TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

République Française

Au nom du Peuple Français

MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 26 Mai 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00126 – N° Portalis DBXZ-W-B7J-CU5U

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE REFERE

PARTIES :

DEMANDEUR :

HABITAT DU [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Nathalie LAPLANE du Cabinet XLI d’avocats, avocat au barreau de NIMES, plaidant

DÉFENDEUR :

Madame [F] [D]

née le 10 Décembre 1965 à [Localité 8]

[Adresse 10]

[Adresse 5]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

Les débats ont eu lieu en audience publique le 28 Avril 2025 devant Samuel SERRE, Vice-président placé par ordonnance de Monsieur le premier président de la Cour d’appel de [Localité 9] en date du 17 Avril 2025, assisté de Christine TREBIER, Greffier, qui a ensuite déclaré les débats clos et indiqué que le jugement serait rendu le vingt six Mai deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe.

RAPPEL DES FAITS

HABITAT DU [Localité 6] a donné à bail à Madame [E] [D] un bien à usage d’habitation situé au [Adresse 11] à [Localité 7] par contrat du 08 septembre 2022, pour un loyer mensuel de 447.30 € et 51.03 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, HABITAT DU [Localité 6] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 22 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2025, HABITAT DU [Localité 6] a ensuite fait assigner Madame [E] [D] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 4] statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 28 avril 2025, HABITAT DU [Localité 6] demande de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— d’ordonner l’expulsion de Madame [E] [D] ;

— de condamner cette dernière au paiement de la somme actualisée de 1168.94 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— de condamner cette dernière au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges comprises à savoir la somme de 544.27 € jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clés. Cette indemnité devant être soumise à l’indexation légale à la date anniversaire du bail et à l’augmentation des charges si tel est le cas,

— de condamner cette dernière au paiement de la somme de 700 € pour résistance abusive et injustifiée;

— de condamner cette dernière au paiement outre une somme de 700 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépenset le vas échéant des actes de mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

Bien que convoqué par acte de commissaire de justice signifié selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile le 12 février 2025, Madame [E] [D] n’est ni présente ni représentée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’ordonnance est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

I/ SUR LA RÉSILIATION :

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Gard par la voie électronique le 13 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, HABITAT DU [Localité 6], personne morale qui n’a pas la qualité de société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus,justifie que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales le 27 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il sera précisé que, conformément à la loi, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

Il sera rappelé que ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Elles sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Cependant, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Le bail conclu le 08 septembre 2022 contient une clause résolutoire (article 13) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 novembre 2024, pour la somme en principal de 468.43 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 janvier 2025.

L’expulsion de Madame [E] [D] sera ordonnée, en conséquence.

II/ SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

HABITAT DU [Localité 6] produit un décompte démontrant que Madame [E] [D] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1168.94 € à la date du 18 avril 2025.

Madame [E] [D], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 1168.94 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 468.43 € à compter du commandement de payer (22 novembre 2024), sur la somme de 643.49€ à compter de l’assignation (12 février 2025) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Madame [E] [D] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du date de résiliation du bail à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi soit à la somme de 559.89 € en raison de l’indexation légale appliquées et de l’augmentation des charges.

III/ SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION POUR RÉSISTANCE ABUSIVE:

Aux termes de l’article 1217 du code civil " La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter ".

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

En l’espèce, HABITAT DU [Localité 6] sollicite la condamnation de Madame [E] [D] à la somme de 700 euros à titre de dommages-et-intérêts pour résistance abusive.

En l’état des éléments versés, il est constaté, que Madame [E] [D] a manqué à ses obligations ; qu’elle a fait montre d’inertie en ne donnant pas suite aux démarches amiables, ni au commandement de payer signifié par voie de commissaire de justice et n’a fait part d’aucun élément permettant d’éclairer le juge sur les raisons de l’absence du réglement de ses loyers.

Par conséquent, il y a lieu de considérer cette résistance comme abusive et de faire droit à la demande d’indemnisation de la demanderesse, toutefois, la somme sera ramenée à de plus juste proportions.

Madame [E] [D] sera donc condamnée à verser à HABITAT DU [Localité 6], à titre provisionnel, la somme de 300€ au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive.

IV/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [E] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé, de la notification auprès de la Caisse d’Allocations Familiales et de sa notification à la préfecture.

La demande au titre des mesures conservatoires sera également rejetée compte-tenu de leur absence dans la présente procédure.

Il n’apparaît pas conforme à l’équité de les condamner au paiement d’une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 08 septembre 2022 entre HABITAT DU [Localité 6] et Madame [E] [D] concernant le bien à usage d’habitation situé au [Adresse 11] à [Localité 7] sont réunies à la date du 23 janvier 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [E] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [E] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, HABITAT DU [Localité 6] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [E] [D] à verser à HABITAT DU [Localité 6] à titre provisionnel la somme de 1168.94 € (décompte arrêté au 18 avril 2025, incluant une dernière facture de avril 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2024 sur la somme de 468.43 €, sur la somme de 643.49€ à compter du 12 février 2025 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Madame [E] [D] à payer à HABITAT DU [Localité 6] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date de résiliation du bail et ce, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi soit à la somme de 559.89 € ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [E] [D] à payer à HABITAT DU [Localité 6] la somme de 300€ (trois cent euros) à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

REJETONS la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [E] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé, de la notification auprès de la Caisse d’Allocations Familiales et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS la demande au titre des mesures conservatoires ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 26 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Samuel SERRE, vice-président placé, et par le greffier.

Le greffier, Le vice-président placé,

Christine TREBIER Samuel SERRE