TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

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N° RG 23/58975 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3JUJ

N° : 5

Assignation du :

28 Novembre 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 30 juin 2025

par Lucie LETOMBE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] et [Adresse 3], représenté par son syndic le Cabinet CONCORDE GESTION SASU

[Adresse 6]

[Localité 10]

représenté par M^e Laurence LECLERCQ DEZAMIS, avocat au barreau de PARIS – #A0551

DEFENDERESSE

La société SAJES S.C.I.

[Adresse 9]

[Localité 11]

représentée par M^e Yahia MERAKEB, avocat au barreau de PARIS – #P0284 LEXBRIDGE AVOCAT

DÉBATS

A l’audience du 26 Mai 2025, tenue publiquement, présidée par Lucie LETOMBE, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 7] et [Adresse 1] à [Localité 13] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Suivant acte notarié du 11 août 2021, la société Sajes est propriétaire des lots n° 39, 63, et 64 au sein de cet immeuble.

Lui reprochant la réalisation de travaux sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] et [Adresse 1] à Paris 17ème a, par acte du 28 novembre 2023, fait assigner la SCI Sajes devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de la voir condamner à remettre en état les parties communes modifiées.

La réouverture des débats a été ordonnée le 16 février 2024, puis l’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises car les parties ont accepté d’entrer en médiation sans toutefois parvenir à un accord.

Par conclusions déposées à l’audience du 26 mai 2025 et soutenues oralement par son conseil, le syndicat des copropriétaires demande au juge des référés de :

— débouter la SCI Sajes de l’intégralité de ses demandes,

— condamner la SCI Sajes, par restitution des surfaces et accès, à rétablir dans son état primitif le local, partie commune, qui abritait précédemment la cuve à mazout de l’immeuble, conformément au plan établi le 19 avril 2000 par la Société Cartographique de France en ce qu’il constate l’existence dudit local tel que prévu au Règlement de copropriété en date du 5 août 1963 et ce, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de la décision,

— retenir que la SCI Sajes s’engage subsidiairement dans ses écritures à cloisonner le local de la cuve à mazout et à installer une porte d’accès par les parties communes,

— condamner la SCI Sajes à remettre en état d’origine l’intégralité des parties communes endommagées et modifiées sans autorisation préalable de la copropriété, et plus particulièrement à procéder à la dépose des huisseries et grilles installées, à la reconstruction de la façade aux endroits qui ont été détruits, à la dépose des boitiers et caméra installés en façade, après consultation d’un bureau d’étude et sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble, le tout sous astreinte de 500 € par jour de retard qui commencera à courir à compter de la signification de la décision,

— retenir que la SCI Sajes s’engage dans ses écritures à procéder à la dépose des deux boitiers et de la caméra installés en façade de l’immeuble,

— condamner la SCI Sajes au paiement des honoraires de l’architecte de l’immeuble et du bureau d’étude,

— condamner la SCI Sajes à remettre au syndic, ès-qualités, le rapport de l’ingénieur structure et l’attestation du Bureau de contrôle qui ont dû intervenir à l’occasion de la démolition de la façade, les nom, coordonnées et attestations d’assurances des ou de la société(s) intervenue(s) dans le cadre de l’exécution de ces travaux irréguliers, ainsi que la Police DO souscrite, sous astreinte de 500 € par jour de retard qui commencera à courir à compter de la signification de l’ordonnance,

— condamner la SCI Sajes au paiement de la somme provisionnelle de 5 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de tous les préjudices subis,

— condamner la SCI Sajes au paiement de la somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui seront recouvrés selon les modalités prévues à l’article 699 du même code.

