves, aux termes de l’acte de vente liant les parties, n’était pas expiré au moment de l’assignation ni au moment de l’audience, où d’autre part, en engageant d’importants travaux de réaménagement complet au vu du devis produit, ils rendent de fait impossible l’exécution de la mise en jeu de la garantie des vices apparents et défauts de conformité par le vendeur.

En conséquence faute de justifier d’une obligation non sérieusement contestable, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de provision.

Dans la mesure où les demandeurs ont engagé des travaux d’aménagement lesquels doivent, selon leur dires se terminer courant octobre, faisant obstacle à toute reprise, il n’y a pas lieu non plus à faire droit à leur demande subsidiaire tendant à enjoindre le vendeur à prendre contact avec eux pour faire intervenir des entreprises aux fins de procéder à la levée des réserves.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande d’accès et de suspension des travaux

La société 32 [Localité 6] sollicite à titre reconventionnel de voir ordonner aux consorts [G] :

• de permettre l’accès du maître d’œuvre de l’opération, la société BT CONSEIL accompagné d’un commissaire de justice, aux frais avancés de la SAS 32 [Localité 6], de leur appartement au plus tard sous 5 jours ouvrés à compter de la décision à intervenir, sous astreinte journalière de 150 euros par jour de retard, afin que soit dressé un état complet de l’appartement tant au regard des réserves formulées et contestées annexé au PV de livraison du 18 juillet qu’au regard de celles dénoncées le 12 août 2025 par les acquéreurs;

• de suspendre à compter de la décision à intervenir tous travaux dans les zones litigieuses dans l’attente des opérations de constats,

• de communiquer au maître d’ouvrage, au plus tard sous 5 jours ouvrés à compter de la décision à intervenir sous astreinte journalière de 150 euros par jour de retard, la liste exhaustive des travaux réalisés depuis la livraison, avec mention des entreprises intervenantes, localisation, dates et natures précises des ouvrages;

• de laisser l’accès aux locateurs d’ouvrage pour leur permettre de lever les réserves appréciées comme fondées par le maître d’œuvre de l’opération après constat sur site.

Dans la mesure où les demandeurs sollicitent également de voir enjoindre au vendeur de prendre contact avec eux dans les 8 jours de la signification de la décision pour lui communiquer les noms des entreprises intervenantes ainsi qu’un calendrier d’exécution des travaux (dans le cadre d’une co-activité des chefs de chantier), il convient de constater un accord des parties en ce sens de sorte qu’il n’y a pas lieu à enjoindre l’une ou l’autre partie à organiser cette réunion des parties sur site afin de faire le point sur les réserves restant à lever dans le cas où ceux-ci seraient encore visibles.

En outre dès lors que les demandeurs ont indiqué que les travaux seraient achevés courant octobre, il y a lieu de constater qu’au vu du présent délibéré fixé au 4 décembre la demande de suspendre les travaux devient sans objet. Il convient en conséquence de dire n’y avoir lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande d’amende civile et de dommages et intérêts pour procédure abusive

La société 32 CLICHY sollicite de voir condamner in solidum Madame [S] et Monsieur [V] au paiement d’une amende civile dont le montant est laissé à l’appréciation du Président du Tribunal et de les condamner in solidum à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêt pour procédure abusive.

Aux termes de l’article 32-1 du Code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’abus de droit consiste en un détournement de la finalité sociale du droit d’agir. Il est constitué lorsque le plaideur n’agit pas pour voir sa prétention accueillie, mais pour des raisons dilatoires, avec une intention malicieuse ou vexatoire, ou encore pour faire pression sur le défendeur. En revanche, il ne peut y avoir d’abus de droit par le seul fait que les prétentions paraissent mal fondées ou inopportunes.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, le demandeur qui sollicite l’octroi de dommages et intérêts au titre d’une procédure abusive doit rapporter la preuve de l’abus et du préjudice causé par cet abus.

Au cas présent, le vendeur soutient que le refus d’accès opposé par les acquéreurs comme le non-respect du délai de 90 jours imparti au vendeur pour procéder à la levée des réserves caractérise des manoeuvres dilatoires et dévoyées de la procédure.

Toutefois dans la mesure où il a été reconnu par le vendeur qu’une partie des réserves formée par les acquéreurs était fondée quand bien même celles-ci seraient minimes, où si les acquéreurs ont reporté l’accès au logement ils ont néanmoins accepté que cette réunion ait lieu à la mi-octobre soit avant l’expiration du délai de 90 jours depuis le jour de la livraison, où enfin le fait que les acquéreurs aient estimé avoir suffisamment interpellé le vendeur sur la levée des réserves dénoncés et estimé à tort que le vendeur n’avait pas respecté sa garantie pour s’octroyer le droit de procéder à des travaux alors que le délai imparti n’était pas expiré, ne peut suffire à caractériser un abus dans l’engagement de la présente instance.

Il y a lieu en conséquence de débouter la société 32 [Localité 6] de sa demande d’amende civile et de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Les consorts [G], ayant succombé à leur demande doivent être condamnés in solidum à supporter la charge des dépens de la présente instance en référé et à payer la somme de 2 500 euros à la société 32 [Localité 6] au titre des frais irrépétibles engagés.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe, en premier ressort, et exécutoire à titre provisoire,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées par Madame [L] [S] et Monsieur [M] [V] ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles formées par la société 32 [Localité 6];

Condamnons in solidum Madame [L] [S] et Monsieur [M] [V] à payer la somme de 2 500 € à la société 32 [Localité 6] au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons in solidum Madame [L] [S] et Monsieur [M] [V] aux dépens de la présente instance;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 7] le 04 décembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ Nadja GRENARD