Par conclusions déposées à l’audience du 26 mai 2025 et soutenues oralement par son conseil, la société Sajes demande au juge des référés de :

A titre principal,

— débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] et [Adresse 5] de l’ensemble de ses demandes,

A titre subsidiaire,

— donner acte à la société Sajes de son engagement à cloisonner le local de la cuve à mazout et à installer une porte d’accès par les parties communes, ainsi que de déposer les deux boîtiers et la caméra installés en façade de l’immeuble,

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] et [Adresse 5] à rembourser les charges de copropriété payées au titre du lot n° 63 depuis février 2020, dès lors que l’existence dudit lot n’est pas établie,

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] et [Adresse 4] à procéder à la mise à jour du règlement de copropriété pour tenir compte de l’inexistence du lot n° 63,

A titre reconventionnel,

— faire injonction, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] et [Adresse 1] à [Localité 13] de libérer l’accès à la porte du local de la société Sajes via les parties communes, le cas échéant en procédant au déplacement du local poubelle de l’immeuble à un autre emplacement.

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] et [Adresse 3] à payer à la société Sajes à titre provisionnel une indemnité de 3 000 € au titre du préjudice de jouissance subi à raison du blocage de sa porte d’accès aux parties communes via la porte de son local,

En tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] et [Adresse 5] à payer à la société Sajes la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIVATION

Sur les demandes de remises en état

En application de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est constitué par la violation flagrante d’une règle de droit, proche de la voie de fait.

Aux termes de l’article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant « l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble », et conformes à la destination de celui-ci.

En application de ces textes, la réalisation, sans autorisation de l’assemblée générale, de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble est constitutive d’un trouble manifestement illicite justifiant la remise en état des lieux.

L’article 7-1 intitulé « Choses et parties communes à tous les copropriétaires sans exception » du règlement de copropriété dispose que « les choses et parties communes à l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble entier et qui leur appartiendront indivisément dans la proportion des deux/millièmes indiqués à la suite de la désignation de chaque lot et dans le tableau ci-dessus visé comprendront notamment :

(…/)

L’entrée de l’immeuble et ses portes, les escaliers, les couloirs, l’ascenseur et ses accessoires, les water-closets et le poste d’eau du cinquième étage, les greniers et faux-greniers, les descentes et les couloirs de caves, le local de la chaudière et celui de la soute à charbon ou à mazout sis au sous-sol, le revêtement du sol des couloirs des caves.

Les locaux des services communs de l’immeuble. (…/…) »

Le règlement de copropriété décrit les lots n°39 et 63 comme suit :

« Lot numéro trente-neuf (39) :

Un local commercial avec entrée par la [Adresse 14], d’une superficie d’environ quatre-vingt-dix mètres carrés avec un premier sous-sol, d’une superficie de quatre-vingt-dix mètres carrés, un second sous-sol d’une superficie de cent soixante mètres carrés environ, un troisième sous-sol d’une superficie de cinquante mètres carrés environ. Ces trois sous-sols sont reliés au local commercial par un escalier intérieur.

Et les deux cent soixante-quatorze/mille neuf cent-soixante-douzièmes (274/1972èmes) des parties communes générales.

Lot numéro soixante-trois (63)

Une remise située au premier sous-sol d’une superficie de vingt-deux mètres carrés environ.

Et les quatre/ mille neuf cent soixante-douzièmes (4/1972èmes) des parties communes générales. »

Au cas présent, le demandeur invoque deux troubles manifestement illicites à l’encontre de la société Sajes :

— l’annexion à son lot n°39 de l’ancienne cave à mazout située au 3ème sous-sol de l’immeuble qui est une partie commune en application du règlement de copropriété,

— la réalisation de travaux sur la façade de l’immeuble sans autorisation (création d’une ouverture en pied, pose d’huisseries et de grilles noires, pose de boîtiers et de caméras), en ce que l’autorisation donnée au copropriétaire précédent est nominative et ne peut se transmettre à la défenderesse.

En réplique, la société Sajes soutient que :

— l’ancienne cave à mazout n’est pas une partie commune, mais une partie privative lui appartenant constitutive du lot n°63 qu’il a acquis selon l’acte de vente du 11 août 2021 mais non identifié et non localisé sur les plans de la copropriété,

— l’ancien propriétaire du local a obtenu l’autorisation pour faire réaliser les travaux sur la façade lors de l’assemblée générale du 19 décembre 2019, autorisation retranscrite dans l’acte de vente, à l’exception de la pose de boîtiers et de caméra qu’elle consent à retirer.

En premier lieu, s’agissant de l’ancienne cave à mazout, il ressort de manière non équivoque du règlement de copropriété que, d’une part, « la soute à mazout sis au sous-sol » est une partie commune, et que, d’autre part, le lot n°63 se situe au 1er sous-sol.

Il en résulte que la défenderesse ne peut valablement soutenir que l’ancienne cave à mazout située au 3ème sous-sol, contiguë au lot n°39, constitue le lot n°63 qui est une remise située au 1er sous-sol de l’immeuble, même si cette dernière n’est pas identifiée.

Dans ces circonstances, précision étant faite l’acte de vente du 11 août 2021 n’est pas opposable au syndicat des copropriétaires, il est établi que la cave à mazout est une partie commune et que son annexion par la défenderesse constitue donc un trouble manifestement illicite.

Dès lors, il sera ordonné à la société Sajes de remettre en état le local, qui abritait précédemment la cuve à mazout de l’immeuble, conformément au plan établi le 19 avril 2000 par la Société Cartographique de France.

Il n’est pas utile de fixer une astreinte, la défenderesse ne s’opposant pas à recloisonner le local de la cuve à mazout et à installer une porte d’accès par les parties communes, tel qu’il en ressort du dispositif de ses conclusions.

En second lieu, s’agissant des travaux effectués sur la façade de l’immeuble, le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 19 décembre 2019 n’est pas produit par les parties, mais la résolution concernée est retranscrite dans l’acte de vente du 11 août 2021.

Il en ressort que, d’une part, le précèdent copropriétaire, la société Lowtide, a obtenu l’autorisation de l’assemblée générale pour réaliser les travaux sur la façade à l’exception de la pose des deux boitiers et de la caméra, et que, d’autre part, il n’est pas expressément précisé que cette autorisation a été personnellement accordée à la société Lowtide et non transférable en cas de vente du lot.

Enfin, les conditions liées à l’autorisation des travaux ont été respectées puisque que la défenderesse produit un rapport de bureau d’étude du 15 juillet 2024 attestant que les travaux de façade n’ont pas causé d’atteinte à la structure et à la solidité de l’immeuble.

Il s’ensuit que le trouble manifestement illicite allégué par le demandeur n’est pas démontré avec l’évidence requise en référé s’agissant de la création d’une ouverture en pied sur la façade et de la pose d’huisseries et de grilles noires.

En revanche, il n’est pas contesté par la défenderesse que la pose de boîtiers et de caméra n’a pas été autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires ; leur installation sur la façade de l’immeuble, partie commune, est donc constitutive d’un trouble manifestement illicite.

Dès lors, il sera ordonné à la société Sajes de retirer la caméra et les deux boîtiers installés sur la façade de l’immeuble.

Il n’est pas utile de fixer une astreinte, la défenderesse ne s’opposant pas à la désinstallation des deux boîtiers et de la caméra posés sur la façade, tel qu’il en ressort du dispositif de ses conclusions.

Eu égard à ce qui précède, il n’y a pas lieu de condamner la SCI Sajes au paiement des honoraires de l’architecte de l’immeuble et du bureau d’étude, ni à remettre au syndic de l’immeuble le rapport de l’ingénieur structure et l’attestation du bureau de contrôle qui ont dû intervenir à l’occasion de la démolition de la façade, les nom, coordonnées et attestations d’assurances des ou de la société(s) intervenue(s) dans le cadre de l’exécution des travaux, ainsi que la police dommage-ouvrage souscrite. Le demandeur sera donc débouté de ces demandes.

Enfin, la demande de dommages et intérêts du syndicat de copropriétaire sera rejetée, à défaut de démonstration d’un préjudice distinct qui ne serait pas déjà réparé par le retrait de la caméra et des deux boîtiers litigieux.

Sur la demande reconventionnelle relative au local poubelle

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article 26 alinéa 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Au cas présent, la défenderesse expose que le couloir de l’entrée de l’immeuble, partie commune, sert de local poubelle à la copropriété et obstrue de façon permanente la porte de son lot permettant l’accès aux parties communes.

Le demandeur ne le conteste pas mais indique que l’utilisation de ce couloir comme local poubelle est trentenaire, et qu’en tout état de cause, la copropriété vient de voter la transformation de l’ancienne loge de gardien en local poubelle.

Il ressort de la procédure que :

— l’usage du couloir de l’entrée de l’immeuble comme local poubelle bloque l’ouverture de la porte du local de la SCI Sajes donnant sur les parties communes,

— le syndicat des copropriétaires ne verse aucune pièce pour démontrer l’usage trentenaire du couloir d’entrée de l’immeuble en tant que local poubelle.

Dans ces circonstances, le trouble manifestement illicite est caractérisé.

Dès lors, il sera ordonné au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] et [Adresse 1] à [Localité 13] de libérer l’accès à la porte du local de la société Sajes donnant sur les parties communes.

Il n’y a pas lieu de fixer une astreinte, le syndicat des copropriétaires justifiant à la présente instance du vote de la transformation de l’ancienne loge de gardien en local poubelle lors de l’assemblée générale du 18 septembre 2024, et de l’appel de fonds de travaux à ce titre pour la période de septembre à décembre 2024.

Enfin, la demande de dommages et intérêts de la SCI Sajes sera rejetée, à défaut de caractériser le préjudice de jouissance invoqué et d’en justifier le montant réclamé.

Sur les demandes reconventionnelles relatives au lot n°63

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Au cas présent, la SCO Sajes soutient que l’existence du lot n°63 figurant à l’acte de vente du 11 août 2021 n’est pas établie, et sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui rembourser les charges de copropriété payées au titre dudit lot depuis février 2020, et à procéder à la mise à jour du règlement de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à ces demandes faisant valoir que la défenderesse a bien acquis ce lot mentionné au règlement de copropriété et est redevable des charges y afférentes.

Il ressort des pièces produites que le lot n°63 figure à l’état descriptif du règlement de copropriété comme étant « une remise située au premier sous-sol d’une superficie de vingt-deux mètres carrés environ », ainsi que dans l’acte de vente du 11 août 2021.

L’inexistence juridique du lot litigieux ne peut donc se déduire de son seul emplacement incertain sur les plans de la copropriété.

Dès lors, à défaut de démontrer de manière incontestable la disparition du lot n°63, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société Sajes de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires et la SCI Sajes ayant chacune succombé partiellement, chaque partie conservera la charge des dépens qu’elle a exposés, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité et l’issue du litige commandent de rejeter les demandes des parties formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons à la société Sajes de remettre en état le local, qui abritait précédemment la cuve à mazout de l’immeuble sis [Adresse 7] et [Adresse 1] à [Localité 13], conformément au plan établi le 19 avril 2000 par la Société Cartographique de France ;

Ordonnons à la SCI Sajes de retirer la caméra et les deux boîtiers installés sur la façade de l’immeuble sis [Adresse 7] et [Adresse 2] Paris 17eme ;

Ordonnons au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] et [Adresse 1] à [Localité 13] de libérer l’accès à la porte du local (lot n°39) de la société Sajes donnant sur les parties communes ;

Rejetons les demandes d’astreinte ;

Déboutons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] et [Adresse 1] à [Localité 13] du surplus de ses demandes ;

Déboutons la SCI Sajes du surplus de ses demandes ;

Disons que chaque partie conservera la charge des dépens qu’elle a exposés ;

Rejetons les demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 12] le 30 juin 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Lucie LETOMBE